Thị trường bất động sản.định hướng và giảI pháp phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam.doc

Thị trường bất động sản.định hướng và giảI pháp phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam

Lời mở đầu

I_ sự cần thiết cuả đề tàI

Thị trờng bất động sản là một loại thị trờng quan trọng ,nhng ở Việt Nam mới đợc hình thành và còn sơ sài.Bên cạnh thị trờng chính thức,

hoạt động của thị trờng bất động sản không chính thức đã và đang nổi lên nh một thách thức đối với công tác quản lý nhà nớc và với toàn xã hội.Thị trờng bất động sảnViệt Nam còn kém phát triển và có nhiều tồn tại.

Môi trờng pháp luật còn thiếu đồng bộ,nhiều văn bản cha phù hợp với thc tế,,hơn70% giao dịch về bất động sản đợc thực hiện trên thị trờng bất động sản không chính thức do việc hợp thức hoá mua bán ,chuyển nhợng bất động sản khá cao ,thủ tục phức tạp…

Thị trờng bất động sản không chính thức hoạt động mạnh làm cho thị tròng bất động sản phát triển không lành mạnh luôn xảy ra hiện tợng căng thẳng giẳ tạo trong quan hệ cung cầu về bất động sản,giá cả biến động mạnh.

Nhiều tổ chc kinh doanh dich vụ môI giới bất động sản hoạt động tự phát nằm ngoài sự quản lý của nhà nớc.

Chính sách và cơ chế tài chính còn đơn điệu ,cha đủ mạnh để thúc đẩy sự phát triển của thị trờng bất động sản.

Hậu quả của những yếu kém ,tồn tại trong hoạt động thị trờng bất động sản rất lớn tới nền kinh tế nớc ta:đất đai bị sử dụng kém hiệu quả sai mục đích và vi phạm pháp luật,nhiều loại bất động sản cha hoặc không chuyển đợc tài sản hợp pháp vì vậy không phát huy đợc giá trị thực trạng lu thông ngân sách vừa thất thu vừa chịu sức ép chi rất lớn.

Vì vậy để thúc sự hình thành và phát triển của thị trờng bất động sản nớc ta hiện mới trong giai đoạn sơ khai đòi hỏi phải có một hệ thống giải pháp toàn diện đồng bộ là vấn đề mang tính thời sự và búc xúc.

II_ mục tiêu của đề tài:

Hiểu rõ hơn về thị trờng bất động sản để đa ra các giải pháp góp phần phát triển thị trờng bất động sản ở nớc ta

III_ đối tợng nghiên cứu:

Thị trờng bất động sản.định hớng và giảI pháp phát triển thị trờng bất động sản ở Việt Nam.

IV_ phơng pháp nghiên cứu:

Thu thập các tàI liệu tổng quan để rút ra những vấn đề cần nghiên cứu.

Kết cấu đề tài.

Ngoài phân mở đầu và kết luận đề tài có ba chơng : Chơng 1:Tổng quan về thị trờng bất động sản.

Chơng2:Thực trạng thị tròng bất động sản nớc ta hiện nay

Chơng3:Định hớng va giải pháp phát triển thị trờng bất động sản ở nớc ta.

ChơngI Tổng quan về thị trờng bất động sản

I_khái niệm về thị trờng bấTđộng sản.

1.1 _ Khái niệm bất động sản

Có nhiều khái niệm khác nhau về thị trờng bất động sản.Tuy nhiên, có điểm t-ơng đối thống nhất: Bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không thể di dời đợc.

Các khái niệm:

Theo một số khái niệm nớc ngoài:

Theo Bloombergcom Financial Glossary: “Bất động sản là một phần đất đai và tất cả tài sản vật chất gắn liền với đất”.

Theo Mc Kenzie and Betts, 1996,p.3: “Bất động sản bao gồm đất đai, tài sản gắn liền với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai và những tài sản không di dời đợc đợc quy định bởi luật pháp”.

Theo điều 181 của Bộ Luât Dân sự:

Bất động sản là những tài sản không di dời đợc bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác theo qui định của pháp luật

1.2_khái niệm thị trờng bất động sản.

Thị trờng bất động sản chỉ hình thành khi bất động sản trở thành hàng hoá Nh vậy ở đâu, lúc nào, bất động sản cha trở thành hàng hoá, thì ở đó, lúc đó, cha có thị trờng bất động sản Khác với sản xuất tự cung, tự cấp, sản xuất hàng hoá là sản xuất để bán Tuy nhiên, không hẳn là cứ có mua bán, trao đổi là có kinh tế thị trờng, mà chỉ kinh tế hàng hoá phát triển đến một mức nhất định thì mới có kinh tế thị tr ờng Nh vậy thị trờng bất động sản là sự mua, bán và trao đổi bất động sản phát triển ở mức độ cao, đó chính là thị trờng mua, bán, trao đổi đất đai và các công trình, vật kiến trúc gắn liền với đất đai.

Do quan niệm khác nhau về hàng hoá bất động sản và phạm vi thị trờng, nên có nhiều quan điểm khác nhau về thị trờng bất động sản

Tuy nhiên có thể đa ra khái niệm tổng quát về thị trờng bất động sản:

Thị trờng bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định Định nghĩa này vừa đơn giản, vừa dễ hiểu, đồng thời nó chứa đựng đầy đủ phạm vi và nội dung của thị trờng bất động sản Đó là thị trờng của các hoạt động giao dịch bất động sản nh: Chuyển nhợng, mua, bán, cho thuê, thế chấp trong phạm vi không gian và thời gian nhât định Hoạt động của thị trờng này tất yếu phải tuân theo qui luật của thị trờng, đồng thời bao trùm yếu tố pháp luật, tập quán, phong tục của mỗi quốc gia

II_ Đặc điểm của thị trờng bất động sản.

1_ Đặc điểm của hàng hoá bất động sản

Hàng hoá bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, vì vậy ngoài những đặc điểm chung của hàng hoá thông thờng, hàng hoá bất động sản còn có những đặc điểm sau:

1.1_ động sản là một hàng hoá có vị trí cố định và không thể di dời đợc

Đặc điểm này là do hàng hoá bất động sản luôn gắn liền với đất đai, nên cố định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng dịch chuyển, khó có khả năng tăng thêm về số lợng, diện tích.Mặt khác đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng,

nên có hạn chế và bị giới hạn về không gian Đặc điểm này có ảnh hởng rất lớn đến thị trờng bất động sản

1.2_ động sản là hàng hoá có tính lâu bền.

Đặc điểm này là do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên xem nh không thể bị huỷ hoại.Đồng thời các công trình kiến trúc và vật kiến trúc có thể tồn tại hàng trăm năm Tuy nhiên cần phân biệt “tuổi thọ kinh tế” và tuổi thọ vật lý” của bất động sản Tuổi thọ kinh tế châm dứt khi trong kiện thị trờng bình thờng và trạng thái vận hành đều bình thờng mà chi phí sử dụng bất động sản ngang bằng với lợi ích thu đợc từ bất động sản đó Tuổi thọ vật lý nói chung dài hơn nhiều tuổi thọ kinh tế, nó châm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hoá và h hỏng không thể tiếp tục an toàn cho sử dụng Chính vì tính lâu bền của hàng hoá bất động sản và do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá bất động sản rất phong phú và đa dạng.

1.3_Hàng hoá bất động sản mang tính cá biệt và tính khan hiếm.

Đặc điểm này là do tính cá biệt và khan hiếm của đất đai Tính khan hiếm của đất đai là do bề mặt trái đất có hạn Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không thể di dời đợc nên hàng hoá bất động sản có tính cá biệt Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai mảnh đất ở cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau Trên thị trờng bất động sản cũng khó tồn tại hai công trình hoàn toàn giống nhau, vì chúng có địa đIúm không gian khác nhau Chính vì vậy trên thị trờng bất động sản, vị trí và giá trị của mỗi bất động sản là khác nhau.

1.4_Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà n-ớc.

Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về bất động sản tác động mạnh đến các hoạt động kinh tế- xã hội do đó, các vấn đề về bất động sản chịu sự chi phối và điều chỉnh mạnh mẽ của hệ thống các văn bản pháp luật riêng về bất động sản, đặc biệt là hệ thống pháp luật về đất đai Có thể nói, hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối chặt chẽ của hệ thống pháp luật Bên cạnh đó, Chính phủ các nớc đều rất quan tâm đến thị trờng bất động sản, luôn đIũu chỉnh các chính sách về bất động sản, thị trờng bất động sản nhằm huy động các nguồn lực bất động sản phục các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội.

1.5_Hàng hoá bất động sản mang nặng tính tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.

Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thờng khác Nhu cầu về thị bất động sản của mỗi vùng, khu vực, quốc gia chịu ảnh hởng rất lớn của thị hiếu, tập quán của dân c sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả về tín ngỡng, tôn giáo, tâm linh cũng chi phối mạnh nhu cầu về bất động sản.

1.6_Hàng hoá bất động sản có tinh thích ứng.

Bất động sản là công trình, trong quá trình sử dụng đều có thể điều chỉnh công năng sử dụng mà vẫn giữ đợc đặc trng của công trình đồng thời vẫn đảm bảo nhu cầu sử dụng của ngời tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất kinh doanhvà các hoạt động khác.

1.7_Hàng hoá bất động sản chụi sự ảnh hởng lẫn nhau.

Bất động sản chịu ảnh hởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của bất động sản có thể bị tác động của bất động sản khác Đặc biệt Nhà nớc đầu t xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị của đất đai và các công trình xây dựng trong khu vực đó Trong thực tế việc xây dựng công trình này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của công trình khác là hiện tợng phổ biến.

1.8_Hàng hoá bất động sản tuỳ thuộc vào năng lực quản lý.

Hàng hoá bất động sản đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thờng khác Việc đầu t xây dựng công trình xây dựng rất phức tạp, đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp

2 Đặc điểm của thị trờng bất động sản:

Hàng hoá bất động sản là hàng hoá đặc biệt, vì vậy thị trờng bất động sản là thị tr-ờng giao dịch hàng hoá đặc biệt nên có một số đặc điểm riêng nh sau:

2.1_Thị trờng bất động sản không phải là thị trờng giao dịch bản thân bất động sản mà là thị trờng giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản Thị trờng bất động sản là thị trờng giao dịch các quyền và lợi ích có đợc từ việc sở hữu đất đai Bởi vì đất đai không bao giờ hao mòn và mất đi, ngời có quyền sở hữu đất không sử dụng đất nh các hàng hoá thông thờng khác, cái mà họ có thể sử dụng đó là các quyền và lợi ích do đất đai mang lại Tính chất này của đất đai là yếu tố cơ bản quyết định tính đặc thù của giao dịch trên thị trờng bất động sản Chính vì vậy, giá đất một bộ phận quan trọng của giá bất động sản không phản ánh giá trị của hàng hoá đất đai, mà giá đất chỉ là chỉ số phản ánh khả năng thu lợi từ đất và hiệu quả vốn đầu t vào đất.

2.2_Thị trờng bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc.

Bất động sản là loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chụi ảnh hởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong khi đó, tập quán, tâm lý, thị hiếu của mỗi vùng lại khác nhau Chính vì vậy hoạt động của thị trờng bất động sản mang tính vùng.

Mặt khác, thị trờng bất động sản mang tính không tập trung mà trảI rộng ở mọi vùng trên đất nớc, mà ở mỗi vùng đó trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội khác nhau, mật độ dan số lại không đều Do đó nhu cầu về bất động sản khac nhau về số l-ợng, kiểu cách, mẫu mã, chất ll-ợng, dẫn đến sự khác nhau về qui mô và trình độ phát triển của thị trờng bất động sản.

2.3_Thị trờng bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.

Bất động sản muốn trở thành hàng hoá và thực hiện giao dịch trên thị trờng phải chịu sự chi phối và điều chỉnh của hệ thống pháp luật về đất đai và bất động sản Pháp luật chi phối, điều chỉnh các quyền về bất động sản nh mau, bán, thế chấp, góp vốn Đồng thời pháp luật còn qui định hợp đồng dân sự về bất động sản Việc cung cấp thông tin về bất động sản cũng phải tuân thủ qui định của Nhà nớc về và pháp luật.

2.4_Thị trờng bất động sản tuy có hoạt động phong phú nhng thờng là một thị trờngkhông hoàn hảo.

Tuy thị trờng bất động sản có nội dung phong phú, nhng trên thực tế, thị trờng bất động sản là thị trờng không hoàn hảo Thị trờng bất động sản phụ thuộc vào điều kiện đặc trng của vùng, địa phơng, nó chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, truyền thống và tập quán của mỗi vùng, mỗi địa phơng, mỗi cộng đồng khác nhau.Chính vì vậy mà giao dịch và thực hiện giao dịch thờng không hoàn hảo Có giao dịch ở địa phong này đã xuất hiện nhng tại địa phơng khác lại cha xuất hiện, cá biệt hơn có gaio dịch cùng loại nhng ở địa phơng khác nhau lại tiến hành khác nhau Thông tinvà yếu tố cấu thành thị trờng là không hoàn hảo Nguyên nhân là do bản thân hiện vật của từng bất động sản chỉ phản ánh tình trạng vật chất của bất động sản đó Bản thân vật chất của bất động sản không phản ánh đợc tính pháp lý về quyền sở hữu bất động sản của ngời đang có bất động sản, đó là những thông tin, yếu tố mà ngời thuê, mua, nhận thế chấp, nhận góp vốn liên doanh cần nắm bắt, am hiểu.

2.5_Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với cầu bất động sản.

Mọi hàng hoá đa ra thị trờng, khi đựơc thừa nhận và xuất hiện cầu tăng lên thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lợng cung nhanh chóng Tuy nhiên, khi cầu về bất động sản tăng thì cung về bất động sản trên thị trờng không thể phản ứng tăng nhanh chóngnh các hàng hoá thông thờng khác Bởi vì việc tăng cung hàng hoá bất động sản cần thời gian và khó khăn hơn hàng hoá thông thờng Việc tạo ra hàng hoá bất động sản, các công trình xây dựng… đòi hỏi tốn nhiều thời gian, từ tìm hiểu đòi hỏi tốn nhiều thời gian, từ tìm hiểu thông tin về đất đai, chuyển nhợng đất đai, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công Thủ tục pháp lý để chuyển nhợng đất đai, bất động sản thờng là phức tạp Bên cạnh đó, bất động sản là hàng hoá có giá trị lớn, đòi hỏi vốn đầu t lớn.

2.6_Giao dịch trên thị trờng bất động sản cần đến các loại t vấn chuyên nghiệp trình độcao

Bất động sản là hàng hoá có giá trị lớn Mặt khác, giá cả bất động sản chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu tố Đồng thời, thông tin trên thị trờng khá phức tạp và không hoàn hảo Chính vì vậy khi mua bán, giao dịch bất động sản đòi hỏi cần có sự tính toán kỹ lỡng, đòi hỏi phải thông qua t vấn của các chuyên gia môi giới, định giá bất động sản có chuyên môn thuộc các tổ chức môi giới hoạt động trên thị trờng Hoạt động của các tổ chức môi giới có vai trò rất quan trọng, góp phần kích thích thị trờng phát triển.

2.7 Thị trờng bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trờng vốn.

Hàng hoá bất động sản là hàng hoá có giá trị lớn, do đó các hoạt động giao dịch, đầu t kinh doanh trên thị trờng bất động sản đều có nhu cầu rất lớn về vốn Một phần nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu t, kinh doanh bất động sản đợc huy động trên thị trờng Đồng thời một lợng vốn huy động trên thị trờng tài chính đợc đầu t trên thị tr-ờng bất động sản- một lĩnh vực đầu t đợc a chuộng.

III_ Vai trò của thị trờng bất động sản.

Thị trờng bất động sản là nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế _ xã hội của mỗi quốc gia và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân c Vai trò của thị trờng bất động sản đợc biểu hiện trên các mặt:

3.1.Thị trờng bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất.

Thị trờng bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất đáp ứng việc phát triển kinh doanh bất động sản, vì chính ở đây xuất hiện các nhu cầu về bất động sản, từ đó đòi hỏi xã hội không ngừng phát triển bất động sản.Thị trờng là nơi chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị, là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển của vốn, sự phát triển của kinh doanh bất động sản Thị trờng bất động sản góp phần tạo điều kiện cho việc bố trí, sắp xếp, phân bổ sản xuất kinh doanh theo quy hoạch và định hớng phát triển kinh tế ở mỗi địa phơng và ở tầm quốc gia Thị trờng bất động sản còn là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng về bất động sản, tiêu dùng cho sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, tiêu dùng cho các hoạt động của đời sống kinh tế- xã hội, cầu nối giữa xây dựng, mua bán, thuê mớn, thế chấp bất động sản Thị trờng bất động sản thúc đẩy việc sử dụng tiết kiệm trong sản xuất kinh doanh, nhất là ngời có nhu cầu sử dụng bất động sản phải cân nhắc để đảm bảo chi phí về bất động sản là tối thiểu nhất là trong tổng chi phí sản xuất kinh doanh.

3.2 Thị trờng bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu t phát triển.

Thị trờng bất động sản phát triển chính là do yếu tố tăng đầu t cho tàI sản cố định của nền kinh tế quốc dân, sự tăng lên của lợng tàI sản này đòi hỏi phải có nguồn vốn đảm bảo Đồng thời phát triển thị trờng bất động sản đợc biểu hiện bằng hai cách: Tăng khối lợng hàng hoá bất động sản giao dịch trên thị trờng và mở rộng phạm vi các quan hệ giao dịch: mua bán, chuyển nhợng, cầm cố, thế chấp làm tăng lợng giao dịch cũng là làm tăng số lợng hàng hoá do đó tăng tốc độ chu chuyển của vốn Thế chấp bất động sản để vay vốn đã làm nhân đôi giá trị của bất động sản Bên cạnh đó bất động san còn dùng góp vốn liên doanh, thu hút nguồn vốn đầu t.

3.3 Phát triển thị trờng bất động sản là một cách để khai thác nguồn thu cho ngân sáchNhà nớc.

Các giao dịch trên thị trờng bất động sản đều phải có nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà n-ớc do đó làm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nn-ớc.

3.4.Phát triển thị trờng bất động sản góp phần mở rộng thị trờng và quan hệ đối ngoại.

Thị trờng bất động sản thuộc tổng thể các thị trờng trong nền kinh tế quốc dân, có quan hệ mật thiết với thị trờng vốn, thị trờng lao động, thị trờng hang hoá Do đó phát

triển thị trờng bất động sản ảnh hởng trực tiếp đến sự mở rộng và phát triển của các thị trờng khác.

Phát triển thị trờng bất động sản góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại, trong điều kiện của một nền kinh tế phát triển thì quan hệ thị trờng nói chung và thị trờng bất động sản nói riêng không còn bó hẹp trong phạm vi một quốc gia Thị trờng bất động sản páht triển vợt khỏi một quốc gia tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân nớc ngoài tham gia giao dịch bất động sản trên lãnh thổ mỗi nớc và tạo điều kiện cho đầu t phát triển, góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại.

3.5 Thị trờng bất động sản ảnh hởng đến sự ổn định xã hội.

Thị trờng bất động sản giữ vị trí quan trọng đối với sự ổn định xã hội, nó đều gắn với chính sách đất đai của một quốc gia Thị trờng bất động sản phát triển lành mạnh tức là chính sách đất đai phù hợp, xã hội ổn định Ngợc lai sẽ làm cho giá cả lên xuống, đầu cơ, lũng đoạn giá cả làm cho xã hội thiếu ổn định

3.6.Thị trờng bất động sản góp phần nâng cao đời sống nhân dân.

Thị trờng bất động sản phát triển thúc đẩy áp dụng khoa học, kỹ thuật và công nghệ, nâng cao chất lợng các công trình, cho nhu cầu văn hoá, xã hội thể thao, giao tiếp của cộng đồng Thị trờng bất động sản vận động là kết quả của sự tác động tơng tác của yếu tố cung cầu

Thị trờng bất động sản phát triển ảnh hởng đến sự phát triển của thị trờng hàng hoá, thị trờng vốn Góp phần thúc đẩy sự phát triển chung của thị trờng đáp ứng nhu cầu nhiều mặt của đời sống con ngời.

3.7 Phát triển thị trờng bất động sản góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách đất đai, đổimới quản lý đất đai, quản lý bất động sản.

Thông qua hoạt động và phát triển của thị trờng bất động sản, Nhà nớc tiếp tục đổi mới, bổ sung, hoàn thiện chính sách đất đai Vì chi thông qua thị trờng bất động sản, các giao dịch về dân sự đất đai mới đợc thực hiện, thông qua thị trờng sẽ bộc lộ những không phù hợp thực tiễn của chính sách đất đai, bộc lộ những không phù hợp trong quản lý, giúp Nhà nớc đổi mới công tác quản lý nhằm tạo đIũu kiện cho quan hệ đất đai đợc thực hiệ đợc hợp thức hoá, khắc phục thị trờng không chính thức Thị trờng bất động sản còn xác lập quan hệ giữa Nhà nớc và ngời sở hữu bất động sản trên cơ sở đó bổ sung, hoàn thiện cơ chế chinh sách và hoàn thiẹn công tác quản lý đất đai

ChơngII:thực trạng thị trờng bất động sản ở nớc ta.

I_ kháI quát thị trờng bất động sản nớc ta.

1_ thị trờng bất động sản nớc ta trớc năm 1993.

Sau cách mạng tháng 8-1945 đến 1980 ,đất đai ,bất động sản ở nớc ta thuộc sở hữu t nhân,sở hữu cộng đồng ,sở hữu của tổ chức ,sở hữu của nhà nớc do đó ,hoạt động giao dịch mua bán ,thuê mớn ,cầm cố đất đai,nhà cửa diễn ra bình thờng sau cảI cách ruộng đất các giao dịchtrên thực tế vẫn đợc thực hiện nhng không phổ biến.cách thứcvà thủ tục chuyển nhợng ,mua bán đợc thực hiện theo truyền thống tập quán của cộng đồng.các bên tham gia giao dịch tự tìm đén nhau va tự thoả thuận giá cả.trong giao đoạn này nhà nớc vẫn thừa nhận và làm thủ tục choc ac giao dịch ,vẫn thu lệ phí trớc bạ khi đăng ki quyền sở hữu nhà,đất,thị trơng bất động sản trong giai đoạn naỳ là thị trờng tự phát theo yêu cầu của thực tế ,cha có khung pháp luật,cha có các tổ chức kinh doanh ,môi giới ,dịch vụ bất động sản.

Hiến pháp 1980 qui định đát đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm việc mua bán đất đai do đó nhà nớc không ban hành hệ thống các văn bản pháp luật cho thị tr-ờng bất động sản quan hệ chuyển dịch ,mua bán đất đai,thuê mớn ,cầm cố t năm 1980 đến đầu thập kỉ 90 không đợc thừa nhận tuy nhiên cugn với quá trình đổi mới chuyển sang nền kinh tế thị trờng ,,yêu cầu sử dụng đất phục vụ cho phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế ,xây dựng và phát triển sản xuất công nghiệp ,thơng nghiệp ,dịch vụ…thuộc các thành phần kinh tế ngày một gia tăng ,phát sinh nhu cầu giao dịch về bất động sản tuy nhiên trên thực tế các giao dịch diễn ra trong thị trờng ngầm không đợc pháp luật qui định.hiện tợng tự chuyển đất nông nghiệp thành đất ở ,đầu cơ nâng giá ,hạ giá là khá phổ biến ,không tuân thủ những qui định của pháp luật về đất đai việc giao đất ,phân đất không đúng them quyền diễn ra khá phổ biến ở hầu hết các vùng ngoại thành đô thị ,các khu vực ven đờng giao thông ,các trung tâm công nghiệp , thơng mại ,dịch vụ …làm nảy sinh nhiều vu khiếu kiện về đất đai vì vậy giai đoạn này ,thị trờng bất động sản còn là thị trờng ngầm và đợc hình thành một cách tự phát.

2_thị trờng bất động sản nớc ta từ năm1993 đến nay.

Hiến pháp năm 1992 qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân,nhà nớc thống nhất quản lý theo pháp luật,đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả trên cơ sở hiến pháp,luật đất đai năm1993 khẳng định:”nhà nớc giao đất sử dụng ổn định lâu dàI cho tổ chức ,hộ gia đình ,cá nhân ,cho phép hộ gia đình ,cá nhân đợc chuyển đổi chuyển nhợng cho thuê thừa kế,thế chấp;nhà nớc thừa nhận đất có giá,quyền sử dụng đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt”.tiếp đó,bộ luật dân sự năm1995 ra đời ,tạo cơ sở pháp lý cho sự hình thành và phát triển của thị trờng bất động sản.

Tuy mới hình thành nhng thị trờng bất động sản đã có những thành tựu đáng kể,tuy nhiên vẫn còn những hạn chế khiếm khuýêt cả về công tác quản lý nhà nớc và hoạt động của thị trơng.theo ớc tính có 30% số giao dịch là đợc đang kí ,chủ yếu thực hiện thông qua các tổ chức nh:nhà nớc giao đất ,cho thuê;bán nhà thuộc sở hữu nhà nớc cho ngời đang thuê;thế chấp;góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất.70%là sốgiao dịch đợc thực hiện trao tay và do UBND xã ,phờng ,thị trấn xác nhận.đặc biệt trong mấy năm gần đây,thị trờng bất động sản hoạt động rất “sôi động”tạo thị trờng giá ảo, giá cả tăng nhanh khiến quan hệ cung cầu không ổn địn-h.nhng từ năm ngoáI đến nay thị trơgn bất động sản rơI vào tình trạng “đóng băng” vì vậy cần có giải pháp để ổn định và phát triển thị trờng bất động sản.

II-thành tựu của thị trờng bất động sản.

Thị trờng bất động sản phát triển đã góp phần thu hút đợc đáng kể các nguồn vốn vào đầu t phát triển sản xuất –kinh doanh trên nhiều lĩnh vực ,thị trờng bất động sản phát triển thúc đẩy tốc độ phát triển đô thị ,cải thiện một bớc quan trọng nhu cầu về chỗ ở của nhân dân,góp phấnvào chủ trơng kích cầu của chính phủ;thông qua thực tế phát triển và vận hành thị trờng bất động sản ,các thể chế kinh tế từng đợc hoàn thiện phục vụ yêu cầu của xã hội nh:góp phần thúc đẩy sản xuấtvì thị trờng bất động sản là nơI thực hiện táI sản xuất ,là nơi chuyển hoá vốn từ hình thể hiện vật sang giá trị ,là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn ,sự tăng trởngcủa kinh doanh bất động sản;góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại vì thị trờng bất động sản phát triển vợt khỏi một quốc gia chẳng những tạo điều kiện cho tổ chức ,cá nhân nớc ngoài tham

gia giao dịch trên lãnh thổ mà còn tạo điều kiện cho họ đầu t phát triển sản xuất và họ cũng có thể c trú, sinh sống…

III-hạn chế của thị trờng bất động sản.

Thị trờng bất động sản cha hoàn chỉnh,nhiều thành tố của thị trờng hình thành tự phát cha có quy định của nhà nớc,nhiều thành tố đã có nhng cha hoàn thiện.cung cầuluôn ở tình trạng mất cân đối quá lớn cả về số lợng lẫn chủng loại bất động sản cộng với tinh trạng đầu cơ bất động sản làm tăng nhu cầu “ảo” đẩy giá bất động sản cao hơn thực tế ,gây ảnh hởng thu hút đến đầu t phát triển kinh tế và tác động trc tiếp đến khả năng cảI thiện chỗ ở của phần lớn ngời có thu nhập thấp ,làm tăng khoảng cách giàu nghèo và nảy sinh các vấn đề xã hội phức tạp.các giao dịch thơng không chính thức bởi thủ tục giao dịch quá phức tạp va thuế chuỷên nhợng quá cao …nhiều tiêu cực xaỷ ra.theo báo tiền phong ngày 15-7-2000”tiêu cực ở một xã trong công tác giao,bán quyền sử dụng đât tỉnh Nghệ An phê duyệt khu đất tai xã Quỳnh Hồng với tổng diện tích 37.543m2 để bán cho 157 căn hộ xây nhà ở.lãnh đạo xã đã luồn lách để bán tới 42.760m2 ,giao tráI thảm quyền 5.000m2,thu hơn 4 tỷ đồng mới nộp ngân sách 1 tỷ đồng sự việc vỡ lở ,ban kiểm tra huyện uỷ cho rằng đây là hiện t-ợng chung của xã hội nên đã bỏ qua”.

Theo báo đầu t ngày 13-01-2001”số lợng các trờng hợp sử dụng đất cha co quy hoạch chi tiết hiện chiếm 70%tổng số diện tích sử dụng đất tại đô thị”.

Hoăc “tại Hà Nội đang có hàng trăm cơ sở môi giới nhà đất hình thành mà không có đăng ký Tuy nhiên cơ quan nào đợc chỉ định làm việc này:

Phòng kinh tế quận Ba Đình trả lời:cha đợc giao Sở địa chính nhà đất trả lời:không có chức năng.

Chi cuc quản lý thị trơng trả lời:nhà đất không năm trong pham vi điều chỉnh của luật thơng mại do vậy chi cục không làm nhiệm vụ đang ký này.

Cơ quan thuế trả lời:không có chức năng.

Tóm lại thị trờng bất động sản con rẩt nhiều hạn chế ,yếu kém,ảnh hởng lớn đến nền kinh tế nớc ta hiện nay.

IV_những vấn đề đặt ra.

Đứng trớc tình hình phát triển của thị trờng bất động sản hiện nay cũng nh nhằm khai thác sử dụng hiệu quả các loại bất động sản,đặc biệt là bất động sản nhà đất thuộc sở hữu toàn dân,phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai và công trình trên đất để phát triển kinh tế _xã hội,phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá -hiện đại hoá đất n-ớc.thu hutcác nguồn lực của xã hội,khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu t phát triển hàng hoá bất động sản,đặc biệt là đầu t xây dựng các công trình sản xuất kinh doanh,các công trình kỹ thuật,hạ tầng xã hội.góp phần hình thành đồng bộ các loại thị trờng cùng các thể chế phù hợp với kinh tế thị trờng định hớng xã hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế.Nhà nớc chủ động đinh hớng,điều tiết và kiểm soát để ổn định ,phát triển thị trờng bất động sản,khắc phục tình trạng tự phát,đầu cơ đất đai.

ChơngIII: định hớng và giảI pháp phát triển thị trờng bấtđộng sản ở VIÊT NAM

I_định hớng phát triển thị trờng bất động sản ở việt nam.

1 _ Huy độngnguồn lực to lớn về bất động sản cho phát triển kinh tế xả hội.

Do tính sơ khai của va khiếm khuyết của thị trơngbất động sản(bđs)cung làm hạn chế các chủ thể và số lơngbđs tham gia giao dịch trên thị trơng.do đó ,một lợng lớn tàI sản là bđs không trở thành hàng hoá để tham gia giao dịch chính thức ,đáp ứng nhu cầu rất lớn về bđs chính vì vậy ,việc đề ra giảI pháp phát triển thị trợng bđs phai nhằm mục tiêu huy động các nguồn lực to lớn về bđs để phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế _xã hội.

2_ nâng cao hiệu quả sử dụng bất động sản.

Một lợng lớn bđs,chủ yếu là đất đai,nhà xởng và trụ sở làm viêc của các đơn vị hành chính sự nghiệp ,DNNN TạI các khu trung tâm thơng mại ,dịch vụ của các đô thị lớn đang bị sử dụng lãng phí ,kém hiệu quả nhng do quy định pháp lý nên không thể chuyển nhợng,cho thuê ,góp vốn…Vì vậy viêc đề ra các giải pháp khuyến khích sự phát triển của thị trơng bđs sẽ đồng thời góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng bđs của nền kinh tế.

3_ tăng cờng công tác quản lý nhà nớc về bđs ,hình thành va phát triển thỉ trờngbđs chính thức.

Thị trờng bđs có nhiều nhiễn biến phức tạp ,hoạt động thiếu lành mạnh,đã nhiễn ra hai “cơn sôt” lớn:sốt năm1993,đóng băng vào thời kỳ 1997-1999,sốt từ giữa năm 2000 đến hết quý I/2000, nó cha đng những nguy cơ tiềm ẩn đối với sự phát triển của nền kinh tế-xã hội.mặt khác thị trờng bđs nớc ta còn sơ khai ,thị trơng không chính thức hoạt động mạnh nằm ngoài sự quản ly của nhà nớc vì vậy cần đề ra giải pháp tăng cờng công tác quản lý nhà nớc ,hạn chế thị trờng không chính thức và phát triển thị trờng chính thức.

Việc phát triển thị trờng bđs là vấn đề có ý nghĩa kinh tế-xã hội sâu sắc và nhăm mục đích tạo điều kiện cải thiện đời sống nhân dân Mặt khác các cơn sốt về giá cả bất động sản tạo cơ hội cho một số ít cá nhân , tổ chức giàu lên nhanh chóng trong khi đó phần lớn nhân dân lao động lại khó khăn trong việc cải thiện điều kiên sống gây phân hoá và bất bình đẳng xã hội Vì vậy giải pháp đề ra phải góp phần đảm bảo công bằng xã hội trong việc thoả mãn về nhu cầu bất động sản.

II_giải pháp phát triển thị trờng bất động sản ở việt nam.

Thị trờng bđs chịu tác động tổng hợp của nhiều yếu tố kinh tế ,luật pháp ,chính trị ,xã hội…chính vì vậy ,để thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trờng bđs nớc ta hiện trong giai đoạn sơ khai ,đòi hỏi phải có một hệ thống giải pháp đồng bộ.

1_Hoàn thiện môi trờng pháp lý.