Đang tải... (xem toàn văn)
PHẦN I – NHỮNG THÁCH THỨC VỀ ĐẤT ĐAI TẠI TPHCM PHẦN 2 – ĐỒ ÁN THIẾT KẾ ĐÔ THỊ DỌC THEO ĐẠI LỘ VÕ VĂN KIỆT I. ĐIỂM MẠNH, ĐIỂM YẾU, CƠ HỘI VÀ THÁCH THỨC II. CÁC MỤC TIÊU QUAN ĐẾN QUY HOẠCH, ĐẦU TƯ, XÂY DỰNG III. CÁC NGUYÊN TẮC TỔ CHỨC KHÔNG GIAN IV. THÁCH THỨC TRONG CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN V. CÁC CÂU HỎI LIÊN QUAN ĐẾN ĐẤT ĐAI PHẦN 3 – HÀNH ĐỘNG CỦA NHÀ NƯỚC TRONG LĨNH VỰC ĐẤT ĐAI Ở PHÁP THÁCH THỨC, CÔNG CỤ VÀ CÁC CHỦ THỂ I. QUY HOẠCH: TẠO KHUÔN KHỔCHO SỰ PHÁT TRIỂN VÀ HÀNH ĐỘNG VỀ ĐẤT ĐAI 1. Chỉ thị quy hoạch: Quy hoạch theo sáng kiến của Chính phủ 2. Quy hoạch chung trên quy mô lưu vực sống 3. Quy hoạch chi tiết Trao đổi và nhận xét: Làm thế nào để đóng băng giá đất? II. CÁC CÔNG CỤ TẠO QUỸ ĐẤT CÔNG 1. Quyền ưu tiên mua bất động sản ở đô thị 2. Khu vực quy hoạch dự kiến 3. Khu vực đất nông nghiệp được bảo vệ Trao đổi và nhận xét •Đóng băng giá trị đất đai như thế nào trong dự án công ích •Làm thế nào để xác định đúng giá đất III. CÁC CÔNG CỤ PHỤC VỤ CHO VIỆC LẬP QUY HOẠCH ĐÔ THỊ THEO DỰ ÁN 1. Khu quy hoạch có sự thoả thuận 2. Thủ tục phân lô IV. THUẾ 1. Thuế giá trị tăng thêm của đất: ưu điểm và hạn chế 2. Thuế giữ đất 3. Thuế quy hoạch đô thị Trao đổi và nhận xét PHẦN 4 – VÍ DỤ TRƯỜNG HỢP Ở GRENOBLE VÀ ANNEMASSE TỔNG HỢP VÀ KHUYẾN NGHỊ PHỤ LỤC – PHƯƠNG PHÁP TRỪ NGƯỢC TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1. Phương pháp trừ ngược là gì? 2. Ai sử dụng phương pháp trừ ngược? 3. Tác động đòn bẩy và tác động chốt hãm 4. Sự tham gia của các chủ thể
Tài liệu của Trung tâm Dự báo và Nghiên cứu đô thị - PADDI Les Livrets du Centre de Prospective et d'Études Urbaines - PADDI 07 - 11 / 05 / 2012 7 - 11 mai 2012 N° 39 - 2011/2012 N° 39 - 2011/2012 Centre de Prospective et d’Études Urbaines Trung tâm Dự báo và Nghiên cứu đô thị Centre de Prospective et d’Études Urbaines 216 Nguyễn Đình Chiểu, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh ĐT / Fax : +84 (0)83 930 54 77 - Email : paddi.direction@gmail.com www.paddi.vn Tài liệu của Trung tâm Dự báo và Nghiên cứu đô thị - PADDI Les Livrets du Centre de Prospective et d'Études Urbaines - PADDI HNIM ÍHC ÀOH PT NØOG IØAS Region Region HNIM ÍHC ÀOH PT NØOG IØAS CÁC GIẢI PHÁP TẠO QUỸ ĐẤT TRONG KHUÔN KHỔ DỰ ÁN QUY HOẠCH CẢI TẠO ĐÔ THỊ CÓ GẮN VỚI GIAO THÔNG LE PARC FONCIER, LES MESURES D’ACQUISITION ET DE RÉSERVES FONCIÈRES DANS LE CADRE DE PROJETS DE RÉAMÉNAGEMENT URBAIN À COMPOSANTE TRANSPORT L’objectif général des ateliers de formation est le transfert de savoirs : les sessions du PADDI doivent permettre de compléter la formation des fonctionnaires de la ville en les sensibilisant à des concepts, des techniques et des méthodes nouvelles (transversalité, pluridisciplinarité) en matière de gestion urbaine, dans le contexte propre à Hô Chi Minh-Ville. La méthode proposée a été imaginée en collaboration avec les partenaires vietnamiens, puis validée par ces derniers. Il s’agit de voir quelles méthodes sont utilisées et quelles réponses sont apportées en France pour répondre à des problèmes similaires à ceux rencontrés par les professionnels vietnamiens au cours de leur activité. Pour ce faire, l’atelier sera organisé autour d’un cas d’étude vietnamien très concret. Une fois établies, ces connaissances devront pouvoir à la fois inspirer de nouvelles pratiques, de nouvelles politiques et sensibiliser un public plus large grâce à une diusion étendue. C’est dans cet objectif de large diusion et de sensibilisation que les Livrets ont été créés. Mục tiêu tổng quát của các khóa học là chuyển giao tri thức: các khóa học của PADDI nhằm bổ sung cho chương trình đào tạo công chức của thành phố bằng cách hướng đến các khái niệm, kỹ thuật và phương pháp mới (toàn diện, đa ngành) trong quản lý đô thị, trong bối cảnh đặc thù của thành phố Hồ Chí Minh. Phương pháp tổ chức khóa học được hình thành với sự phối hợp của các đối tác Việt Nam và được các đối tác phê duyệt. Ý tưởng chủ đạo là xem ở Pháp, người ta sử dụng phương pháp nào và giải quyết như thế nào những vấn đề tương tự mà giới chuyên môn Việt Nam đang gặp phải. Để thực hiện được ý tưởng này, nội dung của mỗi khóa học xoay quanh một nghiên cứu trường hợp rất cụ thể của Việt Nam. Các kiến thức tổng hợp từ khóa học có thể giúp hình thành những cách làm mới, chính sách mới và được phổ biến rộng rãi đến mọi người. Tài liệu này được xuất bản nhằm mục đích phổ biến rộng rãi những kiến thức tổng hợp được từ khóa học. Ghi chú: PADDI và các chuyên gia không chịu trách nhiệm về ý kiến phát biểu của học viên trong khóa học được ghi lại trong tài liệu này. Các phát biểu này là ý kiến riêng của học viên. NB : Le PADDI ainsi que les experts n’entendent donner aucune approbation ni improbation aux propos émis et retranscrits dans ce livret. Ces propos doivent être considérés comme propres à leurs auteurs. 