Đang tải... (xem toàn văn)
1.1 Các khái niệm cơ bản về thẩm định giá.1.1.1 Tài sản và giá trị tài sản.1.1.1.1. Tài sản. Theo nghĩa phổ thông. Theo chuẩn mực Kế toán quốc tế. Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam.Xung quanh khái niệm tài sản người ta có nhiều cách dùng từ khác nhau. Song, yếu tố chung hay nội hàm của khái niệm tài sản cần thể hiện được, là: + Thứ nhất: tài sản có thể tồn tại dưới dạng vật chất hoặc phi vật chất, hữu hình hoặc vô hình gọi chung là nguồn lực.+ Thứ hai: tài sản xác định cho một chủ thể nhất định đặt dưới sự kiểm soát của một chủ thể nào đó. Không có khái niệm tài sản chung chung. + Thứ ba: khái niệm về tài sản hàm chứa về những lợi ích mà nó có thể mang lại cho chủ thể, không nhất thiết giành riêng cho doanh nghiệp. Theo lý thuyết thẩm định giá: tài sản là nguồn lực được kiểm soát bởi một chủ thể nhất định. 1.1.1.2 Giá trị tài sản. Bốn cách giải thích khái niệm giá trị trong Từ điển tiếng Việt: Khái niệm giá trị quan điểm của C. Mác. Khái niệm giá trị trong ngành Định giá tài sản.Giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định. 1 Giá trị tài sản được đo bằng tiền.2 Giá trị tài sản có tính thời điểm. Đến thời điểm khác có thể không còn như vậy.3 Cùng là một tài sản nhưng nó có thể có các giá trị khác nhau đối với các cá nhân hay các chủ thể khác nhau.4 Giá trị tài sản cao hay thấp do 2 nhóm yếu tố quyết định: công dụng hữu ích vốn có của tài sản và khả năng của chủ thể trong việc khai thác các công dụng đó.5 Tiêu chuẩn về giá trị tài sản là: khoản thu nhập bằng tiền mà tài sản mang lại cho mỗi cá nhân trong từng bối cảnh giao dịch nhất định.
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TÀI CHÍNH - HỌC VIỆN TÀI CHÍNH ĐỀ CƯƠNG MƠN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Chuyên ngành: Quản lí kinh tế Mã số: ĐGTS- 531 Chuyên đề 01 LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 1.1 Các khái niệm thẩm định giá 1.1.1 Tài sản giá trị tài sản 1.1.1.1 Tài sản - Theo nghĩa phổ thông - Theo chuẩn mực Kế toán quốc tế - Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam Xung quanh khái niệm tài sản người ta có nhiều cách dùng từ khác Song, yếu tố chung hay nội hàm khái niệm tài sản cần thể được, là: + Thứ nhất: tài sản tồn dạng vật chất phi vật chất, hữu hình vơ hình - gọi chung nguồn lực + Thứ hai: tài sản xác định cho chủ thể định - đặt kiểm sốt chủ thể Khơng có khái niệm tài sản chung chung + Thứ ba: khái niệm tài sản hàm chứa lợi ích mà mang lại cho chủ thể, không thiết giành riêng cho doanh nghiệp - Theo lý thuyết thẩm định giá: tài sản nguồn lực kiểm soát chủ thể định 1.1.1.2 Giá trị tài sản * Bốn cách giải thích khái niệm giá trị Từ điển tiếng Việt: * Khái niệm giá trị - quan điểm C Mác * Khái niệm giá trị ngành Định giá tài sản Giá trị tài sản biểu tiền lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định 1- Giá trị tài sản đo tiền 2- Giá trị tài sản có tính thời điểm Đến thời điểm khác khơng cịn 3- Cùng tài sản có giá trị khác cá nhân hay chủ thể khác 4- Giá trị tài sản cao hay thấp nhóm yếu tố định: cơng dụng hữu ích vốn có tài sản khả chủ thể việc khai thác công dụng - Tiêu chuẩn giá trị tài sản là: khoản thu nhập tiền mà tài sản mang lại cho cá nhân bối cảnh giao dịch định * Các quan điểm tính khoa học nghệ thuật thẩm định giá: - Giáo sư W.Seabrooke - Viện Đại học Portsmouth Vương quốc Anh: "Thẩm định giá ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định rõ" - Fred Peter Marrone - Giám đốc Maketing AVO (Hiệp hội thẩm định giá Austraylia) trình bày lớp bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá Thành phố Hồ Chí Minh ngày 