Bộ tài nguyên môi trờng Trung tâm điều tra qui hoạch đất đai Báo cáo tổng kết đề tài cấp nghiên cứu, xác định nhu cầu đất đô thị phục vụ qui hoạch sử dụng đất đô thị thời kỳ công nghiệp hóa, đại hóa Chủ nhiệm đề tài: ks phạm thị thịnh 6957 26/8/2008 hµ néi - 2006 Đề tài: "Nghiên cứu, xác định nhu cầu đất đô thị phục vụ quy hoạch sử dụng đất đô thị thời kỳ cơng nghiệp hố, đại hố" MỤC LỤC Trang DANH MỤC BIỂU GIẢI THÍCH MỘT SỐ TỪ NGỮ SỬ DỤNG TRONG BÁO CÁO .2 MỞ ĐẦU PHẦN TỔNG QUAN VỀ NHÀ Ở VÀ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ 1.1 NHỮNG NGHIÊN CỨU VỀ VIỆC SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ 1.1.1 Chính sách tình hình sử dụng đất thị số nước khu vực .6 1.1.2 Những nghiên cứu nước vấn đề sử dụng đất đô thị Việt Nam 10 1.2 THỰC TRẠNG HỆ THỐNG ĐÔ THỊ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT Ở, NHÀ Ở TRONG ĐÔ THỊ Ở NƯỚC TA 27 1.2.1 Thực trạng hệ thống đô thị 27 1.2.2 Tình hình sử dụng đất đai, nhà đô thị 35 PHẦN CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN NHU CẦU ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ .58 2.1 YẾU TỐ DÂN SỐ 59 2.1.1 Sự phát triển dân số đô thị giới 60 2.1.2 Sự phát triển dân số đô thị Việt Nam 61 2.1.3 Các xu hướng phát triển dân số đô thị 63 2.1.4 Vấn đề di cư vãng lai dân số đô thị .67 2.1.5 Mức sống dân cư đô thị khả toán nhà ở, đất 69 2.1.6 Một số yếu tố khác dân cư đô thị tác động đến nhu cầu đất 75 2.2 YẾU TỐ VỀ ĐẶC ĐIỂM CỦA MỘT SỐ LOẠI HÌNH SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ CỦA VIỆT NAM HIỆN NAY 76 2.2.1 Đặc điểm số loại hình sử dụng đất thị loại đặc biệt 77 2.2.2 Đặc điểm số loại hình sử dụng đất thị loại I 91 Trang i Đề tài: "Nghiên cứu, xác định nhu cầu đất đô thị phục vụ quy hoạch sử dụng đất đô thị thời kỳ cơng nghiệp hố, đại hố" 2.2.3 Đặc điểm số loại hình sử dụng đất đô thị loại II .98 2.2.4 Đặc điểm số loại hình sử dụng đất đô thị loại III .100 2.2.5 Một số nhận xét nhu cầu sử dụng đất thị qua loại hình sử dụng đất .104 2.3 YẾU TỐ VỀ TRÌNH ĐỘ PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI VÀ KHẢ NĂNG THU HÚT DÂN CƯ ĐẾN ĐÔ THỊ .106 2.3.1 Tác động yếu tố trình độ phát triển kinh tế - xã hội đến nhu cầu đất đô thị loại đặc biệt 107 2.3.2 Tác động yếu tố trình độ phát triển kinh tế - xã hội đến nhu cầu đất đô thị loại I 109 PHẦN ĐỀ XUẤT CƠ SỞ PHƯƠNG PHÁP LUẬN XÁC ĐỊNH NHU CẦU ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ TRONG QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ THỜI KỲ CƠNG NGHIỆP HỐ, HIỆN ĐẠI HỐ 113 3.1 Ý NGHĨA VÀ NGUYÊN TẮC CỦA VIỆC XÁC ĐỊNH NHU CẦU ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ 113 3.1.1 Ý nghĩa việc xác định nhu cầu đất đô thị 113 3.1.2 Những nguyên tắc việc xác định nhu cầu đất đô thị 115 3.2 MỘT SỐ ĐỀ XUẤT VỀ MẶT PHƯƠNG PHÁP LUẬN XÁC ĐỊNH NHU CẦU ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ .115 3.2.1 Phương pháp xác định dân số đô thị làm sở xác định nhu cầu đất đô thị .117 3.2.2 Phương pháp xác định nhu cầu đất đô thị 118 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .130 I KẾT LUẬN 130 II KIẾN NGHỊ 131 TÀI LIỆU THAM KHẢO 133 PHẦN PHỤ LỤC 135 DANH MỤC PHỤ LỤC 136 Trang ii Đề tài: "Nghiên cứu, xác định nhu cầu đất đô thị phục vụ quy hoạch sử dụng đất đô thị thời kỳ công nghiệp hoá, đại hoá" DANH MỤC BIỂU Biểu Số lượng phân bố đô thị Việt Nam theo vùng kinh tế 30 Biểu Hiện trạng sử dụng biến động đất thị tồn quốc thời kỳ 1995 - 2005 36 Biểu Một số tiêu bình quân đầu người loại đất đô thị 37 Biểu Dân số đô thị Việt Nam qua giai đoạn 62 Biểu Tỷ lệ dân số đô thị khu vực giới 64 Biểu 6: Tình hình sử dụng đất quận nội thành thành phố Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh 78 Biểu 7: Thực trạng sử dụng đất quận nội thành năm 2005 thành phố Hải Phòng thành phố Đà Nẵng 92 Biểu Thực trạng sử dụng đất phường Quán Trữ - quận Kiến An 96 Biểu Diện tích, cấu sử dụng đất thị thành phố Việt Trì 101 Biểu 10 Cơ cấu kinh tế thành phố Hải Phòng qua số năm 110 Biểu 11 Tốc độ gia tăng GDP phi nông nghiệp đất 111 Trang