Chuyên đề tốt nghiệp ti: Gii phỏp hon thin hot ng nh giỏ ti cụng ty nh giỏ v Dch v ti chớnh Vit Nam LI NểI U Bt ng sn bao gm t ai v nhng vt t nhiờn khỏc gn lin vi t nh cõy ci, khoỏng sn, cụng trỡnh trờn t nh cỏc to nh, cụng trỡnh xõy dng ( theo tiờu chun thm nh giỏ quc t 2005 ). Do ú, bt ng sn l ngun ti sn ln ca cỏc quc gia trờn th gii núi chung, ca mi gia ỡnh v cỏ nhõn núi riờng. Cỏc hot ng ca th trng bt ng sn ch yu da vo kt qu nh giỏ ỏng tin cy. Hin nay, Vit Nam ang trờn con ng hi nhp vi th gii, nn kinh t nc ta ang phỏt trin mnh m khụng ngng, u t mi lnh vc o t tng trng. Cỏc nh u t trong v ngoi nc u tha nhn tim nng khi u t vo bt ng sn l rt ln. i cựng xu th phỏt trin ú, hot ng nh giỏ nc ta cng c chỳ trng phỏt trin v ó cú nhng bc tin ỏng k. Tuy nhiờn, cụng tỏc nh giỏ vn ch trong giai on u ca quỏ trỡnh hỡnh thnh v phỏt trin, vỡ vy nú cũn n cha nhiu vn phc tp; iu ú ó nh hng khụng nh n hot ng ca th trng bt ng sn. Bi vy, nghiờn cu nhng vn cũn tn ti trong cụng tỏc nh giỏ nc ta l cụng vic quan trng v cp thit t ú ra cỏc gii phỏp khc phc nhng hn ch, khú khn. Cụng ty nh giỏ v Dch v ti chớnh Vit Nam (c chuyn i t Trung tõm Thm nh giỏ B Ti Chớnh ), l n v u ngnh trong lnh vc nh giỏ bt ng sn nc ta. Cụng tỏc nh giỏ ca cụng ty ó thu c nhiu thnh tu quan trng vi hn 40.000 bt ng sn c cụng ty nh giỏ. Bờn cnh mt tớch cc, hot ng nh giỏ ca cụng ty vn cũn tn ti nhiu bt cp ũi hi cn c Nh Nc v ban lónh o cụng ty quan tõm v gii quyt nhm nõng cao cht lng hot ng nh giỏ ca cụng ty. T thc t hot ng nh giỏ nc ta núi chung v quỏ trỡnh nghiờn cu ti Cụng ty nh giỏ v Dch v ti chớnh Vit Nam, em ly tờn ti chuyờn tt nghip l: Gii phỏp hon thin hot ng nh giỏ ti Cụng ty nh giỏ v Dch v ti chớnh Vit Nam . Mc tiờu nghiờn cu Bùi Thị Mai Phơng Địa chính 46 1 Chuyên đề tốt nghiệp Nghiờn cu hot ng nh giỏ ti cụng ty tp trung gii quyt cỏc mc tiờu c bn sau õy: - Nghiờn cu c s khoa hc v nh giỏ bt ng sn - ỏnh giỏ thc trng hot ng nh giỏ bt ng sn ca cụng ty nh giỏ v dch v ti chớnh Vit Nam. - Trờn c s thc trng nghiờn cu t ú a ra nhng bin phỏp, kin ngh hon thin hot ng nh giỏ bt ng sn ca cụng ty núi riờng v ca c nc núi chung. i tng nghiờn cu nh giỏ l mt hot ng rng rói bao gm cỏc hot ng nh: nh giỏ ti sn, bt ng sn, c phiu, thng hiu. Tuy nhiờn, phm vi nghiờn cu ca chuyờn ny tp trung vo hot ng nh giỏ bt ng sn. Trong ú, tp trung ch yu vo nhng lý lun c bn ca nh giỏ bt ng sn, thc trng hot ng nh giỏ ti Cụng ty nh giỏ v Dch v ti chớnh Vit Nam, v gii phỏp nhm hon thin hot ng nh giỏ ca cụng ty. Phng phỏp nghiờn cu Chuyờn ny s dng phng phỏp duy vt bin chng v duy vt lch s lm nn tng nghiờn cu, kt hp cht ch vi cỏc phng phỏp khỏc nh phng phỏp thng kờ, phng phỏp toỏn hc, phng phỏp phõn tớch, tng hp v xem xột nhng u im, hn ch cũn tn ti trong cụng tỏc nh giỏ bt ng sn ti cụng ty dch v v nh giỏ ti chớnh Vit Nam t ú xut nhng gii phỏp nhm khc phc nhng hn ch cũn tn ti. Kt cu ti Ngoi phn m u v kt lun ni dung ca chuyờn c trỡnh by ba chng nh sau: Chng 1: C s khoa hc ca nh giỏ bt ng sn. Chng 2: Thc trng hot ng nh giỏ bt ng sn ti Cụng ty C phn nh giỏ v Dch v ti chớnh. Chng 3: Gii phỏp nhm hon thin hot ng nh giỏ bt ng sn ti Cụng ty nh giỏ v Dch v ti chớnh Vit Nam. Qua õy, em xin gi li cm n chõn thnh ca em ti thy giỏo Bùi Thị Mai Phơng Địa chính 46 2 Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp GS. TSKH Lê Đình Thắng và toàn thể cán bộ nhân viên tại Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam đã đóng góp ý kiến và giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp này. HƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN I. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Một số khái niệm liên quan đến bất động sản 1.1. Bât động sản Theo điều 172 Bộ Luật Dân Sự quy định: “ tài sản bao gồm: vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền về tài sản. Trong đó các quyền về tài sản bao gồm quyền và lợi ích liên quan đến quyền sở hữu cũng có nghĩa là chủ sở hữu tài sản đó được hưởng một số quyền lợi và lợi ích nhất định khi làm chủ tài sản đó ” 1 . Có rất nhiều khái niệm khác nhau về bất động sản, tuy nhiên có thể thống nhất ở khái niệm về bất động sản tại điều 181 – Bộ Luật Dân Sự 1995: “ Bất động sản là những tài sản không thể di dời đuợc bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản khác theo quy định của pháp luật ” 2. 1.2. Khái niệm định giá bất động sản “ Định giá bất động sản là một nghệ thuật khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của bất động sản cụ thể tại thời điểm nhất định, có cân nhắc đến tất cả đặc điểm của bất động sản cũng như xem xét đến tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm cả các loại đầu tư lựa chọn ” 3. Bïi ThÞ Mai Ph¬ng §Þa chÝnh 46 3 Chuyên đề tốt nghiệp Bt ng sn thng bao gm t ai v cỏc ti sn khỏc gn lin vi t, nờn nh giỏ bt ng sn thc cht l nh giỏ t v nh giỏ cỏc ti sn gn lin vi t. Trong ú: - nh giỏ t: l s c tớnh v giỏ tr ca t bng hỡnh thỏi tin t cho mt mc ớch s dng ó c xỏc nh, ti mt thi im xỏc nh. Mc ớch s dng t l yu t nh hng mang tớnh quyt nh n giỏ tr ca t, vỡ vy khi nh giỏ ngi nh giỏ phi xỏc nh rừ mc ớch s dng ca mnh t m mỡnh tin hnh nh giỏ. - nh giỏ ti sn trờn t: Giỏ tr ti sn trờn t c tớnh cn c vo chi phớ xõy dng, hon thnh to ra cụng trỡnh trờn mnh t ú. Do vy, c tớnh giỏ tr ca cụng trỡnh, ta phi da vo chi phớ ca tng hng mc cụng trỡnh , ca tng b phn trong cụng trỡnhng thi phi tớnh n c cỏc khon khu hao v cỏc khon gim giỏ khỏc. 2. c im ca nh giỏ bt ng sn c trng ca hot ng nh giỏ c quy nh bi c im ca bt ng sn. Do bt ng sn cú nhng c trng m khụng mt loi ti sn no ging nú, vỡ vy vic nh giỏ bt ng sn cng cú c im khỏc vi nh giỏ ti sn thụng thng. nh giỏ bt ng sn cú nhng c trng c bn sau õy: - Bt ng sn l loi hng hoỏ c nh, khụng di di c nờn trong quỏ trỡnh nh giỏ buc phi cú giai on kho sỏt, iu tra thc a ni cú bt ng sn to lc. ng thi cng phi thụng qua nhiu ngun thụng tin khỏc nm c din bin ca th trng bt ng sn, c bit l nhng thụng tin v th trng bt ng sn ti khu vc cú bt ng sn nh giỏ to lc. - Mt trong nhng c im ca bt ng sn l mang tớnh cỏ bit, c nht vụ nh, nờn trong thc t khú cú mt phng phỏp nh giỏ cú th xỏc nh chớnh xỏc giỏ tr ca bt ng sn. Vỡ vy, nh giỏ ch l s c tớnh giỏ tr ca bt ng sn. - Khi nh giỏ bt ng sn ngoi vic tuõn theo cỏc k thut nh giỏ cũn phi m bo s phự hp gia ni dung nh giỏ vi nhng quy nh ca Bùi Thị Mai Phơng Địa chính 46 4 Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp Nhà nước về chế độ sử dụng đối với từng loại đất; các