TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƢƠNG KHOA KINH TẾ VÀ KINH DOANH QUỐC TẾ CHUYÊN NGÀNH KINH TẾ ĐỐI NGOẠI  - KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP Đề tài: THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Sinh viên thực Lớp Khoá Giáo viên hƣớng dẫn : Nguyễn Ngọc Ly : Anh : 43B - KT&KDQT : TS Lê Thị Thu Thuỷ Hà Nội – Tháng 06/2008 MỤC LỤC Trang TRANG PHỤ BÌA DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG, BIỂU LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG I: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Các khái niệm 1.1.1 Bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.1.2 Đặc điểm bất động sản 1.1.1.3 Phân loại bất động sản điều kiện để bất động sản trở thành hàng hóa 1.1.1.4 Đặc trưng hàng hóa bất động sản 1.1.2 Thị trường bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản 1.1.2.2 Phân loại thị trường bất động sản 1.1.2.3 Đặc điểm thị trường bất động sản 10 1.1.2.4 Hoạt động kinh doanh bất động sản 13 1.1.3 Cung cầu thị trường bất động sản 14 1.1.3.1 Cung bất động sản 14 1.1.3.2 Cầu bất động sản 15 1.13.3 Quan hệ cung cầu bất động sản 16 1.2 Vai trò thị trƣờng bất động sản kinh tế quốc dân 18 1.3 Các yếu tố tác động đến thị trƣờng bất động sản 21 CHƢƠNG II: THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 2.1 Môi trƣờng kinh doanh bất động sản Việt Nam 24 2.1.1 Các yếu tố tác động 24 2.1.1.1 Mơi trường trị, pháp luật 24 2.1.1.2 Môi trường kinh tế 25 2.1.1.3 Mơi trường văn hóa 26 2.1.2 Qui định Nhà nước 26 2.2 Tình hình thị trƣờng bất động sản Việt Nam thời gian gần 29 2.2.1 Cung thị trường bất động sản 29 2.2.1.1 Thị trường nhà đất 29 2.2.1.2 Thị trường bất động sản thương mại 32 2.2.2 Cầu thị trường bất động sản 37 2.2.2.1 Thị trường nhà đất 37 2.2.2.2 Thị trường bất động sản thương mại 38 2.2.3 Giá bất động sản 43 2.2.3.1 Giá nhà ở, đất 43 2.2.3.2 Giá bất động sản thương mại 47 2.3 Đánh giá chung thị trƣờng bất động sản 51 2.3.1 Những kết đạt 51 2.3.2 Những vấn đề tồn nguyên nhân tồn 58 2.3.2.1 Những vấn đề tồn 58 2.3.2.2 Nguyên nhân tồn 61 CHƢƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 3.1 Những có hội thách thức thời gian tới 64 3.1.1 Những hội 64 3.1.2 Những thách thức 65 3.2 Một số học kinh nghiệm quản lý phát triển thị trƣờng bất 67 động sản số nƣớc giới 3.2.1 Chăm lo nhà cho toàn dân – Bài học kinh nghiệm từ Singapore 67 3.2.2 Chương trình nhà xã hội – Bài học kinh nghiệm từ Hàn Quốc 70 3.2.3 Kinh nghiệm giải phóng mặt quản lý tượng bong bóng nhà đất Trung Quốc 71 3.3 Một số giải pháp phát triển thị trƣờng bất động sản Việt Nam 73 3.3.1 Các giải pháp từ phía Nhà nước 73 3.3.2 Các giải pháp từ phía Bộ, Ngành có liên quan UBND thành phố 81 3.3.3 Các giải pháp từ phía doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 84 KẾT LUẬN 86 DANH MỤC TÀI LIU THAM KHO danh mục chữ viết tắt BS Bất động sản CBRE Công ty Quản lý Tiếp thị BĐS CB Richard Ellis Vietnam FDI Foreign Direct Investment: Đầu tư trực tiếp nước GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GDP Gross Domestic Product: Tổng sản phẩm quốc nội KĐTM Khu đô thị PCI Chỉ số lực cạnh tranh cấp tỉnh QSH Quyền sử dụng SDĐ Sử dụng đất SNG Cộng đồng Quốc gia Độc lập TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh TTCK Thị trường chứng khoán TTTM Trung tâm thương mại UBND Ủy ban nhân dân WTO World Trade Organization: Tổ chức thương mại giới DANH MỤC BẢNG, BIỂU BẢNG Trang Bảng 2.1: Diện tích dân số Hà Nội trước sau mở rộng 31 Bảng 2.2: Khung giá đất đô thị 43 Bảng 2.3: Bảng giá phòng khách sạn TP.HCM 50 BIỂU Biểu 2.1: Tổng tích lũy diện tích lượng cung văn phịng thành phố Hồ Chí Minh 33 Biểu 2.2: Số lượng phịng khách sạn tính đến tháng 4/2008 Hà Nội 35 Biểu 2.3: Tổng mức bán lẻ hàng năm 35 Biểu 2.4: Một số dự án tiêu biểu tương lai Hà Nội 36 Biểu 2.5: Lượng cầu thực tế lượng cung hộ cao cấp Hà Nội 38 Biểu 2.6: Diện tích cho thuê Hiệu suất sử dụng tòa nhà văn phòng hạng A B 39 Biểu 2.7: Cơ cấu khách quốc tế đến Việt Nam Quý 1/2008 theo mục đích đến 41 Biểu 2.8: Giá chào bán hộ số dự án tiêu biểu 46 Biểu 2.9: Giá bán trung bình hộ cao cấp số thành phố Châu Á 46 Biểu 2.10: Giá thuê tổng giá thuê văn phòng hạng