3 Les Livrets du PADDI 7 au 11 mai 2012 Avant -propos / Lời nói đầu L ỜI NÓI ĐẦU A VANT-PROPOS Region Tải về tập tài liệu và những thông tin bổ sung có sẵn trên trang web PADDI http://www.paddi.vn Le téléchargement des livrets ainsi que des informations complémentaires sont disponibles sur le site internet du PADDI http://www.paddi.vn Biên soạn / Rédaction : Mary Senkeomanivane, Sybille Thirion Biên dịch / Traduction : Huỳnh Hồng Đức Hiệu đính / Relectures : Fanny Quertamp, Mary Senkeomanivane, Đỗ Phương Thúy, Morgane Perset Ngày in / Date d'impression : Số bản / Nombre d'exemplaires : Công ty in / Imprimeur : KenG Trung tâm PADDI xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Bà Nguyễn Thị Cẩm Vân, Ông Nguyễn Anh Tuấn và Bà Sybille Thirion đã tham gia khóa tập huấn cũng như đã đóng góp rất lớn cho việc xuất bản cuốn tài liệu này. L’équipe du PADDI tient à adresser tous ses remerciements à Nguyen Thi Cam Van, Nguyen Anh Tuan et Sybille Thirion pour leur implication pendant l’atelier et pour leur participation à l’élaboration de ce livret. 4 5 Tài liệu của PADDI 07-11/05/2012 Les Livrets du PADDI 7 au 11 mai 2012 Mục lục Sommaire Region Region 10 08 14 LISTE DES PARTICIPANTS À L’ATELIER DEFINITIONS LEXIQUE S ommaire AVANT-PROPOS 03 M ục lục LỜI NÓI ĐẦU 03 11 09 15 DANH SÁCH HỌC VIÊN THAM GIA KHÓA TẬP HUẤN GIẢI THÍCH TỪ NGỮ TỪ VIẾT TẮT 18 PARTIE 1 – ENJEUX FONCIERS A HÔ CHI MINH-VILLE PARTIE 2 – LE PROJET URBAIN DU BOULEVARD VO VAN KIET I. ATOUTS, FAIBLESSES, OPPORTUNITÉS ET ENJEUX DU PROJET DU BOULEVARD VO VAN KIET 28 II. LES OBJECTIFS DE L’AMÉNAGEMENT 28 III. LES PRINCIPES D’ORGANISATION DE L’ESPACE 30 IV. L’ENJEU DE LA GOUVERNANCE DU PROJET 32 V. QUESTIONS RELATIVES AU FONCIER 32 26 19 PHẦN I – NHỮNG THÁCH THỨC VỀ ĐẤT ĐAI TẠI TPHCM PHẦN 2 – ĐỒ ÁN THIẾT KẾ ĐÔ THỊ DỌC THEO ĐẠI LỘ VÕ VĂN KIỆT PHẦN 3 – HÀNH ĐỘNG CỦA NHÀ NƯỚC TRONG LĨNH VỰC ĐẤT ĐAI Ở PHÁP THÁCH THỨC, CÔNG CỤ VÀ CÁC CHỦ THỂ I. ĐIỂM MẠNH, ĐIỂM YẾU, CƠ HỘI VÀ THÁCH THỨC 29 II. CÁC MỤC TIÊU QUAN ĐẾN QUY HOẠCH, ĐẦU TƯ, XÂY DỰNG 29 III. CÁC NGUYÊN TẮC T CHỨC KHÔNG GIAN 31 IV. THÁCH THỨC TRONG CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN 33 V. CÁC CÂU HỎI LIÊN QUAN ĐẾN ĐẤT ĐAI 33 27 37 36 PARTIE 3 – L’ACTION PUBLIQUE FONCIERE EN FRANCE : ENJEUX, OUTILS ET ACTEURS I. LA PLANIFICATION : ENCADRER LE DÉVELOPPEMENT ET L’ACTION FONCIÈRE 36 1. La planification à l’initiative de l’Etat, les DTADD 2. La planification locale à l’échelle du bassin de vie, les SCOT 3. La planification locale à l’échelle des communes, le PLU Echanges et remarques : Comment figer l’usage des sols? I. QUY HOẠCH: TẠO KHUÔN KH CHO SỰ PHÁT TRIỂN VÀ HÀNH ĐỘNG VỀ ĐẤT ĐAI 37 1. Chỉ thị quy hoạch: Quy hoạch theo sáng kiến của Chính phủ 2. Quy hoạch chung trên quy mô lưu vực sống 3. Quy hoạch chi tiết Trao đổi và nhận xét: Làm thế nào để đóng băng giá đất? 6 7 Tài liệu của PADDI 07-11/05/2012 Les Livrets du PADDI 7 au 11 mai 2012 Mục lục Sommaire Region Region 74 78 88 CONCLUSION ET RECOMMANDATIONS ANNEXE – LE COMPTE À REBOURS DE L’AMÉNAGEMENT ET DE L’IMMOBILIER LISTE DES ATELIERS PASSÉS 75 79 TNG HỢP VÀ KHUYẾN NGHỊ PHỤ LỤC – PHƯƠNG PHÁP TRỪ NGƯỢC TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 89 DANH SÁCH CÁC KHÓA TẬP HUẤN II. LES OUTILS DE LA MOBILISATION DU FONCIER 44 1. Le droit de préemption urbain 2. La zone d’aménagement différée (ZAD) 3. La zone agricole protégée (ZAP) Echanges et remarques • Comment figer la valeur du foncier destiné à un projet d’utilité publique? • Comment définir un prix « juste » du foncier? III. LES OUTILS DE L’URBANISME OPÉRATIONNEL 46 1. La zone d’aménagement concertée (ZAC) 2. La procédure de lotissement IV. LA FISCALITÉ 48 1. Taxer la plus-value foncière : atouts et limites du système actuel 2. Les taxes sur la détention foncière 3. La fiscalité de l’urbanisme Echanges et remarques II. CÁC CÔNG CỤ TẠO QUỸ ĐẤT CÔNG 45 1. Quyền ưu tiên mua bất động sản ở đô thị 2. Khu vực quy hoạch dự kiến 3. Khu vực đất nông nghiệp được bảo vệ Trao đổi và nhận xét • Đóng băng giá trị đất đai như thế nào trong dự án công ích • Làm thế nào để xác định đúng giá đất III. CÁC CÔNG CỤ PHỤC VỤ CHO VIỆC LẬP QUY HOẠCH ĐÔ THỊ THEO DỰ ÁN 47 1. Khu quy hoạch có sự thoả thuận 2. Thủ tục phân lô IV. THUẾ 49 1. Thuế giá trị tăng thêm của đất: ưu điểm và hạn chế 2. Thuế giữ đất 3. Thuế quy hoạch đô thị Trao đổi và nhận xét PHẦN 4 – VÍ DỤ TRƯỜNG HỢP Ở GRENOBLE VÀ ANNEMASSE 5554PARTIE 4 – CAS DE ANNEMASSE ET GRENOBLE 1. Qu’est-ce que le compte à rebours? 2. Qui utilise le compte à rebours? 3. Les effets de levier et de cliquet 4. Jeu d’acteurs 1. Phương pháp trừ ngược là gì? 2. Ai sử dụng phương pháp trừ ngược? 