quyền, nghĩa vụ của người được Nhà nước giao đất, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất 3. Sự cần thiết của hoạt động định giá bất động sản - Chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng bất động sản Trong một giao dịch bất động sản, giá trị thị trường bất động sản là căn cứ quan trọng cho các bên giao dịch mua - bán bất động sản. Trong các giao dịch mua bán bất động sản, người bán thường có xu hướng chào bán bất động sản với mức giá cao hơn mức dự kiến. Ngược lại, người mua thường có xu hướng trả giá thấp hơn giá trị thị trường của bất động sản. Do vậy, hoạt động định giá sẽ góp phần thúc đẩy các giao dịch mua – bán trên thị trường diễn ra thuận lợi hơn. - Dùng bất động sản làm tài sản đảm bảo tiền vay Khi nhận bất động sản thế chấp, các tổ chức tín dụng thường cần được khẳng định là giá trị thị trường của bất động sản đảm bảo phải cao hơn phần vốn vay mà bất động sản là tài sản đảm bảo. Hoạt động định giá góp phần xác định chính xác giá trị thị trường của bất động sản, từ đó hạn chế được những rủi ro có thể xảy ra trong hoạt động tín dụng. - Xác định các loại thuế liên quan đến bất động sản Số tiền thuế căn cứ vào giá trị thị trường của bất động sản. Việc không nắm được giá trị thị trường bất động sản sẽ dẫn tới việc thất thu thuế. Hoạt động định giá sẽ làm cho việc xác định các loại thuế liên quan đến bất động sản được tính toán chính xác và thoả đáng hơn. - Xác định các khoản đền bù thiệt hại bất động sản Khi Nhà nước thu hồi đất đai của các cá nhân, tổ chức để xây dựng các công trình công cộng thì việc xác định giá trị thị trường những bất động sản bị thu hồi sẽ làm cho công việc này được tiến hành một cách chuẩn mực hơn. Trong các trường hợp khác, khi chủ sở hữu mua bảo hiểm cho bất động sản của họ thì việc xác định giá trị thị trường bất động sản cũng là cần thiết. II. NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Bïi ThÞ Mai Ph¬ng §Þa chÝnh 46 5 Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp Thị trường bất động sản diễn biến vừa theo quy luật chung vốn có, vừa theo những quy luật có tính đặc thù: đó là một thị trường không hoàn hảo, bị chia cắt theo các vùng địa lý, theo các trung tâm chính trị, kinh tế, thương mại, du lịch, dịch vụ với khả năng cung cầu rất khác nhau. Vì vậy, định giá bất động sản cũng phải tuân theo những nguyên tắc nhất định. Những nguyên tắc cơ bản trong định giá bất động sản có mối liên hệ mật thiết, luôn đi với nhau và bổ sung cho nhau, vì thế rất ít khi chúng được xem xét một cách riêng rẽ, tách biệt. Để kết quả định giá sát với giá trị thị trường, việc định giá phải tuân theo những nguyên tắc cơ bản được trình bày ở dưới đây: 1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất nếu tại thời điểm định giá bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định. Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem như là một trong những nguyên tắc quan trọng nhất của định giá bất động sản. Nguyên tắc này đòi hỏi bất động sản được định giá trên cơ sở ứng dụng mà tại thời điểm định giá nó có khả năng tạo ra thu nhập lớn nhất hoặc đạt hiệu quả cao nhất. 2. Nguyên tắc cung - cầu Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bởi sự tác động qua lại giữa các lực lượng cung và lực lượng cầu trên thị trường. Khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên; khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm. Khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tuỳ theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu. Như vậy, giá cả trên thị trường có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung. Khi định giá, phải phân tích và đánh giá sự ảnh hưởng của cung - cầu đến giá trị thị trường của bất động sản ở hiện tại cũng như là ở tương lai. Khi Bïi ThÞ Mai Ph¬ng §Þa chÝnh 46 6 Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp phân tích thông tin trên thị trường phải cân nhắc đến tình trạng thị trường trước khi thực hiện các điều chỉnh. 3. Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tạo ra thu nhập của bất động sản Nội dung nguyên tắc: Thu nhập của bất động sản được tạo ra bởi sự đóng góp của 4 yếu tố, đó là: lao động, vốn, đất đai và quản lý. Nguyên tắc này cho rằng để xác định giá trị thực của một bất động sản, cần phải đánh giá đầy đủ sự tham gia của bốn yếu tố nói trên trong quá trình tạo ra thu nhập từ bất động sản. Việc đánh giá đó được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố. Trong quá trình đánh giá ta thường đưa giá trị của từng yếu tố về cùng một mốc thời gian với mục đích đảm bảo tính thống nhất về mặt giá trị. Trong quá trình định giá, cần phải căn cứ vào 4 yếu tố đó để xác định đúng giá trị của bất động sản đang định giá. 4. Nguyên tắc nhất quán Nguyên tắc này cho rằng, định giá một bất động sản phải căn cứ trên cơ sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó (cả địa điểm và công trình xây dựng phải được định giá với cùng một tính chất sử dụng). Trên thực tế một bất động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau: như để ở, để kinh doanh thương mại - dịch vụ…vì thế, một bất động sản cùng một lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau: giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại- dịch vụ… “ Nhất quán ” được hiểu: đó là sự phù hợp giữa mục đích sử dụng đất và mục đích đầu tư công trình. Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích sử dụng của toàn bộ bất động sản. Vì vậy, khi định giá bất động sản không được lẫn lỗn với các mục đích sử dụng khác, mà cần phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động sản, hay chính là căn cứ vào mục đích sử dụng đất. 5. Nguyên tắc cân đối Nguyên tắc cân đối chơ rằng: Giá trị thu được từ một bất động sản sẽ đạt ở mức cao nhất khi sự đầu tư giữa bốn yếu tố sản xuất: đất đai, lao động, vốn và quản lý đạt tới trạng thái cân đối. Cân đối trong thị trường bất động Bïi ThÞ Mai Ph¬ng §Þa chÝnh 46 7 Chuyên đề tốt nghiệp sn c hiu, ú l s u t hp lý gia cỏc yu t nh hng ti giỏ th trng mt bt ng sn hoc cỏc bt ng sn trong cựng mt khu vc giỏ tr thu c t chỳng t mc cao nht. 6. Nguyờn tc thay i Nguyờn tc ny cho rng: Cỏc yu t trong th trng bt ng sn khụng bao gi gi nguyờn vỡ cỏc yu t t nhiờn, kinh t, nh nc v phỏp lut, xó hi, mụi trng luụn tỏc ng n bt ng sn to ra cỏc thay i nh: thay i trong nhu cu, th hiu; trong quỏ trỡnh s dng ( hao mũn, lc hu). Nhng thay i ú lm cho giỏ th trng bt ng sn luụn bin ng. Tuõn