Chuyên đề thực tập Khoa Đầu tư MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS BXD CBTĐ DAĐT NH NHNN NHQĐ TNHH PCCC TMCP TSĐB TMĐT TCKT UBND Sinh viên: Trần Anh Ngọc : Bất động sản : Bộ Xây Dựng : Cán thẩm định : Dự án đầu tư : Ngân hàng : Ngân hàng Nhà nước : Ngân hàng Quân Đội : Trách nhiệm hữu hạn : Phòng cháy chữa cháy : Thương mại cổ phần : Tài sản đảm bảo : Tổng mức đầu tư : Tổ chức kinh tế : Uy ban nhân dân Lớp: Đầu tư 49A Chuyên đề thực tập Khoa Đầu tư LỜI MỞ ĐẦU Nền kinh tế Việt Nam đường đổi hội nhập vào kinh tế giới.Sự hội nhập đưa nước ta khỏi thời kì kinh tế tự cung,tự cấp,phát triển chậm chạp lạc hậu.Những năm qua,tốc độ đầu tư kinh tế nước ta có tăng trưởng mạnh mẽ thúc đẩy kinh tế phát triển cải thiên đời sống xã hội.Có kết khơng thể khơng nhắc đến vai trị hệ thống Ngân hàng thưong mại với tư cách nhà tài trợ lớn cho dự án đầu tư, đặc biệt dự án trung dài hạn Với tư cách trung gian tài chính, hệ thống Ngân hàng thương mại thực tốt vài trị kênh dẫn vốn chủ đạo, giữ vị trí huyết mạch kinh tế quốc dân Tuy nhiên thời gian qua, số dự án Ngân hàng tài trợ không phát huy hiệu mong muốn Điều dẫn đến tác động xấu cho kinh tế Ngun nhân tình trạng hiệu công tác thẩm định dự án đầu tư Ngân hàng thương mại cịn thấp chưa hiệu Trong q trình thực tập Ngân hàng TMCP Quân đội chi nhánh Tây Hà Nội, em nhận thấy công tác thẩm định dự án đầu tư nói chung bật cơng tác thẩm đinh dự án Bât động sản cịn vấn đề bất cập Vì chun đề thực tập em xin sâu trình bày đề tài: “ Giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư thuộc lĩnh vực Bất Động Sản Ngân hàng TMCP Quân đội- Chi nhánh Tây Hà Nội” Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A Chuyên đề thực tập Khoa Đầu tư Với kiến thức tích luỹ thời gian thực tập Chi nhánh MB-Tây Hà Nội thời gian học tập trường, em mong muốn đóng góp phần cơng sức để hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư Bất Động Sản xin vay vốn Ngân hàng Quân Đội - Chi nhánh Tây Hà Nội Chuyên đề thực tập bao gồm chương: Chương 1: Thực trạng công tác thẩm định dự án thuộc lĩnh vực Bất động sản Ngân hàng TMCP Quân đội – Chi nhánh Tây Hà Nội Chương : Một số giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định dự án thuộc lĩnh vực Bất Động Sản Ngân hàng TMCP Quân Đội – Tây Hà Nội Do hạn chế trình độ, kinh nghiệm thời gian tìm hiểu thực tế, nên viết em không tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận đóng góp ý kiến thầy giáo để viết em hoàn thiện Để thực chuyên đề thực tập này, em nhận nhiều giúp đỡ từ anh chị chuyên viên phịng Quản lý tín dụng chi nhánh MB- Tây Hà Nội thầy cô, đặc biệt bảo hướng dẫn giáo Ths Hồng Thu Hà để em hoàn thiện chuyên đề thực tập Em xin chân thành cảm ơn! Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A Chuyên đề thực tập Khoa Đầu tư CHƯƠNG I: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN THUỘC LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH MB – TÂY HÀ NỘI Tổng quan ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Tây Hà Nội 1.1 Quá trình hình thành phát triển NHTMCP Quân đội – Chi nhánh Tây Hà Nội 1.1.1 Tổng quan NHTMCP Quân đội (MB) Ngày 4/11/1994, Ngân hàng TMCP Quân Đội (MB) thức thành lập vào hoạt động Từ đến nay, MB liên tục giữ vững vị ngân hàng TMCP hàng đầu Việt Nam MB không dừng lại quy mô hoạt động ngân hàng mà hướng tới mô hình tập đồn tài với cơng ty thành viên hoạt động hiệu Sự phát triển ổn định với nhịp độ tăng trưởng cao giúp MB có niềm tin Khách hàng, Đối tác Nhà đầu tư Hội sở Sở giao dịch: Số Liễu Giai, Ba Đình, Hà Nội MB dành nỗ lực gây dựng đội ngũ nhân lực tinh thông nghiệp vụ, tận tâm phục vụ nhằm mang lại cho doanh nghiệp, cá nhân giải pháp tài chính-ngân hàng khơn ngoan với chi phí tối ưu hài lòng mỹ mãn Giá trị MB không nằm tài sản mà giá trị tinh thần mà thành viên MB coi trọng phát huy bao gồm giá trị bản: • Hợp tác (Teamwork) • Tin cậy (Trustworth) • Chăm sóc khách hàng (Customer Care) • Sáng tạo (Creative) Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A Chuyên đề thực tập Khoa Đầu tư • Chun nghiệp (Professional) • Hiệu (Performance-driven) 1.1.2 Q trình hình thành phát triển NHTMCP Quân đội - Chi nhánh Tây Hà Nội Ngân hàng TMCP Quân đội chi nhánh Tây Hà Nội đời vào đầu năm 2006 Lúc đầu đời chi nhánh phịng giao dịch trực thuộc hội sở Đến ngày 08/05/2008 theo định số 149/QĐ-NHQĐ-HĐQT hội đồng quản trị NHTMCP Quân đội ban hành thay đổi NHTMCP Quân đội – Phòng giao dịch Hà Tây thành NHTMCP Quân đội – Chi nhánh Tây Hà Nội NHTMCP Quân đội – Chi nhánh Tây Hà Nội có trụ sở số 634 Quang Trung, quận Hà Đông, Hà Nội Là cho nhánh thành lập nhánh Tây Hà Nội cịn gặp nhiều khó khăn Tuy nhiên NHTMCP Quân đội – Chi nhánh Tây Hà Nội không ngừng tăng cường nguồn vốn, mở rộng đầu tư dịch vụ ngân hàng Các chức