3. Tác động đòn bẩy và tác động chốt hãm 4. Sự tham gia của các chủ thể 8 9 Từ viết tắt Lexique Tài liệu của PADDI 07-11/05/2012 Region Region Les Livrets du PADDI 7 au 11 mai 2012 L EXIQUE T Ừ VIẾT TẮT ADS AOT AOTU BRT CAUE DIA DPU DTADD EPCI EPF HCMV PLU POS RFF SCOT SNCF TA TNFPB TSE VSD ZAC ZAD ZAP BRT CAUE CERF GTCC RFF SMTC SNCF TPHCM : Autorisation du Droit des Sols : Autorité Organisatrice de Transport : Autorité Organisatrice de Transport Urbain : Bus Rapid Transit : Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et de l’Environnement : Déclaration d’Intention d’Aliéner : Droit de Préemption Urbain : Directive Territoriale d’Aménagement et de Développement Durable : Etablissement Public de Coopération Intercommunale : Etablissement Public Foncier : Hô Chi Minh-Ville : Plan Local d’Urbanisme : Plan d’Occupation des Sols : Réseau Ferré de France : Schéma de Cohérence Territoriale : Société Nationale des Chemins de Fer Français : Taxe d’Aménagement : Taxe Foncière sur les Propriétés Non Bâties : Taxe Spéciale d’Equipement : Versement pour Sous Densité : Zone d’Aménagement Concertée : Zone d’Aménagement Différée : Zone d’Aménagement Protégée : Xe buýt nhanh chạy trên làn đường dành riêng : Hội đồng Kiến trúc, Quy hoạch đô thị và Môi trường : Cơ quan chuyên trách về Đất đai và Quy hoạch : Giao thông công cộng : Công ty Đầu tư mạng lưới hạ tầng đường sắt Pháp : Cơ quan hỗn hợp tổ chức giao thông công cộng của Cộng đồng đô thị Grenoble : Công ty Đường sắt Pháp : Thành phố Hồ Chí Minh 10 11 Tổng hợp và khuyến nghị Conclusion et recommandations Tài liệu của PADDI 07-11/05/2012 Region Region Les Livrets du PADDI 7 au 11 mai 2012 D ÉFINITIONS 1 G IẢI THÍCH TỪ NGỮ Dénitions Giải thích từ ngữ Autorité Organisatrice des Transports (AOT) : Les AOT sont des collectivités territoriales chargées de la gestion des déplacements des personnes sur leur territoire (villes, com- munautés de communes, agglomérations, départements ou régions). Elles ont pour mission l’organisation du transport public ; la création de dessertes ; le choix des modes de ges- tion et des modes techniques d’exploitation des services ; la dénition d’une tarication ; la contractualisation des conven- tions avec les transporteurs ; la réalisation et la gestion des infrastructures et de tous les équipements aectés au trans- port. Autorité Organisatrice des Transports Urbains (AOTU) : Forme d’AOT en zone urbaine. Dans les agglomérations de plus de 100 000 habitants, les AOTU doivent élaborer des Plans de Déplacements Urbains (PDU) qui dénissent les principes de l’organisation des transports de personnes et de marchandises, de la circulation et du stationnement sur le territoire. Autorisation du Droit des Sols (ADS) : Autorisation délivrée par la commune permettant de diviser la ou les unités fon- cières appartenant à un ou plusieurs propriétaires en un nombre de lots maximum déterminé par le lotisseur. Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et de l’Environne- ment (CAUE) : Le CAUE est un organisme départemental investi d’une mission de service public. Il a pour objet la pro- motion de la qualité architecturale, urbaine et paysagère, avec pour missions : l’information et la sensibilisation du public dans le domaine de l’architecture, de l’urbanisme et de l’environnement ; la formation des maîtres d’ouvrages et des professionnels ; l’information et le conseil aux particuliers qui désirent construire ou rénover, an d’assurer la qualité archi- tecturale des constructions et leur bonne insertion dans le site environnant ; le conseil aux collectivités locales sur leurs projets d’urbanisme, d’architecture ou d’environnement. Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) : La DIA est un for- mulaire destiné à tous les propriétaires désirant vendre leur bien immobilier par lequel ils doivent obligatoirement infor- mer la commune de ce projet lorsque celle-ci a mis en place un droit de préemption. Ce document récapitule les diérents éléments de la vente : identité du vendeur et de l’acquéreur, supercie et localisation du terrain, prix de vente, etc. Droit de Préemption Urbain (DPU) : Le DPU consiste à per- mettre, dans des périmètres délimités par les collectivités, l’acquisition prioritaire de foncier faisant l’objet d’une Décla- ration d’Intention d’Aliéner. Directrice Territoriale d’Aménagement et de Développe- ment Durable (DTADD) : Les DTADD sont des documents d’urbanisme d’État stratégiques, de planication à long terme, avec lesquels les documents de planication locale doivent être compatibles. Elles expriment les orientations fondamen- tales de l’État en matière d’aménagement, ses objectifs de localisation des grandes infrastructures de transport et des grands équipements ainsi que ses objectifs de préservation de l’environnement. Etablissement Public Foncier (EPF) : Les EPF ont voca- tion à mobiliser du foncier au prot de l’État, des collectivités locales ou tout autre établissement public dans le but de faci- liter la mise en œuvre de projets. Les EPF assistent donc