TỔNG QUAN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.Khái niêm và1.Khái niêm và ssự cần thiết ự cần thiết định giá BĐSđịnh giá BĐS 1.1 Khái niệm về định giá BĐS . Có nhiều khái niệm (1) Định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu BĐS cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định. (2) Định giá là một nghệ thuật hoặc khoa học về xác định giá trị của BĐS cho mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của BĐS và các nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường BĐS, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư. 1.2 Sự cần thiết định giá1.2 Sự cần thiết định giá Nhu cầu định giá khi BĐS chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc chuyển đổi chủ sở hữu, BC tài chính. - Định giá cho việc mua BĐS - Định giá cho việc bán BĐS - Định giá thế chấp - Định giá cho thuê - Định giá bảo hiểm - Định giá đánh thuế -Định giá cho hạch toán - định giá cho thừa kế - Định giá đầu tư - Định giá phục vụ cho giải quyết tranh chấp,tòa án 2. 2. BảnBản chấtchất giágiá trịtrị 2.1 2.1 PhânPhân biệtbiệt giágiá cảcả, , giágiá trịtrị, chi , chi phíphí -Giá cả ẩn ý sự trao đổi. Giá cả thể hiện số lượng mà một người cụ thể đồng ý trả và người bán cụ thể đồng ý chấp nhận dưới các hoàn cảnh xung quanh giao dịch của họ. - Chi phí liên quan đến việc sản xuất BĐS, chưa không dùng trao đổi. Có 2 loại chi phí: chi phí xây dựng và chi phí phát triển. + Chi phí xây dựng hoặc giá đấu thầu xây dựng + Chi phí phát triển là chi phí để tạo ra BĐS 2.1 2.1 PhânPhân biệtbiệt giágiá cảcả, , giágiá trịtrị, chi , chi phíphí - Giá trị có thể có nhiều nghĩa . Giá trị thường được thừa nhận như sự dự báo cáo lợi ích có thể nhận được trong tương lai. +Giá trị thay đổi theo thời gian. +Trong định giá giá trị phản ánh tại thời điểm cụ thể, thể hiện số lượng về mặt tiền bạc của tài sản đối với người mua hoặc người bán. +Để tránh nhầm lẫn người ta thường dùng thuật ngữ giá tri với những mục đích cụ thể như giá trị thị trường, giá trị sử dụng, giá trị đầu tư… 2.2 2.2 BảnBản chấtchất củacủa giágiá trịtrị thịthị trườngtrường Thế nào là giá trị thị trường? - “Số tiền có thể nhận được từ một người hoặc nhiều người sẵn lòng và có thể mua một hàng hóa nào đó khi nó được một người sẵn sàng đưa ra bán”. Các tổ chức quản lý tài chính Mỹ và 1 số nước sử dụng như sau: “Giá cả có thể nhất ở đó BĐS được đưa vào thị trường cạnh tranh và mở dưới tất cả các điều kiện đòi hỏi để việc bán công bằng, ngươi bán và người mua mỗi bên hành động cụ thể và hiểu biết, và giả định giá cả không bị ảnh hưởng bởi sự kích thích quá mức”. 2.2 2.2 BảnBản chấtchất củacủa giágiá trịtrị thịthị trườngtrường Theo tiêu chuẩn định giá 01 của Việt Nam: “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”. 2.2 2.2 BảnBản chấtchất củacủa giágiá trịtrị thịthị trườngtrường Các điều kiện để giá cả 1 giao dịch cụ thể phán ánh giá trị thị trường của BĐS: -Người mua và người bán có động cơ điển hình. -Cả 2 bên có thông tin tốt hoặc được tư vấn tốt và hành động theo cách họ cho là tốt nhất vì những lợi ích của mỗi bên. -Thời gian quảng cáo phù hợp trong thị trường mở. -Việc thanh toán được thực hiện bằng tiền mặt hoặc thanh toán bằng phương tiện tương đương có thể so sánh được - Giá cả thể hiện việc xem xét bình thường đối với tài sản được bán, không bị ảnh hưởng bởi việc thanh toán đặc biệt hoặc những nhượng bộ trong giao dịch 1. Gía mua – Bán :  Là giá được hình trên cơ sở thoả thuận giữa người Mua và người Bán về BĐS cụ thể  Các yếu tố cấu thành:  Giá trị thị trường của BĐS  +/- Do mất cân đối cung cầu  +/- Tâm lý người Mua/Bán  +/- Các yếu phi thị trường (8 yếu tố)  Yêu cầu khi định giá mua/bán: Phải đánh giá được các yếu tố tác động chung và tách rời/loại bỏ các yếu tố cá biệt 2.3 2.3 C¸cC¸c lo¹i lo¹i gigi¸ ¸ trongtrong ®®ÞnhÞnh gigi¸ ¸ b®sb®s 2. Gía cho thuê :  Là giá trị mà người chủ sở hữu nhận được tương đương với lợi ích khi đưa BĐS vào khai thác sử dụng mang lại  Các yếu tố cấu thành:  Giá trị hiện thời của BĐS * Tỷ suất sinh lợi đầu tư  Chi phí vận hành  Tần suất giãn đoạn  +/- Do mất cân đối cung cầu  Lưu ý: Giá trị cho thuê không tính đến giá trị kỳ vọng trong tương lai của BĐS, những giá bán/mua lại quyền cho thuê lại có tính đến yếu tố này 2.3 2.3 C¸cC¸c lo¹i lo¹i gigi¸ ¸ trongtrong ®®ÞnhÞnh gigi¸ ¸ b®sb®s [...]... loại giá trị trong định giá bđs giá giá 6 Gớa tr u t: L gớa tr m nh u t k vng nhn c t tng lung thu nhp tng lai ca BS Cỏc yu t cu thnh: Tng giỏ tr hin ti ca lung thu nhp tng lai ca BS Tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư phát triển (chi phớ c hi s dng vn) Sự gia tng giá trị bất động sản Cỏc li ớch trc tip t BS: Cụng dng, Danh ting v uy tớn, T ho v tho món ham mun 2.3 Các loại giá trị trong định giá. ..2.3 Các loại giá trong định giá bđs giá giá 3 Gớa tr th chp: L gớa tr m ngi cung cp tớn dng cú th thu hi tng ng vi khon tớn dng ó cho vay Cỏc yu t cu thnh: Giỏ tr th trng ca BS * T l thu hi T l thu hi ph thuc vo: T l gim giỏ Chi phớ phỏt mi 2.3 Các loại giá trị trong định giá bđs giá giá 4 Gớa tr bo him: L gớa tr cn thit b ra u t tỏi to BS... Cụng dng, Danh ting v uy tớn, T ho v tho món ham mun 2.3 Các loại giá trị trong định giá bđs giá giá 7.Giỏ tr s dng: L giỏ tr m 1 BS c th cú c i vi mt s dng c th, th hin giỏ tr ca BS s úng gúp vo doanh nghip Cỏc yu t cu thnh -Giỏ tr phỏt trin ca BS -T l khu hao 2.3 Các loại giá trị trong định giá bđs giá giá 8.Giỏ tr ang hot ng l giỏ tr ang trong quỏ trỡnh khai thỏc hot ng Nú l tng giỏ tr ti sn, bao... cỏ nhõn bao gm nhng th di di c, khụng c gn c nh, thng xuyờn hoc gn c nh thng xuyờn v l 1 phn ca BS - Ti sn c nh cú th l BS, nhng ti sn c nh thng mi thỡ khụng coi l BS 3 Người định giá chuyên nghiệp giá 3.1 Vai trò người định giá giá 1-H tr cỏc bờn tham gia giao dch BS trờn th trng: - Ngi Mua/Bỏn khụng chuyờn nghip - Ngi Mua/bỏn chuyờn nghip - Nhng nh u t phỏt trin BS - Doanh nghip hch toỏn giỏ tr BS... th trng trong qun lý t ai v th trng BS 3.2 Tiêu chuẩn về người định giá giá chuyên nghiệp Cú trỡnh chuyờn mụn cn thit: Hiu bit v y thụng tin cp nht v din bin th trng bt ng sn, Tỡnh hỡnh xu hng diờn bin nn kinh t v cỏc khu vc phỏt trin Hiu bit v sn phm bt ng sn: Kt cu, Kin trỳc, Quy hoch, Phong thu - xó hi Hiu bit v chớnh sỏch, phỏp lut liờn quan n t ai, BS Cú kin thc v u t, Ti chớnh, K toỏn, Thng... chuyờn mụn v kinh nghim ngh nghip cho ngi nh giỏ T chc nh giỏ cú trỏch nhim mua bo hi m ngh nghip v lp qu d phũng ri ro => Ngh nh 153: Ti thiu Cao ng + Bi dng nghip v nh giỏ BS 3.2 tiêu chuẩn về người định giá giá chuyên nghiệp Cú uy tớn v hot ng n nh lõu di: Uy tớn i vi khỏch hng: Khỏch hng t nim tin vo ngi nh giỏ khụng phi ch vi phớ dch v m l c Ti sn nh giỏ (Cú nờn thụng ng vi Ngi Mua-Ngi Bỏn?) ... VN: T cỏch ngh nghip: T chc nh giỏ, nh giỏ viờn phi cú trỏch nhim bo v uy tớn ngh nghip, khụng c cú hnh vi lm nh hng n uy tiún ngh nghip; c quyn tham gia cỏc hi, hip hi v nh giỏ 3.2 tiêu chuẩn về người định giá giá chuyên nghiệp Cú phong cỏch chuyờn nghip: Phong cỏch do cỏc cỏc yu t bờn ngoi mang li: Trang phc; Phng tin lm vic; Tr s vn phũng ni hnh ngh v ún tip khỏch hng Phong cỏch do rốn luyn v thúi... th cỏc tiờu chun chuyờn mụn quy nh trong Tiờu chun nh giỏ Viờt Nam v cỏc quy nh phỏp luõt hin hnh 3.3 đạo đức nghề nghiệp người định giá đức giá (Theo tiêu chuẩn số 3 Qđ: 24/2005-BTC) 24/2005- 1- c lp: Khụng b chi phi tỏc ng ca cỏc bờn Khụng nh giỏ cho t chc cỏ nhõn cú quan h kinh t (Gúp c phn, cho vay hoc vay vn, l c ụng chi phi, ký kt hp ng gia cụng dch v, i lý ) Khụng nh giỏ cho cỏc n v cú ngi... trong bỏo cỏo nh giỏ viờn phi xem xột v kt lun c lp vi tng phn hoc ton b cỏo nh giỏ ca nh giỏ viờn khỏc 3.3 đạo đức nghề nghiệp người định giá đức giá (Theo tiêu chuẩn số 3 Qđ: 24/2005-BTC) 24/2005- 2- Chớnh trc: Thng thn, trung thc cú chớnh kin khi nh giỏ 3- Khỏch quan: Khụng nh giỏ khi ý kin v kt lun nh giỏ ó cú ch ý t trc Tin nh giỏ phi xỏc nh c lp t trc, khụng ph thuc vo kt qu nh giỏ (% giỏ tr)... bờn cung cp, khng nh tớnh phự hp hay khụng pự hp ca thụng tin; nu thy khụng phự hp phi nờu rừ trong bỏo cỏo Khụng da trờn cỏc iu kin gi thit khụng cú tớnh hin thc 3.3 đạo đức nghề nghiệp người định giá đức giá (Theo tiêu chuẩn số 3 Qđ: 24/2005-BTC) 24/2005- 4- Bớ mt: Khụng c tit l thụng tin, d liu hay kt qu nh giỏ tr trng hp c phỏp lut hoc khỏch hng ng ý 5- Cụng khai, minh bch: Trong bỏo cỏo nh giỏ . chính. - Định giá cho việc mua BĐS - Định giá cho việc bán BĐS - Định giá thế chấp - Định giá cho thuê - Định giá bảo hiểm - Định giá đánh thuế -Định giá cho hạch toán - định giá cho thừa kế - Định giá. TỔNG QUAN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.Khái niêm và1.Khái niêm và ssự cần thiết ự cần thiết định giá BĐSđịnh giá BĐS 1.1 Khái niệm về định giá BĐS . Có nhiều khái niệm (1) Định giá là. b®sb®s 8 .Giá trị đang hoạt động là giá trị đang trong quá trình khai thác hoạt động. Nó là tổng giá trị tài sản, bao gồm giá trị BĐS và giá trị động sản hữu hình và vô hình đóng góp vào giá trị