25/05/1999: “Thẩm định giá việc xác định giá trị bất động sản thời điểm, có tính đến chất bất động sản mục đích thẩm định giá Do vậy, thẩm định giá áp dụng kiện thị trường so sánh mà bạn thu thập phân tích, sau so sánh với tài sản thẩm định giá để hình thành giá trị chúng” Fred Peter Marrone cho rằng: thẩm định giá thường mô tả "khoa học khơng xác" Nó xác định khoa học dựa vào cơng việc phân tích Nó "khơng xác" xem ý kiến giao dịch xảy ra, thực tế chứng minh - Giáo sư Lim Lan Yuan - Giảng viên trường Xây dựng bất động sản - Đại học Quốc gia Singapore: “Thẩm định giá nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị cho mục đích cụ thể, tài sản cụ thể, thời điểm, có cân nhắc đến tất đặc điểm tài sản, xem xét tất yếu tố kinh tế thị trường, bao gồm loại đầu tư lựa chọn” - Điều Pháp lệnh giá Việt Nam ngày 08/05/2002 đưa định nghĩa: "Thẩm định giá việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thông lệ Quốc tế" Mặc dù cịn nhiều định nghĩa khác, song nét đặc trưng thẩm định giá cần thừa nhận là: - Thẩm định giá cơng việc ước tính - Thẩm định giá hoạt động địi hỏi tính chun mơn - Giá trị tài sản dược tính tiền - Tài sản định giá tài sản nào, song chủ yếu BĐS - Xác định thời điểm cụ thể - Xác định cho mục đích định - Dữ liệu sử dụng trực tiếp gián tiếp liên quan đến thị trường Khái quát hoá đặc trưng nêu trên, định nghĩa: " hẩm định giá việc ước tính tiền với độ tin cậy cao lợi ích mà tài T sản mang lại cho chủ thể thời điểm định" Thẩm định viên phải lập luận chứng minh độ tin cậy hay xác xuất lớn cho mức giá đưa 1.1.2 Giá trị thị trường phi thị trường 1.1.2.1 Khái niệm thị trường - Theo nghiã phổ thông - Theo Kinh tế học - Theo Lý thuyết Marketing - Theo tiêu chuẩn IVSC: thị trường môi trường, hàng hố, dịch vụ trao đổi, kinh doanh người mua người bán thông qua chế giá Khái niệm thị trường hàm ý khả người mua, người bán tiến hành hoạt động họ cách tự nguyện 1.1.2.2 Phân loại thị trường: - Theo Kinh tế học: Thị trường cạnh tranh hoàn toàn hay hoàn hảo, thị trường độc quyền hoàn tồn, thị trường cạnh tranh, thị trường độc quyền nhóm - Theo Lý thuyết Marketing: thị trường khách hàng, sản phẩm, thị trường khu vực Việc phân biệt loại thị trường có ý nghĩa quan trọng hoạt động thẩm định giá: nhằm xác định chứng cớ giao dịch tin tưởng để so sánh - Khái niệm thị trường sử dụng thẩm định giá: + Là nơi mà bên đồng ý, thoả thuận mua bán, sau có thời gian khảo sát, cân nhắc hội không bị chi phối thời gian ký kết thực hợp đồng + Là thị trường cạnh tranh, công khai Thuật ngữ cạnh tranh cơng khai hiểu là: có số lượng đáng kể người mua, người bán người mua, người bán, phải thị trường công khai 1.1.2.3 Giá trị thị trường - Theo Kinh tế trị học - Trong ngành thẩm định giá: Giá trị thị trường số tiền trao đổi ước tính tài sản vào thời điểm thẩm định giá, bên người bán sẵn sàng bán với bên người mua sẵn sàng mua, sau q trình tiếp thị cơng khai, mà bên hành động cách khách quan, hiểu biết không bị ép buộc 1.1.2.4 Giá trị phi thị trường Giá trị phi thị trường số tiền ước tính tài sản dựa chủ quan nhiều dựa vào khả mua bán tài sản thị trường Bao gồm: Giá trị sử dụng (value in use), giá trị đầu tư (investment property), giá trị doanh nghiệp (going concern), giá trị bảo hiểm (insurable value), giá trị tính thuế (taxable value), giá trị cịn lại (salvage value), giá trị tài sản bắt buộc phải bán (forcedsale value), giá trị đặc biệt (special value) 1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản 1.2.1 Yếu tố mang tính vật chất Là yếu tố thể thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có mà tài sản mang lại cho người sử dụng Thơng thường thuộc tính hữu dụng hay cơng dụng tài sản cao giá trị tài sản lớn ngược lại Thẩm định viên phải có kiến thức tối thiểu chuyên ngành tài sản nhận dạng hệ thống yếu tố vật chất 1.2.2 Yếu tố tình trạng pháp lý Yếu tố pháp lý số nước hiểu với nghĩa rộng – bao gồm thơng lệ xã hội Tình trạng pháp lý tài sản quy định quyền người việc khai thác thuộc tính tài sản q trình sử dụng Quyền khai thác thuộc tính tài sản rộng giá trị tài sản cao ngược lại Thẩm định viên cần phải người nắm quy định quyền hạn trách nhiệm chủ thể văn pháp lý 1.2.3 Yếu tố mang tính kinh tế Đó cung cầu Trên thực tế, tài sản đánh giá cao cung trở nên khan hiếm, nhu cầu sức mua ngày cao, ngược lại, tài sản đánh giá thấp cung trở nên phong phú, nhu cầu sức mua ngày sụt giảm bất chấp thuộc tính vật chất tình trạng pháp lý u cầu thẩm định viên phải có kiến thức thị trường tài sản cần thẩm định 1.2.4 Các yếu tố khác Tập quán dân cư hay tâm lý tiêu dùng ảnh hưởng cách đáng kể tới giá trị tài sản Đây nhóm yếu tố làm cho việc định giá có tính nghệ thuật Thẩm định viên cần trang bị có kiến thức mặt xã hội giảm chênh lệch kết định giá 1.3 Các nguyên tắc định giá tài sản 1.3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu - Nội dung: tài sản sử dụng vào nhiều mục đích đưa lại lợi ích khác nhau, giá trị chúng xác định hay thừa nhận điều kiện SDTNVHQN (highest and best use) IVSC giải thích nguyên tắc "SDTNVHQN "là: khả sử dụng tốt tài sản bối cảnh tự nhiên, pháp luật, tài cho phép mang lại giá trị cao cho tài sản IVSC xác định điều kiện tối thiểu để tài sản thừa nhận sử dụng tốt có hiệu Thẩm định viên phải dựa vào lợi ích cao khai thác để thẩm định giá trị tài sản mục tiêu - Yêu cầu: Thẩm định viên phải chi phí hội tài sản 1.3.2 Nguyên tắc thay - Nội dung: giới hạn cao giá trị tài sản không vượt q chi phí để có tài sản tương đương Một người mua thận trọng không bỏ số tiền đó, tốn tiền có tài sản tương tự để thay Tài sản tương tự để thay có cách mua thị trường cách bỏ tiền để xây dựng Thẩm định viên phải dựa vào mức giá tài sản tương tự xác định thời gian gần để ước tính giá cho tài sản mục tiêu -Yêu cầu: thẩm định viên phải nắm thơng tin giá cả, chi phí sản xuất tài sản tương tự, gần với thời điểm thẩm định, làm sở để so sánh xác định giới hạn cao giá trị tài sản cần định giá 1.3.3 Nguyên tắc lợi ích tương lai - Nội dung: giá trị tài sản định lợi ích tương lai tài sản mang lại Thẩm định viên phải dựa khoản thu nhập tiền nhận với độ tin cậy cao để ước tính giá trị cho tài sản mục tiêu -Yêu cầu: để đánh giá cách hợp lý thẩm định viên phải dự báo lợi ích thiết phải dựa vào khoản lợi ích để ước tính giá trị tài sản 1.3 Nguyên tắc thị trường - Nội dung: giá thị trường phản ánh tương quan cung cầu thời điểm, biểu thừa nhận thị trường giá trị tài sản Nếu có thị trường cạnh tranh, công khai, minh bạch, thẩm định viên phải dựa vào giá thị trường tài sản tương tự để ước tính giá cho tài sản mục tiêu giao dịch thị trường - Yêu cầu: thẩm định viên phải phân biệt có khả đánh giá tính chất loại thị trường, bối cảnh giao dịch để kết luận giá trị tài sản cần thẩm định giá trị thị trường hay phi thị trường 1.3.5 Nguyên tắc đóng góp - Nội dung: giá trị tài sản hay phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào có mặt hay vắng mặt nó, làm cho giá trị toàn tài sản tăng lên hay giảm Thẩm định viên phải dựa vào khả mức độ làm thay đổi giá trị tài sản khác để ước tính giá trị tài sản mục tiêu - Yêu cầu: để xác định giá trị đóng góp thẩm định viên phải có kiến thức đầu tư, phải có khả đánh giá tính hiệu dự án * * * Ngoài nguyên tắc nêu, số học giả đưa nguyên tắc khác Song nguyên tắc đây, nói nguyên tắc chấp nhận cách phổ biến, sở lý luận quan trọng để xây dựng tiêu chuẩn, hình thành nên quy trình phương pháp định giá tài sản cách hợp lý có sở khoa học ngày DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO - Tài liệu tham khảo bắt buộc: + Giáo trình Định giá tài sản – TS Nguyễn Minh Hoàng Ths Phạm văn Bình, NXB Tài chính, 2011 + “Ngun lý chung định giá tài sản giá trị doanh nghiệp.” – TS Nguyễn Minh Hoàng, 2008 + Bộ tiêu Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ban hành theo định số 24/2005/ QĐ - BTC ngày 18/04/2005, Quyết định số 77/2005/QĐ - BTC ngày 01/11/2005, Quyết định số 129/2008/QĐ - BTC ngày 31/12/2008, Thông tư 146/2007/TT – BTC ngày 26/06/2007 - Tài liệu tham khảo khác: + Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế, Ban Vật giá Chính phủ, Nxb Thành phố Hồ Chí Minh, 2002 + Các văn pháp quy: Pháp lệnh giá 2002; Luật Đất đai 1993; Luật Đất đai 2003 Các Luật xây dựng 2003 văn hướng dẫn thi hành Nghị định 64/ 2002 Chính phủ việc chuyển DNNN thành công ty cổ phần; Thông tư 79/2002 Bộ tài hướng dẫn xác định giá trị doanh nghiệp chuyển DNNN thành công ty cổ phần; Nghị định 187 Luật kinh doanh Bất động sản, Luật dân sự, Luật thuế văn hướng dẫn thi hành + Các trang web: http://www vse.org.vn; http://www hastc.org.vn; http://www.vietreal.com.vn; http://www.batdongan.com.vn CÂU HỎI Nhận xét khác biệt khái niệm “ tài sản” theo thông lệ kế toán quốc tế, chế độ kế toán Việt Nam lý luận thẩm định giá? Việc nhận diện đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản đặt yêu cầu người thẩm định? Nhận xét tính nghệ thuật nghề thẩm định giá? Khái niệm giá trị phi thị trường mở rộng hay thu hẹp tương lai? Tính cơng khai, minh bạch thị trường có ảnh hưởng đến kết định giá phát triển nghề thẩm định giá? Nhiên liệu tiêu hao, hoá đơn bán hàng, biển số xe khả mặc thẩm định viên xếp vào nhóm yếu tố ước tính giá trị xe máy? Nguyên tắc thẩm định giá gì? ý nghĩa việc xây dựng nguyên tắc đó? Chỉ dạng thị trường Việt Nam ý nghĩa thẩm định giá? - CHUYÊN ĐỀ 2: ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 ĐẶC ĐIỂM CHỦ YẾU CỦA BẤT ĐỘNG SẢN + Cố định vị trí + Bền vững + Có tính khác biệt + Khan + Có giá trị lớn + Ảnh hưởng lẫn 2.2 ĐẶC ĐIỂM CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2.2.1 - Có cách biệt hàng hố địa điểm giao dịch 2.2.2 - Mang tính khu vực 2.2.3 - Một dạng điển hình thị trường khơng hoàn hảo 2.2.4 - Cung BĐS chậm co giãn giá thay đổi 2.2.5 - Phụ thuộc vào kiểm soát Nhà nước 2.3 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 2.3.1 PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP 2.3.1.1 Cơ sở lý luận Phương pháp so sánh trực tiếp xây dựng chủ yếu dựa việc tuân thủ nguyên tắc thay thế, là: người mua thận trọng không bỏ số tiền tốn tiền mà có tài sản tương đương để thay 2.3.1.2 Kỹ thuật định giá: bước * Các yếu tố định tính khuyến cáo so sánh BĐS: Tính chất mức độ I Các yếu tố địa hình Mức Mức Mức độ độ độ Mức độ ngập mưa, triều cường Tính ổn định địa chất Tính chất mức độ II Các yếu tố tâm linh Khoảng cách đến đình, chùa Khoảng cách khu nghĩa trang, hỏa táng Mức Mức Mức độ độ độ 3 Khu đất gia tộc, nằm quần thể họ hàng Mức độ bị che khuất, án ngữ mặt tiền Yếu tố khác xấu khác tâm linh: + Hướng nhà + Độ cao khu đất + Độ cao bất động sản + Hình dáng lô đất + Mức độ hạnh phúc, thành đạt gia chủ Tính chất mức độ III.Các yếu tố xã hội Mức Mức Mức độ độ độ Tình trạng tệ nạn Mức độ đảm bảo an ninh trật tự Trình độ dân trí dân cư xung quanh Khoảng cách đến đầu mối giao thông Khoảng cách đến sở giáo dục Khoảng cách đến sở ý tế Khoảng cách đến dịch vụ tài Khoảng cách đến trung tâm thương mại Tính chất mức IV Các yếu tố mơi trường khác độ Mức Mức Mức độ độ độ Mức độ tiếng ồn Mức độ nhiễm khơng khí Khoảng cách đến lưới điện trung, cao Khoảng cách đến xăng Khoảng cách đến đường sắt Khoảng cách đến bãi rác thải Các yếu tố môi trường khác - Thẩm định viên phải xếp hạng cho điểm quy tỷ lệ phần trăm theo phương pháp thống cho yếu tố nói - Các tỷ lệ % phải tính tốn sở thống kê số lớn giao dịch có thật xảy thị trường - Thẩm định viên phải lập luận giải thích cho khách hàng quan pháp lý cần thiết cách tính tỷ lệ % yếu tố trọng số điều chỉnh 10 - Các thông tin chứng thường mang tính chất lịch sử - Địi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm kiến thức thị trường * Điều kiện áp dụng - Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy kiểm tra - Thị trường phải ổn định: thị trường biến động có sai số lớn Trên thực tế phương pháp chung để định giá BĐS: + Các BĐS có tính đồng nhất, như: hộ, chung cư, dãy nhà xây dựng kiểu, nhà riêng biệt bán riêng biệt, phân xưởng nhà kho mặt bằng, nhóm văn phịng nhóm cửa hiệu + Các mảnh đất trống - Để giảm bớt tác động định kiến tính chủ quan, TĐV nên sử dụng phương pháp thống kê, phân tích xác suất cho phép kết luận sở phân tích luật số lớn 2.3.2 PHƯƠNG PHÁP ĐẦU TƯ 2.3.2.1 Cơ sở lý luận - Dựa việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai: giá thị trường BĐS ngang với giá trị tất khoản thu nhập tương lai nhận từ BĐS Như vậy, biết trước thu nhập mà BĐS tạo hàng năm, tìm giá trị BĐS 2.3.2.2 Kỹ thuật định giá: n V0 t 1 Ft (1 i ) t Các công thức phản ánh chất kinh tế phương pháp, song TĐV phải lập luận giải trình độ tin cậy thông tin dự báo cách đánh giá độ tin cậy thẩm định viên Bởi, vấn đề khó khăn phương pháp khơng phải công thức mà kỹ thuật khả dự báo độ chắn dòng tiền tương lai TĐV phải lập luận giải trình độ tin cậy thông tin dự báo, thơng tin tin cậy cách hợp lý, với xác xuât cao sử dụng để dự báo, tính tốn dịng tiền vào ra, tránh sa đà vào dự báo mang tính võ đốn, thiếu sở khoa học Đồng thời phải giải trình phương pháp sử dụng để đánh giá dòng tiền điều kiện bất trắc 12 - Thẩm định viên phải xác định rõ góc độ lợi ích để lựa chọn tư vấn tỷ lệ chiết khấu áp dụng, là: tỷ lệ chiết khấu thị trường tỷ lệ chiết khấu riêng nhà đầu tư Kéo theo xác định tư vấn mức giá để khách hàng tự định - Cần phân định rõ nguồn thu phổ biến khấu hao, dự phịng; phân biệt chi phí cố định, chi phí biến đổi; chi đầu tư chi thường xun; phân biệt thu, chi kế tốn với dịng tiền thu, dịng tiền chi dự án 2.3.2.3 Trình tự: bước 2.3.2.4 Ưu, nhược điểm điều kiện áp dụng * Ưu điểm - Là phương pháp có sở lý luận chặt chẽ - Có thể đạt độ xác cao có chứng thương vụ so sánh được, khoản thu nhập dự báo trước với độ tin cậy cao * Nhược điểm - Khi phân tích thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt - Trong nhiều trường hợp thiếu sở dự báo khoản thu nhập tương lai - Kết định giá có độ nhạy lớn trước thay đổi tham số tính tốn Trong trường hợp vậy, kết chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan * Điều kiện áp dụng Phù hợp định giá BĐS có khả mang lại khoản thu nhập ổn định dự báo trước cách hợp lý Với BĐS có thu nhập khơng sử dụng dạng tương tự DCF Thường áp dụng để tư vấn cho định lựa chọn phương án đầu tư 2.3.3 PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ 3.3.1 Cơ sở xây dựng phương pháp Trên thực tế có nhiều BĐS thiết kế sử dụng cho mục đích riêng biệt Trên thị trường xảy tượng mua, bán BĐS Các khoản thu nhập tiền chúng tạo rất khó định lượng Để định giá chúng, người ta vận dụng nguyên tắc thay Theo nguyên tắc này, giá trị BĐS tương đương với chi phí làm BĐS giống 2.3.3.2 Các bước tiến hành: bước 2.3.3.3 Các loại chi phí: Chi phí tái tạo, Chi phí thay 13 2.3.3.4 Các loại giảm giá BĐS: Giảm giá tự nhiên, giảm giá lỗi thời chức năng, giảm giá lỗi thời bên 2.3.3.5 Tuổi thọ kinh tế cơng trình: tuổi thực, tuổi hiệu quả, tuổi thọ kỹ thuật, tuổi thọ kinh tế, tuổi thọ kinh tế lại 2.3.3.6 Ưu điểm, hạn chế điều kiện áp dụng * Ưu điểm - Là cứu cánh cuối phương pháp khác khơng thể sử dụng - Thích hợp định giá BĐS dùng cho giao dịch mục đích riêng biệt Việc ước tính theo phương pháp phụ thuộc nhiều vào chuyên môn kinh nghiệm thẩm định viên, vậy, nhà thẩm định có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm làm việc cách khách quan hạn chế sai sót cung cầu có biểu thái * Hạn chế: - Phương pháp chi phí phải dựa vào liệu thị trường, hạn chế phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp chi phí - Chi phí nói chung khơng với giá trị khơng tạo giá trị - Việc tính số khoản giảm giá trở nên chủ quan khó thực - Địi hỏi người định giá có nhiều kinh nghiệm thành thạo kỹ thuật xây dựng * Điều kiện áp dụng - Mặc dù có nhiều hạn chế, song lại phương pháp thích hợp định giá nhiều loại BĐS có mục đích sử dụng riêng biệt - Phù hợp xác định mức bồi thường hợp đồng bảo hiểm bồi thường khác - Là phương pháp thông dụng người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu - Phương pháp chi phí vận dụng trường hợp mà người ta tin tưởng chi phí yếu tố khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo giá trị BĐS - Phương pháp chi phí thường dùng có tính chất bổ sung kiểm tra phương pháp khác 2.3.4 PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ 2.3.4.1 Cơ sở lý luận Phương pháp thặng dư dạng đặc biệt phương pháp đầu tư Nó đòi hỏi phải quán triệt đủ nguyên tắc định giá tài sản Tuy nhiên, “nguyên tắc đóng góp” giữ vai trò chủ 14 đạo, Theo nguyên tắc này, giá trị BĐS xác định sở diện hay thiếu vắng làm cho giá trị tổng tài sản tăng lên hay giảm 2.3.4.2 Các bước tiến hành: bước 2.3.4.3 Ưu điểm, hạn chế điều kiện áp dụng * Ưu đỉểm - Được sử dụng để đánh giá BĐS có tiềm phát triển - Đây phương pháp thích hợp để đưa mức giá thực đấu thầu - Xác minh chi phí xây dựng tối đa tiền cho thuê tối thiểu để phát triển BĐS * Hạn chế: - Khó khăn việc xác định sử dụng tốt có hiệu - Chi phí giá bán bị thay đổi tuỳ theo điều kiện thị trường - Giá trị cuối nhạy cảm tham số chi phí giá bán - Phương pháp khơng tính đến giá trị thời gian tiền * Điều kiện áp dụng - Phù hợp định giá BĐS có yêu cầu phát triển không phức tạp Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê chi phí đạt độ tin cậy cao - Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm phát triển mở rộng đất đai - Cần sử dụng kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác xuất * * * Trên phương pháp định giá BĐS Trên thực tế người ta kể đến phương pháp định giá khác Tuy nhiên, phương pháp nêu, nói phương pháp có sở lý luận thực tiễn rõ ràng Một số phương pháp, như: giá trị đơn vị, lợi nhuận thực vận dụng cụ thể hoá phương pháp nêu 2.4 QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN - Khái niệm: + Quy trình hay trình tự định giá q trình có tính hệ thống nhằm giúp thẩm định viên hành động cách rõ ràng, phù hợp với công tác định giá + Là kế hoạch hành động cách có trật tự, chặt chẽ, phù hợp với nguyên tắc định giá, giúp thẩm định viên đưa kết luận có sở đảm bảo + Quy trình định giá bao gồm bước: 15 * Xác định vấn đề * Lên kế hoạch * Thu thập thơng tin * Phân tích thơng tin * Chuẩn bị báo cáo * Báo cáo định giá -DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO - Tài liệu tham khảo bắt buộc: + Giáo trình Định giá tài sản – TS Nguyễn Minh Hồng Ths Phạm văn Bình, NXB Tài chính, 2011 + “Nguyên lý chung định giá tài sản giá trị doanh nghiệp.” – TS Nguyễn Minh Hoàng, 2008 + Bộ tiêu Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ban hành theo định số 24/2005/ QĐ - BTC ngày 18/04/2005, Quyết định số 77/2005/QĐ - BTC ngày 01/11/2005, Quyết định số 129/2008/QĐ - BTC ngày 31/12/2008, Thông tư 146/2007/TT – BTC ngày 26/06/2007 - Tài liệu tham khảo khác: + Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế, Ban Vật giá Chính phủ, Nxb Thành phố Hồ Chí Minh, 2002 + Các văn pháp quy: Pháp lệnh giá 2002; Luật Đất đai 1993; Luật Đất đai 2003 Các Luật xây dựng 2003 văn hướng dẫn thi hành Nghị định 64/ 2002 Chính phủ việc chuyển DNNN thành cơng ty cổ phần; Thơng tư 79/2002 Bộ tài hướng dẫn xác định giá trị doanh nghiệp chuyển DNNN thành công ty cổ phần; Nghị định 187 Luật kinh doanh Bất động sản, Luật dân sự, Luật thuế văn hướng dẫn thi hành + Các trang web: http://www vse.org.vn; http://www hastc.org.vn; http://www.vietreal.com.vn; http://www.batdongan.com.vn CÂU HỎI VÀ BÀI TẬP Cho biết sở kinh tế xã hội quản lý nhà nước thị trường bất động sản? Tại nói: thị trường bất động sản có dấu hiệu cầu tăng thường tiềm ẩn “cơn sốt” giá xảy ra? 16 Tính minh bạch thị trường bất động sản có ảnh hưởng đến: độ xác kết định giá BĐS, rủi ro người hành nghề thẩm định giá, tính mạo hiểm người kinh doanh bất động sản? Liệt kê phương pháp, kỹ nhận biết mức độ khách quan, tự nguyện giao dịch thị trường bất động sản? Bình luận việc lựa chọn kỹ thuật điều chỉnh ảnh hưởng đến mức giá cuối cùng? Phân tích ưu, nhược điểm điều kiện áp dụng phương pháp định giá BĐS? Theo anh, chị kết định giá bất động sản theo phương pháp chịu ảnh hưởng lớn yếu tố chủ quan? Nên định giá bất động sản sở thị trường hay phi thị trường? Mục đích việc xây dựng quy trình định giá bất động sản? Ông John xem xét khả mua BĐS sở hữu vĩnh viễn cho thu nhập tiền cho thuê năm 79.000 USD Chi phí quản lý thường xuyên vào khoảng 1.5% thu nhập hàng năm Các chi phí giao dịch ban đầu người mua phải bỏ để hoàn tất việc mua bán theo kinh nghiệm thường vào khoảng 2,75% giá trị giao dịch Những giao dịch địa phương cho thấy nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận lãi suất rủi ro 6.5% Yêu cầu: tư vấn cho ơng John mức giá chấp nhận BĐS? - 17 CHUYÊN ĐỀ 3: PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP (Tổng số tiết: 10, đó: lý thuyết 6, thảo luận 4) 3.1 TỔNG QUAN VỀ GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP 3.1.1 Khái niệm giá trị doanh nghiệp - Giá trị doanh nghiệp biểu tiền khoản thu nhập mà doanh nghiệp mang lại cho nhà đầu tư trình kinh doanh - Một phương pháp định giá doamh nghiệp thừa nhận có sở khoa học rõ ràng, chặt chẽ chấp nhận được, trước hết phải thuộc vào cách tiếp cận: + Đánh giá giá trị tài sản giá trị yếu tố tổ chức - mối quan hệ + Lượng hoá khoản thu nhập mà doanh nghiệp mang lại cho nhà đầu tư 3.1.2 Giá trị nội giá trị thị trường doanh nghiệp - Giá trị doanh nghiệp khái niệm sử dụng việc đánh giá tổng thể khoản thu nhập mà doanh nghiệp đưa lại Giá trị doanh nghiệp tồn khơng có việc mua bán chuyển nhượng Giá thị trường doanh nghiệp chịu ảnh hưởng yếu tố cung cầu thời điểm giao dịch - Xác định giá trị doanh nghiệp không đơn giản để mua, bán, sáp nhập, hợp chia nhỏ doanh nghiệp mà nhằm phục vụ cho nhiều hoạt động giao dịch kinh tế khác 3.2 CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG TỚI GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP 3.2.1 Các yếu tố thuộc môi trường kinh doanh * Môi trường kinh doanh tổng quát: Thuộc môi trường kinh doanh tổng qt, có: mơi trường kinh tế, mơi trường trị, mơi trường văn hố - xã hội môi trường kỹ thuật * Môi trường đặc thù So với môi trường tổng quát, môi trường đặc thù bao gồm yếu tố tác động đến doanh nghiệp mang tính trực tiếp rõ rệt Hơn nữa, với yếu tố này, doanh nghiệp cịn kiểm soát chúng mức độ định Thuộc mơi trường đặc thù có yếu tố khách hàng, nhà cung cấp, hãng cạnh tranh quan Nhà nước 3.2.2 Các yếu tố thuộc nội doanh nghiệp: Hiện trạng tài sản doanh nghiệp, vị trí, uy tín kinh doanh, trình độ kỹ thuật tay nghề người lao động, lực quản trị 18 Giá trị doanh nghiệp chịu tác động nhiều yếu tố, bao gồm yếu tố bên bên Sự phân biệt yếu tố có tính chất tương đối Phần lớn yếu tố xác định mặt định tính nhiều định lượng Do vậy, người ta thường phải sử dụng phương pháp đánh giá mang nhiều tính chủ quan Đó lý giải thích chênh lệch lớn kết đánh giá chuyên gia kinh tế với nhau, lý giải thích phức tạp việc xác định giá trị doanh nghiệp 3.3 PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP Xác định giá trị doanh nghiệp ước tính với độ tin cậy cao khoản thu nhập mà doanh nghiệp tạo q trình SXKD, làm sở cho hoạt động giao dịch thông thường thị trường 3.3.1 PHƯƠNG PHÁP GIÁ TRỊ TÀI SẢN THUẦN * Cơ sở lý luận: Tài sản diện rõ ràng tồn doanh nghiệp, chúng cấu thành thực thể doanh nghiệp Cơ cấu nguồn tài trợ khẳng định thừa nhận mặt pháp lý quyền sở hữu lợi ích nhà đầu tư số tài sản * Phương pháp xác định V0 = VT - VN (1.1) V0: Giá trị tài sản thuộc chủ sở hữu doanh nghiệp VT : Tổng giá trị tài sản mà doanh nghiệp sử dụng vào SXKD VN: Giá trị khoản nợ - Cách thứ nhất: Dùng số liệu sổ kế toán - Cách thứ hai: Xác định giá trị tài sản theo giá thị trường * Giới hạn khả áp dụng: - Giới hạn: + Doanh nghiệp không coi tổ chức hồn chỉnh phát triển + Không xây dựng sở đánh giá triển vọng sinh lời doanh nghiệp + Phương pháp giá trị tài sản bỏ qua phần lớn yếu tố phi vật chất + Trong nhiều trường hợp, xác định giá trị tài sản lại trở nên phức tạp - Khả ứng dụng phương pháp giá trị tài sản thuần: + Chỉ giá trị tài sản cụ thể, có tính pháp lý rõ ràng khoản thu nhập mà người mua chắn nhận sở hữu doanh nghiệp Số tiền mà người mua bỏ luôn đảm bảo lượng tài sản có thật + Chỉ khoản thu nhập tối thiểu mà người sở hữu nhận Đó mức giá thấp nhất, sở để bên đưa trình giao dịch, đàm phán + Nói chung phù hợp với doanh nghiệp nhỏ 3.3.2 PHƯƠNG PHÁP HIỆN TẠI HOÁ CÁC NGUỒN TÀI CHÍNH TƯƠNG LAI 19 3.3.2.1 Phương pháp định giá chứng khoán * Quan điểm Giá trị thực chứng khoán phải đánh giá độ lớn khoản thu nhập mà nhà đầu tư chắn nhận từ doanh nghiệp đó, khơng phải thu nhập có yếu tố đầu chứng khoán * Phương pháp xác định PV0 n R1 R2 Rt Rt t t (1 i) (1 i) (1 i) t 1 (1 i) (1.3) - Xác định giá trị thực trái phiếu R2 Rn Pn R PV0 n (1 i) (1 i) n (1 i) (1 i) (1.4) Trong đó: Pn : Mệnh giá trái phiếu phải trả vào năm thứ n Vì lợi tức trái phiếu thường giữ mức ổn định hàng năm, chẳng hạn: R1 = R2 = = Rt = = Rn= R Cho nên cơng thức (1.4) viết gọn lại sau: Rt Pn Pn (1 i ) n PV0 R t n i (1 i) (1 i) n t 1 (1 i) n (1.5) - Xác định giá trị cổ phiếu + Giả định 1: lợi tức cổ phần cách ổn định hàng năm 1d (1 i) d PV0 1i i 11 i (1.6) + Giả định 2: lợi tức cổ phiếu chi trả hàng năm tăng đặn theo tỷ lệ ổn định k ( với k < i): (1 k ) n 1 d d (1 i) n PV0 1 k 1 i i k 1 1 i (1.7) * Ưu điểm hạn chế phương pháp - Ưu điểm + Phương pháp luận giải giá chứng khốn thị trường có q xa so với giá trị thực hay không + Phù hợp với quan điểm nhìn nhận đánh giá nhà đầu tư thiểu số + Thích hợp với doanh nghiệp có chứng khốn giao dịch thị trường, xác định giá trị tài sản gặp nhiều khó khăn doanh nghiệp có tài sản hữu hình khơng đáng kể đánh giá cao giá trị vơ hình 20