nhiệm vụ chủ yếu NHTMCP Quân đội chi nhánh Tây Hà Nội là: -Huy động vốn đồng Việt Nam ngoại tệ -Cho vay ngắn hạn, trung hạn dài hạn đồng Việt Nam ngoại tệ cho thành phần kinh tế Cho vay tài trợ, ủy thác đầu tư -Thực nghiệp vụ toán nước, mua bán ngoại tệ, tài trợ ngoại thương, bảo lãnh tái bảo lãnh -Thực dịch vụ tốn chuyển tiền nhanh qua mạng vi tính phạm vi toàn quốc mạng hệ thống mạng SWIFT tồn giới 1.2 Mơ hình tổ chức chi nhánh Tây Hà Nội – trực thuộc NHTMCP Quân đội Trong nhiều năm qua với phát triển mở rộng hệ thống Ngân hàng Quân Đội phát triển phòng giao dịch Ngân hàng Quân đội chi nhánh Tây Hà Nội mở rộng hơn, nhiều phòng ban mở rộng thành chi nhánh cấp I trực thuộc Hội sở Số cán nhân viên lúc 48 cán Trong năm 2008 chi nhánh trực tiếp thành lập quản lí 01 phịng giao dịch Hà Đơng với 14 cán Như vậy, xét nay, chi nhánh quản lí 02 địa điểm hoạt động tổng số 60 cán nhân viên với cấu tổ chức cụ thể sau: Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A Chuyên đề thực tập Khoa Đầu tư Sơ đồ 1: CƠ CẤU TỔ CHỨC TẠI MB TÂY HÀ NỘI GIÁM ĐỐC MB CHI NHÁNH TÂY HÀ NỘI PHỊNG KẾ TỐN PHỊNG QUAN HỆ KHÁCH HÀNG BỘ PHẬN QUẢN LÍ TÍN DỤNG BỘ PHẬN HÀNH CHÍNH TỔNG HỢP PHỊNG GIAO DỊCH HÀ ĐƠNG 1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh MB Tây Hà Nội Bảng 1: TÌNH HÌNH KẾT QUẢ KINH DOANH Đơn vị tính: tỷ đồng Chỉ tiêu Năm 2008 Năm 2009 Thu nhập 34,3 103,5 - Thu nhập hoạt động tín dụng 31 100,3 - Thu từ dịch vụ 1,1 2,4 - Thu từ kinh doanh ngoại hối 2,1 0,7 - Thu từ hoạt động khác 0,1 0,1 Chi phí 29,6 92,9 - Chi phí hoạt động TCTD 21,6 76,6 - Chi phí hoạt động dịch vụ kinh doanh ngoại hối 1,2 0,4 - Chi nộp thuế lệ phí 0,4 0,1 - Chi cho nhân viên 1,8 4,6 Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A Chuyên đề thực tập Khoa Đầu tư - Chi hoạt động quản lí cơng cụ 0,7 1,8 - Chi tài sản 1,9 3,9 - Chi dự phòng BHTG 1,7 3,2 - Chi phí khác 0,3 2,3 Thu nhập trước thuế 4,70 10,6 Thu nhập sau thuế 3,53 7,95 ( Nguồn: Báo cáo thu nhập – chi phí: Phịng kế tốn dịch vụ khách hàng) -Về thu: Tổng thu nhập chi nhánh 2008 là: 34,3 tỉ đồng, thu từ hoạt động tín dụng khoản thu lớn với giá trị 31 tỉ đồng, chiếm 90,43% tổng thu nhập chi nhánh, lại nguồn thu từ kinh doanh ngoại hối dịch vụ Năm 2009 chi nhánh có thu nhập 103,5 tỉ đồng, tăng 69,2 tỉ đồng, tương đương với 201.7% Trong thu từ hoạt động tín dụng cao 100,3 tỉ đồng, tăng 69,3 tỉ đồng quy mô tỉ trọng thu kinh doanh ngoại hối dịch vụ có xu hướng giảm - Về chi: Tổng chi chi nhánh tháng 6/2009 29,6 tỉ đồng chi phí cho hoạt động TCTD cao nhất: 21,6 tỉ đồng tương đương với 73,05%, chi cho khấu hao tài sản: 1,9 tỉ đồng, tương đương 7,03%, chi cho nhân viên 1,8 tỉ đồng chiếm 6,5% số khoản chi khác Đến năm 2010, quy mô lợi nhuận ngân hàng tăng kéo theo phần chi phí tăng 63,3 tỉ đồng thành 92,9 tỉ đồng - Về thu nhập chi nhánh không ngừng tăng, thu nhập sau thuế năm 2009 tăng 4,4 tỉ, tương đương 124,6% so với năm 2008 Đạt kết đáng khích lệ phần kinh tế giới Việt Nam có dấu hiệu phục hồi sau khủng hoảng kinh tế giới, nhiên ko thể không kể đến đinh hướng đắn, nỗ lực không ngừng tập thể lãnh đạo công nhân viên chi nhánh Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS MB Tây Hà Nội 2.1 Đặc điểm dự án thuộc lĩnh vực Bất động sản nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án BĐS ngân hàng 2.1.1 Đặc điểm dự án thuộc lĩnh vực Bất động sản ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án Bất động sản ngân hàng Kinh doanh BĐS việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, thuê, nhận chuyển nhượng BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê nhằm mục đích sinh lời Dự án kinh doanh BĐS bao gồm: Dự án đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A Chuyên đề thực tập - Dự án trung tâm thương mại - Khoa Đầu tư Dự án xây dựng hộ cho thuê - Dự án khách sạn, nhà hàng - Dự án dịch vụ nhà Dự án hạ tầng khu công nghiệp So với dự án lĩnh vực khác, dự án BĐS có đặc điểm riêng biệt có ảnh hưởng lớn đến công tác thẩm định Ngân hàng thương mại Cụ thể: • Thứ nhất, dự án đầu tư BĐS cần nhu cầu vốn lớn Đặc biệt, thời gian thực dự án, số vốn lớn chủ yếu bị tồn hình thức cơng trình thi cơng dang dở nên linh hoạt khơng có khả sinh lời Vì vậy, việc sử dụng vốn đầu tư cần tính đến hiệu Vì nên việc thẩm định mức độ hợp lí tổng vốn đầu tư tiến độ bỏ vốn cần phải tiến hành thận trọng Việc xác định đắn vốn đầu tư dự án cần thiết, tránh hai khuynh hướng tính cao q thấp (nếu có điều kiện nên so sánh với suất đầu tư dự án tương tự) Việc phân bổ vốn đầu tư theo tiến độ thực hiên dự án quan trọng Điều giúp tránh tình trạng ứ đọng vốn thiếu vón cục thời điểm định mà ảnh hưởng đến tiến độ dựa án • Thứ hai, dự án BĐS có đặc điểm vơ quan trọng “tính cố định “ tính cá biệt” Sản phẩm dự án BĐS di dời được, đem