les collectivités dans leurs acquisitions foncières et immobilières. Programme Local de l’Habitat (PLH) : Le PLH est un do- cument de programmation à 6 ans qui détaille les objectifs et orientations, les actions et moyens pour répondre aux besoins en logements d’une commune ou d’un groupement de communes et assurer entre les territoires une répartition équilibrée et diversiée de l’ore en logements. Plan Local d’Urbanisme (PLU) : Le PLU est un document d’urbanisme réglementaire qui, à l’échelle d’une commune ou d’un groupement de communes, établit un projet global d’urbanisme et d’aménagement et xe en conséquence les règles générales d’utilisation du sol sur le territoire considéré. Un PLU peut être intercommunal, on parle alors de PLUI. Depuis 2000, le PLU constitue la nouvelle version du Plan d’Occupation des Sols (POS). Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT) : Le SCOT est un document de planication intercommunal qui dénit les orientations d’évolution d’un territoire dans le cadre d’un pro- jet d’aménagement et de développement durable. Il sert de cadre de référence pour les diérentes politiques sectorielles (habitat, déplacements, développement commercial, envi- ronnement, etc.) et assure la cohérence des diérents docu- ments réglementaires et de planication intercommunaux et communaux. Syndicat Mixte des Transports en Commun (SMTC) : Un SMTC est une structure supracommunale ayant pour unique compétence l’organisation des transports sur son territoire. Un SMTC est une forme d’Autorité Organisatrice des Trans- ports. Cơ quan tổ chức giao thông: Là cơ quan công của chính quyền địa phương, chịu trách nhiệm quản lý việc đi lại của người dân trên địa bàn (thành phố, cộng đồng đô thị, tỉnh, vùng). Cơ quan này có nhiệm vụ tổ chức giao thông công cộng, xây dựng mạng lưới các tuyến giao thông công cộng, lựa chọn phương thức quản lý và khai thác hệ thống vận tải khách công cộng, xác định mức giá vé, ký kết hợp đồng với đơn vị khai thác, quản lý cơ sở hạ tầng và trang thiết bị phục vụ cho giao thông. Cơ quan tổ chức giao thông đô thị: Là một dạng của Cơ quan tổ chức giao thông ở địa bàn đô thị. Ở những thành phố có hơn 100.000 dân, Cơ quan tổ chức giao thông đô thị phải lập quy hoạch giao thông đô thị. Quy hoạch này xác định các nguyên tắc tổ chức giao thông, vận tải hành khách và hàng hóa, hệ thống bến, bãi đậu xe trên địa bàn. Giấy phép phân lô: Là giấy phép do chính quyền thành phố hoặc xã cấp cho cá nhân hoặc tổ chức chủ sở hữu một hoặc nhiều khu đất để chia khu đất đó ra thành nhiều lô nhỏ. Số lượng lô đất do chủ sở hữu xác định. Hội đồng kiến trúc, quy hoạch đô thị và môi trường (CAUE): Là một cơ quan ở cấp tỉnh, làm nhiệm vụ công ích. Mục tiêu của CAUE là đảm bảo chất lượng kiến trúc, đô thị và cảnh quan. CAUE có các nhiệm vụ sau: thông tin và vận động tuyên truyền cho người dân về kiến trúc, quy hoạch đô thị và môi trường; đào tạo cho các chủ đầu tư, thông tin và tư vấn cho cá nhân khi xây dựng và cải tạo công trình để đảm bảo chất lượng kiến trúc và sự hài hòa của công trình xây dựng với môi trường xung quanh; tư vấn cho chính quyền địa phương về các dự án quy hoạch đô thị, kiến trúc và môi trường. Thông báo ý định chuyển nhượng tài sản: Là văn bản mà mọi chủ sở hữu phải nộp cho chính quyền thành phố khi muốn bán tài sản của mình và tài sản đó nằm trong phạm vi mà chính quyền có quyền ưu tiên mua. Thông báo này ghi rõ thông tin về chủ sở hữu bất động sản rao bán, người mua dự kiến, diện tích, vị trí bất động sản, giá bán Quyền ưu tiên mua bất động sản ở đô thị: Quyền này cho phép nhà nước được ưu tiên mua lại bất động sản, nằm trong phạm vi đã được xác lập, khi chủ sở hữu muốn bán và nộp Thông báo ý định chuyển nhượng tài sản đó cho chính quyền. 1 D’après : Dictionnaire de l’urbanisme et de l’aménagement, sous la direction de Pierre Merlin et Françoise Choay, PUF, 1988 / Certu : www.certu.fr / Legifrance : www.legifrance.gouv.fr / MEDTL : www. developpement-durable.gouv.fr / Cerfra : www.cerfra.org / FNCAUE : www.fncaue.fr / GART : www.gart.org. 1 Theo Từ điển quy hoạch đô thị, Chủ biên Pierre Merlin và Fran- çoise Choay, PUF, 1988 / Certu: www.certu.fr / Legifrance: www. legifrance.gouv.fr / MEDTL: www.developpement-durable.gouv.fr / Cerfra: www.cerfra.org / FNCAUE: www.fncaue.fr / GART: www. gart.org. Chỉ thị quy hoạch lãnh thổ và phát triển bền vững: Là tài liệu quy hoạch đô thị do Chính phủ lập, mang tính chiến lược và có tầm nhìn dài hạn. Các tài liệu quy hoạch ở địa phương phải tuân thủ Chỉ thị này. Chỉ thị quy hoạch thể hiện các định hướng chiến lược của Chính phủ về quy hoạch lãnh thổ, vị trí các công trình cơ sở hạ tầng giao thông trọng điểm, công trình công cộng và các mục tiêu về bảo vệ môi trường. Trung tâm phát triển quỹ đất: Có nhiệm vụ tạo quỹ đất cho Chính phủ, chính quyền địa phương, các cơ quan công nhằm tạo