Đề tài: "Nghiên cứu, xác định nhu cầu đất đô thị phục vụ quy hoạch sử dụng đất thị thời kỳ cơng nghiệp hố, đại hố" GIẢI THÍCH MỘT SỐ TỪ NGỮ SỬ DỤNG TRONG BÁO CÁO Mật độ xây dựng Diện tích đất để xây dựng cơng trình (m2) MĐXD = Diện tích đất tồn lơ đất (m2) Hệ số sử dụng đất: Tổng diện tích sàn tồn cơng trình (m2) HSSDĐ = -Diện tích tồn lơ đất (m2) Đơ thị: Theo Nghị định số 72/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 Chính phủ phân loại đô thị cấp quản lý đô thị: Đô thị bao gồm thành phố, thị xã, thị trấn quan nhà nước có thẩm quyền định thành lập Đất đô thị: Đất khu vực đô thị Trang Đề tài: "Nghiên cứu, xác định nhu cầu đất đô thị phục vụ quy hoạch sử dụng đất thị thời kỳ cơng nghiệp hố, đại hoá" MỞ ĐẦU Nước ta bước vào thời kỳ cơng nghiệp hóa, đại hóa nên q trình thị hóa diễn mạnh mẽ khắp địa phương nước; tình hình sử dụng đất đai nhà đô thị ngày sôi động Đây vấn đề quan trọng có nhiều phức tạp Giải tốt điều kiện nhà cho người dân đô thị thực nhiệm vụ công tác tổ chức quản lý đô thị Trong năm qua, Đảng Nhà nước quan tâm giải vấn đề nhà nhân dân khu vực đô thị nông thôn Ở đô thị, nhiều thành phố chỉnh trang, cải tạo, nhiều khu đô thị đại mọc lên Nhà điều kiện hạ tầng công cộng khu dân cư cải thiện diện tích, chất lượng, hình thức mơi trường sống Tuy nhiên, việc xác định nhu cầu nhà đất thị cịn bất cập so với thực tế Trong lượng lớn quỹ nhà cịn dư thừa phần khơng nhỏ người dân thị lại khó có khả mua nhà để đảm bảo ổn định sống thị Tình trạng đầu bất động sản hình thành nhu cầu ảo nhà ở, đất đô thị Việc xác định nhu cầu đất phục vụ quy hoạch sử dụng đất đô thị cịn chưa gắn với tình hình thực tế, ảnh hưởng đến hiệu sử dụng đất, việc thống công tác quản lý nhà nước đất đô thị; đặc biệt giai đoạn cơng nghiệp hố, đại hoá đất nước, áp lực gia tăng dân số đô thị làm cho áp lực nhà ở, đất đô thị ngày lớn Nước ta nước đất chật người đông nên việc khai thác sử dụng hợp lý quỹ đất để đáp ứng nhu cầu nhà người dân đô thị tương lai vấn đề cần quan tâm mức Hiện tại, có nghiên cứu đơn lẻ nhà đất đô thị, song chưa nghiên cứu cách hệ thống, chưa định hướng nhu cầu nhà đất đô thị cho phù hợp với tình hình Do vậy, việc nghiên cứu thực đề tài "Nghiên cứu, xác định nhu cầu đất đô thị phục vụ quy hoạch sử dụng đất thị thời kỳ cơng nghiệp hố, đại hoá" cần thiết Kết đề tài nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý, sử dụng đất đai khu vực đô thị Trang Đề tài: "Nghiên cứu, xác định nhu cầu đất đô thị phục vụ quy hoạch sử dụng đất đô thị thời kỳ công nghiệp hoá, đại hoá" quyền cấp ngành; góp phần tổ chức sử dụng quản lý nhà nước đất đai ngày hợp lý, tiết kiệm, có hiệu hơn, đặc biệt thời kỳ cơng nghiệp hố, đại hố đất nước * Mục tiêu đề tài: - Xác định việc hoạch định nhu cầu đất đô thị - Đề xuất sở phương pháp luận xác định nhu cầu đất đô thị quy hoạch sử dụng đất đô thị thời kỳ công nghiệp hố, đại hố Trong khn khổ điều kiện đề tài nghiên cứu khoa học, để đạt mục tiêu đặt ra, đề tài tập trung sâu nghiên cứu vấn đề sau: - Những nghiên cứu có vấn đề sử dụng đất đô thị; - Thực trạng hệ thống đô thị vấn đề sử dụng đất ở, nhà đô thị nước ta; - Các yếu tố ảnh hưởng đến nhu cầu đất thị, đặc biệt trọng tới yếu tố ảnh hưởng đến nhu cầu đất thị có tốc độ phát triển công nghiệp cao, địa bàn có sức thu hút dân cư lớn * Phương pháp nghiên cứu: Đề tài tổ chức nghiên cứu theo chuyên đề dựa tài liệu: tài liệu thống kê, kiểm kê đất đai, tài liệu quy hoạch phát triển thị, báo cáo ngồi nước có liên quan tài liệu nghiên cứu khác Các phương pháp nghiên cứu sử dụng trình thực Đề tài là: - Phương pháp điều tra; - Phương pháp tiếp cận hệ thống; - Phương pháp chọn lọc, loại trừ; - Phương pháp kế thừa; - Phương pháp chuyên gia; - Phương pháp dự báo; - Phương pháp phân tích tổng hợp Đề tài thực phối hợp quan sau: Trang Đề tài: "Nghiên cứu, xác định nhu cầu đất đô thị phục vụ quy hoạch sử dụng đất đô thị thời kỳ công nghiệp hố, đại hố" - Viện Quy hoạch Đơ thị nông thôn - Bộ Xây dựng - Vụ Đăng ký Thống kê đất đai - Bộ Tài nguyên Môi