A số nước Châu Á tiªu biĨu 47 Biểu 2.11: Giá thuê phòng hệ số sử dụng phịng trung bình khách sạn Hà Nội 49 Biểu 2.12: Giá thuê diện tích trung tâm thương mại lớn số thành phố Châu Á quý 4/2008 51 Biểu 2.13: Đầu tư trực tiếp nước vào từ năm 2004 đến quý 1/2008 55 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thị trường bất động sản Việt Nam hình thành, có bước phát triển tích cực, nhiều dự án lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhà ở, cơng trình dịch vụ đầu tư xây dựng Thị trường bất động sản huy động nguồn vốn nước, vốn đầu tư nước tham gia tạo lập sở vật chất cho ngành kinh tế phát triển, nhiều khu đô thị với hệ thống hạ tầng đồng đầu tư làm thay đổi mặt đô thị, nâng cao mức sống nhân dân, góp phần chuyển dịch cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa - đại hóa, đồng thời thúc đẩy kinh tế - xã hội đất nước phát triển với nhịp độ tương đối cao ổn định nhiều năm qua Các doanh nghiệp bất động sản nước, đơn vị tư vấn thiết kế, doanh nghiệp xây lắp ngành xây dựng ngày lớn mạnh, đủ sức tham gia cơng trình xây dựng lớn đất nước Hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động thị trường bất động sản dần hoàn thiện, tạo điều kiện để thị trường bất động sản phát triển bền vững lành mạnh, môi trường đầu tư thơng thống thuận lợi cho nhà đầu tư nước nước Bên cạnh mặt tích cực, hoạt động thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua bộc lộ mặt yếu gây ảnh hưởng không tốt đến hoạt động đầu tư quản lý xây dựng theo quy hoạch, giảm nguồn thu cho ngân sách, gây tác động xấu tới tâm lý đời sống xã hội làm cho phát triển đô thị thiếu bền vững Do đó, việc đưa giải pháp nhằm giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định lành mạnh vô cấp thiết Nhận thấy tầm quan trọng việc phát triển thị trường bất động sản kinh tế quốc dân, em định chọn đề tài “Thực trạng giải pháp phát triển thị trường bất động sản Việt Nam” làm đề tài khóa luận tốt nghiệp Mục đích nghiên cứu Đề tài có mục đích sau: - Nghiên cứu vấn đề lý luận bất động sản thị trường bất động sản - Tìm hiểu, đánh giá thực trạng đề xuất giải pháp phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: + Các lý luận chung bất động sản thị trường bất động sản + Thực trạng cung cầu, giá bất động sản; vấn đề tồn gây cản trở phát triển thị trường bất động sản nguyên nhân chúng - Phạm vi nghiên cứu: Do khuôn khổ luận văn thời gian có hạn, khái niệm thị trường bất động sản rộng lớn phức tạp, đề tài nghiên cứu số lí luận chung bất động sản, thị trường bất động sản thực trạng diễn biến tình hình cung cầu giá thị trường bất động sản thời gian gần đây, với ý nghĩa thị trường bất động sản nhà ở, đất thị trường bất động sản thương mại (căn hộ cho thuê, văn phòng cho thuê, khách sạn, trung tâm thương mại) Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh Phƣơng pháp nghiên cứu Đề tài dựa phương pháp luận nghiên cứu Chủ nghĩa Mác – Lênin vật biện chứng vật lịch sử Ngồi ra, đề tài cịn áp dụng số phương pháp nghiên cứu khác như: phương pháp tổng hợp, phương pháp thống kê, phương pháp so sánh, diễn giải quy nạp Kết cấu khóa luận Khóa luận ngồi phần mở đầu, kết luận, nội dung chủ yếu gồm có chương: Chương 1: Lý luận chung thị trường bất động sản Chương 2: Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam Chương 3: Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Do hạn chế thời gian, nguồn tài liệu nghiên cứu kinh nghiệm thân, nội dung khóa luận khó tránh khỏi hạn chế, thiếu sót Em mong muốn nhận ý kiến đóng góp thầy cô giáo, độc giả người quan tâm đến khóa luận Xin trân trọng cảm ơn! Hà Nội, tháng năm 2008 Sinh viên thực Nguyễn Ngọc Ly CHƢƠNG I LÝ LUẬN CHUNG VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Các khái niệm 1.1.1 Bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Cho đến nay, hầu giới phân loại tài sản theo Luật cổ La Mã, tức phân loại tài sản thành "Bất động sản" "Động sản" Như vậy, bất động sản (BĐS) không đất đai, cải lòng đất mà tất tạo sức lao động người gắn liền với đất đai cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo không gian ba chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành dạng vật chất có cấu trúc cơng xác định Hầu coi