Đang tải... (xem toàn văn)
Bài giảng Đánh giá hiệu quả dự án đầu tư xây dựng, bất động sản - TS. Lưu Trường Văn
TRƯ NG ð I H C M TP.HCM TRUNG TÂM CPA ðÁNH GIÁ HI U QU D ÁN ð U XÂY D NG – B T ð NG S N Biên so n gi ng: TS Lưu Trư ng Văn Tháng năm 2010 T I SAO PH I ðÁNH GIÁ HI U QU D Ngăn ch n d án “x u” Khơng b sót d án t t Biên so n gi ng: TS Lưu Trư ng Văn ÁN Th m tra d án b t ñ ng s n v n tư nhân Phân tích th trư ng Nh ng n i dung th m đ nh d án BðS v i ngu n v n tư nhân Th m tra k thu t Phân tích nhân l c Phân tích tài chánh ðánh giá r i ro Biên so n gi ng: TS Lưu Trư ng Văn PHÂN TÍCH TH TRƯ NG (1) Tr l i câu h i sau: Thị trường có nhu cầu hay không? S n ph m c a d án gì? (căn h chung cư lo i A/B/C; văn phòng cho thuê loai B+, A, …) Phân khúc thị trường? ð i tương s mua h chung cư (thu nh p trung bình/khá/cao), s th văn phịng Thị phần dự kiến chiếm lónh? Ngu n: Bài gi ng c a TS Nguy n T n Bình cho l p “Th m ñ nh d án” t i ð i h c m Biên so n gi ng: TS Lưu Trư ng Văn PHÂN TÍCH TH TRƯ NG (2) nh m xác đ nh: Chất lượng sản phẩm Khối lượng sản phẩm Giá sản phẩm Bạn không gọi chai beer 50 Sài Gòn nhà hàng sang trọng; ngược lại khó tìm chai beer Heineiken quán cóc bên đường Ngu n: Bài gi ng c a TS Nguy n T n Bình cho l p “Th m ñ nh d án” t i ð i h c m Biên so n gi ng: TS Lưu Trư ng Văn PHÂN TÍCH K THU T T s n ph m ñã xác ñ nh d n ch n l a các: Phương án ki n trúc Phương án k t c u Phương án h t ng k thu t C p ñi n C p nư c Thốt nư c Phịng ch ng cháy, n … Phương án sân vư n, c nh quan, … Vịng đ i d án Biên so n gi ng: TS Lưu Trư ng Văn PHÂN TÍCH NHÂN L C - Xác định nguồn lao động cung ứng cho dự án: loại lao động có trình độ, kỹ lao động phổ thông - Giá lao động cho loại - Nguồn lao động dự trữ bổ sung - Lao động sẵn có thị trường lao động lao động dự án đào tạo PHÂN TÍCH NHÂN L C LÀ C C KỲ QUAN TR NG CHO D ÁN S N XU T, V I D ÁN B T ð NG S N PHÂN TÍCH NÀY CH PHÙ H P V I TÌNH HU NG CH ð U TƯ T QU N LÝ KHAI THÁC SAU KHI D ÁN ðƯA VÀO S D NG Biên so n gi ng: TS Lưu Trư ng Văn PHÂN TÍCH TÀI CHÁNH (1) - Lịch đầu tư Lịch khấu hao Lịch vay trả nợ Kế hoạch doanh thu Kế hoạch chi phí Kế hoạch lợi nhuận Kế hoạch vốn chủ sở hữu Ngu n: Bài gi ng c a TS Nguy n T n Bình cho l p “Th m ñ nh d án” t i ð i h c m Biên so n gi ng: TS Lưu Trư ng Văn PHÂN TÍCH TÀI CHÁNH (2) Các báo cáo tài dự toán (pro-forma financial statement) như: - Báo cáo thu nhập (kết kinh doanh) - Bảng cân đối kế toán (tổng kết tài sản) - Báo cáo ngân lưu (lưu