PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA (Phương pháp đầu tư, ph ương pháp thu nhập ) 1. Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp  Khái niệm: Là quá trình chuyển đổi các dòng tiền tương lai thành giá trị vốn hiện tại. Phương pháp vốn hóa dựa trên nguyên lý là giá trị hàng năm và giá trị của vốn đầu tư có liên quan đến nhau. Khi thu nhập hàng năm mà BĐS tạo ra được biết trước thì giá trị vốn của BĐS có thể được tìm ra.  Ý nghĩa: Được sử dụng rộng rãi để định giá BĐS tạo thu nhập được bán cho người mua với mục đích đầu tư. 2. Các nguyên tắc ứng dụng  Nguyên tắc dự báo  Nguyên tắc thay đổi  Cung cầu  Nguyên tắc thay thế  Nguyên tắc cân bằng  Nguyên tắc ngoại ứng 3. Các lợi ích cần định giá  Các lợi ích trong BĐS: - Quyền sở hữu: Chủ sở hữu, các cổ đông - Các lợi ích tài chính: Người đi vay và người cho vay - Tài sản pháp lý: Người cho thuê và người đi thuê  Các lợi ích không phải bất động sản: Những tài sản cá nhân vô hình và hữu hình, chúng liên quan đến hoạt động kinh doanh- giá trị kinh doanh  Các loại giá trị cần định giá : Giá trị thị trường và giá trị đầu tư  Các lợi ích tương lai : -Tổng thu nhập tiềm năng (PGI) -Tổng thu nhập hiệu quả (EGI) -Thu nhập hoạt động ròng (NOI) -Luồng tiền trước thuế (BTCF) - Luồng tiền sau thuế (ATCF) - Tiền thu hồi (giá trị thanh lý- Sv) 4. Tỷ lệ vốn hóa 4.1 Các loại tỷ lệ vốn hóa  Tỷ lệ thu nhập : Thể hiện mối quan hệ giữa thu nhập một năm của BĐS và giá trị vốn tương ứng của BĐS. -Tỷ lệ vốn hóa chung, Ro, là tỷ lệ thu nhập của toàn bộ BĐS, phản ánh mối quan hệ kỳ vọng về thu nhập hoạt động ròng của 1 năm và giá cả toàn bộ BĐS hoặc giá trị của BĐS. Nó được sử dụng để chuyển đổi thu nhập hoạt động ròng vào chỉ số giá trị chung của BĐS. - Tỷ lệ vốn hóa của vốn tự có, Re, là tỷ lệ thu nhập phản ánh mối quan hệ kỳ vọng về luồng tiền trước thuế của 1 năm và đầu tư vốn tự có. Nó được sử dụng để vốn hóa luồng tiền trước thuế của BĐS mục tiêu vào giá trị của vốn tự có Các tỷ lệ thu nhập không phải tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu tư, nó có thể cao hơn, bằng hoặc thấp hơn, phụ thuộc vào những thay đổi trong thu nhập, giá trị và thanh toán tiền vay dự kiến. 4.1 Các loại tỷ lệ vốn hóa  Tỷ suất lợi tức: Là tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu tư, thể hiện tỷ lệ phần trăm lãi hàng năm. -Tỷ lệ chiết khấu, r, là tỷ suất lợi tức được sử dụng để chuyển đổi các khoản thanh toán hoặc các khoản nhận được trong tương lai vào giá trị hiện tại -Tỷ suất hoàn vốn nội tại, IRR, được xem là tỷ suất lợi tức nhận được đối với vốn đầu tư cho trước trong giai đoạn sở hữu BĐS. - Tỷ suất lợi tức chung , Yo, là tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư. Nó được tính toán trên cơ sở BĐS được mua để đầu tư , là tỷ suất theo bình quân trọng số của tỷ suất lợi tức của vốn tự có và vốn vay - Tỷ suất lợi tức của vốn tự có, Ye, là tỷ suất lợi nhuận trên vốn tự có, đó là IRRe, chịu ảnh hưởng của vốn vay đến luồng tiền trước thuế. Ye có thể lớn hơn Yo 4.2 Ước tính tỷ lệ vốn hóa  Các yếu tố ảnh hưởng đến tỷ lệ vốn hóa: - Mức rủi ro đi kèm - Lạm phát trong tương lai. - Tỷ suất lợi nhuận dự kiến của đầu tư thay thế. - Tỷ suất lợi nhuận của các BĐS so sánh trong quá khứ. - Cung và cầu đối với vốn vay thế chấp - Thuế.  Để ước lượng tỷ lệ vốn hóa cần có khả năng phán đoán và hiểu biết về đặc tính thị trường và các chỉ số kinh tế hiện hành. 4.2 Ước tính tỷ lệ vốn hóa  Các cấu thành trong tỷ lệ vốn hóa : - Tỷ lệ an toàn cơ sở, đó là tỷ suất lợi nhuận không có rủi ro. - Rủi ro: Đó là khả năng phải gánh chịu các mất mất về mặt tài chính và sự không chắc chắn của các lợi ích trong tương lai, làm giảm giá trị BĐS. Người đầu tư luôn đòi hỏi phần thưởng lợi nhuận đối với rủi ro mà họ gánh chịu. Tỷ lệ vốn hóa phải phản ánh mức độ rủi ro liên quan đến dự báo các lợi ích tương lai sẽ nhận được. - Lạm phát: Lượng lạm phát hoặc giảm phát kỳ vọng ảnh hưởng đến dự báo các lợi ích tương lai cần được đưa vào ước lượng tỷ lệ vốn hóa. Tỷ suất lợi nhuận danh nghĩa trên vốn đầu tư được sử dụng để phản ánh ảnh hưởng này 4.2 Ước tính tỷ lệ vốn hóa Trong phương pháp vốn hóa khi tỷ lệ vốn hóa không bao gồm tỷ lệ lạm phát thì luồng thu nhập và quá trình chuyển đổi được thực hiện theo giá cố định. Cần nhận thức được sự khác biệt giữa tăng giá do lạm phát và nâng giá trị của BĐS. +Lạm phát làm tăng số lượng tiền và tín dụng, làm tăng mức giá nhưng kết quả làm giảm sức mua. + Nâng giá trị thực có kết quả từ dư cầu đối với cung và sẽ làm tăng giá BĐS. Lạm phát và nâng giá có ảnh hưởng tương tự đối với giá BĐS trong tương lai, nhưng lại có ảnh hưởng khác nhau đến tỷ lệ vốn hóa. Tỷ lệ vốn hóa R = R cơ sở+ R rủi ro+ R lạm phát (danh nghĩa) 5. Các phương pháp vốn hóa 5.1 Phương pháp vốn hóa trực tiếp - Khái niệm: Là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi ước lượng thu nhập kỳ vọng của 1 năm cụ thể thành chỉ số giá trị trong 1 bước trực tiếp. - Công thức Giá trị vốn của BĐS V= NOI/ Ro hoặc V=NOI xYP 100/Ro= YP (số nhân) Số nhân được tính toán dựa trên tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư, thể hiện mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị được quan sát trên thị trường và được dẫn xuất qua phân tích các cuộc bán so sánh được Ro = thu nhập hiệu quả ( hoặc NOI)/ giá bán Vốn hóa trực tiếp có thể áp dụng cho PGI, EGI,NOI,BTCF, phụ thuộc vào mục đích phân tích và sự sẵn có của số liệu [...]... đổi trên được gọi là kỹ thu t chiết khấu các dòng tiền Vốn hóa lợi tức cũng phản ánh hành vi thị trường 5.4 So sánh 2 phương pháp vốn hóa Vốn hóa trực tiếp Vốn hóa lợi tức Sử dụng thu nhập của 1 năm đơn lẻ Dự báo các luồng thu nhập, chi phí và mức độ bỏ trống và các phí tổn tài chính trong thời gian nắm giữ BĐS, giá trị thu hồi khi bán BĐS ở cuối giai đoạn đầu tư Tỷ lệ vốn hóa được dẫn xuất từ thị...5 Các phương pháp vốn hóa 5.2 Vốn hóa lợi tức hay chiết khấu các dòng tiền -Khái niệm: Là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi các lợi ích tương lai thành giá trị hiện tại bằng cách chiết khấu từng lợi ích ở tỷ lệ lợi tức phù hợp hoặc bằng việc phát triển tỷ lệ lợi tức chung phản ánh một cách rõ ràng kiểu thu nhập của đầu tư, thay đổi của giá trị và tỷ suất lợi tức... cho thu theo hợp đồng Thu theo hợp đồng là một dạng lợi nhuận khác trên BĐS theo kỳ hạn, nghĩa là lợi nhuận chỉ thu được trong thời gian cho thu Các quyền lợi cho thu theo hợp đồng rất phổ biến đối với BĐS - Người chủ sở hữu đất cho thu đất để người đi thu phát triển và hưởng lợi ích của công trình phát triển trong giai đoạn thu đất -Người chủ sở hữu cho thu nhà hoặc người đi thu cho thu ... chính là lợi tức dự báo của nhà đầu tư Tỷ lệ lợi tức được áp dụng để chiết khấu cho nhiều đặc tính của BĐS Tỷ lệ vốn hóa chung chỉ áp dụng cho 1 đặc tính của BĐS 6 Cách tính thu nhập ròng từ việc cho thu BĐS  Luồng thu nhập từ BĐS có thể thực tế hoặc dự đoán - Đối với BĐS đã cho thu thì đó là thu nhập thực tế - Đối với BĐS chưa cho thu thì cần dự đoán dựa trên mức tiền thu trên thị trường Khi lựa... cho thu là 75% Giá cho thu là 0,8tr.đ/ m2/ tháng (đã có thu ) Chi phí bảo dưỡng, sửa chữa hàng năm 1 tỷ đồng, chi phí quản lý điều hành 1,2 tỷ đồng, chi phí điện nước khu vưc chung là 2 tỷ Thời hạn cho thu còn 3 năm nữa Sau đó giá thu mới dự kiến sẽ tăng 20%, chi phí bảo dưỡng sửa chữa tăng 15%, các chi phí khác tăng 10% Tỷ lệ vốn hóa là 12% Bài giải: 1- Tính thu nhập ròng trong thời hạn cho thu ... Ứng dụng để phân bổ ảnh hưởng ngoại ứng cho đất và công trình   - - Phương pháp phân bổ: Theo quan hệ tỷ lệ của từng bộ phận cấu thành trong giá trị của BĐS Ước tính phần giảm giá do ảnh hưởng ngoại ứng Sử dụng phương pháp so sánh để tính phần thất thu tiền thu do ảnh hưởng xấu của yếu tố ngoại ứng Vốn hóa khoản thất thu tiền thu hàng năm do ảnh hưởng xấu của yếu tố ngoại ứng để tính tổng giảm... bước thực hiện     Ước tính thu nhập bình quân hàng năm của BĐS có tính đến tất cả các yếu tố tác động đến thu nhập Ước tính tất cả các khoản chi phí vận hành BĐS để trừ khỏi thu nhập hàng năm như thu , các chi phí bảo dưỡng, sửa chữa, phí quản lý và chi phí các tiện ích Tìm tỷ lệ vốn hóa bằng việc phân tích doanh số của các BĐS tương tự Áp dụng tỷ lệ vốn hóa đối với thu nhập ròng để tính giá trị... 66,74 tr.đ 9 Hạn chế của phương pháp Phương pháp này đòi hỏi người định giá phải dự báo cáo dòng tiền trong tương lai, nên có thể có nhiều yếu tố làm thay đổi không dự báo hết nên tính chính xác sẽ không cao  Xác định tỷ lệ vốn hóa không có sự thống nhất, mà hoàn toàn dựa vào ý kiến chủ quan của người định giá Tuy vậy phương pháp này được áp dụng một cách hợp lý sẽ cho giá trị đầu tư chính xác đối với... thu nhà hoặc người đi thu cho thu lại ngôi nhà đã thu để hưởng lãi trên tiền thu nhà Nhiệm vụ của người định giá là xác định giá trị của hợp đồng thu 8.2 Định giá các quyền lợi cho thu theo hợp đồng Ví dụ 4: Một BĐS cho thu theo hợp đồng 10 năm với mức tiền thu cố định là 20 tr.đ/ tháng Để giữ mức tiền thu cố định trong hợp đồng người thu phải chịu trách nhiệm đến năm thứ 3 lăn sơn lại ngôi... trường đối với đất và công trình của 1 BĐS toàn quyền sở hữu đang cho thu nằm trong khu vực bị ô nhiếm Biết rằng mức tiền thu ròng hàng năm của BĐS này là 300 tr.đ Chi phí xây dựng công trình là 1000 tr.đ, tỷ lệ vốn hóa của đất là 8%/năm, tỷ lệ vốn hóa của công trình là 12%/ năm Mức tiền thu của BĐS này so với các BĐS tương tự đang cho thu được tính thấp hơn là 20 tr.đ/ năm 8.4 Ứng dụng để phân bổ . PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA (Phương pháp đầu tư, ph ương pháp thu nhập ) 1. Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp  Khái niệm: Là quá trình chuyển đổi các dòng tiền tương lai thành giá trị vốn. khác nhau đến tỷ lệ vốn hóa. Tỷ lệ vốn hóa R = R cơ sở+ R rủi ro+ R lạm phát (danh nghĩa) 5. Các phương pháp vốn hóa 5.1 Phương pháp vốn hóa trực tiếp - Khái niệm: Là phương pháp được sử dụng. ước lượng tỷ lệ vốn hóa. Tỷ suất lợi nhuận danh nghĩa trên vốn đầu tư được sử dụng để phản ánh ảnh hưởng này 4.2 Ước tính tỷ lệ vốn hóa Trong phương pháp vốn hóa khi tỷ lệ vốn hóa không bao gồm