BĐS đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, xác định vị trí địa lý đất (Điều 517, 518 Luật Dân Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân Cộng hồ Liên bang Đức…) Tuy nhiên, nước lại có quan niệm khác tài sản “gắn liền” với đất đai coi BĐS Điều 520 Luật Dân Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái chưa bứt khỏi BĐS, bứt khỏi coi động sản” Tương tự, quy định thể Luật Dân Nhật Bản, Bộ luật Dân Bắc Kỳ Sài Gịn cũ Trong đó, Điều 100 Luật Dân Thái Lan quy định: “BĐS đất đai vật gắn liền với đất đai, bao gồm quyền gắn với việc sở hữu đất đai” (1) Theo Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Điều 174 có quy định: “BĐS tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định” Thị trường BĐS – 2005 (Giáo trình Đại học Nông nghiệp 1- NXB Giáo dục) Quỹ đất để phát triển nhà cho thuê nhà xã hội phải triển khai chuẩn bị từ quy hoạch phát triển thị Ngồi quy định dành 20% quỹ đất dự án nhà thương mại có quy mơ từ 10ha trở lên pháp luật nhà ở, quy hoạch phát triển đô thị, phải đảm bảo quỹ đất để xây dựng nhà cho thuê nhà xã hội chiếm 10% tổng diện tích đất phát triển thị Đối với dự án đầu tư thị có quy mô lớn, nên nghiên cứu cho phép tổ chức thành cấp nhà đầu tư khác để thực việc xây dựng hạ tầng tổng thể dự án theo quy hoạch, đồng thời, chuyển nhượng cho nhà đầu tư thứ cấp thực phân khu chức theo quy hoạch tạo sản phẩm cuối cùng, cơng trình nhà cơng trình phục vụ hoạt động kinh tế Tuy nhiên, dù có cấp đầu tư, tiến độ chất lượng dự án đầu tư thuộc người “nhạc trưởng” dự án Nhà nước nắm đầu mối người “nhạc trưởng” với trách nhiệm quyền lợi họ thật rõ ràng nghiêm minh, không buông lỏng quản lý vừa qua diễn nhiều dự án * Sử dụng sách thuế phí để điều tiết khối cầu: Thực ra, sách thuế phí có tác dụng điều tiết khối cung lẫn khối cầu mối quan hệ “cung - cầu” Nhưng, tình hình thị trường bất động sản nước ta nay, yêu cầu trước hết sách tài đất đai điều tiết khối cầu; hạn chế tượng đầu nhà đất làm phát sinh “một sức cầu ảo” Nghị Trung ương 7, khóa IX, yêu cầu xây dựng thực sách tài đất đai đồng với sách khác nhằm lành mạnh hóa phát triển thị trường bất động sản, đến sách tài đất đai chậm ban hành Các cơng trình hạ tầng kỹ thuật, xã hội Nhà nước đầu tư nhằm chỉnh trang phát triển đô thị, nâng giá trị quyền sử dụng đất, tạo địa tô cấp sai lớn, người hưởng lợi không chịu nghĩa vụ tài Khi tiến hành quy hoạch, nảy sinh vấn đề có số người hưởng lợi có số người bị thiệt Một số người có nhà hẻm giải tỏa mặt tiền 79 giá đất giá nhà tăng vọt, người mặt tiền phải giải tỏa với giá đền bù dù ngang giá thị trường thời điểm lợi ích khơng người có nhà hẻm nhờ giải tỏa mà mặt tiền Nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cố tình kéo dài thời gian thực để chờ nhà nước đầu tư cơng trình giao thơng kết nối cơng trình phúc lợi công cộng khác để hưởng lợi địa tô cấp sai Thực trạng phản ánh bất hợp lý sách hưởng lợi kéo dài, khơng với tinh thần Nghị Trung ương 7, khóa IX, hài hịa mặt lợi ích: Nhà nước, nhà đầu tư người có quyền sử dụng đất Nghị Trung ương 7, khóa IX, định hướng rõ, chậm triển khai, thực hiện: “Ban hành sớm sách tài để điều tiết lại phần giá trị đất gia tăng không người sử dụng đất tạo ra, mà thị hóa, Nhà nước đầu tư sở hạ tầng, quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất đem lại, để phục vụ cho lợi ích chung” Ở nhiều nước giới, người ta sử dụng sách thuế phí để giải bất hợp lý Để chống tượng đầu nhà khu quy hoạch xây dựng nhà ở, phải quy định chặt chẽ tiến độ nội dung xây dựng; dùng sách thuế để buộc nhà đầu tư phải bảo đảm kết cấu hạ tầng công cộng xây dựng hoàn thiện, trước bán nhà cho người mua nhà xây dựng nhà đánh thuế bất động sản lũy tiến để chống lại tượng mua nhà đất bỏ hoang khu đô thị, làm chậm tiến độ xây dựng theo quy hoạch Các cơng cụ thuế phí bổ sung thay số cơng cụ quản lý hành Nhà nước nắm quy hoạch giám sát việc xây dựng theo quy hoạch, chế tài vi phạm quy hoạch, chất lượng dự án, tiến độ xây dựng cơng trình Các cơng cụ thuế phí dẫn dắt thị trường bất động sản thị trường tác động đến nhà đầu tư bất động sản, dẫn dắt đầu tư Sử dụng cơng cụ đầu tư tài nhằm tạo kênh dẫn thơng thống thị trường bất động sản thị