chuyển tiền tệ) - Các tiêu chí đánh giá dự án dựa kỹ thuật chiết khấu dòng tiền Ngu n: Bài gi ng c a TS Nguy n T n Bình cho l p “Th m ñ nh d án” t i ð i h c m Biên so n gi ng: TS Lưu Trư ng Văn Đất đai báo cáo ngân lưu dự án Đất thuê: Báo cáo ngân lưu thể dòng chi trả tiền thuê đất Đất mua: Thể dòng chi mua đất (năm 0), dòng thu lý (năm cuối) Đất cấp với mục đích nhất: Không thể báo cáo ngân lưu Nếu có, ghi dòng thu (trợ cấp) dòng chi (mua đất) số tiền Đất cấp tùy nghi sử dụng: Tính chi phí hội sử dụng đất dòng chi Biên so n gi ng: TS Lưu Trư ng Văn 10 VÍ D V BÁO CÁO TH M ð NH D ÁN BðS V N TƯ NHÂN (8) 4.3 ðÁNH GIÁ HI U QU TÀI CHÍNH Giả định thị trường: Tỷ lệ lạm phát cố định thời gian thực dự án = 10%/năm Nhu cầu nhà chung cư ổn định thời gian thực dự án Không phát sinh chung cư đối thủ cạnh tranh với đặc điểm tương tư chung cư thời gian thực dự án, khu vực lân cận dự án Biên so n gi ng: TS Lưu Trư ng Văn 53 VÍ D V BÁO CÁO TH M ð NH D ÁN BðS V N TƯ NHÂN (9) 4.3 ðÁNH GIÁ HI U QU TÀI CHÍNH Tính khả thi dự án tài Tỷ suất lợi nhuận/vốn đầu tư thực bỏ cao (=7,23) chứng tỏ dự án hiệu tài Điều dễ hiểu dự án thẩm định dựa giả định “Đơn vị thi công đồng ý ứng vốn 20% để thi công”, chủ đầu tư thực tế bỏ so với trường hợp đơn vị thi công ứng vốn Thêm vào dự án khoản đền bù thấp (đã đền bù xong năm 2001) nên dẫn đến kết tỷ suất lợi nhuận vốn đầu tư thực bỏ cao Biên so n gi ng: TS Lưu Trư ng Văn 54 VÍ D V BÁO CÁO TH M ð NH D ÁN BðS V N TƯ NHÂN (10) 4.3 ðÁNH GIÁ HI U QU TÀI CHÍNH Tính khả thi dự án tài Ngoài ra, tỷ suất lợi nhuận cao kế hoạch bán hàng dự kiến thu tiền phần thời gian xây dựng số lượng khách hàng 100% theo tiến độ dự kiến Cho nên, đảm bảo tiến độ bán hàng theo kế hoạch dự trù nhân tố quan trọng để đảm bảo hiệu tài dự án Hiệu tài trường hợp bán hàng không tiến độ dự kiến phân tích phần phân tích rủi ro Biên so n gi ng: TS Lưu Trư ng Văn 55 VÍ D V BÁO CÁO TH M ð NH D ÁN BðS V N TƯ NHÂN (11) 4.3 ðÁNH GIÁ R I RO TÀI CHÍNH Các biến rủi ro : Dự án chung cư gặp rủi ro biến sau thay đổi STT Biến rủi ro Giá trị biến rủi ro phân tích tất định Đơn giá 1m2 sàn xây dựng 3.600.000 đồng/m2 Tỷ lệ toán đợt khách hàng 15% giá mua hộ Lãi suất vay ngân hàng 13%/năm Thời gian vay (năm) Tỷ lệ vay vốn tổng vốn đầu tư (D%) 50% giá trị đất Xác suất xảy bán hàng dự kiến 100% Trong đó: Nhóm thẩm định tập trung vào phân tích ba biến số Đó biến số tác động mạnh đến tiêu tài dự án Biên so n gi ng: TS Lưu Trư ng Văn 56 VÍ D V BÁO CÁO TH M