trưng bày loại sản phẩm khác Tính cố định cịn tạo cho sản phẩm dự án BĐS có tính địa điểm cao Cùng loại dự án BĐS địa điểm khác lại có giá trị khác • Thứ ba, sản phẩm dự án đầu tư BĐS chịu chi phối yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lí xã hội mạnh sản phẩm thông thường khác Nhu cầu sản phẩm dự án vùng, khu vực, quốc gia khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán người dan sinh sống Yếu tố tâm lí xã hội, chí vấn đề tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh… chi phối đến nhu cầu Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A Chuyên đề thực tập Khoa Đầu tư BĐS Vì chủ đầu tư phải ý quan tâm đến điều kiên, mức sống, thị hiếu dân cư nơi thực dự án Vì đặc điểm thứ hai thứ ba mà thẩm định cán thẩm định cần thẩm định kĩ khía cạnh thị trường dự án Địa điểm thực dự án có định trực tiếp đến hiệu dự án nên thẩm định cán thẩm định phải ý Ngoài ra, cung cầu sản phẩm BĐS loại khu vực dự án thực với mức sống, thị hiếu, tập quán… người tiêu dùng cần phải dự báo cách xác thẩm định kĩ lưỡng • Thứ tư, dự án BĐS gắn liền với đất đai, phụ thuộc vào vị trí địa lí, điều kiện tự nhiên, xã hội địa phương nơi dự án hoạt động Do vây, cơng trình hình thành phải đảm bảo phù hợp với môi trường, cảnh quan, quy hoạch chung địa phương Hơn nữa, điều kiện vĩ mơ như: luật pháp, sách, quy hoạch đất đai nhà nước có ảnh hưởng vô to lớn đến lĩnh vực bất động sản Chỉ thay đổi nhỏ sách đất đai quan quản lí gây ảnh hưởng sâu sắc tới dự án bất động sản Đặc biệt, thị trường bất động sản Việt Nam hình thành q trình hồn thiện, sách, quy hoạch đất đai chưa thực ổn định đồng nên dự án Bất động sản phải chịu nhiều ảnh hưởng bất ngờ từ điều kiện vĩ mơ Chính thế, thẩm định dự án BĐS, cán thẩm định cần thẩm định kĩ lưỡng khía cạnh pháp lí dự án Xem xét phù hợp dự án với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch xây dựng; xem xét tư cách pháp nhân lực chủ đầu tư; thẩm định phù hợp dự án với văn pháp quy Nhà nước, quy định, chế độ khuyến khích ưu đãi; thẩm định nhu cầu sử dụng đất, tài nguyên, khả giải phóng mặt bằng… • Thứ năm, thời gian đầu tư kéo dài, vốn đầu tư lớn, chịu ảnh hưởng lớn yếu tố vĩ mô nên dự án Bất động sản có tiềm ẩn nguy rủi ro cao Bên cạnh rủi ro dự báo trước có cách phịng ngừa có rủi ro dự báo trước như: rủi ro luật pháp, sách, rủi ro lạm phát, tỉ giá, rủi ro thiên tai, chiến tranh… Vì vậy, thẩm định dự án BĐS cần nhận thức rủi ro đặc trưng thường thấy thực dự án đầu tư Với loại yêu cầu đặt Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A Chuyên đề thực tập 10 Khoa Đầu tư cho công tác thẩm định khác Với rủi ro thị trường, giải pháp giảm thiểu phải xem xét tính đầy đủ, tính xác nội dung phân tích cung cầu thị trường sản phẩm dự án Với rủi ro mặt kĩ thuật, giải pháp giảm thiểu thẩm định nguồn cung cấp đầu vào dự án: xem xét nguồn cung cấp nguyên vật liệu đầu vào cho dự án, phương thức vận chuyển, khả tiếp nhận, giá cả, quy luật biến động giá nguyên vật liệu, yêu cầu dự trữ nguyên vật liệu… • Thứ sáu, việc thực đầu tư dự án BĐS gắn liền với hoạt động xây dựng Các cơng trình phải đảm bảo u cầu kiến trúc, tiêu chuẩn xây dựng… Vì thế, địi hỏi chủ đầu tư phải có lực chun mơn lĩnh vực Chính đặc điểm mà cần ý thẩm định lực chủ đầu tư, nhà thầu Xem xét, đánh giá xem liệu họ có đủ kinh nghiệm, lực tài chính, khả thực dự án hay không Các giải pháp xây dựng, kiến trúc, kĩ thuật dự án phải cán thẩm định có chun mơn sâu lĩnh vực xây dựng tiến hành thẩm định kĩ lưỡng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với quy hoạch kiến trúc địa phương Ngoài ra, việc thẩm định cần tập trung vào hiệu dự án, cụ thể hiệu sử dụng vốn, thời gian thu hồi vốn, khả trả nợ dự án Đây mối quan tâm hàng đầu ngân hàng xem xét cho vay dự án Vì đặc trưng dự án bất động sản nên ngân hàng thận trọng thẩm định cho vay 2.1.2 Các nhân tố khác ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án BĐS a, Nhóm nhân tố chủ quan - Các nguồn thông tin phục vụ công tác thẩm định Nguồn thơng tin phục vụ cho q trình thẩm định dự án BĐS khai thác từ: Các sách Nhà nước, thơng tin thống kê tiêu trung bình ngành phục vụ cho việc xếp loại chủ đầu tư dự án xin vay vốn Các thông tin này, cán thẩm định tìm hiểu từ nguồn: + Thơng tin sơ từ hồ sơ dự án + Thông tin cán thẩm định tự thu thập, điều tra tổng hợp từ việc vấn chủ đầu tư, kiểm tra thực tế dự án hay khai thác thơng tin từ trung tâm phịng ngừa rủi ro Ngân hàng Nhà Nước Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A Chuyên đề thực tập 74 Khoa Đầu tư nhiều cịn có thẻ giúp ngân hàng nắm bắt thời cơ, định đầu tư phù hợp, đem lại lợi nhuận cao cho ngân hàng Đề cao vai trị thơng tin lĩnh vực ngân hàng, có nhà ngân hàng nói: hoạt động kinh doanh ngân hàng dần trở thành hoạt động kinh doanh thơng