trường - Trường Đại học Xây dựng Hà Nội - Trường Đại học Nông nghiệp I Hà Nội - Sở Tài nguyên Môi trường số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Báo cáo tổng hợp Đề tài phần Đặt vấn đề; Kết luận Kiến nghị, bao gồm phần sau: Phần Tổng quan nhà đất đô thị Phần Các yếu tố ảnh hưởng đến việc xác định nhu cầu đất đô thị Phần Đề xuất sở phương pháp luận xác định nhu cầu đất đô thị quy hoạch sử dụng đất thị thời kỳ cơng nghiệp hố, đại hoá đất nước Trang Đề tài: "Nghiên cứu, xác định nhu cầu đất đô thị phục vụ quy hoạch sử dụng đất đô thị thời kỳ cơng nghiệp hố, đại hố" PHẦN TỔNG QUAN VỀ NHÀ Ở VÀ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ 1.1 NHỮNG NGHIÊN CỨU VỀ VIỆC SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI ĐƠ THỊ 1.1.1 Chính sách tình hình sử dụng đất đô thị số nước khu vực 1.1.1.1 Chính sách tình hình sử dụng đất đô thị Singapore Singapore đất nước hải đảo đất chật người đông, với tổng diện tích 642 km2, mật độ dân số trung bình 4.900 người/km2, mật độ dân số thị 9.800 người/km2 Do diện tích có hạn nên phát triển đô thị Singapore trọng đến việc sử dụng hợp lý quỹ đất, đặc biệt đất xây dựng nhà Nhà nước nắm độc quyền nhà ở, việc đầu tư phát triển nhà phận sản xuất có khả tạo việc làm tăng cường cho hoạt động kinh tế đất nước Để đáp ứng nhu cầu cho cư dân đô thị, Singapore chủ trương xây dựng khu đô thị với nhà cao tầng, giá thành thấp, tiện nghi tốt vùng ngoại ô để giải toả bớt mật độ khu trung tâm Trên sở tình hình thực tế sử dụng đất đai, nhà đô thị nhu cầu khả tài cư dân thị, Chính phủ Singapore cho xây dựng khu đô thị vùng ngoại ô với nhà chọc trời xếp xen tồ nhà cũ Trung bình có từ - 89 nhà lớn khu dân cư, tồ nhà chứa 500 - 800 hộ gia đình, diện tích cịn lại bố trí cơng trình cơng cộng, công viên xanh không gian trống cần thiết; Chính phủ Singapore áp dụng cấu sử dụng đất thị bình qn sau: - Đất ở: 20,4% - Đất xây dựng cơng trình cơng cộng (bệnh viện, trường học) 7,5% - Đất công viên xanh, bãi trống 10,2% - Đất giao thông 14,4% - Đất cho sản xuất (công nghiệp, sân bay ) 25,8% Trang Đề tài: "Nghiên cứu, xác định nhu cầu đất đô thị phục vụ quy hoạch sử dụng đất đô thị thời kỳ công nghiệp hoá, đại hoá" - Đất khác 21,7% Cơ cấu sử dụng đất đô thị Singapore thể quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết thị, đồng thời Nhà nước có biện pháp kiểm sốt đầu tư xây dựng rõ ràng, cơng khai; ban hành chế, sách để phát triển đô thị kịp thời phù hợp Hệ thống quản lý xét duyệt quy hoạch xây dựng Singapore có cấp xét duyệt điều khiến cho việc phối hợp để triển khai mục tiêu quốc gia địa bàn thuận lợi Mọi khía cạnh như: mật độ dân cư, tỷ lệ xây dựng, tổ chức lãnh thổ kiểm soát chi tiết quy hoạch, yêu cầu ý đồ nhà nước công bố công khai đến tận người dân Để đáp ứng nhu cầu chỗ cho cư dân đô thị, năm đầu thời kỳ cơng nghiệp hóa, đại hóa (những năm 1960), Chính phủ Singapore đề xuất định hướng xây dựng hộ tạm có diện tích 100m2) Hiện có 87% dân số Singapore sống chung cư cao tầng, gồm nhiều loại hộ, với số phịng có diện tích khác Các tồ nhà thơng thường cao từ đến 24 tầng Chính phủ khuyến khích nhân dân mua nhà biện pháp cho vay 80% giá nhà với lãi suất thấp, lại trả kéo dài 25 năm Số hộ có chủ sở hữu tăng từ 26,3% năm 1970 lên 74,4% năm 1985 90,5% vào cuối năm 1996 Quan điểm nhà nước Singapore xây dựng khu là: bảo tồn nhà cổ, giữ gìn kiến trúc truyền thống kết hợp với thiết kế đại, đồng bộ, đầy đủ tiện nghi, đặc biệt trọng tới bố trí cơng viên xanh, sân chơi văn hoá thể thao khu nối khu vực dân cư đô thị 1.1.1.2 Chính sách tình hình sử dụng đất thị Hàn Quốc Hàn Quốc có diện tích tự nhiên xấp xỉ 99 nghìn km2, dân số 47 triệu người, nước đất chật người đông khu vực Châu Á giới, mật độ dân số trung bình tồn quốc cao Việt Nam Trên 80% diện tích đất đai Hàn Quốc diện tích đồi núi, diện tích đất thị chiếm 15,5% Trang Đề tài: "Nghiên cứu, xác định nhu cầu đất đô thị phục vụ quy hoạch sử dụng đất đô thị thời kỳ công nghiệp hoá, đại hoá" * Số hộ phát sinh (HP): Số hộ phát sinh thời kỳ quy hoạch tổng dân số gia tăng chia cho số bình qn hộ, tính theo cơng thức sau: HP = Trong đó: N − M0 P ⎛ N ⎞ HP = M0 ⎜ − 1⎟ ⎜ ⎟ ⎝ N0 ⎠ HP: số hộ phát sinh thời kỳ quy hoạch (hộ) N: tổng số dân năm quy hoạch (người) P: bình quân số hộ (người/hộ) M0: số hộ năm trạng (hộ) N0 : tổng số dân năm trạng (người) * Số hộ thừa kế đất ở, nhà (HTK) Để tính số hộ thừa kế đất ở, nhà dựa vào nhu cầu tách hộ hàng năm tùy theo tập quán điều kiện địa phương (ví dụ, trai trưởng thành lập gia đình thừa kế đất ở, nhà ở) Trong trường hợp cần phải dự báo số cặp kết hôn hàng năm theo số trai chưa vợ độ tuổi khác (nhóm độ tuổi xác định tùy thuộc vào điều kiện tập quán lấy vợ địa phương), xác định sau: + Từ 10 - 15 tuổi: kết hôn vào cuối kỳ quy hoạch (sau 10 năm); + Từ 16 - 20 tuổi: kết hôn vào kỳ quy hoạch (sau năm); + >20 tuổi: kết hôn vào đầu kỳ quy hoạch Số hộ thừa kế đất ở, nhà tính theo cơng thức: HTK = TNN α β γ Trong đó: + HTK số hộ thừa kế đất ở, nhà thời kỳ quy hoạch; + TNN số nam niên độ tuổi lập gia đình; + α tỷ lệ số nam niên đến tuổi kết lập gia đình (điều tra cụ thể đô thị, thông thường tỷ lệ khoảng 70 - 80%); + β tỷ lệ số cặp kết hôn tách hộ (thường chiếm khoảng 75 - 85%) + γ tỷ lệ số cặp kết hôn tách hộ thừa kế đất ở, nhà (thường chiếm khoảng 10 - 15%) Trang 120 Đề tài: "Nghiên cứu, xác định nhu cầu đất đô thị phục vụ quy hoạch sử dụng đất thị thời kỳ cơng nghiệp hố, đại hoá" * Số hộ bị giải tỏa phải tái định cư (HTĐC) Đây số hộ nằm khu vực giải tỏa để xây dựng cơng trình thời kỳ quy hoạch phải tái định cư Số hộ phải tái định cư tính tốn vào kế hoạch thu hồi đất để xây dựng cơng trình thời kỳ quy hoạch * Số hộ có nhu cầu tách hộ (HT) Số hộ có nhu cầu tách hộ hộ gia đình có diện tích đất (diện tích nhà ở/hộ) thấp mức tiêu chuẩn (2, hộ sống chung hộ gia đình với diện tích khơng vượt q mức tiêu chuẩn cho hộ) Để xác định số hộ có nhu cầu tách hộ cần phải có số liệu thống kê thực tế số hộ, số nhà diện tích tiêu chuẩn bình qn/hộ địa bàn lập quy hoạch 3.2.2.2 Xác định nhu cầu đất đô thị Nhu cầu đất đô thị xác định vào dân số số hộ có nhu cầu đất (như nêu trên) Song, loại hình thị, cần có phương pháp xác định nhu cầu đất cho phù hợp Khi xác định nhu cầu đất đô thị cần xem xét đến đặc điểm đô thị mức độ xúc sử dụng đất mà đặc điểm thể qua loại hình sử dụng đất thị Trên sở loại hình sử dụng đất quỹ đất có thị, xây dựng định hướng bố trí đất thời kỳ quy hoạch phù hợp với điều kiện đô thị Có thể xây dựng định hướng bố trí đất sở phân loại khu vực sử dụng đất (khu vực trung tâm, khu vực ven trung tâm, khu vực phát triển khu đô thị mới) với định mức sử dụng đất ở/người khu vực trung tâm < khu vực ven trung tâm < khu vực phát triển khu đô thị Đối với đô thị mà quỹ đất dành cho phát triển thị có nhiều thuận lợi, địa bàn tập trung nhiều sở công nghiệp, dịch vụ, song bố trí diện tích đất ở/người cao thị loại có điều kiện phát triển công nghiệp tương đồng song quỹ đất phát triển thị cịn hạn chế Khi xác định nhu cầu đất đô thị cần xem xét yếu tố thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ảnh hưởng tới gia tăng đất Trên sở phân tích Trang 121 Đề tài: "Nghiên cứu, xác định nhu cầu đất đô thị phục vụ quy hoạch sử dụng đất đô thị thời kỳ cơng nghiệp hố, đại hố" ảnh hưởng phát triển kinh tế - xã hội tới gia tăng diện tích đất đô thị, để xác định nhu cầu đất thị cần phải tính đến triển vọng phát triển kinh tế - xã hội đô thị Như vậy, qua phân tích đặc điểm loại hình sử dụng đất đô thị mối liên quan phát triển kinh tế - xã hội gia tăng diện tích đất ở, Đề tài đề xuất phương pháp xác định nhu cầu đất đô thị quy hoạch sử dụng đất đô thị sau: a Đối với thị có tốc độ phát triển kinh tế khu vực phi nông nghiệp thấp (khả thu hút dân cư mức độ thấp) (hệ số co giãn tốc độ phát triển đất đô thị tốc độ phát triển GDP khu vực phi nơng nghiệp 0,5), áp dụng đô thị loại I, loại đặc biệt Đố thị có tốc độ phát triển cơng nghiệp, dịch vụ lớn, nơi tập trung nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất, tập trung nhiều trường đại học, cao