trường vốn c Khai thông nguồn vốn cho hoạt động đầu tư vào bất động sản Hiện nay, nhiều nhà đầu tư bất động sản gặp khó khăn thực quy định hạn chế huy động vốn bắt đầu triển khai dự án Nguyên nhân 80 chưa ý xây dựng định chế tạo kết nối thị trường bất động sản thị trường vốn Cần có định chế để khai thông kênh dẫn hai thị trường Phần lớn công ty kinh doanh bất động sản thực dự án dựa vào hai nguồn vốn: tiền ứng trước người mua bất động sản nguồn tín dụng ngân hàng thương mại Nhưng hai nguồn gặp khó khăn Ngân hàng thương mại nước ta chủ yếu huy động vốn ngắn hạn, thị trường bất động sản lại cần nguồn vốn trung dài hạn Đây mâu thuẫn Vấn đề đặt huy động vốn trung dài hạn, thị trường vốn nước ta cịn q cơng cụ tài tín dụng phi ngân hàng Giải pháp cần khuyến khích phát triển quỹ đầu tư, cơng ty đầu tư hình thức công ty cổ phần để huy động vốn đầu tư công chúng nguồn đầu tư ngồi nước cho thị trường bất động sản Chính định chế đầu tư đóng vai trị trung gian nhà đầu tư không chuyên nghiệp (công chúng, loại quỹ bảo hiểm…) với nhà đầu tư chuyên nghiệp thị trường bất động sản Các định chế đầu tư thu hút dần số công chúng, mà lâu đầu tư riêng rẽ hình thức mua đất khu thị hóa để dành, mua nhà, chí mua hộ chung cư để chờ bán kiếm lời Đây đường để bước “chính quy hóa” phương thức hình thức đầu tư vào thị trường bất động sản phù hợp với lộ trình hội nhập cạnh tranh nước ta Chính định chế đầu tư khai thông nguồn vốn đầu tư cho thị trường sơ cấp thứ cấp, kích thích khối cung khối cầu thị trường bất động sản phát triển lành mạnh d Kiểm sốt hoạt động mơi giới thị trường bất động sản * Kiểm soát đăng ký hành nghề: Kiểm soát hoạt động tổ chức, cá nhân đăng ký tham gia dịch vụ tư vấn mơi giới BĐS Chính phủ u cầu người làm dịch vụ tư vấn môi giới bắt buộc phải đăng ký hoạt động với quan quản lý Nhà nước cấp giấy phép hoạt động tư vấn mơi giới * Kiểm sốt việc thực trách nhiệm tổ chức này: 81 Người tư vấn môi giới phải chịu trách nhiệm trước pháp luật kết hoạt động tư vấn mơi giới như: tính trung thực thông tin pháp lý BĐS môi giới; độ tin cậy có tính dự báo lợi ích từ kết định giá hình thành giá BĐS giao dịch chịu trách nhiệm kết dịch vụ khác * Kiểm soát chất lượng tư vấn mơi giới: Kiểm sốt tính công khai thông tin chất lượng dịch vụ tư vấn (những người tư vấn quyền yêu cầu quan quản lý Nhà nước xác nhận thông tin pháp lý BĐS) Cần tổ chức lớp đào tạo ngồi nước mơi giới BĐS, nâng cao trình độ nghiệp vụ đưa cán có nghiệp vụ mơi giới vào công ty thương mại dịch vụ môi giới nhà đất cách yêu cầu công ty phải có tiêu chuẩn đầu vào cần thiết, khơng đáp ứng khơng cấp giấy phép hoạt động * Kiến nghị khác: Phát triển dịch vụ tư vấn môi giới tổng hợp cho nhu cầu có liên quan đến hoạt động giao dịch BĐS như: dịch vụ cung cấp thông tin hàng hoá BĐS; dịch vụ kiểm tra tư vấn tính pháp lý BĐS; dịch vụ định giá BĐS; dịch vụ toán cho vay chấp BĐS dịch vụ hoàn thiện hồ sơ giao dịch BĐS Những đơn vị dịch vụ thay mặt bên mua bên bán thực đầy đủ thủ tục cần thiết để BĐS giao dịch cách hợp pháp, quan tư vấn phải chịu trách nhiệm trước pháp luật chất lượng tính pháp lý dịch vụ e Đẩy nhanh tiến độ thành lập Sàn giao dịch BĐS chuẩn Đây kế hoạch đề cập Luật Kinh doanh BĐS đời cách năm BĐS cịn thời hồng kim (năm 2007) Theo Nghị định 153/2007/ NĐ - CP, ngày 1/1/2009 thời điểm kết thúc thời hạn dành cho lộ trình chuyển đổi hoạt động sàn giao dịch cũ sang chuẩn theo quy định pháp luật, cụ thể sàn giao dịch: việc người quản lý phải có giấy 82 chứng nhận hồn thành khóa đào tạo bồi dưỡng kiến thức quản lý sàn giao dịch cịn phải có tối thiểu hai nhân viên mơi giới, có chứng hai nhân viên định giá BĐS Sàn giao dịch BĐS có diện tích tối thiểu 120m2 Tương tự trung tâm giao dịch BĐS có tối thiểu 50m2, diện tích dành cho hoạt động mơi giới 30m2 Cịn văn phịng mơi giới BĐS diện tích tối thiểu phải 30m2 Một u cầu khác với văn phịng mơi giới việc môi giới phải thông qua hợp đồng Hiện Bộ Xây dựng cho phép Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Sài Gòn Chợ Lớn (Inresco) phối hợp với Công ty TNHH BĐS Phát Hưng thực xây dựng thí điểm “sàn giao dịch BĐS chuẩn” với diện tích 400 m2, đặt TPHCM, dự kiến sàn thực giao dịch thí điểm vào quý