ð NH D ÁN BðS V N TƯ NHÂN (12) 4.3 ðÁNH GIÁ R I RO TÀI CHÍNH Xác suất xảy bán hàng dự kiến biến số có ảnh hưởng mạnh đến hiệu tài dự án, điều kiện thị trừơng địa ốc đóng băng Đơn giá 1m2 sàn xây dựng biến số có ảnh hưởng mạnh đến hiệu tài dự án Căn dự án phê duyệt, nhóm thẩm tra dự án nhận xét sau: Các nhà thầu XD Việt nam không mạnh vốn, với điều kiện ràng buộc họ phải ứng trước 20% vốn thi công hẳn dẫn đến nhà thầu xây dựng chào giá thầu cho phần xây lắp cao mức bình thường họ phải trả lãi vay cho khoản tiền mà trả chậm Tỷ lệ vay vốn biến rủi ro có ảnh hưởng mạnh đến hiệu tài dự án Biên so n gi ng: TS Lưu Trư ng Văn 57 VÍ D V BÁO CÁO TH M ð NH D ÁN BðS V N TƯ NHÂN (13) 4.3 ðÁNH GIÁ R I RO TÀI CHÍNH Căn vào bảng “DANH MỤC CÁC BIẾN RỦI RO TÁC ĐỘNG HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN “, nhóm thẩm tra nhận định sau: Tất tiêu tài chánh dự án giảm mạnh xác suất bán hàng thấp dự kiến Dự án hiệu tài số lượng hộ thực tế bán nhỏ 70% so với dự kiến Vì Công ty cần phải có chiến lược tiếp thi, chiến lược bán hàng hợp lý hữu hiệu để đảm bảo số lượng hộ bán tối thiểu = 70% dự kiến Xác suất bán hàng theo kỳ vọng 100% 90% 80% 70% 60% NPV (lợi nhuận) 34,410 20,913 7,417 (6,323) (20,157) IRR (lợi nhuận) 10% 9% 5% 5% 2% Tỷ suất lợi nhuận/vốn đầu tư thực chi 7.2 5.9 3.2 3.1 1.7 Tỷ suất lợi nhuận/tổng vốn đầu tư ban đầu 0.8 0.6 0.3 0.3 0.2 Biên so n gi ng: TS Lưu Trư ng Văn 58 VÍ D V BÁO CÁO TH M ð NH D ÁN BðS V N TƯ NHÂN (14) 4.3 ðÁNH GIÁ R I RO TÀI CHÍNH Căn vào bảng “DANH MỤC CÁC BIẾN RỦI RO TÁC ĐỘNG HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN “, nhóm thẩm tra nhận định sau: Tất tiêu tài chánh dự án tăng mạnh HỆ SỐ KINH DOANH gia tăng Do đó, nên điều chỉnh thiết kế để đạt hệ số kinh doanh =70% Hệ số kinh doanh=Tổng Scăn hộ / Tổng S sàn XD 60% 65% 70% 75% 80% IRR (lợi nhuận) 10% 12% 13% 14% 15% NPV (lợi nhuận) 34,410 46,422 57,478 68,586 79,570 Tỷ suất lợi nhuận/vốn đầu tư thực chi 7.2 8.5 9.6 10.7 11.8 Tỷ suất lợi nhuận/tổng vốn đầu tư ban đầu 3.1 3.9 4.7 5.5 6.3 Biên so n gi ng: TS Lưu Trư ng Văn 59 VÍ D V BÁO CÁO TH M ð NH D ÁN BðS V N TƯ NHÂN (15) 4.3 ðÁNH GIÁ R I RO TÀI CHÍNH Với tác động đồng thời “TỶ LỆ BÁN HÀNG SO VỚI DỰ KIẾN BAN ĐẦU (%)” “CHI PHÍ 1m2 SÀN XÂY DỰNG”, cần ý đến giới hạn sau: Khi “Chi phí 1m2 sàn xây dựng” < 3.900.000 đồng/m2, tối thiểu Tỷ lệ bán hàng so với dự kiến ban đầu ≥ 80% dự án đạt hiệu mặt tài Khi “Chi phí 1m2 sàn xây dựng” ≥ 3.900.000 đồng/m2, tối thiểu Tỷ lệ bán hàng so với dự kiến ban đầu ≥ 90% dự án có hiệu mặt tài Tỷ lệ bán hàng so với dự kiến ban đầu Chi phí 1m2 sàn xây dựng (triệu đồng/m2) 100% 90% 80% 70% 60% 3,600,000 34,410 20,913 7,417 (6,323) (20,157) 3,700,000 31,984 18,487 4,991 (8,819) (22,653) 3,800,000 29,558 16,061 2,520 (11,314) (25,149) 3,900,000 27,132 13,635 24 (13,810) (27,645) 4,000,000 24,705 11,209 (2,472) (16,306) (30,140) Biên so n gi ng: TS Lưu Trư ng Văn 60 VÍ D V BÁO CÁO TH M ð NH D ÁN BðS V N TƯ NHÂN (16) 4.4 K T LU N Dự án chung cư khả thi có hiệu tài số lượng hộ chung cư bán dự kiến ban đầu tiến độ bán hàng (tương ứng với xác suất bán hàng 100%) Biên so n gi ng: TS Lưu Trư ng Văn 61 VÍ D V BÁO CÁO TH M ð NH D ÁN BðS V N TƯ NHÂN (17) 4.4 K T LU N Để đảm bảo kinh doanh thuận lợi, nên điều chỉnh cấu sản phẩm chung cư theo hướng gia tăng số hộ có diện tích < 60m2 giảm số hộ có diện tích 70m2, 80m2, 90m2 Trong cấu sản phẩm chung cư không nên có hộ với diện tích lớn (S>120m2) giá bán cao (xấp xỉ 01tỷ đồng) Điều dễ lý giải ý đến tâm lý người tiêu dùng Chung cư chung cư phục vụ cho người có thu nhập trung bình, toạ lạc nơi mà cảnh quan không đẹp, chí luộm thuộm, giao thông chưa thuận tiện lắm, bị ngập triều cường Vì đối tượng có thu nhập xấp xỉ 1tỷ không muốn vào sống chung cư Họ mua hộ Phú Mỹ Hưng để hưởng tiện ích giao thông, cảnh quan, môi trường,… Không phải ngẫu nhiên mà vài nhà kinh doanh tiếng phát biểu: “Nhà kinh doanh giỏi nhà kinh doanh bán thị trừơng sản phẩm phù hợp với người tiêu dùng, bán sản phẩm theo suy nghó chủ quan họ Sản phẩm phù hợp với người tiêu dùng sản phẩm có đặc điểm phù hợp với tâm lý đối tượng khách hàng, giá bán phù hợp với túi tiền họ, …” Biên so n gi ng: TS Lưu Trư ng Văn 62 VÍ D V BÁO CÁO TH M ð NH D ÁN BðS V N TƯ NHÂN (18) 4.4 K T LU N Hiệu tài chánh dự án giảm mạnh số lượng hộ bán nhỏ so với kế hoạch bán dự kiến Vì vậy, cần phải xây dựng đội ngũ bán hàng chuyên nghiệp, biết cách lôi kéo khách hàng, biết tổ chức chiến dịch tiếp thị để quảng bá sản phẩm đến khách hàng tiềm Nên hay nên thuê công ty chuyên nghiệp quản lý địa ốc nước CBRE, Duffil Watt, Meinhardt, … để thực việc bán hàng giúp Xin đừng nghó chi phí thuê công ty đắt đỏ (0,85% doanh thu bán hàng), thật sử dụng uy tín công ty để tạo mối an tâm nơi khách hàng tận dụng quan hệ rộng rãi họ để đảm bảo tỷ lệ bán hàng kỳ vọng Biên so n gi ng: TS Lưu Trư ng Văn 63 VÍ D V BÁO CÁO TH M ð NH D ÁN BðS V N TƯ NHÂN (19) 4.4 K T LU N Về mặt công sử dụng thiết kế