Đang tải... (xem toàn văn)
Tài liệu tham khảo kinh tế đầu tư: Thẩm định dự án xây dựng câu lạc bộ bida
Trong điều kiện kinh tế thị trường có điều tiết vĩ mô nhà nước, hoạt động sản xuất kinh doanh,trong có hoạt động đầu tư xem xét từ hai góc độ: nhà đầu tư kinh tế Trên góc độ nhà đầu tư , mục đích cụ thể có nhiều quy tụ lại yếu tố lợi nhuận khả sinh lợi dự án thước đo chủ yếu định chấp nhận việc làm mạo hiểm nhà đầu tư Chính vậy, xu hướng phổ biến hiệu đầu tư theo dự án.Dự án đầu tư có tầm quan trọng đặc biệt với nghiệp phát triển kinh tế nói chung doanh nghiệp nói riêng Sự thành bại doanh nghiệp phụ thuộc lớn vào việc đầu tư dự án có hiệu hay khơng muốn cho đầu tư có hiệu phải làm tốt từ khâu chuẩn bị vận hành kết đầu tư Nhưng dự án thực mang lại hiệu Do vậy, trước thực dự án cần phải thẩm định, kiểm tra xem dự án có mang lại hiệu kinh tế hay không Nhằm mục tiêu lựa chọn dự án tốt với tính khả thi cao loại bỏ dự án xấu.Việc phân tích xác tiêu kinh tế dự án chứng minh điều Theo nhịp phát triển chung kinh tế ngành dịch vụ đẩy mạnh phát triển nhu cầu giải trí người ngày trọng Chính lẽ nên em chọn đề tài : THẨM ĐỊNH DỰ ÁN XÂY DỰNG CÂU LẠC BỘ BIDA TẠI ĐƯỜNG NGUYỄN ẢNH THỦ- QUẬN 12 Do trình độ cịn hạn chế, nên vấn đề nghiên cứu không tránh khỏi thiếu sót, mong nhận nhiều ý kiến đóng góp để sửa chữa hoàn thiện thêm Em xin chân thành cám ơn thầy giáo Th.s Võ Tất Thắng trường đại học kinh tế HCM nhiệt tình giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề CHƯƠNG I KHÁI QUÁT ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ A ĐẦU TƯ VÀ CÁC HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ 1.1 khái niệm đầu tư Người ta thường quan niệm đầu tư việc bỏ vốn hôm để mong thu lợi nhuận tương lai Tuy nhiên tương lai chứa đầy yéu tố bất định mà ta khó biết trước Vì đề cập đến khía cạnh rủi ro, bất việc đầu tư nhà kinh tế quan niệm rằng: đầu tư đánh bạc với tương lai Còn đề cập đến yếu tố thời gian đầu tư nhà kinh tế lại quan niệm rằng: Đầu tư để dành tiêu dùng kì vọng tiêu dùng lớn tương lai Tuy góc độ khác người ta đưa quan niệm khác đầu tư, quan niệm hoàn chỉnh đầu tư phải bao gồm đặc trưng sau đây: - Công việc đầu tư phải bỏ vốn ban đầu - Đầu tư gắn liền với rủi ro, mạo hiểm… Do nhà đầu tư phải nhìn nhận trước khó khăn để có biện pháp phòng ngừa - Mục tiêu đầu tư hiệu Nhưng vị trí khác nhau, người ta nhìn nhận vấn đề hiệu khơng giống Với doanh nghiêp thường thiên hiệu kinh tế, tối đa hố lợi nhuận Cịn nhà nước lại muốn hiệu kinh tế phải gắn liền với lợi ích xã hội.Trong nhiều trường hợp lợi ích xã hội đặt lên hàng đầu Vì cách tổng qt ta đưa khái niệm lĩnh vực đầu tư sau: Đầu tư hình thức bỏ vốn vào hoạt động lĩnh vực kinh tế, xã hội nhằm thu lợi ích kì vọng tương lai Ở ta cần lưu ý nguồn vốn đầu tư không đơn tài sản hữu hình như: tiền vốn, đất đai, nhà xưởng, máy móc, thiết bị, hàng hố….mà cịn bao gồm loại tài sản vơ hình như: sáng chế, phát minh nhãn hiệu hàng hố, bí kĩ thuật, uy tín kinh doanh, bí thương mại, quyền thăm dị khai thác, sử dụng tài nguyên Dưới góc độ hoạt động đầu tư phải sử dụng nguồn lực ban đầu Các nguồn lực sử dụng theo mục đích chủ đầu tư để tạo mới, mở rộng nâng cao chất lượng có tài sản tài (tiền vốn…), tài sản vật chất (như nhà máy, đường xá…), tài sản trí tuệ (như trình độ văn hố, chun mơn…) nâng cao chất lượng nguồn nhân lực Mục đích công đầu tư thu kết định lớn so với nguồn lực bỏ Hoạt động đầu tư tiến hành lĩnh vực hoạt động kinh tế quốc dân, khơng bó hẹp đầu tư tài sản vật chất sức lao động mà tham gia đầu tư tài đầu tư thương mại, với nhiều hình thức đa dạng phong phú 1.2 Dự án đầu tư Theo quan điểm chung nhất, dự án đầu tư hiểu tài liệu tổng hợp , phản ánh kết nghiên cứu cụ thể toàn vấn đề thị trường, kinh tế, kỹ thuật, tài chính,… có liên quan, ảnh hưởng đến vận hành tính sinh lời công đầu tư Ở Việt Nam, theo nghị định số 177/CP điều lệ quản lý dự án đầu tư xây dựng, dự án đầu tư định nghĩa sau: “ Dự án đầu tư tập hợp đề xuất việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng cải tạo đối tượng định nhằm đạt tăng trưởng số lượng, cải tiến nâng cao chất lượng sản phẩm hay dịch vụ khoảng thời gian định.” Bất dự án đầu tư kể từ bắt đầu kết thúc phải trải qua giai đoạn: Giai đoạn 1: Giai đoạn chuẩn bị đầu tư Giai đoạn có quy trình sau: Nghiên cứu hội đầu tư Báo cáo NCKT Lập dự án đầu tư Thẩm định dự án đầu tư Quyết định đầu tư Giai đoạn 2: Giai đoạn đầu tư Sau Quyết định đầu tư, công việc cụ thể hố nguồn vốn, hình thành vốn đầu tư triển khai dự án đầu tư Giai đoạn 3: Giai đoạn vào hoạt động Đây giai đoạn đưa dự án đầu tư vào vận hành để sản xuất sản phẩm đưa tiêu thụ thị trường Dự án đầu tư có vai trò quan trọng hoạt động đầu tư nào, điều thể hiện: - Dự án đầu tư sở để định bỏ vốn đầu tư Thông qua dự án đầu tư, nhà đầu tư định có bỏ vốn đầu tư hay khơng từ số vốn bỏ với dự án đầu tư đem lại hiệu quả, lợi ích nào? - Dự án sở lập kế hoạch thực đầu tư, theo dõi, đơn đốc kiểm tra q trình thực đầu tư Trong suốt trình thực đầu tư, thơng qua dự án nhà đầu tư tự bố trí kế hoạch, tiến độ thực dự án đồng thời tổ chức kiểm tra, đôn đốc, theo dõi trình thực đầu tư - Dự án sở để thuyết phục tổ chức tín dụng xem xét tài trợ cho dự án Các tổ chức tín dụng, ngân hàng thơng qua việc xem xét, thẩm định dự án đầu tư để đánh giá hiệu dự án, lãi hay lỗ để từ đưa định tài trợ vốn cho nhà đầu tư hay không - Dự án sở để thuyết phục quan quản lý Nhà nước xem xét cấp giấy phép đầu tư Điều xem xét sở dự án có hiệu kinh tế cao, không vi phạm quy định Pháp luật, không ảnh hưởng xấu đến môi trường, đến xã hội qua đưa định cho phép đầu tư hay không - Dự án sở Pháp lý để xem xét giải tranh chấp phát sinh trình liên doanh thực đầu tư VỐN ĐẦU TƯ vốn đầu tư khái niệm rộng bao gồm nhiều nguồn lực tài phi tài khác Để thống q trình đánh giá, phân tích sử dụng, người ta thường quy đổi nguồn lực đơn vị tiền tệ chung Do nói đến vốn đầu tư, ta hình dung nguồn lực tài phi tài quy đổi đơn vị đo lường tiền tệ phục vụ cho trình sản xuất kinh doanh, cho hoạt động kinh tế xã - hội Vốn cần thiết để tiến hành hoạt động đầu tư lớn, khơng thể lúc trích từ khoản chi tiêu thường xuyên sở điều làm xáo động hoạt động bình thường sản xuất, kinh doanh sinh hoạt xã hội Ngay nay, quan hệ tài ngày mở rộng phát triển Do đó, để tập trung nguồn vốn phân tán rủi ro, số vốn đầu tư cần thiết thường huy động từ nhiều nguồn khác như: tiền tích luỹ xã hội, sở sản xuất kinh doanh, tiền tiết kiệm quần chúng vốn huy động từ nước ngồi Đây thể nguyên tắc kinh doanh đại: " Không bỏ tất trứng vào giỏ" Như vậy, ta tóm lược định nghĩa nguồn vốn gốc đầu tư sau: Vốn đầu tư nguồn lực tài phi tài tích luỹ từ xã hội, từ chủ thể đầu tư, tiền tiết kiệm dân chúng vốn huy động từ nguồn khác đưa vào sử dụng trình sản xuất kinh doanh, hoạt động kinh tế xã hội nhằm đạt hiệu định Về nội dung vốn đầu tư chủ yếu bao gồm khoản sau: - Chi phí để tạo tài sản cố định bảo dưỡng, sửa chữa hoạt động tài sản cố định có sẵn - Chi phí để tạo tăng thêm tài sản lưu động - Chi phí chuẩn bị đầu tư - Chi phí dự phịng cho khoản chi phát sinh không dự kiến CHU KỲ DỰ ÁN Chu kỳ dự án đầu tư bước giai đoạn mà dự án phải trải qua, bắt đầu tư dự án ý đồ đến dự án hồn thành kết thúc hoạt động Q trình hồn thành thực dự án đầu tư trải qua giai đoạn: Chuẩn bị đầu tư, thực đầu tư vận hành kết đầu tư Trong giai đoạn trên, giai đoạn chuẩn bị đầu tư, tạo tiền đề định thành công hay thất bại hai giai đoạn sau, đặc biệt giai đoạn vận hành kết đầu tư Do đới với giai đoạn chuẩn bị đầu tư, vấn đề chất lượng, vấn đề xác kết nghiên cứu, tính tốn dự đốn quan trọng Thời gian thực đầu tư kéo dài, vốn ứ đọng nhiều, tổn thất lại lớn Thời gian thực đầu tư lại phụ thuộc vào chất lượng công tác chuẩn bị đầu tư, vào việc thực trình đầu tư, quản lý việc thực nhiều hoạt động khác có liên quan đến việc thực trình đầu tư Giai đoạn ba, vận hành kết giai đoạn thực đầu tư ( giai đoạn sản xuất, kinh doanh, trao đổi dịch vụ) nhằm đạt mục tiêu dự án Nếu làm tốt công việc giai đoạn chuẩn bị đầu tư tạo thuận lợi cho trình tổ chức, quản lý vận hành kết đầu tư Soạn thảo dự án đầu tư nằm giai đoạn chuẩn bị đầu tư Công tác soạn thảo tiến hành qua ba mức độ nghiên cứu: - Nghiên cứu hội đầu tư - Nghiên cứu tiền khả thi - Nghiên cứu khả thi Nghiên cứu hội đầu tư Đây giai đoạn hình thành dự án bước nghiên cứu sơ nhằm xác định triển vọng hiệu đem lại dự án Cơ hội đầu tư phân thành hai cấp độ: Cơ hội đầu tư chung hội đầu tư cụ thể - Cơ hội đầu tư chung: Là hội xem xét cấp độ ngành, vùng nước Nghiên cứu hội đầu tư chung nhằm xem xét lĩnh vực, phận hoạt động kinh tế mối quan hệ với điều kiện kinh tế chung khu vực, giới, quốc gia hay ngành, vùng với mục đích cuối sơ nhận hội đầu tư khả thi Những nghiên cứu nhằm hình thành nên dự án sơ phù hợp với thời kỳ phát triển kinh tế - xã hội, với thứ tự ưu tiên chiến lược phát triển ngành, vùng đất nước - Cơ hội đầu tư cụ thể: Là hội đầu tư xem xét cấp độ đơn vị sản xuất, kinh doanh nhằm phát triển khâu, giải pháp kinh tế, kĩ thuật đơn vị đó, Việc nghiên cứu vừa phục vụ cho việc thực chiến lược phát triển đơn vị, vừa đáp ứng mục tiêu chung ngành, vùng đất nước Việc nghiên cứu hội đầu tư cần dựa vào sau: - Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội ngành, vùng đất nước, Xac định hướng phát triển lâu dài cho phát triển - Nhu cầu thị trường mặt hàng dịch vụ dự định cung cấp, - Hiện trạng sản xuất cung cấp mặt hàng dịch vụ có cịn chỗ trống thời gian đủ dài hay khơng ?