Đang tải... (xem toàn văn)
Báo cáo thực tập: Xu hướng biến động cầu Bất động sản văn phòng, công sở ở Việt Nam hiện nay
Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng, công sở ở Việt Nam hiện nayLỜI MỞ ĐẦU Thị trường bất động sản Việt Nam chính thức được hình thành từ năm 1993, sau khi Luật Đất đai cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đến năm 1996 lần đầu tiên khái niệm “Thị trường bất động sản” được chính thức đề cập đến trong Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VIII. Sau hơn 10 năm phát triển, thị trường bất động sản nước ta đã trải qua một số biến cố khủng hoảng là do sự thiếu chuyên nghiệp của các chủ thể tham gia thị trường. Sự thiếu thông tin, không minh bạch là đặc tính cố hữu vốn có của thị trường bất động sản. Quá trình phát triển nền kinh tế thị trường ở nước ta đã cho thấy vai trò đóng góp của thị trường bất động sản trong nền kinh tế quốc dân, trong đời sống xã hội của từng gia đình và sự cần thiết phải tăng cường công tác quản lý của Nhà nước. Trong những năm gần đây, nền kinh tế nước ta đang trên đà phát triển mạnh. Chính vì thế Việt Nam đang là nơi thu hút vốn đầu tư nước ngoài lớn,cộng với thực tế ngay tại trong nước rất nhiều các doanh nghiệp đang được thành lập. Thêm vào đó cũng có không ít những công ty muốn mở rộng quy mô kinh doanh và muốn tìm diện tích lớn hơn để đặt văn phòng. Đó chính là lí do làm cho thị trường cho thuê văn phòng công sở phát triển không ngừng, đặc biệt là các thành phố, nơi tập trung các hoạt động trao đổi, buôn bán như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phòng… Vậy thì trường bất động sản văn phòng, công sở ở Việt Nam hiện nay ra sao? Xu hướng biến động và dự báo cầu bất động sản văn phòng , công sở trong thời gian tới như thế nào? Làm thế nào để tăng cầu bất động sản văn phòng, công sở… Chúng ta sẽ cùng nhau nghiên cứu đề tài: “ Phân tích xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng, công sở ở Việt Nam hiện nay”. Để thực hiện đề tài này, chúng em xin cảm ơn sự giúp đỡ của cô giáo Ths. Ngô Phương Thảo đã giúp đỡ chúng em hoàn thành tốt đề tài này. Mặc dù đã có nhiều cố gắng nhưng không tránh khỏi thiếu sót vì vậy chúng em rất mong được sự góp ý của cô và các bạn.Bất động sản_5 Nhóm 08 Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng, công sở ở Việt Nam hiện nayCHƯƠNG I:TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN VĂN PHÒNG, CÔNG SỞI. LÝ LUẬN CHUNG VÊ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN1. Bất động sản1.1 Khái niệm Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản (BĐS) không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Pháp luật mỗi nước quy định những khái niệm BĐS khác nhau nhưng hầu hết đều coi là BĐS là đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất… Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây Bất động sản_5 Nhóm 08 Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng, công sở ở Việt Nam hiện naydựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.1.2. Đặc điểm bất động sản.- BĐS gắn liền với một vị trí nhất định, giá trị bất động sản do yếu tố vị trí quyết định. Vị trí của BĐS được xác định là khoảng cách từ BĐS đó tới trung tâm và khả năng tiếp cận với BĐS đó. Yếu tố vị trí gắn liền với các điều kiện tự nhiên, xã hội, môi trường…- Tính lâu bền. Tính lâu bền của BĐS bao gồm tuổi thọ vật lí và tuổi thọ kinh tế., trong đó tuổi thọ kinh tế quyết định tuổi thọ vật lí. Vì vậy khi đánh giá BĐS phải xem xét tới cả hai yếu tố này. Lợi ích kinh tế của BĐS về cuối chu kình kinh tế giảm dần.- Tính dị biệt. Đặc điểm này xuất phát từ tính dị biệt của đất đai. Tính dị biệt là do không gian khác nhau và thiết kế của mỗi BĐS. Ngay cả hai căn hộ trung cư giống hệt nhau nhưng cũng có hướng khác nhau. Tính dị biệt tạo nên giá trị so sánh của BĐS.- Tính khan hiếm. Xuất phát từ tính khan hiếm của đất đai trên bề mặt trái đất. Nhu cầu của con người ngày càng tăng nhưng diện tích trái đất không tăng. Mặt khác thời gian xây dựng BĐS dài, nên thường không sẵn có trên thị trường.- Tính ảnh hưởng. BĐS chịu tác động của các BĐS liền kề, các tác động của yếu tố kinh tế, xã hôi, môi trường xung quanh. Ngoài ra, BĐS cũng ảnh hưởng tới các lĩnh vực hoạt động khác.- Nhu cầu vốn đầu tư lớn. Chi phí cho thiết kế, xây dựng, trang trí nội thất… là rất lớn. Vì vậy đòi hỏi nhà đầu tư phải có vốn lớn và trường vốn2. Thị trường bất động sảnBất động sản_5 Nhóm 08 Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng, công sở ở Việt Nam hiện nay2.1. Khái niệm Thị trường BĐS là tổng thể các hoạt động giao dịch BĐS thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ. Các hàng hóa được mua bán, trao đổi trên thị trường BĐS như nhà ở, đất đai, văn phòng… Thị trường BĐS được hình thành khi hàng hóa có sự khan hiếm tương đối và được sự cho phép của Nhà nước. Trước đây, BĐS không được Nhà nước cho phép mua bán, trao đổi như một loại hành hóa. Nhưng hiện nay, việc mua bán BĐS đã được quy định cụ thể trong luât pháp Việt Nam.2.2. Phân loại Có rất nhiều cách phân loại thị trường BĐS, sau đây là một số cách phân loại điển hình nhất:• Theo hàng hóa BĐS+ Thì trường đất đai+ Thị trường nhà ở+ Thị trường BĐS dịch vụ+ Thị trường BĐS văn phòng, công sở+ Thị trường BĐS công nghiệp+ Thị trường BĐS nông nghiệp• Dựa vào tính chất quan hệ trao đổi+ Thị trường mua, bán+ Thị trường thuê và cho thuêBất động sản_5 Nhóm 08 Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng, công sở ở Việt Nam hiện nay+ Thị trường thế chấp và bảo hiểm• Dựa vào trình tự tham gia thị trường + Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất+ Thị trường xây dựng BĐS với mục đích bán và cho thuê+ Thị trường bán và cho thuê BĐS• Dựa vào sự kiểm soát của Nhà nước+ Trị trường chính thức+ Thị trường không chính thức Ta có thể thấy thị trường BĐS văn phòng, công sở là một hình thức của thị trường BĐS nói chung, là loại hàng hóa được phân chia theo mục đích sử dụng của người tiêu dung. Từ khái niệm BĐS, có thể hiểu BĐS văn phòng, công sở là BĐS là loại hình BĐS được xây dựng, trao đổi, mua bán… với mục đích sử dụng làm văn phòng, công sở cho các công ty, doan nghiệp. Vì là một loại BĐS sản nên BĐS văn phòng cũng mang đầy đủ đặc điểm của BĐS nói chung. Tuy nhiên, ta có thể có cái nhìn chi tiết hơn về loại hình BĐS này:- BĐS văn phòng, công sở (VP- CS) gắn với vị trí nhất định. Do mục đích phục vụ của loại hình này nên hầu hết BĐS VP-CS đều được xây dựng ở vị trí trung tâm, địa thế đẹp, nơi có điều kiện kinh tế phát triển, tạo thuận lợi cho hoạt động giao dịch, làm việc của công ty.Bất động sản_5 Nhóm 08 Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng, công sở ở Việt Nam hiện nay- Vì xây dựng vói mục đích là nơi làm việc nên các BDS này đều được trang bị nội thất hiện đai nên giá xây dựng khá cao.Mặt khác do phcj vụ mục đích kinh doanh, và có địa thế đẹp nên giá thành bán bán hoặc cho thuê lớn, giao động tùy vào vị trí cụ thể của BĐS.- Hầu hết các công ty đều muốn cạnh tranh với các đối thủ của mình nên trong việc thiết kế, trang trí nội thất,mỗi BĐS lại mang một nét riêng,phụ thuộc vào chủ nhân BĐS.Bất động sản_5 Nhóm 08 Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng, công sở ở Việt Nam hiện nayII. CẦU HÀNG HÓA BẤT ĐỘNG SẢN VĂN PHÒNG, CÔNG SỞ1. Bất động sản văn phòng công sở1.1. Khái niệm Trước khi đề cập đến khái niệm về cầu hàng hóa bất động sản văn phòng, công sở chúng ta đề sẽ làm rõ khái niệm bất động sản văn phòng, công sở: Bất động sản văn phòng, công sở là loại hình BĐS được xây dựng, trao đổi, mua bán…với mục đích sử dụng là làm văn phòng, công sở, địa điểm giao dịch cho công ty, doanh nghiêp.1.2. Đặc điểm Bất động sản văn phòng công sở mang đầy đủ đặc điểm của BĐS nói chung như đã đề cập ở phần I, ngoài ra nó còn có những đặc điểm riêng sau đây:- Được xây dựng ở vị trí trung tâm, địa hình đẹp, tao thuận lợi cho hoạt động giao dịch kinh doanh, giao dịch. Việc đặt địa điểm cho trụ sở giao dịch của doanh nghiêp, công ty là một trong những khâu quan trọng nhất trong quá trình vận hành kết quả đầu tư của doanh nghiệp, công ty. Địa điểm của trụ sở giao dịch hay văn phòng giới thiệu sản phẩm được đặt ở vị trí trung tâm, địa hình đẹp sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho thông tin về sản phẩm, dịch vụ của doanh nghiệp được người tiêu dùng biết đến tư đó hoạt động kinh doanh mới có hiệu quả.- Khá sang trọng, hiện đại. Thông thường, văn phòng, công sở được đặt làm trụ sở giao dịch của công ty khá sang trọng, hiện đại. Ngoài việc đặt trụ sở tại vị trí trung tâm, chủ đầu tư còn phải chú ý tới nội thất văn phòng, vì đây là nơi giao dịch với khách hàng, văn phòng có đẹp, có sang trọng và có phù hợp với loại hình sản phẩm và doanh nghiệp đang kinh doanh hay Bất động sản_5 Nhóm 08 Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng, công sở ở Việt Nam hiện naykhông cũng là một trong những điểm làm doanh nghiệp của mình có nét nổi bật hơn so với những doanh nghiệp khác.- Giá thành cao hơn so với các loại hình BĐS khác. Bất động sản văn phòng, công sở thường được đặt ở vị trí trung tâm, địa hình đẹp và nội thất sang trọng nên giá thành của loại hình bất động sản này thường cao hơn so với các loại hình bất động sản khác, đây cũng là một điểm mà chủ doanh nghiệp cần cân nhắc trước khi lựa chọn trụ sở văn phòng, công sở cho doanh nghiệp mình.- Tuổi thọ vật lí và kinh tế cao. Trước khi đi vào đầu tư và sản xuất, các chủ đầu tư phải tính toán kĩ lưỡng làm sao cho sản phẩm của mình được tiêu thụ trên thị trường, nghĩa là phải làm thế nào để kéo dài chu kỳ sản phẩm. Vì vậy, văn phòng công sở gắn liền với chu kỳ sản phẩm nên tuổi thọ vật lý và kinh tế của loại hình bất động sản này thường khá cao.2. Cầu hàng hóa bất động sản văn phòng, công sở2.1. Khái niệm Cầu bất động sản văn phòng, công sở là khối lượng hàng hóa bất động sản văn phòng, công sở mà người tiêu dùng sẵn sang chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất đinh để nhận được bất động sản đó trên thị trường tại thời điểm đó.2.2. Điều kiện hình thành cầu bất động sản văn phòng, công sở Hiện nay, việc mở văn phòng công ty tại những vị trí đắc địa là một trong những yêu cầu đầu tiên quan trọng để dẫn đến sự phát triển của công ty đó. Lấy ví dụ khi chủ đầu tư định mở một văn phòng môi giới nhà đất chẳng hạn, thật sai lầm nếu ông ta đặt trụ sở văn phòng của ông ta tại một vùng quê hẻo lánh, thật vậy, ở những vùng nông thôn nhu cầu về môi giới nhà đất hầu như là không có vì thế thật sáng suốt khi chủ đầu tư đặt văn phòng môi giới nhà đất của mình ở Bất động sản_5 Nhóm 08 Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng, công sở ở Việt Nam hiện naynhững trung tâm thành phố lớn. Đây là là một ví dụ trong rất nhiều điều mà chủ đầu tư cần xem xét khi quyết định thực hiện hoạt động đầu tư của mình. Vậy điều kiện gì đã hình thành nên cầu hàng hóa bất động sản? Từ những phân tích về cầu hàng hóa bất động sản nói chung mà ta có thể suy ra cầu hàng hóa bất động sản văn phòng công sở như sau:- Xuất phát từ đặc điểm sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, tùy thuộc vào sản phẩm, dịch vụ và khách hàng tiềm năng của doanh nghiệp sẽ dẫn đến cầu hàng hóa bất động sản văn phòng tương ứng.- Nhu cầu về bất động sản văn phòng, công sở của chủ đầu tư phải phù hợp với tiềm lực tài chính của công ty. Khi công ty của mình buôn bán những sản phẩm nhỏ, lẻ thì chủ đầu tư phải xem xét phải thuê mặt bằng văn phòng như thế nào cho phù hợp với tình hình tài chính của công ty mình.- Cuối cùng, phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu bất động sản văn phòng, công sở có khă năng thanh toán có khả năng gặp được cung và lúc đó cầu mới thực sự xuất hiện.2.3. Những nhân tố ảnh hưởng tới cầu bất động sản văn phòng Có nhiều nhân tố là các biến số tác động đến sự thay đổi cơ cấu về bất động sản văn phòng, công sở. Sau đây là một số nhân tố tác động tới cầu bất động sản văn phòng, công sở:- Quá trình gia tăng sự thành lập doanh nghiệp, công ty làm nhu cầu về bất động sản văn phòng, công sở tăng lên, số lượng doanh nghiệp tăng lên kéo theo quy mô và diện tích sử dụng văn phòng, công sở cũng tăng.- Cùng với quá trình phát triển kinh tế - xã hội, việc chuyển mục đích sử dụng đất sang phục vụ cho việc phát triển kết cấu bất động sản văn phòng, công sở, trung tâm dịch vụ và thương mại tăng lên rất nhiều.Bất động sản_5 Nhóm 08 Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng, công sở ở Việt Nam hiện nay- Mục đích kinh doanh của doanh nghiệp, công ty. Tùy thuộc vào từng loại sản phẩm, đối tượng khách hàng tiềm năng mà doanh nghiệp sẽ lựa chọn và hướng tới.- Tiềm lực tài chính của doanh nghiệp, công tyCHƯƠNG II:THỰC TRẠNG, XU HƯỚNG BIẾN ĐỘNG VÀ DỰ BÁO CẦU BẤT ĐỘNG SẢN VĂN PHÒNG, CÔNG SỞ TẠI VIỆT NAMI. THỰC TRẠNG CẦU BẤT ĐỘNG SẢN VĂN PHÒNG, CÔNG SỞ HIỆN NAY Sau những năm 90 của thế kỷ trước,nền kinh tế của nước ta đã đạt được những thành tựu đáng kể. Các ngành dịch vụ phát triển Đồng thời các tập đoàn nước ngoài đã quyết định gia nhập thị trường Việt Nam; cộng với thực tế là ngay tại Việt Nam, rất nhiều doanh nghiệp trong nước đã được mở ra. Thêm vào đó, cũng có không ít các công ty có nhu cầu mở rộng và cần tìm những diện tích lớn hơn để đặt văn phòng. Chính nguồn cầu phong phú này đã thúc đẩy thị Bất động sản_5 Nhóm 08 [...]... trường bất động sản, NXB Đại học Kinh tế Quốc dân 2 Giáo trình Kinh tế chính trị - 2007, NXB Chính trị quốc gia 3 Văn kiện đại hội Đảng lần thứ VIII 4 Website Tổng cục thống kê: http://www.gso.gov.vn 5 Báo bất động sản Bất động sản_ 5 Nhóm 08 Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng, công sở ở Việt Nam hiện nay Bất động sản_ 5 Nhóm 08 Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng, công sở ở Việt Nam hiện. .. GIẢI PHÁP LÀM TĂNG CẦU BẤT ĐỘNG SẢN VĂN PHÒNG, CÔNG SỞ Ở VIỆT NAM HIỆN NAY Trong thời gian qua, thị trường văn phòng cho thuê trở nên ảm đạm bởi khủng hoảng kinh tế toàn cầu buộc rất nhiều tập đoàn quốc tế hoãn kế hoạch thâm nhập hoặc mở rộng thị trường tại Việt Nam, khả năng chi trả của nhiều Bất động sản_ 5 Nhóm 08 Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng, công sở ở Việt Nam hiện nay doanh nghiệp... dựng bất động sản là phục vụ phát triển kinh tế và xây dựng nhà ở, công trình phục vụ đời sống văn hoá xã hội - Hạn chế sự đầu cơ bất động sản gây biến động giá ảo, tạo ra sự lũng loạn thị trưòng bất động sản, dể bảo đảm thị trưởng phát triển lành mạnh và ổn định Bất động sản_ 5 Nhóm 08 Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng, công sở ở Việt Nam hiện nay Ngoài những giải pháp về bất động sản văn. .. vậy, thị trường văn phòng kỳ vọng sẽ hồi phục và đạt mức tăng trưởng ổn định trong khoảng từ cuối năm 2010 cho đến nửa đầu năm 2011", ông Matthew Powell nhận định.(Nguồn: ĐTCK, 10/4) II XU HƯỚNG BIẾN ĐỘNG VÀ DỰ BÁO CẦU BẤT ĐỘNG SẢN VĂN PHÒNG CÔNG SỞ TRONG NHỮNG NĂM TỚI 1 Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng, công sở ở Việt Nam trong những năm tới Với những khó khăn về kinh tế, các công ty trong... do làm cho cầu BĐS văn phòng công sở tiếp tục tăng cao Bất động sản_ 5 Nhóm 08 Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng, công sở ở Việt Nam hiện nay Cuối năm 2006, 3.500m2 văn phòng hạng A sẽ đi vào hoạt động; 18.500m2 sẽ đi vào hoạt động đầu năm 2007 Trong đó có một số tòa nhà điển hình: Opera Business; VIT Tower; North Asia Tower; Hoa Binh Int"l Tower; Pacific Place Khoảng 11.000m2 văn phòng hạng... giảm mạnh do nhiều nơi đang áp dụng phương thức khuyến mãi như tăng thời gian miễn giá thuê trong khi vẫn giữ mức giá chào công bố Bất động sản_ 5 Nhóm 08 Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng, công sở ở Việt Nam hiện nay Công ty nghiên cứu thị trường bất động sản Savills Việt Nam cũng nhận định thị trường bắt đầu có sự thay đổi, và trong tương lai sẽ hút thêm một lượng nhà đầu tư, những người phải... hình quỹ thành công ở rất nhiều quốc gia, đặc biệt từ những năm đầu thế kỷ XX trở lại đây Hiện tại, Việt Nam cần có thời gian để hình thành và phát triển Bất động sản_ 5 Nhóm 08 Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng, công sở ở Việt Nam hiện nay những quỹ đầu tư tín thác BĐS này Tuy nhiên, đã có những quỹ tín thác đầu tiên đang được hình thành Vi vậy, những năm tới, cùng với việc trưởng thành của... nhận ở xấp xỉ 20 USD/m2/tháng và sẽ không có nhu cầu diện tích văn phòng có Bất động sản_ 5 Nhóm 08 Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng, công sở ở Việt Nam hiện nay giá thuê trên 40 USD/m2/tháng” Cũng theo CBRE, năm 2010, dự kiến sẽ có thêm trên 150.000 m2 diện tích văn phòng mới được đưa vào tổng nguồn cung Thế nên, mặc dù có sự bùng nổ về nhu cầu, tỷ lệ trống tại một số tòa nhà có xu hướng. .. khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng Còn các công ty thành lập mới có thể chọn các quận ven, khu đô thị mới hoặc tìm văn phòng cho thuê ở những tòa nhà hạng thấp hơn, có chi phí rẻ hơn để đáp ứng nhu cầu cấp bách của doanh nghiệp mình Bất động sản_ 5 Nhóm 08 Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng, công sở ở Việt Nam hiện nay - Đối với những công ty nhỏ, mới thành lập, văn phòng đại diện cần có địa điểm... 610.000 m2 diện tích văn phòng, tăng nhẹ 3,5% so với quý IV/2009, bao gồm 86 văn phòng các hạng A, B, C, phân bố trên 10 quận Hai tòa nhà văn phòng mới là Hà Nội Tourism Tower (Quận Hoàn Kiếm) và Sky City Tower (Quận Đống Đa) đã bổ sung Bất động sản_ 5 Nhóm 08 Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng, công sở ở Việt Nam hiện nay khoảng 17.600 m2 diện tích văn phòng vào tổng nguồn cung Công suất thuê . BĐS .Bất động sản_ 5 Nhóm 08 Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng, công sở ở Việt Nam hiện nayII. CẦU HÀNG HÓA BẤT ĐỘNG SẢN VĂN PHÒNG, CÔNG SỞ1. Bất. bạn .Bất động sản_ 5 Nhóm 08 Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng, công sở ở Việt Nam hiện nayCHƯƠNG I:TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN VĂN