thuận lợi cho việc triển khai thực hiện các dự án công ích. Trung tâm phát triển quỹ đất hỗ trợ cho chính quyền địa phương trong việc mua lại bất động sản. Chương trình nhà ở địa phương: Là một chương trình cho giai đoạn 6 năm trong đó thể hiện rõ mục tiêu, định hướng, hành động và phương tiện cần có để đáp ứng nhu cầu nhà ở tại một thành phố hoặc trên một địa bàn liên thành phố. Chương trình này cũng nhằm đảm bảo sự đa dạng và cân bằng về nguồn cung nhà ở tại các địa phương. Quy hoạch đô thị địa phương (Quy hoạch chi tiết): Là tài liệu quy hoạch đô thị mang tính pháp quy, bao phủ địa bàn một thành phố hoặc một địa bàn liên thành phố và xã. Quy hoạch này xác định các quy tắc sử dụng đất trên địa bàn. Sơ đồ liên kết địa bàn (Quy hoạch chung): Là tài liệu quy hoạch bao phủ địa bàn liên thành phố và xã, đưa ra các định hướng phát triển trên địa bàn trong khuôn khổ dự̣ án quy hoạch và phát triển bền vững. Quy hoạch này là tài liệu tham chiếu để xây dựng chính sách của các lĩnh vực (nhà ở, giao thông, thương mại, môi trường ); đảm bảo tính đồng bộ, nhất quán của các quy hoạch chi tiết và các quy định. Cơ quan hỗn hợp tổ chức giao thông công cộng: Là cơ quan hoạt động trên phạm vi liên thành phố và xã và có thẩm quyền tổ chức giao thông công cộng trên địa bàn. Cơ quan này là một dạng của Cơ quan tổ chức giao thông. Thuế quy hoạch, đầu tư xây dựng: Thuế này gồm 3 phần: phần dành cho thành phố, phần dành cho tỉnh và phần dành cho vùng. Thuế này áp dụng đối với tất cả các dự án quy hoạch, đầu tư xây dựng; dự án tái thiết, mở rộng công trình xây dựng. Các dự án này phải được cấp giấy phép quy hoạch hoặc giấy phép xây dựng hoặc phải khai báo trước cho chính quyền. Ngoài ra, các dự án thay đổi mục đích sử dụng các công trình xây dựng phục vụ cho hoạt động nông nghiệp cũng phải chịu thuế này. Thuế sở hữu đất không có công trình xây dựng: Thuế này áp dụng cho tất cả các chủ sở hữu đất không có công trình xây dựng. Cơ quan thuế của Chính phủ thu thuế này và sau đó phân bổ lại một phần cho thành phố hoặc cộng đồng đô thị. 12 13 Tổng hợp và khuyến nghị Conclusion et recommandations Tài liệu của PADDI 07-11/05/2012 Region Region Les Livrets du PADDI 7 au 11 mai 2012 Dénitions Giải thích từ ngữ Taxe d’Aménagement (TA) : La TA est composée de trois parts : communale, départementale et régionale. Elle est applicable à toutes les opérations d’aménagement, de construction, de reconstruction et d’agrandissement de bâti- ments ou d’installations, nécessitant une autorisation d’urba- nisme (permis de construire ou d’aménager, déclaration pré- alable), et qui changent la destination des locaux dans le cas des exploitations agricoles. Taxe Foncières sur les Propriétés Non Bâties (TFPNB) : La taxe foncière sur les propriétés non bâties est due par toute personne étant, au 1er janvier de l’année d’imposition, propriétaire d’un terrain. Elle est recouvrée par les services de l’Etat qui en reverse une partie au prot des communes, des groupements de communes. Taxe Spéciale d’Equipement (TSE) : La TSE est la res- source propre des Etablissement Public Foncier dont elle nance l’intervention Elle est due par toutes les personnes imposées à la taxe foncière, à la taxe d’habitation et à la taxe professionnelle. Versement pour sous-densité (VSD) : Le VSD est réservé aux zones urbaines et à urbaniser des PLU. Ce dispositif permet aux communes et EPCI compétents en matière de PLU qui le souhaitent d’instaurer un seuil minimal de densité par secteur. En deçà de ce seuil, les constructeurs devront s’acquitter d’un versement. Zone d’Aménagement Concertée (ZAC) : Opération d’aménagement et d’équipement d’initiative publique, la ZAC représente un mode de production de terrains à construire viabilisés. Zone d’Aménagement Différée (ZAD) : La ZAD est un outil visant à constituer des réserves foncières en vue d’un projet d’intérêt général non nécessairement déni de manière pré- cise à la date de création de la ZAD. Elle répond aux mêmes nalités que le DPU mais peut, elle, être mise en œuvre dans les zones agricoles et naturelles des PLU, ainsi que dans les communes non dotées d’un document d’urbanisme. Une ZAD est une zone déterminée à l’intérieur de laquelle s’ap- plique un droit de préemption au prot d’une collectivité ou du concessionnaire d’une opération d’aménagement, lorsqu’une concession d’aménagement a été signée. Zone d’Aménagement Protégée (ZAP) : La ZAP est une servitude d’utilité publique annexée au PLU. Considérée comme une zone de protection, elle crée les conditions de la pérennité de l’agriculture et inscrit l’usage du sol dans la durée en assurant la stabilité des zones agricoles dans les documents d’urbanisme (lutte contre le mitage). Thuế đặc biệt về cơ sở hạ tầng: Là thuế dành riêng cho Trung tâm phát triển quỹ đất. Trung tâm sẽ sử dụng nguồn thu từ thuế này cho các hoạt động