đẳng, có sức hút lớn dân cư từ nơi khác đến đô thị loại đặc biệt Trang 123 Đề tài: "Nghiên cứu, xác định nhu cầu đất đô thị phục vụ quy hoạch sử dụng đất đô thị thời kỳ công nghiệp hoá, đại hoá" Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, thị có mức độ tập trung cơng nghiệp lớn Bình Dương, Đồng Nai Đối với đô thị loại này, đề tài đề xuất phát triển đa dạng loại nhà có diện tích, mức độ tiện nghi khác để bán cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu thị trường thu nhập tầng lớp dân cư, ưu tiên phát triển nhà chung cư Các loại hình sử dụng đất đề xuất áp dụng cho loại đô thị là: - Loại hình sử dụng đất độc lập, bao gồm: + Đất làm nhà liền kề + Đất làm nhà biệt thự - Loại hình sử dụng nhà chung cư cao tầng thấp tầng * Đất làm nhà liền kề Nhà liền kề đa dạng chủng loại Loại nhà chiếm nhiều diện tích đất xây dựng nên mang lại hiệu kinh tế - xã hội Đối với thị có sức hút dân cư lớn, búc xúc nhu cầu đất lớn, đó, giá loại nhà cao, phù hợp với tầng lớp dân cư có thu nhập cao Hình thức sử dụng đất áp dụng loại hình nhà là: - Quy mô lô đất 60 - 90m2 - Mật độ xây dựng: 70 - 80% - Số tầng xây dựng: - tầng Việc tính toán nhu cầu đất để xây dựng loại nhà dựa sở cấu dân cư có thu nhập cao có khả tốn cho loại nhà này, cần phải dựa vào số liệu điều tra thực tế Đề tài đề xuất cấu số hộ có nhu cầu loại nhà 20 - 25% số hộ có nhu cầu đất ở, nhà Phương pháp tính đất loại hình nhà là: Số hộ x quy mô lô đất x 100% = DLK Mật độ xây dựng (4) Trong đó: Trang 124 Đề tài: "Nghiên cứu, xác định nhu cầu đất đô thị phục vụ quy hoạch sử dụng đất đô thị thời kỳ công nghiệp hố, đại hố" - Số hộ: tính khoảng 20 - 25% số hộ gia tăng - Quy mô lô đất: 60 - 90m2 - Mật độ xây dựng: 70 - 80% * Đất làm nhà biệt thự Nhà biệt thự loại nhà có khn viên sân, vườn độc lập bao quanh; ngồi diện tích để cịn có diện tích phục vụ gara tơ, sân, vườn, chỗ thư giãn, nghỉ ngơi ngồi trời Đây loại hình nhà yêu cầu đầu tư lớn, phù hợp với số người giàu xã hội Có loại hình nhà biệt thự biệt thự đơn lập, biệt thự song lập biệt thự liên lập Đối với biệt thự đơn lập song lập, đề tài đề xuất áp dụng mơ hình sử dụng đất sau: - Diện tích tối thiểu lô đất: 180 - 250m2 - Mật độ xây dựng: 30 - 35% - Chiều cao tầng: - tầng Đối với biệt thự liên lập, đề tài đề xuất áp dụng mơ hình sử dụng đất sau: - Diện tích tối thiểu lơ đất: 150 - 200m2 - Mật độ xây dựng: 35 - 40% - Chiều cao tầng: - tầng Đề tài đề xuất cấu dân cư sử dụng loại hình nhà biệt thự khoảng 20 25% số hộ có nhu cầu đất Phương pháp tính đất sau: Số hộ x quy mô lô đất x 100% DBT = Mật độ xây dựng (5) Trong đó: - Số hộ: tính khoảng 20 - 25% số hộ có nhu cầu đất - Quy mô lô đất: 150 - 250m2 Trang 125 Đề tài: "Nghiên cứu, xác định nhu cầu đất đô thị phục vụ quy hoạch sử dụng đất đô thị thời kỳ công nghiệp hoá, đại hoá" - Mật độ xây dựng: 30 - 40% * Đất làm nhà chung cư cao tầng: Loại hình nhà cao tầng giải pháp tối ưu việc giải nhu cầu nhà ngày tăng cư dân đô thị điều kiện khan đất xây dựng nhà Đây loại hình nhà xây dựng phổ biến nước phát triển số nước phát triển Ở nước ta, loại hình xây dựng vài năm gần Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh So với loại hình nhà liền kề, nhà biệt thự, chung cư thấp tầng, loại hình nhà chung cư cao tầng có nhiều ưu điểm vượt trội như: + Kiến trúc nhà cao tầng tiết kiệm quĩ đất xây dựng nhà cho đô thị, giảm mật độ xây dựng, tạo không gian trống giành cho giao thông xanh nhiều + Với tầm cao vượt trội, nhà cao tầng dễ tạo điểm nhấn, không gian gây ấn tượng cho trục khơng gian khu đại Nhà cao tầng nên xây địa điểm đẹp, trục giao thơng chính, tạo mặt kiến trúc đường phố với tầm nhìn đẹp, cho hộ có khả tiếp cận thiên nhiên + Với mơ hình đa dạng hộ, chung cư cao tầng phục vụ cho nhiều đối tượng có thu nhập khác Chung cư cao tầng chủ yếu để sử dụng cho đối tượng có nhu cầu mua nhà (mua hình thức trả góp, mua đứt) Đề tài đề xuất cấu dân cư sử dụng loại hình nhà chiếm khoảng 30 - 40% số dân có nhu cầu đất Phương pháp tính nhu cầu đất cho loại hình nhà sau: Số hộ x diện tích bình qn/căn hộ x 100% = DCT (6) Số tầng x mật độ xây dựng Trong đó: - Số hộ: khoảng 30 - 40% số hộ có nhu cầu đất thời kỳ quy hoạch - Diện tích bình qn/căn hộ: 80 - 120 m2/căn hộ Trang 126 Đề tài: "Nghiên cứu, xác định nhu cầu đất đô thị phục vụ quy hoạch sử dụng đất đô thị thời kỳ cơng nghiệp hố, đại hố" - Số tầng: trung bình từ - 25 tầng - Mật độ xây dựng: 25 - 35% Về số tầng xây dựng: việc xác định khả số tầng xây dựng vào điều kiện địa chất để xây dựng cơng trình * Đất làm nhà chung cư thấp tầng, nhà lắp ghép công nghiệp: Loại hình nhà chung cư thấp tầng đề xuất xây dựng đô thị lớn Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh thị có sức hút dân cư lớn khác Bình Dương, Đồng Nai , đô thị tập trung nhiều trường đại học, cao đẳng địa bàn nhằm chủ yếu để phục vụ cho đối tượng sử dụng nhà hình thức thuê nhà để đối tượng cán bộ, cơng nhân viên có thu nhập thấp; công nhân làm việc khu công nghiệp; học sinh, sinh viên trường đại học, cao đẳng đóng địa bàn Số lượng cấu dân số đối tượng cần phải qua điều tra, thống kê để có số thức, từ đưa vào yếu tố tính tốn nhu cầu đất Đề tài đề xuất cấu dân cư cho đối tượng chiếm khoảng 20 - 25% tổng số dân có nhu cầu đất Về chất lượng nhà: - Với đối tượng cán bộ, công chức sử dụng loại nhà chung cư thấp tầng (4 - tầng) khơng có thang máy; có quy mơ diện tích hợp lý từ 40 60m2/căn hộ; có chất lượng trang thiết bị mức trung bình Với số tầng từ - tầng đáp ứng mục tiêu tiết kiệm quỹ đất hạ giá thành, nhiên thành phố lớn Hà Nội khơng nên xây - 12 tầng, để 20 - 30 năm sau đất nước giàu có nâng cấp, cải tạo khơng phải phá dỡ hồn tồn loại nhà chung cư thấp tầng có - Với đối tượng công nhân lao động khu công nghiệp, khu chế xuất xây dựng loại nhà thấp tầng, nhà lắp ghép công nghiệp, với niên hạn sử dụng 30 năm, đến kinh tế phát triển, nhà phá dỡ để nâng cấp, xây chuyển đổi mục đích để phục vụ sản xuất kinh doanh Trang 127 Đề tài: "Nghiên cứu, xác định nhu cầu đất đô thị phục vụ quy hoạch sử dụng đất đô thị thời kỳ cơng nghiệp hố, đại hố" Phương pháp tính nhu cầu đất loại hình nhà thời kỳ quy hoạch sau: DTT,CN = [(Số hộ CBCNV x DTBQ/hộ) + (CN,HS x DTBQ/người)] x 100% Số tầng x mật độ xây dựng (7) Trong đó: - DTT,CN: Diện tích đất loại hình nhà thấp tầng, nhà lắp ghép cơng nghiệp - CBCNV: Số cán bộ, cơng chức, viên chức có nhu cầu chỗ thời kỳ quy hoạch; - CN,HS: Số cơng nhân, học sinh, sinh viên có nhu cầu chỗ thời kỳ quy hoạch (số công nhân, học sinh, sinh viên có nhu cầu chỗ thời kỳ quy hoạch chiếm khoảng 90% tổng số cơng nhân, học sinh, sinh viên) Trong đó: + Tổng số cán công chức, viên chức công nhân, học sinh, sinh viên ước tính tính khoảng 20 - 25% dân số tăng lên thời kỳ quy hoạch); + Số tầng: khoảng - tầng + Mật độ xây dựng 35 - 45% + DTBQ/người: diện tích bình qn/người (được tính cho nhóm đối tượng), cụ thể sau: Đối tượng cán bộ, công chức, viên chức: Đề tài đề xuất mức diện tích bình qn/người khoảng 20 - 30m2/người, nghĩa tính trung bình người/một hộ gia đình sử dụng hộ có diện tích từ 40 - 50m2/hộ; Đối tượng công nhân, học sinh, sinh viên: Đề tài đề xuất mức diện tích bình qn/người - 6m2/người, hình thức sử dụng tập thể, khoảng người/căn hộ Như vậy, đô thị có tốc độ phát triển khu vực phi nơng nghiệp cao (mức độ thu hút dân số cao), phương pháp xác định nhu cầu đất là: Dơ = DLK + DBT + DCT + DTT,CN (8) Trang 128 Đề tài: "Nghiên cứu, xác định nhu cầu đất đô thị phục vụ quy hoạch sử dụng đất thị thời kỳ cơng nghiệp hố, đại hố" Với diện tích nhu cầu đất cho đô thị trên, đề tài đề xuất tỷ lệ xây dựng loại nhà sau: + Diện tích để xây dựng chung cư cao tầng chiếm khoảng 50 - 60% diện tích đất + Diện tích để xây dựng nhà biệt thự, nhà thấp tầng, nhà lắp ghép công nghiệp chiếm khoảng 40 - 50% diện tích đất Trang 129 Đề tài: "Nghiên cứu, xác định nhu cầu đất đô thị phục vụ quy hoạch sử dụng đất đô thị thời kỳ cơng nghiệp hố, đại hố" KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ I KẾT LUẬN Việt Nam bước vào thời kỳ cơng nghiệp hóa, đại hóa, nhu cầu