tin Thơng tin có vai trị quan trọng cán thẩm định cần phải tìm hiểu xem thơng tin xuất phát từ nguồn nào, chất lượng thơng tin sao, có phù hợp đảm bảo độ xác cho cơng tác thẩm định dự án hay không Như phần nói, hạn chế cơng tác thẩm định dự án Ngân hàng TMCP quân đội chi nhánh Tây Hà Nội vấn đề thu thập, xử lý lưu trữ thông tin Bằng vốn kiến thức tìm hiểu lĩnh vực này, tơi xin đưa số giải pháp cho vấn đề sau: + Thứ nhất, để biết thông tin tài thơng tin khác doanh nghiệp vay vốn cán thẩm định ngân hàng phải tiến hành vấn trực tiếp số người chủ chốt liên quan tới dự án doanh nghiệp như: giám đốc, kế toán trưởng, cán lập dự án, hồ sơ mà khách hàng cung cấp Những vấn nhằm mục đích kiểm tra tư cách người đứng đầu doanh nghiệp, tìm hiểu khái quát lực trình độ họ, ý tưởng hiểu biết quan tâm họ dự án Tuy nhiên để công việc thu thập thơng tin đạt hiệu cao địi hỏi cán thẩm định phải có nhiều kinh nghiệm, lực quan sát Để có điều cán thẩm định cần phải tự tạo ra, đúc kết kinh nghiệm cho thân trình làm việc sách hướng dẫn cụ thể việc + Thứ hai cán thẩm định ngồi việc thu thập, kiểm tra thơng tin từ doanh nghiệp vay vốn cung cấp cịn cần phải khai thác triệt để thông tin trung tâm thơng tin tín dụng CIC ngân hàng nhà nước cung cấp Trung tâm nơi lưu trữ thông tin cần thiết, doanh nghiệp Từ nguồn thu thập này, cho phép cán thẩm định đưa đánh giá xác tình hình tài chính, lịch sử đời, tình hình quan hệ tín dụng khả đảm bảo toán doanh nghiệp + Thứ ba, thông tin thị trường đầu vào đầu của sản phẩm cán thẩm định phải tiến hành nghiên cứu kỹ lưỡng Cán thẩm định cần phải thu thập thơng tin, nghiên cứu kênh phân phối sẵn có doanh Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A Chuyên đề thực tập 75 Khoa Đầu tư nghiệp kênh đưa thị trường Cán thẩm định phải tiến hành phân tích thị trường yếu tố đầu vào để xem xét sản phẩm dự án có phù hợp với nhu cầu thị trường hay khơng, đáp ứng u cầu thị trường hay không, sản phẩm giai đoạn chu kỳ sống, yếu tố đầu vào có cung cấp ổn định phù hợp với u cầu dự án hay khơng? Ngồi cán thẩm định cần nghiên cứu đối thủ cạnh tranh với sản phẩm dự án, có sản phẩm thay sản phẩm dự án hay không? Đối thủ tung sản phẩm cạnh tranh thị trường hay chưa, theo phương thức nào? Từ cán thẩm định đưa thơng tin xác thị trường dự án Thông tin thị trường thông tin quan trọng, ảnh hưởng lớn đến hiệu đầu tư dự án Hơn để có số liệu xác tình hình tài doanh nghiệp cán thẩm định khai thác thông tin từ quan khác, quan thuế Đây quan nhà nước trực dõi tình hình tài doanh nghiệp, số liệu họ cung cấp cho ngân hàng có đọ tin cậy cao, sở để so sánh với nguồn thơng tin doanh nghiệp cung cấp + Thứ tư, thông tin chủ trương, sách, chiến lược phát triển vùng ngành, lãnh thổ phải ngân hàng thu thập thường xuyên Các thông tin quan trọng cho cán thẩm định dự án liên quan đến vấn đề bảo vệ mơi trường… Từ mà cho kết thẩm định đáng tin cậy, định đầu tư kịp thời, xác, hợp lý Việc lưu trữ xử lý thông tin thu thập ngân hàng hạn chế Các cán thẩm định thu thập thông tin cần phải tiến hành xếp, xử lý, lưu trữ thông tin cách hợp lý Ngân hàng cần kết hợp chặt chẽ với trung tâm CIC trung tâm phòng ngừa rủi ro Ngân hàng nên sãn sang cung cấp thông tin cho trung tâm để phục vụ cac đơn vị khác Nhờ mối quan hệ này, ngân hàng dễ dang khai thác thơng tin từ ngân hàng khác Xây dựng mối quan hệ thâm thiết với ngân hàng khác ngồi địa bàn để thu thập thơng tin hữu ích khác từ phía ngân hàng bạn 2.2 Một số giải pháp đặc thù nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự án thuộc lĩnh vực bất động sản chi nhánh Ở phần trình bày, số giải pháp quan trọng đưa để hoàn thiện nâng cao chất lượng cơng tác thẩm định dự án nói chung Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A Chuyên đề thực tập 76 Khoa Đầu tư ngân hàng TMCP Quân Đội – chi nhánh Tây Hà Nội Ở phần này, đưa vài giải pháp đặc thù để nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án Bất động sản 2.2.1 Giải pháp nội dung phương pháp thẩm định dự án Bất động sản Khi thẩm định dự án BĐS, việc kết hợp phương pháp sử dụng ngân hàng, cán thẩm định cần đưa thêm phương pháp phân tích độ nhạy vào sử dụng Đây phương pháp giúp cho cán thẩm định thấy hiệu dự án BĐS có biến động Đó chi phí yếu tố đầu vào thay đổi giá nguyên vật liệu tăng, tình trạng khan nguyên vật liệu nước dẫn đến việc phải nhập từ nước ngoài, điều chỉnh mức lương tối thiểu nhà nước Đó giá sản phẩm đầu thay đổi, nhu cầu người tiêu dùng tăng làm doanh thu dự án tăng lên, sản phẩm đối thủ cạnh tranh có cải tiến thu hút ý người tiêu dùng dẫn tới khả tiêu thụ sản phẩm dự án bị giảm sút…Bằng việc cho yếu tố thay đổi chi phí doanh thu, cho hai yếu tố thay đổi, cán thẩm định tiến hành phân tích lại hiệu dự án để xác định độ ổn định dự án Bởi lẽ đương nhiên dự