th nguyờn tc ny ũi hi ngi nh giỏ ngoi vic hiu rừ nhng nhõn t nh hng n giỏ c th trng ti thi im hin ti, cũn phi d oỏn c cỏc yu t tỏc ng ti giỏ c th trng thi im tng lai. 7. Nguyờn tc cnh tranh Th trng bt ng sn l mt th trng cnh tranh khụng hon ho, cung bt ng sn thng phn ng chm hn so vi cu ( cung khụng ỏp ng cu ) nờn tớnh cht v mc ca cnh tranh khụng gay gt nh cỏc loi hng hoỏ thụng thng. Cnh tranh trong th trng bt ng sn l biu hin ca ch th hnh vi kinh t cựng loi trong th trng vỡ tớnh n li ớch ca bn thõn. Cỏc mnh t tuy khụng ging nhau nhng chỳng vn cú th thay th c cho nhau. Ngi mua bt ng sn thuc khu vc dõn c cú th thớch mt v trớ hoc mt loi nh riờng bit, nhng ngi ú cng cú th thay bng mt v trớ hoc mt loi nh khỏc nu giỏ c hp dn hn. Nh kinh doanh bt ng sn cng cú th chuyn t th trng bt ng sn ca a phng ny n th trng bt ng sn ca a phng khỏc t c mc ớch ca h, ú l ti a hoỏ li nhun. Yu t cnh tranh úng vai trũ quan trng, nờn khi nh giỏ bt ng sn cn phi xem xột n nhõn t ny. Nu nh bt ng sn ang nh giỏ nm trong mụi trng cnh tranh thỡ ngi nh giỏ phi cn c vo giỏ tr Bùi Thị Mai Phơng Địa chính 46 8 Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp được hình thành trên thị trường. Ngược lại, nếu bất động sản mang tính độc quyền cao thì phải sử dụng phương pháp chuyên biệt cho bất động sản đó. 8.Nguyên tắc đóng góp Nguyên tắc này cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản phụ thuộc vào lượng giá trị mà nó đóng góp vào toàn bộ giá trị của bất động sản là bao nhiêu ( nghĩa là với sự hiện diện hay vắng mặt nó, sẽ làm cho giá trị của toàn bộ bất động sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu ). Với nội dung như trên, nguyên tắc đóng góp chỉ ra rằng khi định giá bất động sản cần phải xem xét mức độ đóng góp của từng yếu tố bất động sản vào giá trị của bất động sản nói chung. 9. Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi cho rằng khi có sự gia tăng liên tục của một nhân tố trong sản xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhập ròng sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định. Sau đó sự gia tăng liên tục của nhân tố đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập ròng trong tương lai. Nghĩa là phần sinh lợi không tăng lên đồng đều khi tăng yếu tố đầu tư. Vì vậy, khi định giá phải xem xét lợi nhuận trước mắt cũng như lợi nhuận ở trong tương lai. 10.Nguyên tắc ngoại ứng Nguyên tắc ngoại ứng cho rằng: trong một quần thể bất động sản luôn có sự ảnh hưởng lẫn nhau giữa các bất động sản. Sự tác động qua lại đó làm tăng hoặc giảm giá trị thực của bản thân bất động sản. Những bất động sản có giá trị thực thấp nằm trong một khu vực mà những bất động sản ở đó chủ yếu có giá trị cao, thì giá trị thị trường của bất động sản đó có chiều hướng tăng so với giá trị thực của chính nó. Và ngược lại, một bất động sản có giá trị thực cao nhưng nằm trong một khu vực mà giá trị của những bất động sản ở đó đa phần thấp, thì giá trị thị trường của nó có xu hướng thấp hơn giá trị thực. 11.Nguyên tắc thay thế Nguyên tắc thay thế chỉ ra rằng: giá trị thị trường của một bất động sản chủ thế có xu hướng bị ảnh hưởng bởi chi phí mua một bất động sản thay thế Bïi ThÞ Mai Ph¬ng §Þa chÝnh 46 9 Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp khác tương tự về giá trị so với bất động sản chủ thể, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế đó. Một người mua cẩn trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn để mua một tài sản như vậy trên thị trường mở. Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giá bất động sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập. III. PHUƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Trong định giá bất động sản người ta thường sử dụng 5 phương pháp cơ bản sau đây: - Phương pháp so sánh trực tiếp - Phương pháp chi phí - Phương pháp đầu tư - Phương pháp thặng dư - Phương pháp lợi nhuận Khi định giá, không có một phương pháp định giá nào là chính xác riêng lẻ mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất. Một phuơng pháp định giá bất động sản được đánh giá là phù hợp nhất khi những điều kiện để thực hiện phương pháp đó được đáp ứng dễ dàng, chính xác, kịp thời và đầy đủ. 1.Phương pháp so sánh 1.1.Khái niệm Phương pháp so sánh là phương pháp định giá được tiến hành bằng cách so sánh trực tiếp bất động sản mục tiêu cần định giá với bất động sản tương tự đã bán trên thị trường để ước tính giá trị thực của bất động sản mục tiêu từ giá bán của bất động sản so sánh. 1.2.Cơ sở lý luận Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng chủ yếu dựa vào việc tuân thủ “ nguyên tắc thay thế ”, đó là: không một người mua nào sẽ bỏ ra một số tiền nếu người đó tốn ít tiền hơn mà vẫn có được tài sản tương đương để thay thế. Theo nguyên tắc này: giá trị bất động sản mục tiêu được coi là Bïi ThÞ Mai Ph¬ng §Þa chÝnh 46 10 [...]... ASEAN Cụng ty ó c t chc chng nhn cht lng quc t ca Vng quc Anh cp chng nhn h thng qun lý cht lng theo tiờu chun quc t ISO 9001: 2000 vo thỏng 10 nm 2005 Bùi Thị Mai Ph ơng 24 Địa chính 46 Chuyên đề tốt nghiệp 2 C cu t chc v chc nng nhim v 2.1 C cu t chc Hộị đồng quản trị Ban kiểm soát Tổng giám đốc Phó tổng giám đốc Văn phòng Phòng tài chính kế toán Phó tổng giám đốc Phòng nghiệp vụ 1 Phòng nghiệp vụ 2 Các... Chớnh thnh Cụng ty nh gớa v Dch v ti chớnh Vit Nam, hot ng theo Lut Doanh Nghip Ti cỏc khu vc min Nam, ụng Bc, Vit Bc, Tõy Bc Cụng ty u cú cỏc chi nhỏnh v cỏc vn phũng i din ti ú Hin nay, Cụng ty ang tip tc m rng mng li hot ng, phỏt trin thụng qua qua vic xỳc tin thnh lp cỏc Chi nhỏnh, cỏc Vn phũng i din mt s a phng khỏc Hin nay, Cụng ty ang tham gia vo Ban chp hnh ca hi thm nh giỏ Vit Nam, ng thi cng... ngh khỏc phự hp vi nng lc Cụng ty v c phỏp lut cho phộp II THC TRNG HOT NG NH GI BT NG SN TI CễNG TY NH GI V DCH V TI CHNH VIT NAM 1 Hot ng nh giỏ ca cụng ty 1.1 Mc ớch nh giỏ Cụng ty nh giỏ v Dch v ti chớnh l cụng ty hot ng trong lnh vc nh giỏ v nh giỏ bt ng sn l hot ng phỏt trin mnh nht trong cụng ty Cụng ty l n v u tiờn trong c nc cung cp dch v nh giỏ bt ng sn cho cỏc doanh nghip, t chc, cỏ nhõn vi... cụng ty - Nhõn t bờn trong cụng ty Yu t bờn trong cụng ty bao gm: i ng nhõn viờn, c cu t chc, c s vt cht, c cu t chc, hot ng marketing Tt c nhng yu t ny u cú nh hng n hot ng nh giỏ: nu cỏc yu t ny c t chc, thc hin tt thỡ s thỳc y hot ng nh giỏ ca cụng ty phỏt trin sụi ng; v ngc li nu khụng c thc hin tt thỡ nú s kỡm hóm, gõy