đất đô thị ngày lớn Nước ta lại nước "đất chật người đông", mật độ dân số cao, tác động nhiều đến mặt đời sống, sinh hoạt nhân dân, việc sử dụng đất đô thị ngày trở nên xúc Để nghiên cứu, xác định nhu cầu đất đô thị phù hợp với thực tế sống nước ta hoàn cảnh nay, nhóm cán nghiên cứu đề tài triển khai tiếp cận nhiều thông tin, tài liệu đề cập đến vấn đề sử dụng đất đô thị, đặc biệt số đô thị đặc thù vùng kinh tế nước, nghiên cứu tư liệu, tài liệu yếu tố ảnh hưởng tới nhu cầu đất đô thị Kết nghiên cứu cho thấy việc xác định nhu cầu đất thị nhìn chung bất cập, chưa thực đáp ứng với trình phát triển kinh tế - xã hội mà có q trình sử dụng đất thời kỳ cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Nhiều thị có phương án quy hoạch sử dụng đất đượt duyệt, xác định nhu cầu đất thời kỳ quy hoạch Song sau - năm lại phải điều chỉnh lại phương án quy hoạch, diện tích đất giảm, tăng tới 150 - 200% diện tích đất xác định phương án quy hoạch duyệt; nhiều khu dân cư đô thị hồn thiện, song có khoảng 30% số người đến ở, có hàng vạn cán bộ, cơng chức phải với diện tích thấp mức diện tích tối thiểu/người, hàng vạn cơng nhân khu cơng nghiệp, khu chế xuất cịn chưa có chỗ ổn định Việc quản lý đất đô thị cịn lỏng lẻo, khơng kiểm sốt kịp thời biến động cịn thiếu sở thơng tin xác Hệ thống văn quy định nhiều thiếu chồng chéo, việc thực thi quy định không nghiêm Thị trường nhà ở, đất không kiểm sốt với đầu tích trữ đất tạo nhu cầu ảo nhà đất nguyên nhân dẫn tới phức tạp đất đô thị lớn Trang 130 Đề tài: "Nghiên cứu, xác định nhu cầu đất đô thị phục vụ quy hoạch sử dụng đất thị thời kỳ cơng nghiệp hố, đại hố" Đất ở, nhà thị vấn đề nhiều phức tạp nhiều quan điểm khác bộ, ngành nhà khoa học kể khái niệm vấn đề đặt công tác quản lý Trong điều kiện đề tài cấp bộ, đề tài tập trung nghiên cứu để xác định nhu cầu đất đô thị theo quy định Luật đất đai, đưa phương pháp xác định nhu cầu đất đô thị thời kỳ cơng nghiệp hóa, đại hóa, nhằm đáp ứng yêu cầu trình xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất cho phù hợp với tình hình thực tế Song điều kiện thời gian có hạn nên phạm vi nghiên cứu đề tài tập trung số đô thị đặc thù vùng kinh tế, chưa có đủ điều kiện để nghiên cứu sâu toàn diện tất thị tồn quốc tất khu vực đô thị II KIẾN NGHỊ Đất đô thị vấn đề có nhiều xúc, phức tạp liên quan đến nhiều lĩnh vực sách pháp luật, kinh tế, lịch sử xã hội, kỹ thuật chuyên môn Từ sở lý luận thực trạng nhà đất thị nay, nhóm tác giả nghiên cứu đề tài đưa số kiến nghị nhằm góp phần hồn thiện sách hành có liên quan tới việc quản lý, sử dụng nhà đất đô thị, để thực phương pháp xác định nhu cầu đất thị cho phù hợp với tình hình thực tiễn sau: - Rà sốt, bổ sung văn hướng dẫn phương pháp luận quy hoạch sử dụng đất nhằm nâng cao tính khả thi phương án quy hoạch sử dụng đất đô thị, nhằm đạt mục tiêu sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý có hiệu quả; - Trên sở dự báo phát triển kinh tế - xã hội cho vài thập kỷ tới, xây dựng định hướng sử dụng đất dài hạn tầm vĩ mô cho đô thị nước làm xác định hướng sử dụng đất nói chung đất nói riêng cho loại thị; - Ban hành thống định mức quy định việc sử dụng đất đô thị theo cấp, loại đô thị vùng đặc thù làm sở cho công tác quản lý, quy hoạch giải tồn đất đô thị; Trang 131 Đề tài: "Nghiên cứu, xác định nhu cầu đất đô thị phục vụ quy hoạch sử dụng đất thị thời kỳ cơng nghiệp hố, đại hố" - Tổ chức cơng tác điều tra, đánh giá xác định cụ thể nhu cầu nhà ở, đất thu nhập người Việt Nam để có sở cân đối lại nguồn cung, cầu, đặc biệt nhu cầu nhà người lao động làm việc khu công nghiệp tập trung, nhu cầu nhà sinh viên trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp địa bàn để có sở bố trí đất cho phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đáp ứng tình hình thực tế địa phương; - Thành lập hệ thống sở liệu đất ở, nhà mối liên hệ với phát triển dân số đô thị (đặc biệt phát triển dân số học) thông qua điều tra định kỳ quỹ đất ở, nhà có nhu cầu đất ở, nhà ở, tạo nguồn thông tin cung cấp cho