án tồn khoảng thời gian dài biến động thị trường tránh khỏi Chính tầm quan trọng phương pháp ngân hàng cần phải thường xuyên sử dụng việc phân tích dự án Đặc biệt với dự án có quy mơ lớn, độ phức tạp cao kết hợp phương pháp cần phải linh hoạt để đánh giá cách xác dự án Để sử dụng phương pháp phân tích độ nhạy đạt hiệu quả, cán thẩm định cần kết hợp phương pháp với phương pháp dự báo, tìm nhân tố ảnh hưởng tới kết hoạt động dự án tương lai Sử dụng phương pháp dự báo cần tiến hành giả định mang tính khách quan, tránh ảnh hưởng lớn tâm lý người sử dụng, đảm bảo tính xác kết tính tốn Cần tiến hành phân tích độ nhạy có nhiều thơng số biến đổi việc phân tích ảnh hưởng riêng rẽ nhân tố khơng đánh giá xác biến động dự án tương lai Đồng thời chuyên viên thẩm định phải dựa vào trạng thái thị trường, xu hướng biến động kinh tế để đưa mức thay đổi yếu tố cách khách quan, khoa học khơng mang tính chất chủ quan, chung chung Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A Chuyên đề thực tập 77 Khoa Đầu tư Bên cạnh nội dung cần ý thẩm định dự án trình bày phần giải pháp chung thẩm định dự án BĐS, cần tập trung vào số điểm quan trọng sau: - Nghiên cứu điều kiện vĩ mô ảnh hưởng đến hình thành thực dự án Đối với dự án nội dung thiếu Đặc biệt dự án Bất Động Sản nội dung quan trọng cần thẩm định chi tiết Phân tích tình hình kinh tế xã hội tổng quát bao gồm nội dung nghiên cứu sau đây: Nghiên cứu tình hình vĩ mơ, mơi trường văn hóa – xã hội, mơi trường trị pháp luật, mơi trường tự nhiên quy hoạch, kế hoạch phát triển vùng có liên quan đến dự án Trong dự án ngân hàng thẩm định nghiên cứu điều kiên kinh tế vĩ mô ngiên cứu xem xét dự án lớn Tuy nhiên dự án vừa nhỏ cán thẩm định cần ngiên cứu xem xét Đặc biệt cần dành quan tâm mức thẩm định mơi trường pháp lý ảnh hưởng đến việc dự án triển khai tiến độ hay khơng, thu hồi vốn hay khơng - Khía cạnh thị trường: nội dung quan trọng thẩm định dự án BĐS Vì thị trường nơi đảm bảo thàh công hay thât bại dự án Để thẩm định tốt nội dung này, cán thẩm định cần nghiên cứu kĩ cung cầu sản phẩm thị trường tại, tiền phát triển thị trường tương lai, khả cạnh tranh sản phẩm dự án so với sản phẩm loại sản phẩm thay thị trường Cần tìm hiểu xác giá sản phẩm theo thời gian, khác biệt giá so với sản phẩm loại, đặc điểm, chất lượng sản phẩm phù hợp với nhu cầu người tiêu dùng hay chưa… Ngoài cần đánh giá biến động thị trường, nắm bắt định hướng phát triển kinh tế xã hội, sách Nhà nước quản lí đầu tư BĐS xây dựng - Khía cạnh kĩ thuật Hầu hết dự án Bất động sản gắn liền với cơng trình xây dựng có giải pháp kĩ thuật chuyên ngành phức tạp Vì thế, cán thẩm định khơng có am hiểu sâu sắc khía cạnh gặp nhiều khó khăn việc thẩm định khía cạnh kĩ thuật dự án bất động sản Việc thẩm định không xác khía cạnh kĩ thuật dự án bất động sản có ảnh hưởng vơ nghiêm trọng đến tính khả thi hiệu dự án Vì thế, chi Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A Chuyên đề thực tập 78 Khoa Đầu tư nhánh cần phải có biện pháp khắc phục tình trạng cách: Tuyển dụng thêm kĩ sư chuyên ngành xây dựng, kiến trúc…có kinh nghiệm, trình độ chun mơn tốt để hỗ trợ chun viên thẩm định q trình thẩm định khía cạnh kĩ thuật dự án Bất động sản - Khía cạnh tài Các dự án Bất động sản hầu hết yêu cầu số lượng vốn tương đối lớn Vì thẩm định khách hàng vay vốn, phải ý đến lực tài khách hàng Các số tài doanh nghiệp quan trọng Ngân hàng, chúng bị coi nhẹ công tác thẩm định Các cán thẩm định xem nhẹ số không đạt yêu cầu dẫn đến hậu tăng rủi ro cho nguồn vốn tài trợ Ngân hàng Hệ số tài trợ, khả tốn… số tài quan trọng, xem xét thiết phải nghĩ tới mục tiêu công tác thẩm định thiết loại bỏ hệ số tài trợ, khả toán < 0,5 Khi doanh nghiệp làm ăn ngày có quy củ họ có dự án đầu tư dài hạn Cho nên thẩm định cần tích cực trọng tới số Ngân hàng, IRR, BCV số NPV vì: +Phương pháp tính số đơn giản gây phức tạp phương pháp tỷ suất sinh lời vốn nội (IRR) + Đối với dự án Bất động sản có quy mơ đầu tư lớn số tỏ đáng tin cậy + Phương pháp đảm bảo tăng tối đa tài sản công ty Song dể sử dụng phương pháp NPV cần lưu ý số điểm sau: + Phải lập dòng tiền phát sinh hàng năm âm dương (chi thu) cho dự án Khi cần phải tinh doanh thu chi phí hàng năm dự án dựa công suất thực tế năm với mức giá ước tính, cuối quy tất số tiền phát sinh kỳ vào cuối kỳ để đánh dấu mốc cho việc tính tốn + Phải xác định tỷ suất chiết khấu r hợp lý cho dự án Để sử dụng tiêu NPV việc xác định r cho phù hợp quan trọng Do để tính tốn xác r cần phải xem xét ảnh hưởng tất nhân tố sau: - Tỷ lệ lạm phát hàng năm Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A Chuyên đề thực tập 79 Khoa Đầu tư - Tỷ lệ gia tăng sử dụng phương án mà không sử dụng phương án khác dựa việc xác định chi phí hội Tỷ lệ gia tăng xuất có phương án loại trừ Nghĩa chủ đầu tư có nhiều hội để tiến hành cônh đầu tư chọn số hội - Tỷ lệ tăng giảm việc thu lượng giá trị yếu tố rủi ro may mắn Đây yếu tố quy định việc xác định r cho dự án bất động sản khác Thế hệ thống tiêu dù phương diện để đánh giá, phân tích mang lại Việc đánh giá, kết luận cần lưu ý điểm sau: + Mỗi tiêu từ hệ thống tiêu xem xét dự án so sánh với tiêu chuẩn chấp nhận dự án định NPV > 0; IRR >IRR 2.2.2 Nâng cao chất lượng quản lý rủi ro dự án bất động sản Như trình bày trên, rủi ro tiềm ẩn đặc điểm dự án Bất động sản, thế, việc quản lí rủi ro dự án Bất động sản ngân hàng việc làm vô cần thiết phải đầu tư mức Phân tích rủi ro dự án việc nghiên cứu kết dự án nhiều điều kiện khác để xác định tổn thất trở ngại mà dự án gặp phải, đồng thời đánh giá mức độ tác động yếu tố tới kết dự án để đưa định phù hợp Các dự án đầu tư BĐS thường có thời gian thực dài nên thay đổi thị trường, giá cả… tương lai ảnh hưởng không nhỏ đến chi phí lợi ích dự án Vì cần trọng phân tích rủi ro dự án để có biện pháp phịng ngừa quản lý hữu hiệu, đảm bảo khả thu hồi vốn sinh lợi dự án Ngân hàng phối hợp với chủ đầu tư đánh giá rủi ro tiềm ẩn sử dụng phương pháp phân tích độ nhạy dự án để tiến hành phân tích rủi ro Phân tích độ nhạy giúp cho việc đánh giá rủi ro cách xác định biến cố có ảnh hưởng nhiều đến lợi ích rịng dự án lượng hóa mức độ ảnh hưởng chúng Việc phân tích độ nhạy dự án ngân hàng thực lại phương pháp đánh giá rủi ro có hiệu trừ thay đổi bất thường yếu tố Với phát triển khoa học kỹ thuật giúp cho việc tính tốn độ nhạy dự án tương đối đơn giản nhanh gọn, cán thẩm định cần phát huy việc phân tích dự án cụ thể Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A Chuyên đề thực tập 80 Khoa Đầu tư Mặt khác, hoạt động thẩm định khơng thể nói có chất lượng dự án sau thời gian vào hoạt động không trả nợ Do đó, cơng tác thẩm định khơng dừng lại việc thẩm định dự án đến định tín dụng, mà cón kéo dài đến giai đoạn sau dự án vào sản xuất kinh doanh Trong giai đoạn số lượng dự án BĐS vay vốn ngày nhiều, quy mơ dự án ngày lớn, tính phức tạp dự án ngày tăng, nên khả xảy rủi ro lớn Một thực tế phần lớn thua lỗ ngân hàng từ hoạt động tín dụng, đứng trước định cho vay cần phải cân nhắc mâu thuẫn sinh lời rủi ro Trước thực trạng đó, yêu cầu quản lý rủi ro lớn, để thực điều Ngân hàng cần phải có biện pháp đảm bảo cho hoạt động thẩm định, tín dụng có chất lượng, nâng cao cơng tác quản lý tín dụng, quản lý rủi ro Để hạn chế phát sinh khoản tín dụng có vấn đề, nợ q hạn nợ khó địi, ngân hàng thực số biện pháp : - Rủi ro dự án cần phân tích đánh giá từ giai đoạn thẩm định dự án Những phương pháp mà ngân hàng thường dùng để phân tích rủi ro là: phương pháp điều chỉnh tỷ lệ chiết khấu phương pháp phân tích độ nhạy Trong phương pháp điều chỉnh tỷ lệ chiết khấu cộng thêm vào lãi suất mức bù rủi ro cần thiết, sau tính tốn lại tiêu tài NPV, IRR…và đưa định dựa tính tốn - Cần xác định trước loại rủi ro xảy nhóm khách hàng, để có nghiên cứu phân tích từ tiến hành thẩm định đến định cho vay Đối với doanh nghiệp, rủi ro chủ yếu xảy tác động thị trường như: giá bán giảm sút, giá nguyên vật liệu tăng, thiên tai, cạnh tranh… Ngân hàng cần thu thập thông tin khứ lẫn tương lai doanh nghiệp, đồng thời ln tìm hiểu thị trường doanh nghiệp để có đánh giá phù hợp Cần xem xét tới tài sản chấp, cầm cố khách hàng cho vay - Ngân hàng nghiên cứu để ban hành quy định, cẩm nang tín dụng, cẩm nang quản lý rủi ro, để tạo điều kiện thuận lợi cho cán thẩm định, tín dụng thực thẩm định quản lý dự án Quy trình phân tích tín dụng, qn lý rủi ro cần xây dựng cách chi tiết quán triệt xuống cán thẩm định, cán tín dụng Đồng thời cần phải giám sát tuân thủ quy định để đảm bảo tính nghiêm minh, tính phù hợp quy định Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A Chuyên đề thực tập 81 Khoa Đầu tư 2.2.3 Giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá tài sản đảm bảo dự án BĐS Với đặc điểm dự án BĐS tài sản chấp có giá trị lớn, yếu tố quan trọng để ngân hàng định cho vay Giá trị tài sản đảm bảo thuộc nội dung thẩm định biện pháp bảo đảm tiền vay Khi thẩm định nội dung này, cán thẩm định cần ý điểm sau: - Đối với khoản vay có đảm bảo BĐS vào thời điểm kinh tế phát triển, BĐS định giá theo giá thị trường thời kì điểm phát mại để thu hồi nợ, kinh tế suy thối ngân hàng bị thua lỗ Vì vậy, việc xác định thời hạn cho vay phải cân nhắc hợp lí Thời điểm vay tối ưu cần xác định cho giá BĐS chấp trường hợp phải xử lí khơng q thấp gây thiệt hại cho ngân hàng Điều địi hỏi phải có phối hợp chặt chẽ chuyên viên định giá BĐS với cán thẩm định - Chi nhánh cần cho chuyên viên định giá cán thẩm định chi nhánh theo khóa học đào tạo hành nghề định giá BĐS theo tiêu chuẩn Bộ xây dựng - Chi nhánh nên xây dựng hệ thống liệu