chung cư chưa phù hợp với tâm lý người tiêu dùng Nếu so sánh với Rubyland, Khang Phú, Phú Thọ Hòa, … thì thiết kế Vì nên điều chỉnh thiết kế để đảm bảo tiện ích tối thiểu như: phòng ngủ có hai mặt tiếp giáp với khí trời, bếp phải thông với khí trời, phải có không gian cho giặt phơi che kín đáo, vệ sinh cần tách đôi: tắm riêng vệ sinh riêng Trong tương lai nên cân nhắc việc thuê thiết kế nước để thực thiết kế dự án chung cư khác thiết kế hay (Kim Hong, Rubyland, Khang Phú, BourbonĐầm Sen, …) thực công ty thiết kế nước Biên so n gi ng: TS Lưu Trư ng Văn 64 VÍ D V BÁO CÁO TH M ð NH D ÁN BðS V N TƯ NHÂN (20) 4.4 K T LU N Tên gọi dự án dài dòng, khó nhớ với khách hàng cần phải mau chóng tìm cho dự án tên gọi ngắn gọn, đơn giản, dễ nhớ, có ý nghóa, không thiết tên gọi dự án phải gắn với địa danh hay tên đường Chúng gợi ý vài tên sau: chung cư AN TÂM, PHÁT TÀI, MINH ĐẠT, … Dự án cần có câu slogan để phục vụ quảng cáo điểm nhấn để tạo ấn tượng mạnh nơi người tiêu dùng, ví dụ như: “Chung cư AN TÂM, nơi định cư dành cho công nhân viên thành đạt”, “Hãy an tâm với chất lượng Chung cư AN TAÂM” Biên so n gi ng: TS Lưu Trư ng Văn 65 VÍ D V BÁO CÁO TH M ð NH D ÁN BðS V N TƯ NHÂN (21) 4.4 K T LU N Qua phân tích, nhóm thẩm tra chưa tìm “ưu điểm trội” dự án Điều đồng nghóa với dự án “lợi cạnh tranh” Đây mối nguy tiềm năng, dự án chung cư khác biệt so với hàng loạt dự án chung cư lân cận, khó bán Nên hay định dạng “ưu điểm trội” chung cư phương thức bán hàng phù hợp với túi tiền khả tiết kiệm hàng tháng đối tượng khách hàng mà ta chọn Muốn vậy, từ bây giờ, Phòng/Ban công ty cần phải thực buổi tiếp xúc với ngân hàng thương mại để giới thiệu dự án bàn bạc kế hoạch liên kết Ngân hàng trực tiếp thẩm định khả tài khách hàng Công ty cầu nối giới thiệu khách hàng đến với ngân hàng Biên so n gi ng: TS Lưu Trư ng Văn 66 CÁM ƠN CÁC ANH CH ðà L NG NGHE 67 ... L C - Xác định nguồn lao động cung ứng cho dự án: loại lao động có trình độ, kỹ lao động phổ thông - Giá lao động cho loại - Nguồn lao động dự trữ bổ sung - Lao động sẵn có thị trường lao động. .. toán (tổng kết tài sản) - Báo cáo ngân lưu (lưu chuyển tiền tệ) - Các tiêu chí đánh giá dự án dựa kỹ thuật chiết khấu dòng tiền Ngu n: Bài gi ng c a TS Nguy n T n Bình cho l p “Th m đ nh d án? ??... dự án Không tính yếu tố tăng giá đất thị trường ng khoản thu báo cáo ngân lưu dự án Nếu có yếu tố thuộc dự án khác, dự án đầu đất đai Biên so n gi ng: TS Lưu Trư ng Văn 11 Khấu hao thẩm định dự