khú khn cho hot ng ca cụng ty 3 Phng thc nh giỏ bt ng sn thc t ti cụng ty Phng... Cụng ty nh giỏ hu ht cỏc loi bt ng sn nh: Quyn s dng t; khu t d ỏn; nh ; nh xng; trung tõm thng mi cao c vn phũng; chung c; trang tri 1.3 Tiờu chun nh giỏ bt ng sn ca cụng ty Tiờu chun nh giỏ ca cụng ty tuõn th theo tiờu chun nh giỏ ca Vit Nam C th l nhng tiờu chun sau: - C s nh giỏ: giỏ tr th trng Theo quyt nh s 24/2005/Q BTC ngy 18/04/2005 ca B ti chớnh v vic ban hnh ba tiờu chun thm nh giỏ Vit Nam. .. ơng 22 Địa chính 46 Chuyên đề tốt nghiệp - Nhng iu kin hn ch Trong mt bỏo cỏo, ngi nh giỏ thn trng ngi nh giỏ thn trng phi trỡnh by nhng iu kin hn ch ca kt qu nh giỏ do thụng tin th trng hay do nh hng ca nhng yu t khỏc Bùi Thị Mai Ph ơng 23 Địa chính 46 Chuyên đề tốt nghiệp CHNG II: THC TRNG HOT NG NH GI BT NG SN TI CễNG TY NH GI V DCH V TI CHNH VIT NAM I KHI QUT NHNG C IM C BN CA CễNG TY NH GI V DCH... bt ng sn ca Cụng ty nh giỏ v Dch v ti chớnh Vit Nam Bùi Thị Mai Ph ơng 27 Địa chính 46 Chuyên đề tốt nghiệp Tip nhn yờu cu Phõn tớch yờu cu Trin khai thm nh La chn phng phỏp í kin chuyờn gia Thu thp thụng tin Ti liu phỏp lý Kt qu s b Ngõn hng d liu Trỡnh lónh o duyt Phỏt hnh chng th Phn hi, tip nhn ý kin khỏch hng B phn m bo cht lng Kt thỳc 2.Nhng nhõn t nh hng n hot ng nh giỏ ti cụng ty - S phỏt trin... - Nhõn t xut t phớa khỏch hng õy l mt nhõn t cú nh hng khụng nh n hot ng nh giỏ bt ng sn ca cụng ty Nu khỏch hng cú tõm lý ch giỏ bt ng sn h xung, hot ng nh giỏ bt ng sn ca cụng ty s din ra l t Ngoi ra, trong quỏ trỡnh khỏch hng cung cp thụng tin cho phớa cụng ty, nu thụng tin Bùi Thị Mai Ph ơng 29 Địa chính 46 Chuyên đề tốt nghiệp h a ra khụng chớnh xỏc thỡ s lm ngi nh giỏ tn nhiu thi gian v cụng... chính kế toán Phó tổng giám đốc Phòng nghiệp vụ 1 Phòng nghiệp vụ 2 Các chi nhánh Phó tổng giám đốc Phòng nghiệp vụ 3 Trung tâm đấu giá Các phòng khác Các văn phòng đại diện 2.2 Chc nng nhim v - Kinh doanh dch v: + nh giỏ cỏc ti sn, bt ng sn, ng sn v cỏc d ỏn u t ca t chc, cỏ nhõn trong v ngoi nc + nh giỏ giỏ tr ti sn vụ hỡnh, giỏ tr thng hiu, li th kinh doanh + Xỏc nh giỏ tr doanh nghip + Bỏn u giỏ ti... thụng trờn tuyn ng Lý Thỏi T mc thp Mnh t nm gn trung tõm ti chớnh thng mi, vn hoỏ ca H ni; nm Bùi Thị Mai Ph ơng 32 Địa chính 46 Chuyên đề tốt nghiệp cỏch tr s ngõn hng Nh nc Vit Nam hn 200m; cỏch nh hỏt ln v khu ph Trng Tin gn 350m - Ranh gii: + Hng ụng Nam: l tr s ca Hi nh bỏo Vit Nam v cõu lc b bỏo chớ + Hng ụng: tip giỏp i s quỏn Italy; i din bờn kia ng Lờ Phng Hiu l khu bit th cho thuờ lm nh cho . Mai Phơng Địa chính 46 2 Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp GS. TSKH Lê Đình Thắng và toàn thể cán bộ nhân viên tại Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam đã đóng góp ý kiến và giúp đỡ em hoàn thành chuyên. Phương pháp thặng dư - Phương pháp lợi nhuận Khi định giá, không có một phương pháp định giá nào là chính xác riêng lẻ mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất. Một phuơng pháp định giá bất động sản. …thì phương pháp chi phí sẽ là phương pháp định giá chính được áp dụng. Việc định giá bất động sản theo phương pháp này thường được dùng để đối chiếu với kết quả định giá theo phương pháp khác.