II/2008 Với việc thành lập sàn giao dịch chuẩn, trước hết bảo vệ quyền lợi đối tượng này, tránh rơi vào cảnh bị lừa đảo, nhiều người dân có nhu cầu tham gia giao dịch BĐS có thơng tin Cả người bán người mua lợi tham gia giao dịch BĐS qua sàn, người mua tránh "quả lừa" người bán có hội bán hàng sát với giá thị trường Ngồi ra, Nhà nước khơng thất thu thuế giao dịch BĐS, nhờ hạn chế tình trạng kê giá thấp giá giao dịch thực tế Tuy nhiên, để hình thành tập quán thực giao dịch BĐS qua sàn trình lâu dài, địi hỏi nhiều thời gian khơng thể sớm chiều Nếu thiếu hỗ trợ quan chức liên quan, chắn xảy tượng "bẻ cò” Các đối tác sau sàn giao dịch hướng dẫn thẩm định giá, quay sang giao dịch ngồi sàn để khỏi phải chịu phí giao dịch Vấn đề ngăn chặn quan cơng chứng công chứng giao dịch qua sàn Bên cạnh đó, phải có biện pháp ràng buộc trách nhiệm rõ ràng bên, có chủ sàn đặc biệt nhân viên môi giới Quy định rõ thời gian địa điểm công khai quy hoạch, công khai dự án để tạo điều kiện cho nhà đầu tư bình đẳng dễ dàng tiếp cận dự án phát triển bất động sản, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh nhằm tăng cung cho thị trường 83 f Hoàn thiện hệ thống quan quản lý Nhà nước thị trường BĐS, đầu tư vào thị trường BĐS Nhà nước cần xem xét đổi phân công, phân cấp quan mà chức hoạt động có liên quan đến phận cấu thành BĐS, đầu tư BĐS cho quan hệ thống quản lý Nhà nước phải chịu trách nhiệm nội dung theo chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn Theo đó, khơng có nội dung liên quan đến BĐS, thị trường BĐS dầu tư vào thị trường BĐS mà không quan chịu trách nhiệm Ví dụ thị trường BĐS trở nên nóng đóng băng phải có quan chịu trách nhiệm để tìm giải pháp khắc phục tình trạng Giữa quan phải có thống thông tin, thông tin phải cập nhật hàng ngày phải có người quản lý, giám sát Khi có thống thơng tin quan quản lý đưa giải pháp đắn, kịp thời thống Hiện nay, chồng chéo mâu thuẫn quy định Nhà nước hạn chế trình độ nhận thức cán bộ, nên nhiều quan quản lý Nhà nước bị tải việc thi hành chức năng, nhiệm vụ Vì thế, Nhà nước cần sớm có kế hoạch khắc phục tải này, lên hàng đầu vấn đề trang thiết bị cán cho máy hoạt động có hiệu Cần phải có đào tạo kiến thức, hướng dẫn tổ chức thi hành điều khoản luật pháp quy định cho chuyên viên phụ trách dự án Nếu chuyên viên nắm bắt rõ ràng yêu cầu thủ tục hành chính, họ có giải thích rõ ràng hướng dẫn nhà đầu tư việc triển khai dự án Như tiết kiệm thời gian, chi phí cho bên, tránh tượng tiêu cực, đồng thời nâng cao uy tín quan quản lý Nhà nước mắt nhà đầu tư nước 3.3.2 Các giải pháp từ phía Bộ, Ngành có liên quan UBND thành phố a Các giải pháp từ phía Bộ, Ngành có liên quan 84 Bộ Tài ngun Mơi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch Đầu tư cần thể chủ động xây dựng phát triển thị trường bất động sản, có quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất phải thực nghiêm vùng đô thị vùng quy hoạch để phát triển thị, vùng “nhạy cảm” đem lại giá trị kinh tế cao Tiếp tục mở rộng quyền cho người sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân phép cho tổ chức nước thuê đất Tiếp tục cải cách thủ tục hành liên quan đến đất đai, đặc biệt thủ tục giao đất, cho thuê đất nhà đầu tư Điều chỉnh số nội dung quy định giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; đặc biệt thời hạn công bố cơng khai phương án Tiếp tục hồn thiện chế tài chính, tìm nguồn vốn hỗ trợ cho nhà đầu tư vay với lãi suất ưu đãi dài hạn, hoàn thiện quỹ hỗ trợ đầu tư, cải cách thủ tục cho vay, hỗ trợ dự án đầu tư lĩnh vực phát triển thị trường bất động sản Bộ Tài nguyên Môi trường cần kết hợp với Tổng Cục Thống kê số quan hữu quan khác tổ chức điều tra nguồn cung, cầu nhà ở, hộ thu nhập Việt Nam để có sở cân đối lại cung cầu đánh giá tiềm thị trường bất động sản Việt nam tương lai, từ đưa sách điều tiết thị trường bất động sản cách hợp lý Hình thành thị trường bất động sản công khai minh bạch đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua người bán: Bộ Tài nguyên Mơi trường có trách nhiệm quản lý xây dựng sở thơng tin hạ tầng địa đủ độ tin cậy, kết nối với hoạt động tài chính, ngân hàng, tín dụng, tương thích với khu vực giới để đảm bảo hội nhập kinh tế