tạo quỹ đất. Những đối tượng chịu thuế đất, thuế nhà ở, thuế địa phương nghề nghiệp phải chịu thêm thuế này. Phần đóng góp khi xây dựng thấp hơn mật độ tối thiểu: Cơ chế này áp dụng ở các khu vực đô thị hiện hữu và khu vực sẽ đô thị hóa được xác định trong quy hoạch chi tiết. Với cơ chế này, chính quyền thành phố có thể quy định mật độ tối thiểu cho mỗi khu vực. Nếu xây dựng dưới mật độ đó, thì chủ đầu tư phải đóng một khoản tiền cho thành phố. Khu quy hoạch có sự thoả thuận: Là khu quy hoạch do nhà nước xác lập để tạo nguồn cung đất đã có cơ sở hạ tầng. Khu vực dự kiến quy hoạch: Là một công cụ để tạo quỹ đất công phục vụ cho các dự án phúc lợi công cộng trong tương lai, mà không nhất thiết phải xác định rõ dự án vào thời điểm xác lập khu vực dự kiến quy hoạch. Tương tự như quyền ưu tiên mua bất động sản đô thị, nhưng khu vực dự kiến quy hoạch có thể được xác lập trên đất nông nghiệp và tự nhiên được xác định trong quy hoạch chi tiết. Ngoài ra, nó cũng có thể được xác lập ở những khu vực chưa có quy hoạch chi tiết. Khu vực dự kiến quy hoạch được xác định rõ phạm vi và trong phạm vi đó chính quyền địa phương hoặc một đơn vị được chính quyền địa phương ủy quyền có quyền ưu tiên mua bất động sản. Khu vực được bảo vệ: Là khu vực được xác định trong quy hoạch chi tiết. nhằm bảo vệ bền vững hoạt động nông nghiệp bằng cách chỉ rõ những khu đất dành cho nông nghiệp (chống lại việc chuyển đất nông nghiệp thành đất đô thị). 14 15 Danh sách tham gia khóa tập huấn Liste des participants à l’atelier Tài liệu của PADDI 07-11/05/2012 Region Region Les Livrets du PADDI 7 au 11 mai 2012 L ISTE DES PARTICIPANTS À L’ATELIER L’expert français : Sybille Thirion, Directrice du Centre d’Echanges et de Ressources Foncières (CERF) de Rhône- Alpes Les experts vietnamiens : Nguyen Thi Cam Van, Département des Ressources Naturelles et de l’Environnement et Nguyen Anh Tuan, ARC-Département de la Planication Urbaine et de l’Architecture L’interprète : Huynh Hong Duc Département des Ressources Naturelles et de l’Environnement (DONRE) Nguyen Thi Thuy Duyen Nguyen Tuyet Phuong Nguyen Thi Cam Van Pham Thanh Thuy Nguyen Van Khoa Nguyen Bao Thi Truong Van Hoc Nguyen Tri Buu Tran Trong Nghi Dang Ngoc Trien Trinh Ngoc Hoan Thien Du Huy Quang Nguyen Ngoc Tuan Département de la Planication Urbaine et de l’Architecture (DUPA) Le Quang Hanh Phuc Nguyen Thi Diem Trang Centre de Recherche en Architecture (ARC - DUPA) Nguyen Anh Tuan Doan Truc Quynh Le Thuy Ngoc Département de la Construction (DoC) Than Vinh Long Duong Tran Huu Toan Département des Transports et des Communi- cations (DTC) Nguyen Khac Dung Do Van Tam Tran Cuong Trinh Trong Loi Hoang Le Quan Lieu Anh Dao Département des Finances (DoF) Pham Thanh Tung Bui Ba Thinh Centre de gestion des transports en commun Bui Trung Phuong Vo Minh Vu Dung Management Authority of Urban Railways (MAUR) Nguyen Trung Phong Nguyen Thi Hoang Hien Nguyen Thanh Nghi Nguyen Thuy Nhu Quynh Tran Dang Nhat Institut de la Recherche pour le Développement de Hô Chi Minh-Ville (HIDS) Le Ngoc Linh Hoang Kim Oanh Du Phuoc Tan Institut du Sud de Plannication Urbaine et Rurale (SIUP) Le Quoc Hung Comité populaire du district 1 Truong Van Tai Nguyen The Truc Nguyen Duy Phong Comité populaire du district 3 Le Son Hai Comité populaire du district 5 Nguyen Thi Lan Phuong Quach Hoang Hung Vo Chi Thong Comité populaire du district 6 Banh Thi Thu Thuy Vo Trong Nghia D ANH SÁCH THAM GIA KHÓA TẬP HUẤN Chuyên gia Pháp: Bà Sybille Thirion, Giám đốc Trung tâm Trao đổi và Tài nguyên đất - Vùng Rhône- Alpes Chuyên gia Việt Nam: Bà Nguyễn Thị Cẩm Vân, Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM, Ông Nguyễn Anh Tuấn, Sở Quy hoạch - Kiến trúc Phiên dịch: Huỳnh Hồng Đức Sở Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Thị Thùy Duyên Nguyễn Tuyết Phương Nguyễn Thị Cẩm Vân Phạm Thanh Thuý Nguyễn Văn Khoa Nguyễn Bảo Thi Trương Văn Học Nguyễn Trí Bửu Trần Trọng Nghĩa Đặng Ngọc Triển Trịnh Ngọc Hoàn Thiện Dư Huy Quang Nguyễn Ngọc Tuân Sở Quy hoạch - Kiến trúc Lê Quang Hạnh Phúc Nguyễn Thị Diễm Trang Trung tâm Nghiên cứu Kiến trúc (ARC), Sở Quy hoạch - Kiến trúc Nguyễn Anh Tuấn Đoàn Trúc Quỳnh Lê Thúy Ngọc Sở Xây dựng Thân Vĩnh Long Dương Trần Hữu Toàn Sở Giao thông vận tải Nguyễn Khắc Dũng Đỗ Văn Tâm Trần Cường Trịnh Trọng Lợi Hoàng Lê Quân Liêu Anh Đào Sở Tài chính Phạm Thanh Tùng Bùi Bá Thịnh Trung tâm Quản lý Hành khách công cộng Bùi Trung Phương Võ Minh Vũ Dũng Ban Quản lý Đường sắt đô thị (MAUR) Nguyễn Trung Phong Nguyễn Thị Hoàng Hiền Nguyễn Thanh Nghị Nguyễn Thuỵ Như Quỳnh Trần Đăng Nhất Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM (HIDS) Lê Ngọc Linh Hoàng Kim Oanh Dư Phước Tân Phân Viện Quy hoạch Đô Thị và Nông thôn miền Nam (SIUP) Lê Quốc Hùng Ủy ban nhân dân Quận 1 Trương Văn Tài Nguyễn Thế Trúc Nguyễn Duy Phong Ủy ban nhân dân Quận 3 Lê Sơn Hải Ủy ban nhân dân Quận 5 Nguyễn Thị Lan Phương Quách Hoàng Hùng Võ Chí Thông Ủy ban nhân dân Quận 6 Bành Thị Thu Thuỷ Võ Trọng Nghĩa 16 17 Danh sách tham gia khóa tập huấn Liste des participants à l’atelier Tài liệu của PADDI 07-11/05/2012 Region Region Les Livrets du PADDI 7 au 11 mai 2012 Ủy ban nhân dân quận Bình Tân Phan Ngọc Chuyển Ủy ban nhân dân TP. Cần Thơ Lê Thanh Long Nguyễn Đăng Khoa Nguyễn Kim Hoàng Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương Nguyễn Ngọc Hà Lê Quang Vinh Nguyễn Tấn Đạt Ban Thanh niên xung phong TPHCM Trần Ngọc Hiền Tâm Huỳnh Lê Tuấn Hùng Trung tâm Phát triển Quỹ đất TP. Cần Thơ Lê Hữu Liêm Trần Quốc Tiến Học viện ITC Hà Lan Nguyễn Ngọc Quang PADDI Fanny Quertamp Nguyễn Hồng Vân Mary Senkeomanivane Lê Thị Huyền Trang Huỳnh Hồng Đức Comité populaire du district Binh Tan Phan Ngoc Chuyen Comité populaire de Can Tho Le Thanh Long Nguyen Dang Khoa Nguyen Kim Hoang Comité populaire de Binh Duong Nguyen Ngoc Ha Le Quang Vinh Nguyen Tan Dat Comité des jeunes volontaires de Hô Chi Minh- Ville Tran Ngoc Hien Tam Huynh Le Tuan Hung Centre de développement des réserves fon- cières de Can Tho Le Huu Liem Tran Quoc Tien Institut ITC de Hollande Nguyen Ngoc Quang PADDI Fanny Quertamp Nguyen Hong Van Mary Senkeomanivane Le Thi Huyen Trang Huynh Hong Duc 18 19 Phần 1 Partie 1 Tài liệu của PADDI 07-11/05/2012 Region Region Les Livrets du PADDI 7 au 11 mai 2012 P ARTIE 1 – ENJEUX FONCIERS A HÔ CHI MINH- VILLE P HẦN 1 – NHỮNG THÁCH THỨC VỀ ĐẤT ĐAI TẠI TPHCM Avec 7,1 millions d’habitants ociellement 1 , Hô Chi Minh- Ville présente la densité démographique la plus importante du pays, une forte croissance économique, un rythme d’urba- nisation de plus en plus rapide et complexe et un marché immobilier instable : • Population composée à 83% d’urbains, • Mutation de 1 000 hectares de terres agricoles en terres non-agricoles/an, • Attribution de terrains par la collectivité pour plus de 100 projets d’investissement/an, soit plus de 500 ha en 2011. Dans un contexte de ressources limitées et de forte crois- sance économique et urbaine où le foncier est un bien convoité, la gestion foncière est une mission essentielle pour un développement urbain conforme au plan d’aménagement. Ce secteur fait face à plusieurs dés. Với dân số chính thức 1 , là 7,1 triệu người, TPHCM là địa phương có mật độ dân số cao nhất nước, kinh tế tăng trưởng cao, tốc độ đô thị hóa diễn ra khá nhanh và ngày càng phức tạp, thị trường bất động sản không ổn định: • 83% dân số của TPHCM sống ở đô thị, • Hàng năm, thành phố chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp khoảng 1 000 ha, • Tiến hành giao đất hoặc cho thuê đất để thực hiện khoảng trên 100 dự án đầu tư. Trong bối cảnh nguồn lực còn hạn chế, tốc độ tăng trưởng kinh tế và đô thị cao, đất đai là tài sản có giá trị lớn, công tác quản lý đất đai là một nhiệm vụ cơ bản và trọng tâm để định hướng cho đô thị phát triển theo đúng quy hoạch. Ngành quản lý đất đai hiện nay đang đứng trước nhiều thách thức. Hô Chi Minh-Ville dispose d’une supercie naturelle de 209 554 ha, dont : • 56,4% de terres agricoles : 118 172 ha • 43,3% de terres non agricoles : 90 747 ha • 0,3% de terres inexploitées* : 635 ha *Inexploitées et inexploitables en l’état à défaut de remblais très importants. Ne comprennent donc pas les terrains encore non-bâtis mais d’ores et déjà dédiés à un projet. Thành phố Hồ Chí Minh có tổng diện tích tự nhiên là 209.554 ha, trong đó: • 56,4% đất nông nghiệp: 118.172 ha • 43,3% đất phi nông nghiệp: 90.747 ha • 0,3% đất chưa sử dụng*: 635 ha *Vì đây chủ yếu là đất trũng thấp, đòi hỏi phải san lấp rất lớn. Không bao gồm đất chưa xây dựng nhưng đã có dự án. 1 D’après l’enquête démographique d’avril 2010 : la ville compte 7,123 millions d’habitants dont 5,929 millions de citadins (soit 83,2%) et 1,194 millions de ruraux (soit 16,8%). 1 Theo số liệu điều tra dân số tháng 4 năm 2010, dân số thành phố là 7,123 triệu người, trong đó dân thành thị 5,929 triệu người (chiếm 83,2%) và nông thôn 1,194 triệu người (chiếm 16,8%). Types de projet et surfaces pour lesquels HCMV attribue des terrains aux investisseurs Année Total Projet (Nb) Superficie (ha) Logement Production commerciale (commerce, service, industrie) Ouvrages publics Projet (Nb) Superficie (ha) Projet (Nb) Superficie (ha) Projet (Nb) Superficie (ha) 1792007 1345 38 492 92 721 49 132 1372008 669 39 108 63 354 35 207 1152009 554 45 170 46 235 24 149 1032010 305 41 146 44 114 18 45 1082011 529 30 209 39 256 39 64 Loại dự án và diện tích đất được giao hoặc cho thuê Năm Tổng số Dự án: Số lượng Diện tích (ha) Nhà ở Sản xuất kinh doanh (Thương mại, dịch vụ, công nghiệp) Công trình công cộng Dự án: Ghi chú Diện tích (ha) Dự án: Ghi chú Diện tích (ha) Dự án: Ghi chú Diện tích (ha) 1792007 1345 38 492 92 721 49 132 1372008 669 39 108 63 354 35 207 1152009 554 45 170 46 235 24 149 1032010 305 41 146 44 114 18 45 1082011 529 30 209 39 256 39 64 Source : DONRE Nguồn: Sở Tài nguyên và Môi trường [...]