THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN **************************************** Biên soạn: Th.S Lê Thanh Ngọc THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Mục đích: sau học xong chương này, sinh viên có đủ kiến thức kỹ để: Lập kế hoạch định giá tài sản Vận dụng pp định giá BĐS Lập chứng thư thẩm định giá BĐS THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Yêu cầu: Sinh viên phải nắm vững kiến thức sau: - Đặc điểm bất động sản thị trường BĐS - Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS - Nội dung quy trình thẩm định giá bđs - Thu thập phân tích số liệu - Áp dụng pp thẩm định giá THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN I Tổng quan BĐS II Tổng quan thị trường BĐS III Quy trình Thẩm định giá BĐS IV Các PP Thẩm Định giá BĐS I TỔNG QUAN BẤT ĐỘNG SẢN Khái niệm Thuộc tính bất động sản Đặc trưng bất động sản Khái niệm bất động sản Bất động sản tài sản không di dời Bất động sản Đất đai Các cơng trình Xd đất Các tài sản gắn vững với đất CTXD Thuộc tính bất động sản Tính khan Tính bền vững Tính khơng đồng Ảnh hưởng lẫn Tính Thanh khoản thấp Tính bất động Đa chức Chịu Yếu tố quản lý tập NN quán II THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Khái niệm thị trường BĐS - Thị trường BĐS mơi trường người mua người bán tác động qua lại lẫn nhau, để thực việc mua bán bđs thông qua chế giá - Thị trường BĐS tổng hòa quan hệ cung cầu quyền BĐS theo quy luật thị trường quy định pháp luật Thị trường bất động sản Môi trường Người mua Tác động lẫn thông qua chế giá Người bán Đặc điểm thị trường BĐS Mang tính chất địa phương Cạnh tranh khơng hồn hảo Khơng có địa điểm mua bán định Cung phản ứng chậm Liên hệ mật thiết với thị trường vốn Khó thâm nhập thị trường Chịu chi phối pháp luật Cách 2: Phân tích OCF OCF bao gồm thành tố: - Lợi nhuận sinh từ đầu tư: k.V0 (1) - Khấu hao trích hàng năm D Gọi giá trị tài sản cuối năm n Vn, h % hao mịn tài sản, ta có: (i) Vn = (1-h)V0 (ii) D*((1+k)n – 1)/k = hV0 => D = k.h.V0/((1+k)n – 1) (2) Từ (1) (2) suy ra: OCF = k.V0 + k.h.V0/((1+k)n – 1) Do đó: V0 = OCF : [k + k.h/((1+k)n – 1)] Vì V0 = OCF/R Nên R = k + k.h/((1+k)n – 1) • Ví dụ 1: Một bất động sản mong đợi có lợi tức 100 triệu đồng, 95 tr, 95 tr, 100 tr 110 tr năm tới Giá trị tài sản mong đợi tăng 10% Hãy tính giá trị tài sản tỷ suất chiết khấu thích hợp 11% • Ví dụ 2: Một tài sản có gía 300 triệu đồng với mong đợi thu nhập năm tới 36 tr Người mua mong ước gia tăng lợi tức giá trị hàng năm 3% năm Tính tỷ suất sinh lợi Y Ví dụ 3: Thẩm định giá cửa hàng thương mại khai thác vĩnh viễn, có thơng tin BĐS cần thẩm định giá : - Diện tích sàn xây dựng : 2.000 m2 - Diện tích cho th / Diện tích sàn xây dựng: 80% - Đơn giá cho thuê : 1.100.000 đ/m2/tháng - Chi phí khấu hao, sửa chữa, bảo dưỡng : tỷ đồng/năm - Chi phí quản lý điều hành : tỷ đồng - Thuế VAT : 10% - Thuế thu nhập : 28% lợi tức trước thuế - Thời hạn cho thuê lại : năm - Đơn giá cho thuê mới, dự kiến tăng 15 % - Chi phí khấu hao, tu sửa, bảo dưỡng tăng : % - Chi phí quản lý điều hành tăng : 10% - Tỷ suất loại thuế khơng đổi - Lãi suất vốn hóa 12% 4.6 Ứng dụng kỹ thuật chiết khấu để định giá trị bất động sản cơng trình dự án Trong hoạt động đầu tư xây dựng cơng trình thường diễn hai giai đoạn bản: - Giai đoạn bỏ vốn đầu tư: Thông thường giai đoạn doanh nghiệp có chi khơng có thu - Giai đoạn thu hồi vốn lãi: Trong giai đoạn doanh nghiệp phát sinh chi phí kinh doanh có doanh thu a) Xác định vốn đầu tư ban đầu dự án: - Chi phí xây dựng cơng trình - Chi phí đầu tư vào vốn lưu động rịng - Chi phí hội tài sản có - Cộng trừ thuế phải nộp miễn, giảm Lưu ý: Dịng tiền khơng bao gồm chi phí chìm b) Dịng tiền tăng thêm hoạt động kinh doanh: Lợi nhuận trước thuế: = Doanh thu – Chi phí = EBIT Lợi nhuận sau thuế Pi: = EBIT(1 – T) Dòng tiền sau thuế (OCF): = EBIT(1 – T) + K Trong đó: EBIT thu nhập trước thuế lãi vay K khấu hao năm thứ i T thuế suất TNDN phải nộp Xác định doanh thu • Doanh thu = Số lượng sp tiêu thụ * giá bán • Các khoản giảm trừ: - Chiết khấu thương mại - Giảm giá - Hàng bán bị trả lại - Thuế TTĐB, thuế xnk • Doanh thu = doanh thu – khoản giảm trừ Chi phí hoạt động • • • • • • • Nguyên vật liêu, nhiên liệu, lượng Tiền lương bảo hiểm xã hội Khấu hao Chi phí sản xuất chung Chi phí ngồi sản xuất Lãi vay Chi phí khác Thu nhập chịu thuế = doanh thu – chi phí sản xuất dịch vụ (chưa có lãi vay) – lãi vay = doanh thu – chi phí sx dịch vụ (chưa có khấu hao lãi vay) – lãi vay - khấu hao Dự tính mức lãi lỗ dự án Các tiêu 1 Tổng doanh thu Các khoản giảm trừ Dthu (1-2) Tổng cf sx dv (chưa có lãi vay) Lãi vay TN chịu thuế (3 – - 5) Thuế TNDN = TN chịu thuế*(t) TN sau thuế (6 - 7) Khấu hao 10 Dòng tiền sau thuế (8 + 9) Ví dụ Lập dịng tiền ròng dự án Một dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại có tổng số vốn đầu tư thời điểm dự án bắt đầu vào hoạt động 1.500 triệu đồng, vốn cố định 1.300 triệu đồng, vốn lưu động 200 triệu Doanh thu hàng năm dự án dự kiến đạt 700 triệu Tổng chi phí vận hành hàng năm dự án kể từ bắt đầu hoạt động 200 tr Đời sống dự án 10 năm Giá trị lý tài sản 300 triệu gồm: lý tscđ 100 tr, thu hồi vốn lưu động ban đầu 200 tr Xét khía cạnh tài chính, dự án có nên đầu tư khơng? Cho biết dn áp dụng pp khấu hao đều, thuế TNDN 30%, chi phí hội vốn 12%/năm Xác định dịg tiền tính NPV dự án tt năm 700 700 700 … 10 VĐT -VCĐ -VLĐ 1500 1300 200 DT Thanh lý tscđ CF vận hành 200 200 200 200 Khấu hao 130 130 130 130 TNTT 370 370 370 470 Thuế TN 111 111 111 141 TNST 259 259 259 329 Thu hồi VLĐ 10 Dòg tiền ròng 700 100 200 -1500 389 389 389 659 NPV = 389((1+r)10 – 1)/r(1+r)10 + 270/(1+r)10 - 1500 Với r = 12% => NPV = 785 triệu NPV > nên việc đầu tư có hiệu Ví dụ 2: Lập dịng tiền dự án đầu tư Doanh nghiệp ABC dự kiến đầu tư xây dựng nhà hàng với tổng chi phí đầu tư cho TSCĐ 100 tỷ đồng, vào vốn lưu động rịng tỷ đồng, tồn vốn đầu tư bỏ lần Thời gian dự án 10 năm Doanh thu năm 100 tỷ đồng, biến phí chiếm 60% doanh thu, định phí tỷ đồng, chưa kể khấu hao Riêng năm đầu, doanh thu đạt 70 tỷ đồng/năm Từ năm thứ trở vốn lưu động ròng tăng thêm 0,5 tỷ đồng Khi hết hạn dự án, TSCĐ lý với giá dự kiến 20 tỷ đồng, vốn lưu động ròng thu hồi đủ Thuế suất thuế TNDN 25%, riêng hai năm đầu miễn thuế Hãy tính dịng tiền dự án đầu tư, doanh nghiệp thực phương pháp khấu hao đường thẳng Tính NPV dịng tiền với tỷ lệ chiết khấu 15%? năm Vốn ĐT 102 10 0,5 DT 70 70 100 100 100 100 100 100 100 120 KH 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 Địnhphí 8 8 8 8 8 Biếnphí 42 42 60 60 60 60 60 60 60 60 TNTT 10 10 22 22 22 22 22 22 22 42 Thuế tn 0 5.5 5.5 5.5 5.5 5.5 5.5 5.5 10.5 TNST 10 10 16.5 16.5 16.5 16.5 16.5 16.5 16.5 31.5 Thu hồi vlđ 0 10.Dg.tiền -102 20 0 0 0 2.5 19.5 26.5 26.5 26.5 26.5 26.5 26.5 26.5 44