Cần có quan chun mơn định giá đất (giá quyền sử dụng đất), định giá bất động sản khác để chứng khốn hố tài sản bất động sản, tạo điều kiện cho việc mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, phát mại thị trường Bộ Tài chủ trì nghiên cứu sửa đổi, bổ sung pháp lệnh thuế nhà đất theo hướng đánh thuế luỹ tiến trường hợp chủ sở hữu, chủ sử dụng có nhiều nhà, đất vượt hạn mức quy định, có nhà đất khơng đưa vào khai thác sử dụng nhằm mục đích hạn chế đầu cơ, tăng nguồn thu cho ngân sách, trình 85 phủ quý I; sửa đổi, bổ sung luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất; giảm tỷ lệ (%) lệ phí trước bạ đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản nhà, đất… Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Xây dựng thành lập tổ công tác đặc biệt thị trường bất động sản để nắm bắt thơng tin, tìm kiếm chế, sách quản lý thị trường bất động sản để có báo cáo kịp thời cho Thủ tướng đạo, xử lý b Các giải pháp từ phía UBND thành phố * Những giải pháp đồng Nhiệm vụ trước mắt đặt là: Triển khai có hiệu Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà Luật Đầu tư Chủ động kiểm soát thị trường; tăng cường vai trò quản lý nhà nước hoạt động thị trường BĐS địa bàn Hà Nội; thực xử lý xếp quản lý BĐS nhà, đất thuộc tài sản công, BĐS đô thị, BĐS nhà ở; xây dựng chế sách quản lý, cấp phép hoạt động dịch vụ, môi giới, tư vấn đầu tư BĐS địa bàn Nhiệm vụ lâu dài hình thành đồng yếu tố cấu thành thị trường BĐS; hoàn thiện chế, sách mơ hình quản lý phát triển thị trường theo quy định Nhà nước có tính đặc thù thành phố nhằm khuyến khích phát triển thị trường tăng cường quản lý nhà nước thị trường BĐS * Các giải pháp cụ thể Đối với BĐS nhà ở, đất thuộc tư nhân, cần có sách thuế phù hợp để khuyến khích người dân tự giác đăng ký giao dịch, chuyển nhượng theo quy định Đối với BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, UBND thành phố tập trung rà sốt tồn quỹ nhà cơng sở quan, đơn vị nghiệp quản lý, sử dụng địa bàn; rà soát quỹ nhà chuyên dùng thuộc sở hữu nhà nước Đối với BĐS công nghiệp, dịch vụ thương mại, kinh doanh sản xuất, UBND thành phố cần ban hành quy định chuyển nhượng dự án xây dựng khách sạn, văn phòng cho th; chuyển nhượng cơng trình xây dựng gắn liền với đất thuê trả tiền thuê đất cho thời gian thuê, đất thuê trả tiền thuê hàng năm Đề xuất 86 chế sách khuyến khích thành phần kinh tế đầu tư phát triển khu đô thị đầu tư nhà phục vụ nhu cầu dân cư Thực giãn cầu thành phố lớn biện pháp nâng cao chất lượng quy hoạch thực quy hoạch thành phố vệ tinh xung quanh Nhanh chóng đưa quy hoạch trường đại học, khu công nghiệp, khách sạn, dịch vụ , khỏi thành phố lớn phê duyệt vào thực thi Các địa phương thực rà sốt quy hoạch cho phép chuyển mục đích diện tích đất tổ chức sử dụng khơng mục đích, khơng hiệu để đưa vào phát triển thị trường bất động sản Mở rộng đẩy nhanh tiến độ xây dựng dự án đáp ứng yêu cầu nhà văn phòng cho th Có sách hỗ trợ tài cho chủ đầu tư việc nâng cấp khu chung cư hết hạn sử dụng xuống cấp Hoàn thiện máy tổ chức quản lý đất đai Tạo chế thực thi nghiêm pháp luật cấp, địa phương, thực có hiệu cơng tác tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật Các quan chức nhà nước phải chịu trách nhiệm hoạt động như: đo đạc lập đồ để xác định hồ sơ địa đất danh bạ phải đăng ký bất động sản; theo dõi biến động đăng ký đất đai cập nhật thay đổi; làm thủ tục xác nhận quyền sử dụng đất đai cho người sử dụng đất; giám sát kiểm tra việc sử dụng đất thực quyền theo quy định pháp luật; thẩm định giá đất, tính thuế quản lý vấn đề xây dựng Cần công khai hóa địa điểm, quy mơ, tiêu kiến trúc, mật độ xây dựng, chiều cao cơng trình cơng sử dụng cơng trình dự án nội thành, khu phố cổ, phố cũ trục tuyến giao thơng Ngồi ra, UBND TP cần tăng cường phương thức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư cơng trình “khu đất vàng” để chọn chủ đầu tư xứng đáng; đồng thời xét duyệt cách thận trọng lực, khả chủ đầu tư tính khả thi dự án địa điểm đẹp Thiết lập triển khai hiệu danh mục dự án kêu gọi vốn đầu tư BĐS, website mà cần có kế hoạch tiếp thị dự án đến nhà đầu tư có tiềm Để tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư 87 việc lựa chọn hội đầu tư cần có chiến lược quy hoạch, phân tích tiềm dự án kèm theo danh mục dự án đầu tư, sỏ thực chương trình vận động đầu tư Danh mục dự án nên tập trung vào lĩnh vực nhà đầu tư có tiềm lĩnh vực mà UBND thành phố ưu tiên, khuyến khích đầu tư Tăng cường tư vấn, hướng dẫn trợ giúp nhà đầu tư nước triển khai thực Các quan chức quản lý BĐS, quản lý hoạt động đầu tư nước ngồi cần quy định rõ ràng, cơng khai, thủ tục hành hướng tới giảm chi phí thời gian cho nhà đầu tư Kiên xử lý trường hợp sách nhiễu, cửa quyền, tham nhũng, vô trách nhiệm cán quan công quyền Điều tạo nên yên tâm cho nhà đầu tư tiến hành đầu tư vào dự án bất động sản 3.3.3 Các giải pháp từ phía doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Hiện nay, quỹ đầu tư nước với nguồn vốn dài nhảy chân vào lĩnh vực bất động sản cần phải có liên doanh liên kết hợp tác công ty nước với Bởi gần đây, việc bị hất chân khỏi dự án xây dựng doanh nghiệp nước xảy ngày nhiều Nhận thấy đe dọa này, có doanh nghiệp liên kết với doanh nghiệp khác liên doanh với ngân hàng, doanh nghiệp nước để tồn phát triển Bên cạnh đó, việc thành lập thêm Hiệp hội bất động sản thành phố lĩnh vực bất động sản có xu hướng phát triển mạnh Hà Nội, Đà Nẵng, Bình Dương, (TP.HCM có Hiệp hội BĐS TP.HCM với 600 thành viên tham gia hoạt động tính tới thời điểm tại) điều nên làm để hướng tới thị trường bất động sản có tổ chức, cạnh tranh lành mạnh, giá ổn định đảm bảo quyền lợi chủ đầu tư lẫn khách hàng Ngoài ra, doanh nghiệp BĐS nước nên biết "sân nhà" chúng ta, với mạnh người mối quan hệ kết hợp tạo lợi cạnh tranh vững mạnh Đồng thời doanh nghiệp cần chuyên nghiệp hóa hoạt động kinh doanh, nhận diện nhu cầu thị trường nhằm nâng cao sức cạnh tranh với công ty nước 88 Ngoài ra, kiên nhẫn đức tính cần thiết cho ngành khơng thể chạy theo trào lưu doanh nghiệp ngành nghề khác gây cân cho kinh tế nguyên nhân gây khó khăn cho việc hạn chế lạm phát Cũng cần nói thêm rằng, doanh nghiệp nước khơng nên nhìn nhà đầu tư nước với suy nghĩ họ "cá lớn" nuốt "cá bé", họ có tiềm lực mạnh vốn, để "gia nhập" vào thị trường Việt Nam họ phải "nhập gia tùy tục", nghĩa họ cần doanh nghiệp nước để bước vào thị trường này, họ làm từ đầu chí cuối cho dự án, khâu giải phóng mặt bằng, khơng có kinh nghiệm doanh nghiệp Việt Nam, kể khâu nghiên cứu thị trường nữa, họ biết rõ thị hiếu thị trường doanh nghiệp nước Cho nên, doanh nghiệp nhìn nhận doanh nghiệp nước ngồi đối tác tiềm tương lai Trong thời gian tới ta nên bớt trông cậy vào nguồn vốn từ ngân hàng mà nghĩ kênh huy động khác như: quỹ đầu tư tín thác BĐS, trái phiếu Đặc biệt quỹ tín thác đầu tư, hiệp hội BĐS doanh nghiệp cần có kiến nghị kịp thời giúp xây dựng chế sách cho phù hợp với xu phát triển Có có thêm kênh huy động từ vốn nhàn rỗi người dân Trong tình hình thị trường BĐS q nóng việc doanh nghiệp kinh doanh BĐS cần làm đưa giá BĐS với giá trị thật Do giá BĐS Việt Nam đánh giá cao giá trị thực nhiều nên việc giảm giá đảm bảo cho người bán có lãi quan trọng phù hợp với khả toán người tiêu dùng Bởi lẽ giá BĐS cao, vượt ngưỡng khả chi trả người mua dẫn đến việc cầu giảm, tình xấu dẫn đến tình trạng thị trường “đóng băng” Do đó, nhà đầu tư kinh doanh bất động sản cần phải lựa chọn việc phá sản công ty hay việc giảm giá BĐS để kích thích cầu nhà đối tượgn thu nhập vừa phải thấp nhằm giữ tồn cho công ty thương trường Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS cần tung thị trường sản phẩm với giá trị thật, phù hợp với túi tiền đại đa số người tiêu dùng giúp thị trường sôi động trở lại, tránh hậu sau 89 KẾT LUẬN Về tổng thể trung hạn, thị trường bất động sản Việt Nam thị trường có nhiều tiềm phát triển bước hoàn thiện với hoàn thiện thể chế thị trường Việt Nam Về dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam ngày mở rộng, cân đối, đồng có tổ chức hơn, mang tính thị trường cao hơn, phát triển lành mạnh hơn, kết gắn chặt chẽ với thị trường khác phát triển đồng thị trường hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường nước ta, người thận trọng tiếp tục lựa chọn thị trường bất động sản sân chơi quen thuộc cách thức đầu tư an toàn thản Để vậy, vấn đề lành mạnh hóa phát triển thị trường bất động sản