... một số khu đất ở vị trí chiến lược Kinh nghiệm của dự án ở Grenoble cho thấy cách tiếp cận mới gắn kết dự án quy hoạch đơ thị với dự án giao thơng Cách tiếp cận này cho phép thu hồi vốn đầu tư cho giao thơng trong một khu vực có mật độ thấp Mơ hình quản lý dự án này cho thấy vai trò quan trọng của Cơ quan tở chức giao thơng 1 Mua lại đất ở Annemasse cho dự án tàu điện mặt đất Ví dụ này cho thấy, với... hoạch, đầu tư, xây dựng gắn với sự hình thành một tuyến giao thơng cơng cộng mới Mỗi ví dụ có thể giúp làm sáng tỏ một số vấn đề trong dự án thiết kế đơ thị dọc theo đại lộ Võ Văn Kiệt Kinh nghiệm của dự án ở Annemasse cho thấy nhà nước có thể tạo quỹ đất từ sớm trước khi có dự án giao thơng bằng cách dựa vào các Trung tâm phát triển quỹ đất Nhà nước khơng nhất thiết phải mua lại tồn bộ quỹ đất trong khu... đồng đơ thị Savoie Cân bằng Phát triển / Bảo vệ Đường giao thơng nơng thơn Các khu đất cần bảo vệ 38 Các khu vực ưu tiên đơ thị hóa 39 Đất trồng nho Khu vực nhà ở chiếm ưu thế Đất nơng nghiệp Khu vực hoạt động chiếm ưu thế Đất cây xanh, cảnh quan Quỹ đất dự trữ cho phát triển đơ thị trong dài hạn Đất nơng nghiệp và cảnh quan Đất trồng nho và cảnh quan Khu vực cải tạo đơ thị Đất tự nhiên Cửa ngõ ra vào... đóng băng giá đất ở Pháp Việc nhà nước mua đất trước đồng nghĩa với việc rút khu đất đó ra khỏi thị trường đất đai Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc triển khai dự án sau này, ví dụ dự án nhà ở xã hội Phân khu và việc xác định phạm vi phục vụ cho các dự án cơng ích là cách dễ nhất để đóng băng giá đất cho mục đích cơng ích Ở Việt Nam, nhà nước đã thành lập các tổ chức phát triển quỹ đất cũng để... chuẩn bị sẵn quỹ đất 7 Các dự án cơng cộng thường sử dụng vốn ngân sách để đầu tư và hầu như khơng có phương án thu hồi vốn 8 Giá đất cao làm tăng giá tài sản trên đất Khi được giao đất để đầu tư một dự án có mục đích kinh doanh như dự án nhà ở, chủ đầu tư phải nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (“mua” quyền sử dụng đất) theo giá thị trường và phải nộp cho nhà nước khoản tiền sử dụng đất rất cao,... Việc giá đất tăng làm cho đất đai trở thành tài sản rất có giá trị và do đó khuyến khích người dân trở thành chủ sở hữu nhà ở Hệ quả là thị trường nhà cho th khơng phát triển 4 Việc xác định dự án nào thuộc loại kinh doanh và dự án nào thuộc loại cơng ích chưa được quy định rõ ràng, còn nhiều tranh cãi Ví dụ, dự án cải tạo một khu dân cư lụp xụp được xem là dự án vì lợi ích tư nhân Dự án xây dựng trường... quy hoạch dự kiến xung quanh nhà ga Tạo quỹ đất cho dự án quy hoạch, đầu tư xây dựng xung quanh nhà ga trong tương lai Propriétaires fonciers / Các chủ sở hữu đất Communes / Thành phố Trong phạm vi dự án, có nhiều chủ sở hữu đất (tổ chức và cá nhân) Chính quyền các thành phố trên địa bàn dự án đã thống nhất với nhau phải mua lại đất từ trước khi nghiên cứu dự án để tránh việc khơng thể mua lại đất được... lý đất đai và Trung tâm phát triển quỹ đất, nhà nước có thể mua lại đất ngay từ sớm trước khi có dự án tuyến giao thơng cơng cộng chạy trên làn đường dành riêng Nhà nước dựa vào Trung tâm phát triển quỹ đất để mua đất Trên khu vực chiến lược này, gần biên giới Thụy Sĩ, việc nhà nước mua lại đất trước khi có dự án đáp ứng được một số thách thức sau: ••Có mặt bằng để xây dựng tuyến tàu điện mặt đất và. .. Hiện nay, dự án đang trong giai đoạn thiết kế Một số giả định thiết kế đơ thị đang được phát triển Chưa có phân kỳ thực hiện Các phương án bao gồm các cơng cụ để thu hồi đất Bà Sybille Thirion: Các dự án có gắn với giao thơng đơ thị là những dự án phức tạp nhất về chính sách đất đai ở Pháp, bởi vì các cơ quan phụ trách đơ thị và giao thơng thường khơng có sự phối hợp chặt chẽ Nhìn chung, dự án giao thơng... trữ từ trước Nếu khơng có quỹ đất, chính quyền phải mua lại đất thơng quan thương lượng hoặc dùng quyền trưng mua Trong các dự án giao thơng nói trên, đất dành cho cơ sở hạ tầng khơng phải là hạng mục tốn kém nhất trong dự án, mà là hệ thống giao thơng Thách thức nằm ở việc mua lại các lơ đất nằm gần các tuyến giao thơng cơng cộng này từ trước khi bắt đầu dự án để tạo quỹ đất Lý tưởng nhất là nhà nước . sols? I. QUY HOẠCH: TẠO KHUÔN KH CHO SỰ PHÁT TRIỂN VÀ HÀNH ĐỘNG VỀ ĐẤT ĐAI 37 1. Chỉ thị quy hoạch: Quy hoạch theo sáng kiến của Chính phủ 2. Quy hoạch chung trên quy mô lưu vực sống 3. Quy hoạch. vực chưa có quy hoạch chi tiết. Khu vực dự kiến quy hoạch được xác định rõ phạm vi và trong phạm vi đó chính quy n địa phương hoặc một đơn vị được chính quy n địa phương ủy quy n có quy n ưu. secteurs. 2. Quy hoạch chung trên quy mô lưu vực sống Chính quy n địa phương lập quy hoạch chung để tạo khuôn khổ cho sự phát triển. Quy hoạch này là trung tâm liên kết trong hệ thống quy hoạch