sở phục vu cho hoạt dộng định giá BĐS Dựa vào hệ thống này, chuên viên định giá phân tích tình hình thị trường, đưa dự báo giá BĐS tương lai, đồng thời lấy thơng tin nhanh, xác có việc tìm kiếm mạng internet 2.2.4 Các giải pháp khác Tăng cường quan hệ với tổ chức tín dụng khác Quan hệ với tổ chức tín dụng vừa mang lại nguồn thông tin cho khách hàng, vừa tạo thêm cho doanh nghiệp lực vô hình uy tín vốn, vậy, chi nhánh MB-Tây Hà Nội phải ý đến điểm - Có thể tổ chức buổi giao lưu với chi nhánh hệ thống Ngân hàng MB Chi nhánh hệ thống - Tổ chức buổi hội thảo, trao đổi kinh nghiệm - Đối với dự án BĐS lớn, chia sẻ rủi ro cách phối hợp với Ngân hàng khác Rút ngắn thời gian thẩm định Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A Chuyên đề thực tập 82 Khoa Đầu tư Đối với hoạt động kinh doanh, thời gian yếu tố sống Đặc biệt hoạt động kinh doanh đầu tư BĐS, giá nguyên vật liệu đầu vào ngày thay đổi, sách Nhà nước liên tục thay đổi, doanh nghiệp cần ngân hàng hỗ trợ để không bị thất bại việc bỏ lỡ thời Chính vậy, cơng tác thẩm định nhanh ưu điểm thu hút doanh nghiệp đến với Ngân hàng Việc áp dụng khoa học kỹ thuật, việc chuẩn bị sẵn cho thư viện kiến thức thơng tin thúc đẩy nhanh tiến độ công tác thẩm định Mặc dù vậy, tránh để diễn tình trạng làm nhanh mà dẫn tới sai sót Vì cần sai sót nhỏ dẫn đến định cho vay sai lầm MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 3.1 Kiến nghị với Nhà nước Bộ ngành có liên quan - Nhà nước Bộ ngành có liên quan cần xây dựng chi tiết kế hoạch đầu tư hợp lý, tránh tình trạng đầu tư dàn trải, lãng phí vốn ngân hàng Đồng thời, Bộ ngành liên quan cần ban hành định mức thông số kỹ thuật ngành, xây dựng sách giá tiền tệ đảm bảo cho việc tính tốn tiêu hiệu dự án thuận lợi - Nhà nước Bộ ngành liên quan cần tích cực cơng tác trao đổi thông tin, phối hợp với chặt chẽ góp phần đảm bảo hồn thiện cơng tác thẩm định tài ngân hàng Tiến tới tương lai Nhà nước Bộ ngành liên quan cần xây dựng hệ thống thông tin kinh tế - xã hội, thông tin ngân hàng phục vụ cho công tác thẩm định, tránh cho ngân hàng gặp phải rủi ro nguồn thông tin không tương xứng gây - Nhà nước cần khơng ngừng hồn thiện hệ thống pháp luật chế sách Nhà nước cần đưa sách phát triển kinh tế hợp lý, tránh đột biến xuất làm ảnh hưởng xấu đến hoạt động kinh doanh tổ chức tín dụng nói chung ngân hàng nói riêng, gây thiệt hại cho ngân hàng, chủ đầu tư toàn thể kinh tế - Thực cơng khai hoạt động kế tốn tài chính, áp dụng nghiêm túc chặt chẽ chế độ kiểm toán bắt buộc định kỳ doanh nghiệp Nhà nước tạo điều kiện thuận lợi cho công ty kiểm toán hoạt động nâng cao chất lượng kiểm toán nhằm tăng độ trung thực báo cáo tài mà doanh nghiệp cung cấp cho ngân hàng Đây yếu tố nâng cao độ xác nguồn thông tin Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A Chuyên đề thực tập 83 Khoa Đầu tư phục vụ cho cơng tác thẩm định, từ hồn thiện cơng tác thẩm định dự án ngân hàng 3.2 Kiến nghị với ngân hàng Nhà nước ngân hàng thương mại khác Ngân hàng nhà nước cần ban hành nội dung quy trình thẩm định dự án thống sở thẩm định dự án quan khoa học, Bộ kế hoạch đầu tư, Bộ xây dựng, Bộ khoa học môi trường, ngân hàn cho phù hợp với điều kiện nước ta, đồng thời hồ nhập với thơng lệ quốc tế Ngân hàng nhà nước cần tăng cường hỗ trợ chuyên môn nghiệp vụ cho ngân hàng cách tổ chức lớp huấn luyện đào tạo nghiệp vụ cho cán ngành, cần trọng kỹ thực hành phầm mềm thẩm định máy tính với ví dụ thực tiễn Hàng năm Ngân hàng nhà nước nên tổ chức hội nghị tổng kết đầu tư ngân hàng thương mại vào lĩnh vực, ngành nghề kinh tế, từ rút học kinh nghiệm góp phần định hướng đầu tư thời gian tới Công tác tra giám sát cần đẩy mạnh nhằm kịp thời phát sai sót cơng tác tín dụng cơng tác thẩm định để hạn chế rủi ro 3.3 Kiến nghị với Ngân hàng thương mại cổ phần quân đội - Ngân hàng thương mại cổ phần quân đội cần phải thành lập tổ chức chuyên trách việc thu thập xử lý thơng tin, sau tiến hành phân loại thong tin lưu trữ để cung cấp thơng tin kịp thời cho cán tín thẩm định, đảm bảo cho hoạt động thẩm định dự án tiến hành có hiệu Ngồi Ngân hàng cần cố gắng đưa số tiêu tài sở cho toàn hệ thống để cán thẩm định so sánh đánh giá - Ngân hàng tiếp tục xây dựng phương pháp nâng cao chất lượng đội ngũ cán làm cơng tác thẩm định Ngân hàng có kế hoạch bố trí xếp tuyển dụng nhân viên làm cơng tác thẩm định tồn hệ thống, có kế hoạch đào tạo hỗ trợ đào tạo cán thẩm định cho chi nhánh Ngoài ra, cần phải trọng tới vấn đề tuyển nhân viên Ngân hàng nên đánh giá nhân viên sở lực trí tuệ thân nhân viên Ngân hàng cần coi trọng khả làm việc ứng viên tương lai, họ có kinh nghiệm khơng phải xem ứng viên có khả làm việc Điều giúp Ngân hàng có nhân viên có lực, nhiệt tình với cơng việc Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A Chuyên đề thực tập 84 Khoa Đầu tư 3.4 Kiến nghị với Chủ đầu tư - Nguồn thông tin mà chủ đầu tư cung cấp cho Ngân hàng quan trọng, nguồn thơng tin chính, chủ yếu phục vụ cho cơng tác thẩm định tài dự án đầu tư Vì thế, kiến nghị với chủ đầu tư cần phải trung thực, khách quan việc cung cấp thông tin cho Ngân hàng Do đó, cần phải có quy định trách nhiệm chủ đầu tư việc đảm bảo tính xác nguồn thông tin cung cấp cho Ngân hàng - Chủ đầu tư cần nâng cao chất lượng công tác lập dự án đầu tư Trong lập dự án đầu tư, chủ đầu tư cần phải nghiên cứu kỹ lưỡng khía cạnh như: mục tiêu cần thiết phải đầu tư, khía cạnh thị trường, khía cạnh kỹ thuật, dự án đầu tư để lập nên dự án có tính khả thi cao, góp phần tiết kiệm thời gian chi phí thẩm định cho Ngân hàng - Chủ đầu tư cần phải nâng cao tinh thần trách nhiệm đảm bảo việc sử dụng vốn mục đích, tiến độ cam kết với Ngân hàng, tránh tình trạng sử dụng vốn sai mục đích, tránh tình trạng sử dụng lãng phí vốn Ngân hàng Kết luận Thị trường Bất động sản Việt Nam ngày phát triển hứa hẹn khả tham gia nhà đầu tư vào thị trường lớn.Vì Ngân hàng Quân đội với vai trò ngân hàng hệ thống ngân hàng thương mại cần có thay đổi q trình thẩm định dự án thuộc lĩnh vực Bất động sản giúp cho thị trường ngày lớn mạnh Tuy nhiên,quá trình thẩm định Ngân hàng TMCP Quân đội, cụ thể chi nhánh Tây Hà Nội với dự án thuộc lĩnh vực Bất động sản vài thiếu sót đội ngũ cán thẩm định chưa đào tạo để hiểu biết sâu lĩnh vực nhà đất, xây dựng…khiến Cán thẩm định cịn lung túng, chưa chun nghiệp tìm hiểu dự án Bất động sản; quy trình nội dung thẩm định ngân hàng nhiều chỗ chưa chặt chẽ, cịn nhiều khe hở cơng tác tổ chức thẩm định Thêm vào trang thiết bị phục vụ cho q trình tìm hiểu thơng tin, tính toán tiêu dự án chưa đầy đủ khiến Cán thẩm định gặp nhiều khó khăn; dự án Bất động sản nhạy cảm với biến động thị trường nên phương pháp phân Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A Chuyên đề thực tập 85 Khoa Đầu tư tích độ nhạy cần thiết để thẩm định mức độ rủi ro dự án nhiên phương pháp chưa sử dụng thẩm định… Đề tài em xin có góp ý nhỏ cho trình hồn thiện cơng tác thẩm định dự án thuộc lĩnh vực Bất Động Sản Ngân hàng TMCP Quân đội- Chi nhánh Tây Hà Nội Bài làm em hoàn thành nhờ giúp đỡ bảo tân tình giáo ThS Hồng Thu Hà anh chị chi nhánh MB-Tây Hà Nội Em xin chân thành cảm ơn! DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình Kinh tế Đầu tư PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt – TS Từ Quang Phương 2007 Đại học Kinh tế Quốc dân Giáo trình, tài liệu, giảng Lập dự án PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt 2008 Đại học Kinh tế Quốc dân Thẩm định dự án Đầu tư_ T.S Vũ Công Tuấn Báo cáo thường niên Ngân hàng TMCP Quân đội năm 2007-2008-2009 Trang web thức Ngân hàng TMCP Quân đội : http://www Militarybank.com.vn Hướng dẫn thẩm định dự án đầu tư Ngân hàng TMCP Quân đội Báo cáo thẩm định dự án Bất động sản Ngân hàng Quân đội-chi nhánh Tây Hà Nội, Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A Chuyên đề thực tập Khoa Đầu tư 86 Quy chế phòng : KHDN, KHCN, Quản lý tín dụng, Hành – nhân sự, Kế toán chi nhánh 10 Điều lệ MB 11 Các số liệu phịng Quản lý tín dụng, phịng Khách hàng doanh nghiệp, phịng Hành tổng hợp phịng Kế tốn & DVKH cung cấp DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ Sơ đồ 1: Cơ cấu tổ chức MB Tây Hà Nội Sơ đồ 2: Quy trình thẩm định dự án MB Tây Hà Nội Bảng 1: Tình hình kết kinh doanh MB-Tây Hà Nội 2009 Bảng 2: Báo cáo kết kinh doanh Bảng 3: Thị trường cho thuê văn phòng Hà Nội năm qua Bảng 4: Thị trường cho thuê văn phòng tạo Hà Nội – Quý III/2007 Bảng 5: Tổng mức đầu tư Bảng 6: Chi phí xây dựng cơng trình Bảng 7: Chi phí thiết bị Bảng 8: Chi phí GPMB, sử dụng đất, hỗ trợ đầu tư hạ tầng Bảng 9: Chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn xây dựng chi phí khác Bảng 10: Các tiêu tài Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A Chuyên đề thực tập 87 Khoa Đầu tư Bảng 11:Số lượng dự án thẩm định chi nhánh MB-Tây Hà Nội (giai đoạn 2006-2009) Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A ... trạng công tác thẩm định dự án BĐS chi nhánh 2.3.1 Quy trình thẩm định dự án đầu tư MB Tây Hà Nội Quy trình thẩm định dự án xin vay vốn chi nhánh Tây Hà Nội áp dụng theo quy trình thẩm định Ngân hàng. .. đạo công nhân viên chi nhánh Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS MB Tây Hà Nội 2.1 Đặc điểm dự án thuộc lĩnh vực Bất động sản nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án BĐS ngân hàng. .. Đầu tư CHƯƠNG I: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN THUỘC LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH MB – TÂY HÀ NỘI Tổng quan ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Tây Hà Nội 1.1 Quá trình hình thành