công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhằm nâng cao tính khả thi phương án quy hoạch sử dụng đất thời kỳ công nghiệp hóa, đại hóa Song, để xác định nhu cầu đất đô thị cách toàn diện hơn, phù hợp cho địa bàn thị cụ thể, cần phải có nghiên cứu sâu đồng mặt kinh tế, xã hội đề tài chương trình khác Trang 132 Đề tài: "Nghiên cứu, xác định nhu cầu đất đô thị phục vụ quy hoạch sử dụng đất thị thời kỳ cơng nghiệp hố, đại hoá" TÀI LIỆU THAM KHẢO Dự báo dân số cho nước, vùng địa lý kinh tế 61 tỉnh, thành phố Việt Nam 1999 - 2024, Tổng cục Thống kê, Dự án VIE/97/P14 Định hướng quy hoạch tổng thể phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2010, Bộ Xây dựng, Hà Nội - 1999 Báo cáo kết điều tra số nhân tố thị trường nhà đất Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh, Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, Dự án VIE97/016, Hà Nội - 2002 Hội thảo khoa học:" Thị trường bất động sản: thực trạng, nguyên nhân giải pháp", Viện Nghiên cứu Địa - Viện Nghiên cứu thị trường giá cả, thành phố Hồ Chí Minh - 3/2006 Phương pháp luận quy hoạch sử dụng đất đai, Chương trình hợp tác Việt Nam - Thụy Điển đổi hệ thống địa chính, Dự án Quy hoạch sử dụng đất đai, TS Võ Tử Can - Viện Điều tra Quy hoạch đất đai, Hà Nội - 2001 Nghiên cứu đánh giá thực trạng quản lý nhà nước đất đai thị trường bất động sản (nhà đất ở), Trung tâm Điều tra Quy hoạch đất đai - Bộ Tài nguyên Môi trường, Hà Nội - 2004 Kỷ yếu hội thảo khoa học "Thị trường nhà, đất Hà Nội - thực trạng giải pháp tăng cường quản lý nhà nước", Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội, Văn phòng HĐND - UBND thành phố Hà Nội, Hà Nội - 4/2002 Quy hoạch xây dựng phát triển đô thị, Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội, GS.TS Nguyễn Thế Bá, NXB - 1999 Nghiên cứu đánh giá thực trạng sử dụng đất thành phố làm sở cho việc xây dựng sách sử dụng tiết kiệm, hợp lý đất thị, KS Trịnh Văn Tồn, Viện Nghiên cứu Địa - Bộ Tài ngun Mơi trường, Hà Nội - 2004 Trang 133 Đề tài: "Nghiên cứu, xác định nhu cầu đất đô thị phục vụ quy hoạch sử dụng đất đô thị thời kỳ cơng nghiệp hố, đại hố" 10 Định hướng phát triển nhà đến năm 2020, Bộ Xây dựng, NXB Xây dựng, Hà Nội - 2004 11 Kỷ yếu hội nghị - hội thảo quốc gia "15 năm xây dựng phát triển khu công nghiệp, khu chế xuất Việt Nam (1991 - 2006)", Bộ Kế hoạch Đầu tư, Long An - 7/2006 12 Niên giám thống kê năm 1996, 2000 2005, Tổng cục Thống kê 13 Kết kiểm kê đất đai toàn quốc năm 1995, 2000 số liệu sơ năm 2005 14 Chương trình Phát triển Đơ thị tổng thể Thủ Hà Nội (HAIDEP), Báo cáo chính, UBND thành phố Hà Nội - Cơ quan Hợp tác Quốc tế Nhật Bản 15 Đề án giải chỗ cho sinh viên trường đại học cao đẳng đến năm 2010, Bộ Giáo dục Đào tạo, Hà Nội - 2005 16 Thêm nhà cao tầng giá rẻ cho người bình dân, Việt Nam net, 2004 17 Nhà cho người lao động ngoại tỉnh đô thị khu công nghiệp: Nhà nước cần hỗ trợ sách, Lê Thanh Phong, Báo Lao động số 162, ngày 10/6/2004 18 Vấn đề xây dựng nhà Hà Nội: Nhiều dự án, thiếu chỗ ở, Thu Huyền, Báo Lao động số ngày 09/01/2004 19 Nhà cho người nghèo, Trần Minh, TTCN 20 Giải pháp để người thu nhập thấp co nhà nhà ở, VOV, 09/12/2004 21 Đã xác định được" mức thu nhập thấp" để hỗ trợ nhà?, Kiều Minh, Vietnamnet, 13/10/2004 22 World urbanization prospects (The 1992 Revision), United Nations Trang 134 ... đất đô thị phục vụ quy hoạch sử dụng đất đô thị thời kỳ công nghiệp hoá, đại hoá" 1.1.2.2 Một số nghiên cứu vấn đề sử dụng đất đô thị a Việc xác định nhu cầu đất đô thị quy hoạch sử dụng đất. .. 35 Đề tài: "Nghiên cứu, xác định nhu cầu đất đô thị phục vụ quy hoạch sử dụng đất đô thị thời kỳ công nghiệp hoá, đại hoá" Biểu Hiện trạng sử dụng biến động đất thị tồn quốc thời kỳ 1995 - 2005... LUẬN XÁC ĐỊNH NHU CẦU ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ TRONG QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐƠ THỊ THỜI KỲ CƠNG NGHIỆP HỐ, HIỆN ĐẠI HOÁ 113 3.1 Ý NGHĨA VÀ NGUYÊN TẮC CỦA VIỆC XÁC ĐỊNH NHU CẦU ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