nội dung quan trọng trình hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nước ta Bất động sản hàng hóa đặc biệt thị trường bất động sản loại thị trường phát triển lành mạnh, có phù hợp chức quản lý Nhà nước với quy luật thị trường Khóa luận viết thực trạng giải pháp phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Về mặt lý luận, khóa luận giới thiệu kiến thức bất động sản thị trường bất động sản, góp phần tạo tảng kiến thức cho quan tâm vấn đề Về mặt thực tiễn, khóa luận nêu thực trạng tình hình cung cầu, giá thị trường bất động sản nay, mặt cịn tồn ngun nhân, để người đọc có nhìn đắn tách bạch lý luận thực tiễn Đồng thời, khóa luận đề xuất số giải pháp nhằm giúp thị trường ổn định phát triển minh bạch Tuy nhiên, hạn chế thời gian trải nghiệm thực tế, khóa luận chưa thể bao qt hết tồn thị trường bất động sản Việt Nam, mà tập trung vào thị trường nhà ở, đất phần thị trường bất động sản thương mại hai thành phố Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh Nhưng em hi vọng giải pháp đưa khóa luận phần đóng góp cho phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt thời điểm mà vấn 91 đề lành mạnh hóa thị trường bất động sản chậm trễ 92 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Luật Dân 2005 Luật Đất đai 2003 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 Nghị định 181/2004/NĐ - CP,Nghị định 17/2006/ NĐ – CP, Nghị định 90/2006/NĐ - CP, Nghị định 123/2007/NĐ - CP, Nghị định 153/2007/NĐ - CP số văn khác có liên quan Giáo trình thị trường BĐS – NXB Xây Dựng 2006 Giáo trình thị trường BĐS - Trường Đại học Nông nghiệp –NXBGiáo dục 2005 Tạp chí Cộng sản số tháng 4/2008 http://www.sanbatdongsan.net.vn/Desktop.aspx/TinTuc/TT-bat-dongsan/TTBDS/ (Mạng Các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam) http://www.horea.org.vn/muctinkhac_ct.php?id=20651(Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh) 10 http://www.horea.org.vn/muctinkhac_ct.php?id=20651(Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh) 11 http://www.baoxaydung.vn/PrintPreview.aspx?ID=7030 (Trang web Báo Xây Dựng) 12 http://www.baoxaydung.vn/PrintPreview.aspx?ID=7030 (Trang web Báo Xây Dựng) 13 http://www.baoxaydung.com.vn/main.aspx?MNU=1129&Chitiet=7195&Style= 1(Trang web Báo Xây Dựng) 14 http://www.moc.gov.vn/Vietnam//Management/Housing/533920060831141700 0/ (Trang thông tin điện tử Bộ Xây Dựng) 15 http://www.cbrevietnam.com/news/Bai%20thuyet%20trinh%20cap%20nhat%20 thi%20truong%20BDS%20Hanoi%20Q1%202008;%20tieu%20diem%20%20H 93 anoi%20mo%20rong.pdf (Công ty Quản lý Tiếp thị BĐS CB Richard Ellis Vietnam) 16 http://www.thuvienphapluat.com/?CT=NW&NID=5722(Trang web Thư viện pháp luật) 17 http://www.sggp.org.vn/daututaichinh/2007/11/130432/ (Báo Sài Gịn giải phóng) 18 http://www.laodong.com.vn/Utilities/PrintView.aspx?ID=71324 - 16k –( trang web Báo Lao động) 19 http://www.cushmanwakefield.com/cwglobal/jsp/newsDetail.jsp?repId=c139000 72p&LanId=EN&LocId=GLOBAL (Trang web Công ty BĐS Cushman & Wakefield) 20 http://www.monre.gov.vn/monreNet/default.aspx?tabid=207&ItemID=44341(B ộ Tài Nguyên Môi trường Việt Nam) 21 http://quanlynha.vietreal.net.vn/Desktop.aspx/Tin_tuc-Su_kien/Tin-tuc-tonghop/Bo_Xay_dung_de_nghi_Chinh_phu_gia_han_ban_nha_o/ (Ccụ Quản lý Nhà - Bộ Xây dựng) 22 http://www.cpv.org.vn/print_preview.asp?id=BT2250868047 (Báo điện tử Đảng cộng sản Việt Nam) 23 http://vietnamese.vietnam.usembassy.gov/pr010606.html (Trang web Đại sứ quán Hoa Kỳ) 24 http://irv.moi.gov.vn/socuoithang/vandehomnay/2006/4/15747.ttvn (Báo Công nghiệp Online _ Cơ quan thông tin lý luận Bộ Công thương) 94 ... hóa bất động sản 1.1.2 Thị trường bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản 1.1.2.2 Phân loại thị trường bất động sản 1.1.2.3 Đặc điểm thị trường bất động sản 10 1.1.2.4 Hoạt động. .. quốc tế Thị trường chung quốc gia thể thống loại thị trường vố, thị trường lao động, thị trường bất động sản Do đó, phát triển thị trường bất động sản có ảnh hưởng đến tất thị trường thị trường. .. dùng bất động sản nhờ mà đẩy mạnh sản xuất b Phát triển thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển Trước hết, thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển