Đang tải... (xem toàn văn)
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
MỤC LỤC MỞ ĐẦU 2I. CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HIỆN NAY Ở VIÊT NAM - QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁT SINH TRONG THỰC TẾ.31. Quy định pháp luật về chuyển nhượng Quyền sử dụng đất.32. Thực trạng thủ tục hành chính trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân ở Việt Nam. 4II. MỘT SỐ VẤN ĐỀ BẤT CẬP TRONG PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI. 151. Tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai152. Bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất đai hợp pháp là một chức năng cơ bản của tòa án.163. Một số vấn đề bất cập trong pháp luật Việt Nam khi áp dụng giải quyết tranh chấp đất đai.17III. MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NÂNG CAO HIÊU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI. 201. Một số giải pháp202. Một số kiến nghị về việc hoàn thiện các quy định về thủ tục hành chính trong quản lý và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân trong Luật Đất đai năm 2003.211 MỞ ĐẦUNâng cao vai trò quản lý Nhà nước về đất đai bằng pháp luật, bằng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cải tiến cơ chế, hoàn thiện các chính sách về đất đai để giải quyết hợp lý thị trường bất động sản, tạo môi trường đầu tư thuận lợi sẽ tạo cơ sở vững chắc để khắc phục tiêu cực, yếu kém trong quản lý và sử dụng đất. Để thực hiện mục tiêu trên, Đảng và Nhà nước ta chú trọng cải cách thủ tục hành chính, từng bước xây dựng và thực hiện các thủ tục hành chính theo hướng đơn giản, gọn nhẹ, tiết kiệm tối đa thời gian công sức của nhân dân và cán bộ. Ngày 8 tháng 6 năm 2010, Thủ tướng Chính phủ đã ký ban hành Nghị định số 63/2010/NĐ-CP ngày 08/06/2010 về kiểm soát thủ tục hành chính. Đây là nghị định quan trọng được Chính phủ ban hành để bảo đảm, duy trì tính bền vững kết quả của Đề án 30 ngày 10/1/2007, tiếp tục nâng cao chất lượng các qui định về thủ tục hành chính thông qua việc thiết lập cơ chế pháp lý cho hoạt động kiểm soát thủ tục hành chính từ khâu dự thảo cho đến việc thực thi các quy định này trên thực tế. Chuyên đề này đã nghiên cứu, phân tích khái quát và bình luận về thủ tục hành chính trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân là rất cần thiết cho quá trình xây dựng những luận cứ khoa học cho việc sửa đổi Luật đất đai năm 2003 (đã sửa đổi, bổ sung năm 2009) nhằm đáp ứng yêu cầu của thời kỳ đẩy mạnh Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa đất nước .Quá trình xây dựng nhà nước pháp quyền XHCN của dân, do dân, vì dân ở nước ta đòi hỏi phải tiến hành cải cách tư pháp một cách sâu rộng. Cải cách tư pháp là một trong những nội dung quan trọng của quá trình xây dựng Nhà nước pháp quyền, bởi lẽ quá trình xây dựng Nhà nước pháp quyền buộc chúng ta phải nghiên cứu để nhìn nhận cho đúng tầm vóc, vị trí, vai trò của quyền tư pháp trong cơ chế quyền lực nhà nước, trong xã hội dân sự để từ đó tiến hành cải cách tư pháp cho đúng hướng. Cải cách tư pháp để bắt nhịp đồng bộ với đổi mới hoạt động lập pháp và cải cách nền Hành chính Quốc gia Việt Nam. Phân tích một số những bất cập pháp luật áp dụng hoạt động về giải quyết tranh chấp đất đai và đưa ra một số giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai.2 I. CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HIỆN NAY Ở VIÊT NAM - QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁT SINH TRONG THỰC TẾ.1. Quy định pháp luật về chuyển nhượng Quyền sử dụng đất.Luật đất đai năm 2003 quy định quyền hạn của Nhà nước trong định đoạt đối với đất đai ở nước ta như sau.Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Như vậy Nhà nước là người quyết định quan trọng nhất và là người phân bổ lần đầu nguồn lực đất đai vào các ngành và lĩnh vực khác nhau thông qua công cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Có chế thị trường không thể điều tiết quá trình phân bổ đất đai cho các ngành và lĩnh vực khác nhau, nhất là việc chuyển đất đai từ phân khúc đất nông nghiệp sang phân khúc phi nông nghiệp, từ đất ở sang đất kinh doanh. Nhưng trong thực tế, quá trình chuyển dịch cơ cấu nền kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đòi hỏi chuyển một diện tích đất nông nghiệp khá lớn sang đất phi nông nghiệp, nhất là đất sử dụng cho khu công nghiệp, đô thị và làm đường giao thông. Theo quy định của pháp luật, chỉ có cơ quan nhà nước mới được quyền chuyển mục đích sử dụng đất, tư nhân không được phép tự động chuyển mục đích sử dụng đất ngay cả khi tuân thủ quy hoạch. Đây là điểm mấu chốt khiến quá trình phân phối lợi ích từ đất đai trở nên khó kiểm soát.Chính sách tài chính đối với đất đai nên được coi như một chính sách thu đánh vào tài sản và thu nhập do kinh doanh đất. Do đó chính sách tài chính đối với đất đai, nhất là thuế đất và thuế tài sản hình thành từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần hoạch định tách rời với chính sách đất đai.Với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân nhà nước nên giữ lại cho mình quyền gì? Trước hết là quyền quyết định dùng đất làm gì. Quyền này chỉ nên giữ lại trong khuôn khổ của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Quy hoạch kế hoạch cũng chỉ nên quy định mục đích sử dụng đất theo ý nghĩa tổ chức không gian trên cơ sở những tính toán khoa học và cân đối giữa các nhu cầu cơ bảnQuyền chuyển nhượng được ghi trong Điều 106 khoản 1 của luật Đất đai năm 2003: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng. Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền đã trả cho cho việc nhận chuyển nhượng đó không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có 3 các quyền và nghĩa vụ quy định khoản 2 Điều 110: Tổ chức kinh tế nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất.Điều 112 quy định: Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng Quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ quy đinh tại Điều 105 và Điều 107 của Luật đất đai.2. Thực trạng thủ tục hành chính trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân ở Việt Nam. Thực tiễn cho thấy thủ tục hành chính của nước ta đang bị phản ánh là quá nhiêu khê. Điều này ảnh hưởng lớn đến đời sống và sinh hoạt của người dân. Mục đích lớn nhất mà Chính phủ hướng tới là xây dựng một nền hành chính dân chủ, hiệu quả, góp phần phòng chống tham nhũng, cam kết mục tiêu phục vụ người dân trong giai đoạn hiện nay.2.1 Thủ tục hành chính trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân ở Việt Nam.Thủ tục là những việc phải làm theo một trật tự nhất định để tiến hành một công việc có tính chất chính thức. Thủ tục hành chính là trình tự, cách thức thực hiện, hồ sơ và yêu cầu, điều kiện do cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền quy định để giải quyết một công việc cụ thể liên quan đến cá nhân, tổ chức [2, Khoản 1 Điều 3] .Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tổng hợp các qui phạm pháp luật liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bao gồm: điều kiện, các quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hồ sơ, trình tự, thủ tục, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng, điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì đối tượng của quan hệ chuyển nhượng là “đổi đất lấy tiền”. Nó hoàn toàn khác với quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận theo đó bên có quyền sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất cho nhau. Chuyển đổi quyền sử dụng đất, đối tượng của nó là quan hệ “đổi đất lấy đất”. Giữa các bên có thể thỏa thuận chuyển tiền cho nhau để bù phần thiếu hụt khi chuyển đổi. Việc chuyển quyền sử dụng đất có bản chất pháp lý là hình thức chuyển quyền trọn vẹn. Chuyển quyền sử dụng đất trọn vẹn có thể thông qua hình thức tặng, cho hoặc thừa kế quyền sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng đất: tặng, cho quyền sử dụng đất tuân theo quy định của pháp luật dân sự. Chuyển quyền sử 4 dụng đất thông qua thừa kế thì bên chuyển nhượng có quyền tự do lựa chọn đối tượng để trao thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc hoặc theo pháp luật qui định. Người có tài sản thể hiện ý chí của mình trong việc định đoạt tài sản dưới hình thức di chúc. Nếu chủ thể của quyền sử dụng đất chết mà không để lại di chúc thì sẽ được phân chia theo pháp luật. Trong hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn có loại hình chuyển quyền không trọn vẹn thông qua hình thức cho thuê, cho thuê lại hoặc thế chấp quyền sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng đất không trọn vẹn có thể được thể hiện thông qua hình thức góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để thực hiện các giao dịch dân sự. Trên thực tế, bên góp vốn chỉ chuyển quyền sử dụng đất cho bên nhận góp vốn để hợp tác sản xuất kinh doanh, còn quyền sử dụng theo danh nghĩa pháp lý vẫn thuộc về bên góp vốn. Giá trị quyền sử dụng đất được hai bên thỏa thuận được tính vào vốn của bên nhận góp vốn mà không có sự chuyển giao. Bên góp vốn nhận được lợi ích kinh tế thông qua việc chia lợi nhuận hoặc chịu rủi ro từ hoạt động sản xuất kinh doanh. Thủ tục hành chính được tiến hành tại Văn phòng đăng ký Nhà đất nơi có bất động sản được chuyển nhượng. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đúng theo trình tự, thủ tục góp phần công khai hóa, lành mạnh hóa thị trường bất động sản. Chính vì vậy, việc nghiên cứu về thủ tục hành chính trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân theo pháp luật Việt Nam là cơ sở lý luận quan trọng để đánh giá thực trạng pháp luật về thủ tục hành chính trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Trong nền kinh tế thị trường, nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất nói chung và nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng của người dân ngày càng tăng, đòi hỏi phải cải cách thủ tục hành chính để thực hiện các nhu cầu chính đáng đó của nhân dân. 2.2 Những vấn đề tồn tại trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thứ nhất: Mọi người khi tham gia giao dịch đất đai không thực hiện trọn vẹn nghĩa vụ với nhau. Các chủ thể tham gia thực hiện hợp đồng viết tay, không có công chứng, chứng thực. Do đó họ đã vi phạm hình thức hợp đồng. Thứ hai: Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất các chủ thể đã sơ suất trong giao dịch nên dẫn đến nhiều hậu quả đáng tiếc.Thứ ba: Xuất phát từ thái độ và trình độ hiểu biết pháp luật còn hạn chế của các bên chủ thể tham gia chuyển nhượng nên đã để lại nhiều sơ suất khi thực hiện chuyển nhượng. 5 Thứ tư: Việc xét xử tại cơ quan tòa án còn nhiều hạn chế, khiếm khuyết. Thứ năm: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và bộ phận phụ trách chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở huyện, quận chủ yếu tập trung vào việc đăng ký biến động và hoàn tất thủ tục mà hầu như chưa chủ ý đến việc cung cấp thông tin. Rất nhiều những giao dịch dân sự đòi hỏi phải có những thông tin chính xác về bất động sản để làm căn cứ quan trọng cho các điều khoản trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đặc biệt là những bất động sản phát sinh từ thừa kế hay thế chấp vay vốn, những người có quyền và nghĩa vụ có liên quan, hộ khẩu và các thành viên gia đình cùng các mối quan hệ phức tạp . Các thông tin này không tập trung mà bị phân tán, rải rác ở nhiều nguồn quản lý như: địa chính, công an, hành chính . Chính vì vậy dẫn đến việc người dân tiếp cận, tìm hiểu thông tin về thửa đất hay bất động sản gặp khó khăn. Đồng thời Nhà nước khi triển khai cũng không thể đẩy nhanh tiến độ thực hiện vì phải tiến hành rất nhiều thủ tục kiểm tra, rà soát, thanh tra giải quyết từng bước mới có thể hạn chế sai lầm .Thứ sáu: Nhiều qui định của Luật đất đai năm 2003 chưa qui định rõ đất đai cần quản lý có hiệu quả như thế nào! Ví dụ, trong Luật đất đai năm 2003, trong phần “Tổ chức cơ quan quản lý đất đai” đã quy định rằng “Cơ quan quản lý đất đai đựơc thành lập thống nhất từ Trung ương đến cơ sở”(Điều 64 K1), “Cơ quan quản lý đất đai ở cấp nào thì trực thuộc cơ quan hành chính Nhà nước cấp đó” ( Điều 64 K2). Những qui định như vậy chưa rõ và quyền hành sẽ tập trung vào một số người ở các cấp hành chính trong nhiệm kỳ làm việc. Tuy nhiên, vì họ chỉ chịu trách nhiệm đối với những quyết định liên quan tới đất đai trong nhiệm kỳ mình làm việc và những hậu quả từ những sai phạm về sau.Một số vấn đề thực tế trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam.Hành vi chủ thể đã hạ giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng chuyển nhượng để cùng nhau trốn thuế thu nhập trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Quy định của pháp luật trong lĩnh vực thu thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ khi hộ gia đình, cá nhân thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ta thấy như những quy định này rất chặt chẽ: Trường hợp giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng cao hơn giá Nhà nước quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì thu theo giá ghi trong hợp đồng; Trường hợp thấp hơn hoặc bằng giá Nhà nước quy định thì thu theo giá Nhà nước. Nhưng thực tế, do theo quy định của pháp luật hiện 6 hành về cách xây dựng khung giá đất hàng năm của Chính phủ còn nhiều điểm chưa phù hợp dẫn đến việc giá đất do UBND các tỉnh thành phố trong cả nước thường thấp hơn với thực tế. Trong khi đó bảng giá đất ban hành hàng năm lại là căn cứ để xác định giá thu tiền sử dụng đất, giá đất bồi thường khi giải phóng mặt bằng, giá thu lệ phí trước bạ đất, giá thu thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều này dẫn đến một thực trạng là phần lớn các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều thỏa thuận ngầm với nhau ghi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế. Thông thường giá ghi trong hợp đồng chỉ thấp hơn hoặc bằng giá Nhà nước quy định. Tình trạng này khiến Nhà nước thất thu một khoản ngân sách rất lớn còn người sử dụng đất do biết tận dụng khoảng trống của pháp luật nên đã trốn được một khoản thuế không nhỏ. Hiện nay, các cơ quan chức năng của Nhà nước không phải không biết hiện tượng này nhưng do giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân là một loại giao dân sự mà nguyên tắc cơ bản nhất trong giao dịch dân sự là nguyên tắc thỏa thuận, tự nguyện nên chưa có biện pháp hữu hiệu để xử lý.Tuy nhiên, việc thỏa thuận ghi giá chuyển nhượng trong hợp đồng thấp hơn giá thực tế không phải lúc nào cũng mang lại lợi ích cho các bên. Theo quy định của Luật đất đai, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (Khoản 4 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP). Trong khi đó, để thực hiện thủ tục đăng ký sang tên chuyển chủ các bên cũng phải mất một thời gian tương đối dài (23 ngày làm việc không kể thời gian nộp nghĩa vụ tài chính). Nếu trong quá trình giao dịch, các bên phát sinh mâu thuẫn dẫn đến tranh chấp hợp đồng tại tòa án thì cả hai bên đều phải chịu những hậu quả pháp lý nhất định. Cụ thể là, tòa án sẽ căn cứ giá trong hợp đồng chuyển nhượng để xác định lỗi. Sau đó xử đất trả lại cho bên chuyển nhượng, tiền trả lại cho bên nhận chuyển nhượng, bên nào có lỗi sẽ phải đền bù cho bên kia. Như vậy, nếu bên nhận chuyển nhượng không chứng minh được mình đã trả bao nhiêu tiền trong thực tế thì họ sẽ bị thiệt thòi rất lớn, còn nếu bên nhận chuyển nhượng chứng minh được thì cả hai bên sẽ bị xử về tội trốn thuế. Do nhận thức pháp luật còn chưa cao nên các bên tham gia hợp đồng chưa nhận thức hết được hậu quả của việc trốn thuế.Theo quy định tại Bộ Luật dân sự năm 2005, các bên tham gia giao dịch dân sự nói chung và giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng có quyền ủy 7 quyền người khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Lợi dụng quy định này, rất nhiều các chủ thể đã thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng thông qua Hợp đồng ủy quyền. Việc mua bán, chuyển nhượng thông qua Hợp đồng ủy quyền được thực hiện khi bên chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận hoặc ngay cả khi bên chuyển nhượng mới chỉ có các giấy tờ chứng minh tài sản đó chỉ mới là giấy tờ hợp lệ (Hợp đồng đặt cọc, hợp đồng huy động vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh ) chưa có “sổ đỏ”. Đối với trường hợp bên chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận, sau khi thỏa thuận xong về giá cả, cách thức chuyển tiền, theo quy định hai bên phải ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đến cơ quan Nhà nước nộp thuế và đăng ký sang tên chuyển chủ nhưng các bên lại thống nhất chỉ ký hợp đồng ủy quyền với nội dung bên chuyển nhượng sẽ ủy quyền cho bên nhận chuyển nhượng các quyền như: Nhận và bảo quản giấy chứng nhận; Quản lý, sử dụng và nộp các khoản thuế, phí, lệ phí đối với quyền sử dụng đất; Ký, nhận các hợp đồng phát sinh trong quá trình sử dụng quyền sử dụng đất; Được quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, thế chấp bằng quyền sử dụng đất cho bên thứ ba, cho thuê, góp vốn theo các điều kiện, đối tượng và giá cả do bên được ủy quyền toàn quyền quyết định mà bên ủy quyền không khiếu nại hay thắc mắc gì. Bên ủy quyền không phải trả thù lao cho bên nhận ủy quyền khi thực hiện Hợp đồng ủy quyền. Sau đó bên chuyển nhượng giao lại bản chính giấy chứng nhận, bản sao chứng thực hộ khẩu chứng minh thư của các thành viên liên quan cho bên nhận chuyển nhượng và hai bên kết thúc việc mua bán. Đối với trường hợp chưa có giấy chứng nhận, bên chuyển nhượng căn cứ các giấy tờ hợp lệ như Hợp đồng đặt cọc, hợp đồng huy động vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh ủy quyền cho bên nhận chuyển nhượng thực hiện tiếp các công việc như: Liên hệ với chủ đầu tư để thực hiện tiếp các Hợp đồng đã ký; Liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền làm thủ tục cấp giấy chứng nhận, nhận giấy chứng nhận và sau khi có giấy chứng nhận thì được thực hiện các quyền với nội dung đã nêu trên.Khi có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng thông qua hợp đồng ủy quyền ký hợp đồng chuyển nhượng lại cho bên thứ ba và trốn được một lần nộp lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân.Để có thể trốn nộp thuế nhiều lần, các bên còn áp dụng chiêu bài ủy quyền lại cho bên thứ ba, thứ tư theo nội dung như hợp đồng ủy quyền lần 1 đã ký. Tuy nhiên, cũng như việc hạ giá quyền sử dụng đất, việc trốn thuế thông qua hợp đồng 8 ủy quyền là một giao dịch dân sự chứa đựng rất nhiều rủi ro mà phần thiệt hại lại rơi vào người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (người được uỷ quyền).Rủi ro thứ nhất bên được uỷ quyền (bên nhận chuyển nhượng) có thể gặp phải là: Nếu bên uỷ quyền (bên chuyển nhượng) nợ một tổ chức hoặc cá nhân nào đó thì chủ nợ có quyền yêu cầu phong toả, kê biên và phát mãi các tài sản của bên uỷ quyền, trong đó có cả tài sản đã “chuyển nhượng” theo hợp đồng uỷ quyền. Rủi ro thứ hai có thể xảy ra khi bên nhận chuyển nhượng gặp phải bên chuyển nhượng là người không đứng đắn, không tiếp tục uỷ quyền cho bên được uỷ quyền nữa bởi pháp luật quy định bên uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt việc thực hiện hợp đồng uỷ quyền. Trong trường hợp này, bên mua phải trả lại tài sản cho bên bán, nếu bên mua không chứng minh được đã trả tiền cho bên bán thì còn có thể mất trắng tài sản đã mua. Nếu song song với việc lập hợp đồng uỷ quyền, hai bên lập một hợp đồng chuyển nhượng với nhau thì bên uỷ quyền vẫn có thể yêu cầu Toà án căn cứ vào quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2005 để tuyên vô hiệu hợp đồng uỷ quyền với lý do giả tạo nhằm che giấu giao dịch chuyển nhượng. Hậu quả pháp lý của hợp đồng khi bị tuyên vô hiệu là bên nhận chuyển nhượng phải trả lại quyền sử dụng đất cho bên chuyển nhượng và bên chuyển nhượng trả lại tiền cho bên kia. Trong khi giá đất liên tục tăng nếu trường hợp này xảy ra thì thiệt thòi vẫn thuộc về bên nhận chuyển nhượng. Rủi ro thứ ba là khi một trong hai bên không may bị chết hoặc mất năng lực hành vi dân sự thì hợp đồng ủy quyền đương nhiên hết hiệu lực. Bởi theo quy định tại Điều 589 Bộ luật Dân sự năm 2005 hợp đồng uỷ quyền sẽ bị chấm dứt khi bên uỷ quyền hoặc bên được uỷ quyền chết, bị toà án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết. Nếu một hoặc cả hai bên chết thì hợp đồng uỷ quyền đương nhiên sẽ chấm dứt. Nếu bên được uỷ quyền chết thì lô đất kia sẽ trở lại thuộc quyền sử dụng của bên uỷ quyền, người thừa kế của bên được uỷ quyền không được thừa kế quyền của người được uỷ quyền, còn nếu bên uỷ quyền chết thì tài sản vẫn thuộc về những người thừa kế của bên uỷ quyền.Ngoài ra, nếu bên nhận chuyển nhượng quên không cầm đủ bản sao giấy tờ nhân thân của bên chuyển nhượng đến khi làm thủ tục tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không cung cấp đủ phải quay lại “xin” của bên chuyển quyền thì thường cũng phải nộp thêm một khoản tiền không nhỏ cho chủ cũ.9 Như vậy, việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng uỷ quyền sẽ hứng chịu rất nhiều rủi ro. Để chống thất thu cho Ngân sách Nhà nước, theo phản ánh của Cục Thuế Hà Nội ngày 5 tháng 4 năm 2011, Tổng cục thuế có Công văn số 1133/ TCT-TNCN về việc giải quyết vướng mắc về thuế thu nhập đối với chuyển nhượng bất động sản. Theo đó Tổng cục thuế xác định hoạt động ủy quyền sử dụng đất với nội dung người được ủy quyền được toàn quyền quản lý, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất bao gồm cả việc cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng, tặng cho, không phải hoàn trả bất động sản và các lợi ích phát sinh từ hoạt động ủy quyền cho bên ủy quyền; Đồng thời, bên nhận ủy quyền không nhận thù lao thì đây thực chất là hoạt động mua bán bất động sản. Vì vậy, Tổng cục thuế yêu cầu Cục thuế các tỉnh thành chỉ đạo truy thu thuế đối với các trường hợp mua bán chuyển nhượng thông qua hợp đồng ủy quyền.Mặc dù về bản chất, việc áp dụng truy thu thuế của Tổng cục thuế là phù hợp với thực tế. Tuy nhiên, cách thức thực hiện như đang áp dụng thì cần phải xem xét lại vì những lý do sau: Một là quyền được ủy quyền là quyền của công dân được pháp luật quy định và ghi nhận. Hai là, theo quy định, công dân có thể thực hiện những điều pháp luật không cấm. Ba là để được hưởng quyền không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, người dân cũng phải chịu những rủi ro nhất định. Và quan trọng nhất là các quy định về việc thu lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân chưa điều chỉnh nội dung này. Nếu phát hiện thấy những khiến khuyết, khoảng trống của pháp luật, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải kiến nghị bổ sung, sửa đổi luật chuyên ngành chứ không thể tùy tiện truy thu thuế của dân bằng một công văn hướng dẫn như trên. Hành vi của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất cam kết tài sản chuyển nhượng là tài sản duy nhất để được Nhà nước miễn thuế thu nhập cá nhân.Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 đã quy định: Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở duy nhất thì được miễn thuế; đồng thời người chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm về tính trung thực khi kê khai của mình. Để được miễn thuế, bên chuyển nhượng phải cam kết và chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung cam kết tài sản chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản duy nhất. Nếu bị phát hiện khai báo không trung thực họ sẽ bị xử lý theo quy định của Luật quản lý thuế. Quy định là vậy nhưng trước thực tế là hiện nay việc 10 [...]... của Nhà nước về phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do người sử dụng đất đầu tư mang lại Trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có những trường hợp đã chuyển nhượng trái phép, vi phạm pháp luật đất đai như hành vi lấn, chiếm đất đai, cố tình xây dựng trái phép trên đất đã quy hoạch rồi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thu lợi bất chính đối với khu vực... đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ” (6) cho người sử dụng đất Như vậy ở đây chúng ta cần xác định đúng thời điểm nào việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực? Trong các quy phạm pháp luật được xây dựng thì các hợp đồng nêu trên thì việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất Nhưng... chứng và chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân * Thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng: Về thời điểm chuyển quyền sử dụng đất thì bên nhận chuyển nhượng chính thức có quyền sử dụng thửa đất kể từ ngày cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Do đó, khi giao dịch về đất đai của bên nhận chuyển nhượng đang ở giai đoạn... vợ chồng Cụ thể là trong trường hợp anh ruột chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho em Quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng người anh; Nếu cả hai vợ chồng người anh cùng ký vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người em thì bên chuyển nhượng sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân cho một phần hai thửa đất do việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị dâu, em chồng 11 không được miễn... cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đây là một bước tiến cơ bản trong cải cách thủ tục hành chính về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam ∗ Giải pháp tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai về thủ tục hành chính trong lĩnh vực chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân Nhà nước ta cần phải tiến hành để việc phổ biến pháp luật đất đai về thủ tục... từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai” Trong khi Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2003 tại Điều 146 khoản 4 quy định: “ Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho qưuyền sử dụng ất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ... quan tâm Thứ tư: Sửa đổi bổ sung các quy định về điều kiện và trình tự thủ tục đối với trường hợp hộ gia đình góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức kinh tế trong 23 nước và tổ chức nước ngoài về quy mô sử dụng đất, mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất cho phù hợp với thực tiễn giao dịch chuyển quyền sử dụng đất Thứ năm: Cần xây dựng quy trình lưu giữ, tra cứu thông tin về đất đai trong quá... đồng chuyển nhượng hoặc hợp đồng ủy quyền, các đối tượng lừa đảo thực hiện việc sang tên chuyển chủ cho chúng hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người thứ ba Nếu không tìm được khách hàng để bán thì chúng lại tìm cách thế chấp vay vốn ngân hàng Cho đến khi người nhận chuyển nhượng hoặc ngân hàng mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến đòi tài sản hoặc đòi nợ thì người sử dụng đất mới “ngã... lí và sử dụng đất của các chủ thể tham gia vào các quan hệ pháp luật đất đai 2 Bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất đai hợp pháp là một chức năng cơ bản của tòa án Trong thực tế hiện nay, tranh chấp quyền sử dụng đất là tranh chấp giữa các chủ thể tham gia vào các quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình quản lí và sử dụng đất đai, khi các chủ thể này cho rằng quyền. .. khai thu hồi đất để phát triển kinh tế 17 Thứ ba Việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà cũng vô cùng khó khăn vì có nhiều quan điểm không thống nhất khi áp dụng các luật có liên quan trong quá trình giải quyết Chẳng hạn như Điều 692 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu . thừa kế quyền sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng đất: tặng, cho quyền sử dụng đất tuân theo quy định của pháp luật dân sự. Chuyển quyền sử 4 dụng đất thông. “đổi đất lấy tiền”. Nó hoàn toàn khác với quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận theo đó bên có quyền sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất