nghiên cứu - trao đổi Tạp chí luật học số 1/2005 41 ThS. Don hồng nhung * rong quan h hp tỏc quc t hin nay, s hp tỏc song phng v a phng ó tr thnh xu th tt yu ca s phỏt trin kinh t, chớnh tr, xó hi hu ht cỏc quc gia trờn th gii. Vit Nam ó v ang m rng quan h hp tỏc, thu hỳt vn u t thỳc y nn kinh t phỏt trin, a t nc ta hi nhp vi kinh t khu vc v th gii. Vit Nam ang cú s bin i ln lao trờn nhiu lnh vc ca i sng xó hi, chớnh tr, kinh t, vn hoỏ Mt trong nhng thay i v chớnh sỏch qun lớ, s dng t ca Nh nc l cho phộp i tng ngi Vit Nam nh c nc ngoi, t chc, cỏ nhõn nc ngoi c phộp thuờ t vi cỏc quyn tng ng vi hỡnh thc tr tin thuờ t hng nm hay tr tin mt ln cho c thi gian thuờ. Trong trng hp c phộp u t kinh doanh nh thỡ h cú quyn bỏn hoc cho thuờ nh theo quy nh ca Chớnh ph. Trờn c s ú, Nh nc thit lp hnh lang phỏp lớ thụng thoỏng, cụng bng, vng chc, to iu kin n nh v mt tõm lớ cho i tng ny khi h cú nguyn vng u t, sinh sng ti Vit Nam. Trong bi vit ny, tỏc gi bỡnh lun v quyn v ngha v mi ca ngi Vit Nam nh c nc ngoi, t chc, cỏ nhõn nc ngoi s dng t theo Lut t ai nm 2003 cú hiu lc thi hnh trờn ton quc t ngy 1/7/2004. Trc ht, ngi nc ngoi, cỏ nhõn nc ngoi bao gm hai i tng c quy nh ti khon 5, 6 iu 2 Lut quc tch Vit Nam nm 1998 ú l ngi nc ngoi c trỳ Vit Nam v ngi nc ngoi thng trỳ Vit Nam. Trong khi ú, cỏc i tng s dng t c quy nh ti khon 5, 6, 7 iu 9 Lut t ai nm 2003 l cỏc t chc, cỏ nhõn nc ngoi, ngi Vit Nam nh c nc ngoi. Cỏc ch th ny khỏc vi cỏc t chc, h gia ỡnh, cỏ nhõn trong nc s dng t quy nh ti khon 1, 2, 3, 4 iu 9 Lut t ai nm 2003 yu t nc ngoi. iu ú cú ngha l cỏc t chc, cỏ nhõn nc ngoi cú s di chuyn khi biờn gii quc gia ni h mang quc tch tin hnh vic thuờ t thc hin cỏc hot ng u t ti Vit Nam. Trờn c s nhng ũi hi ca quỏ trỡnh hi nhp, Lut t ai nm 1993 ó qua hai ln sa i, b sung vo cỏc nm 1998, 2001 song vn tn ti nhiu hn ch, bt cp. Thc tin nhng nm qua, s lng ngi nc ngoi u t vo Vit Nam ngy cng nhiu nhng s bo h ca phỏp lut i vi quyn li ca h cũn cha tng tớch trong cỏc lnh vc kinh t, hụn nhõn v gia T * Ging viờn Khoa lut i hc quc gia H Ni nghiªn cøu - trao ®æi 42 T¹p chÝ luËt häc sè 1/2005 đình, nhà ở… Để xác lập hành lang pháp lí mới, thuận lợi cho các chủ thể nước ngoài sử dụng đất đồng thời nâng cao khả năng thu hút đầu tư trực tiếp của nước ngoài vào Việt Nam và tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, Luật đất đai năm 2003 đã sửa đổi, bổ sung các quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài. Những quy định này được Luật đất đai năm 2003 đề cập gồm 4 điều (từ Điều 118 đến Điều 121) tại Mục 4, Chương IV: Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Các quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài và của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được xây dựng trong cùng một chương với tiêu đề: “Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” đã xóa bỏ sự phân biệt và xác lập trật tự pháp lí công bằng, bình đẳng cho các chủ thể sử dụng đất. Điều này được thể hiện, trước tiên người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất cũng được pháp luật đất đai cho hưởng quyền chung của người sử dụng đất, bao gồm: “1. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; 3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; 4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo bồi bổ đất nông nghiệp; 5. Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất của mình; 6. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai”. (2) Đồng thời, họ cũng phải thực hiện các nghĩa vụ chung của người sử dụng đất như sau: “1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật; 2. Đăng kí quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; 3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; 4. Thực hiện biện pháp bảo vệ đất; 5. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan; 6. Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất; 7. Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất”. (3) Hơn nữa, Luật đất đai năm 2003 đã quy định cụ thể đối tượng là người nước ngoài sử dụng đất, bao gồm: - Các tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao bao gồm: Cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức nghiên cứu - trao đổi Tạp chí luật học số 1/2005 43 nng ngoi giao c Chớnh ph Vit Nam tha nhn; c quam i din ca t chc thuc Liờn hp quc, c quan hoc t chc liờn chớnh ph, c quan i din ca t chc liờn chớnh ph c Nh nc Vit Nam cho thuờ t; (4) - Ngi Vit Nam nh c nc ngoi v u t, hot ng vn hoỏ, hot ng khoa hc thng xuyờn hoc v sng n nh ti Vit Nam c Nh nc Vit Nam giao t, cho thuờ t, c mua nh gn lin vi quyn s dng t ; (5) - T chc, cỏ nhõn nc ngoi u t vo Vit Nam theo phỏp lut v u t c Nh nc Vit Nam cho thuờ t. (6) Tng ng vi mc ớch v tng i tng s dng t m phỏp lut quy nh cỏc quyn s dng t khỏc nhau: Th nht, t chc nc ngoi cú chc nng ngoi giao s dng t ti Vit Nam cú cỏc quyn v ngha v chung ca ngi s dng t. Ngoi ra, h cũn c phộp: - Xõy dng cỏc cụng trỡnh trờn t theo giy phộp ca c quan nh nc Vit Nam cú thm quyn; - S hu cụng trỡnh do mỡnh xõy dng trờn t thuờ trong thi hn thuờ t; - c hng cỏc quyn theo iu c quc t m Cng ho xó hi ch ngha Vit Nam ó kớ kt hoc gia nhp; c hng cỏc quyn khỏc ghi trong hp ng thuờ t. (7) Bờn cnh ú, cỏc t chc nc ngoi cú chc nng ngoi giao thuờ t xõy dng tr s lm vic cú th la chn hỡnh thc tr tin thuờ t hng nm hoc Nh nc cú th thu tin thuờ t mt ln cho c thi gian thuờ. (8) Th hai, ngi Vit Nam nh c nc ngoi v u t ti Vit Nam (theo Lut Quc tch - ú l cụng dõn Vit Nam v ngi gc Vit Nam c trỳ, lm n sinh sng lõu di nc ngoi) nu s dng t theo hỡnh thc giao t cú thu tin s dng t thỡ cú quyn v ngha v tng t nh quyn v ngha v ca t chc kinh t c Nh nc giao t cú thu tin s dng t m tin s dng t ó tr khụng cú ngun gc t ngõn sỏch nh nc, c th nh sau: a) Chuyn nhng quyn s dng t v cụng trỡnh kin trỳc, kt cu h tng ó c xõy dng gn lin vi t; b) Cho thuờ quyn s dng t v cụng trỡnh kin trỳc, kt cu h tng ó c xõy dng gn lin vi t; c) Tng cho quyn s dng t cho Nh nc, tng cho quyn s dng t cho cng ng dõn c xõy dng cỏc cụng trỡnh phc v li ớch chung ca cng ng, tng cho nh tỡnh ngha gn lin vi t theo quy nh ca phỏp lut; d) Th chp, bo lónh bng quyn s dng t ti t chc tớn dng c phộp hot ng ti Vit Nam vay vn theo quy nh ca phỏp lut; ) Gúp vn bng quyn s dng t v ti sn thuc s hu ca mỡnh gn lin vi t hp tỏc sn xut kinh doanh vi t chc, cỏ nhõn nc ngoi theo quy nh ca phỏp lut. (9) Riờng i vi ngi Vit Nam nh c nc ngoi, t chc cỏ nhõn nc ngoi u t ti Vit Nam c Nh nc Vit Nam cho thuờ t thu tin hng nm c phộp th chp, bo lónh, gúp vn bng ti nghiªn cøu - trao ®æi 44 T¹p chÝ luËt häc sè 1/2005 sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Hơn nữa, họ còn được bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với thuê đất. Trường hợp người mua tài sản là tổ chức, cá nhân thì được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất và thu tiền thuê hàng năm. Đối với trường hợp người mua tài sản là tổ chức, cá nhân nước ngoài thì được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất và thu tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hàng năm. Người được giao đất, thuê đất tiếp tục sử dụng theo đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn còn lại. Bên cạnh đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn được Nhà nước cho thuê nhà ở nếu họ là đối tượng được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở. Mặt khác, Luật đất đai năm 1993 quy định thời hạn thuê đất để xây dựng trụ sở cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự của nước ngoài tại Việt Nam là 99 năm nhưng đến Luật đất đai năm 2003 Nhà nước Việt Nam đã cho phép họ được quyền lựa chọn hình thức trả tiền hàng năm hoặc trả một lần cho cả thời gian thuê cho phù hợp với năng lực và điều kiện thực tế của người nước ngoài. Theo đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất và thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất. Ngoài ra, họ còn được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất; thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn thuê đất. Hơn nữa, trong trường hợp các chủ thể này được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì có quyền bán hoặc cho thuê nhà ở theo quy định của Chính phủ đồng thời nếu họ mua nhà ở sẽ được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. (10) Thứ ba, một nội dung sửa đổi, bổ sung nữa của Luật đất đai năm 2003 là cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế hoặc được quyền thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và họ có các quyền bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, đất thuê lại đối với trường hợp trả tiền thuê đất hàng năm. (11) Trong quá trình sử dụng, nếu không có nhu cầu sử dụng họ có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; góp vốn bằng quyền sử nghiên cứu - trao đổi Tạp chí luật học số 1/2005 45 dng t thuờ, t thuờ li v ti sn thuc s hu ca mỡnh gn lin vi t hp tỏc liờn doanh vi t chc, cỏ nhõn, ngi Vit Nam nh c nc ngoi, t chc, cỏ nhõn nc ngoi trong thi hn thuờ t, thuờ li t i vi trng hp s dng t tr tin thuờ t mt ln cho c thi gian thuờ, thi gian thuờ li (im c khon 2 iu 120 Lut t ai nm 2003). Th t, Lut t ai nm 2003 cũn cp vn mua nh gn lin vi quyn s dng t ti Vit Nam ca ngi Vit Nam nh c nc ngoi ti iu 121. Tuy nhiờn, khụng phi bt c ngi Vit Nam nh c nc ngoi no cng u c phộp mua nh gn lin vi quyn s dng t ti Vit Nam m ch nhng i tng sau õy mi c phỏp lut Vit Nam cho hng cỏc quyn ny, ú l: a) Ngi v u t lõu di cú nhu cu nh trong thi gian u t ti Vit Nam; b) Ngi cú cụng úng gúp vi t nc; c) Nhng nh hot ng vn hoỏ, nh khoa hc cú nhu cu v hot ng thng xuyờn ti Vit Nam nhm phc v s nghip xõy dng t nc; d) Ngi cú nhu cu v sng n nh ti Vit Nam; ) Cỏc i tng khỏc theo quy nh ca U ban thng v Quc hi. (12) Nh vy, ngi v u t lõu di cú nhu cu mua nh trong thi gian u t ti Vit Nam l ngi trc tip u t, hot ng tuõn theo Lut u t nc ngoi ti Vit Nam hoc Lut khuyn khớch u t trong nc. i tng ny cú th c cp giy chng nhn ng kớ kinh doanh ca c quan nh nc cú thm quyn Vit Nam; ngi cú cụng úng gúp vi t nc l nhng ngi c hng ch u ói theo quy nh ca Phỏp lnh u ói ngi cú cụng (29/8/1999). Ngi Vit Nam nh c nc ngoi c phộp mua nh gn lin vi quyn s dng t ti Vit Nam cú cỏc quyn v ngha v chung ca ngi s dng t. Ngoi ra, h cũn c quyn bỏn nh gn lin vi quyn s dng t cho t chc, h gia ỡnh, cỏ nhõn trong nc, ngi Vit Nam nh c nc ngoi thuc i tng quy nh ti khon 1 iu 121 Lut t ai nm 2003; th chp nh gn lin vi quyn s dng t ti cỏc t chc tớn dng c phộp hot ng ti Vit Nam; tha k nh gn lin vi quyn s dng t cho h gia ỡnh, cỏ nhõn trong nc, ngi Vit Nam nh c nc ngoi thuc i tng c phộp mua nh gn lin vi quyn s dng t ti Vit Nam theo quy nh ca phỏp lut v tha k. Trng hp ngi tha k l ngi Vit Nam nh c nc ngoi khụng thuc i tng c phộp mua nh ti Vit Nam hoc cỏ nhõn nc ngoi thỡ s c hng giỏ tr ca phn tha k ú. Mt khỏc, ngi Vit Nam nh c nc ngoi c phộp mua nh gn lin vi quyn s dng t ti Vit Nam cũn c tng cho nh gn lin vi quyn s dng t cho Nh nc, cng ng dõn c, tng cho nh tỡnh ngha theo quy nh ti im c khon 2 iu 110 Lut t ai nm 2003; h cú th tng cho nh gn lin vi quyn s dng t cho h gia ỡnh, cỏ nhõn nghiên cứu - trao đổi 46 Tạp chí luật học số 1/2005 trong nc hoc ngi Vit Nam nh c nc ngoi thuc i tng quy nh ti khon 1 iu 121 Lut t ai nm 2003. Cỏc quy nh mi nờu trờn l s c th húa chớnh sỏch m ca, ch ng hi nhp kinh t khu vc v th gii trong lnh vc t ai ca Nh nc ta. Hn na, Vit Nam ang tin hnh ci cỏch sõu rng trong lnh vc t phỏp, vic quy nh cỏc quyn v ngha v cho ngi Vit Nam nh c nc ngoi, t chc, cỏ nhõn nc ngoi s dng t trong Lut t ai nm 2003 ó to ra hnh lang phỏp lớ thụng thoỏng hn. Nhng quy nh trờn ó bc u iu chnh nhng quan h t ai cú yu t nc ngoi. Phỏp lut Vit Nam hin nay cha cho phộp mi i tng l ngi nc ngoi c mua nh ti Vit Nam, t chc, cỏ nhõn nc ngoi ch c thuờ t, thuờ nh ti Vit Nam bi l, do u th v tim nng v ti chớnh, nu cho phộp tt c mi i tng ngi nc ngoi c mua nh ti Vit Nam trong giai on hin nay thỡ vic cnh tranh cú c nhng mnh t c a Vit Nam s l tr lc cho chớnh ngi Vit. Vic m ca th trng bt ng sn cho ngi nc ngoi s c thc hin theo l trỡnh tng bc nhm bo m quỏ trỡnh hi nhp m khụng gõy ra nhng xỏo trn ln v s n nh chớnh tr v tỏc ng xu n s phỏt trin kinh t - xó hi ca t nc. Quỏn trit sõu sc nguyờn tc trờn, Lut t ai nm 2003 ó tng bc to iu kin cho ngi Vit Nam nh c nc ngoi c phộp mua nh gn lin vi quyn s dng t ti Vit Nam. Mc dự Lut t ai quy nh i tng c mua nh cũn hn ch song nhng ni dung ny s giỳp cho Lut t ai nm 2003 cú tớnh kh thi hn trong i sng dõn s trong nc v quc t. bo m cho hnh lang phỏp lớ mi ny c thc thi cú hiu qu thỡ trong ngh nh hng dn thi hnh Lut t ai nm 2003 ang c son tho cn quy nh c th trỡnh t, th tc v phm vi, i tng, v trớ t m Nh nc cho phộp ngi Vit Nam nh c nc ngoi, t chc, cỏ nhõn nc ngoi c phộp s dng thc hin d ỏn u t; c phộp s dng t trong khu cụng nghip, khu cụng ngh cao, khu kinh t va bo m phỏt trin kinh t va khụng gõy phng hi n vn an ninh quc phũng, an ninh kinh t v ch quyn quc gia. õy chớnh l nhõn t khuyn khớch, thỳc y quỏ trỡnh u t, ho nhp vi nn kinh t khu vc v quc t./. (4).Xem: Khon 5 iu 9 Lut t ai nm 2003. (5).Xem: Khon 6 iu 9 Lut t ai nm 2003. (6).Xem: Khon 7 iu 9 Lut t ai nm 2003. (7).Xem: Khon 2, 3, 4 iu 118 Lut t ai nm 2003. (8).Xem: im g khon 1 iu 35 v im b khon 2 iu 35 Lut t ai nm 2003. (9).Xem: im a khon 1 iu 119 v khon 2 iu 110 Lut t ai nm 2003. (10).Xem: iu 119 Lut t ai nm 2003. (11).Xem: im b khon 2 iu 120 Lut t ai nm 2003. (12).Xem: Khon 1 iu 121 Lut t ai nm 2003. . và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Các quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài và của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được xây dựng. nhà nước, Luật đất đai năm 2003 đã sửa đổi, bổ sung các quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài. Những quy định này được Luật đất. ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất cũng được pháp luật đất đai cho hưởng quyền chung của người sử dụng đất, bao gồm: “1. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 2. Hưởng thành