(ít vượt qua thời gian thu hồi vốn) - Tiềm sẵn có tài ngun, tài chính, lao động… Những lợi khả chiếm lĩnh chỗ trống sản xuất, kinh doanh - Những kết tài chính, kinh tế xã hội đạt thực đầu tư Mục tiêu việc nghiên cứu hội đầu tư nhắm loại bỏ nhẽng dự kiến rõ ràng không khả thi mà không cần sâu vào chi tiết Nó xác định cách nhanh chóng tốn khả đầu tư sở thông tin giúp cho chủ đầu tư cân nhắc, xem xét đến địnhcó triển khai tiếp giai đoạn nghiên cứu sau hay không Nghiên cứu tiền khả thi Đây bước hội đầu tư có nhiều triển vọng, có quy mơ đầu tư lớn, phức tạp mặt kĩ thuật, thời gian thu hồi vốn dài v v Bước nghiên cứu sâu khía cạnh thấy phân vân, chưa chắn hội đầu tư lựa chọn Việc nghiên cứu tiền khả thi nhằm sàng lọc, loại bỏ hội đầu tư khẳng định lại hội đầu tư dự kiến Đối với dự án lớn, liên quan chịu quản lý nhiều ngành dự án tiền khả thi việc tranh thủ ý kiến bước đầu, xin chủ trương để tiếp tục đầu tư Sản phẩm cuối nghiên cứu tiền khả thi luận chứng tiền khả thi Nội dung luận chứng tiền khả thi ( hay gọi dự án tiền khả thi) bao gồm vấn đề sau đây: - Các bối cảnh chung kinh tế, xã hội, pháp luật có ảnh hưởng đến dự án - Nghiên cứu thị trường - Nghiên cứu kĩ thuật - Nghiên cứu tổ chức, quản lý nhân - Nghiên cứu lợi ích kinh tế xã hội Đặc điểm nghiên cứu vấn đề bước tiền khả thi chưa hồn tồn chi tiết, cịn xem xét trạng thái tĩnh, mức trung bình đầu vào, đầu ra, khía cạnh kĩ thuật, tài chính, kinh tế q trình thực đầu tư Do độ xác chưa cao Nghiên cứu khả thi Đây bước xem xét lần cuối nhằm đến kết luận xác đáng vấn đề dự án bước phân tích, số lượng tính tốn cẩn thận, chi tiết, đề án kinh tế kĩ thuật, lịch biểu tiến độ thực dự án Sản phẩm giai đoạn nghiên cứu khả thi " Dự án nghiên cứu khả thi" hay gọi " Luận chứng kinh tế kĩ thuật " giai đoạn này, dự án nghiên cứu khả thi soạn thảo tỉ mỉ, kỹ lưỡng nhằm đảm bảo cho dự đoán, tính tốn độ xác cao trước đưa để quan kế hoạch, tài chính, cấp có thẩm quyền xem xét Nội dung nghiên cứu dự án khả thi tương tự dự án nghiên cứu tiền khả thi, khác mức độ ( Chi tiết hơn, xác hơn) Mọi khía cạnh nghiên cứu xem xét trạng thái động, tức có tính đến yếu tố bất định xảy theo nội dung nghiên cứu Dự án nghiên cứu khả thi nhằm chứng minh hội đầu tư đáng giá, để tiến hành định đầu tư Các thơng tin phải đủ sức thyết phục quan chủ quản nhà đầu tư Điều có tác dụng sau đây: - Đối với nhà nước định chế tài - Dự án nghiên cứu khả thi sở để thẩm định định đầu tư, định tài trợ cho dự án - Dự án nghiên cứu khả thi đồng thời công cụ thực kế hoạch kinh tế ngành, địa phương nước NHỮNG YÊU CẦU KHI XEM XÉT DỰ ÁN ĐẦU TƯ Để có dự án đầu tư có tính thuyết phục thu hút bên tham gia, dự án phải thoả mãn yêu cầu sau: - Dự án phải có tính khoa học Đây u cầu quan trọng hàng đầu dự án đầu tư Đảm bảo yêu cầu tạo tiền đề cho việc triển khai thực thành cơng dự án Tính khoa học dự án thể hiện: số liệu thơng tin phải đảm bảo trung thực, xác; phương pháp lý giải: nội dung dự án không tồn độc lập, riêng rẽ mà chúng nằm thể thống nhất; phương pháp tính tốn phải đơn giản, xác,… - Dự án phải có tính pháp lý, tức dự án phải phản ánh quyền lợi quốc gia dự án Nói cách khác dự án cần có sở pháp lý vững chắc, phù hợp với sách Pháp luật Nhà nước - Dự án phải có tính thực tiễn Tính thực tiễn vủa dự án đầu tư thể chỗ, có khả ứng dụng triển khai thực tế Mỗi dự án thuộc ngành nghề cụ thể, có thơng số, tính tốn tiêu kinh tế - kỹ thuật cụ thể, nội dung, khía cạnh phân tích dự án đầu tư khơng thể nghiên cứu cách chung chung mà phải dựa hợp lý, tức dự án phải xây dựng điều kiện hoàn cảnh cụ thể mặt bằng, thị trường vốn tiêu khác - Dự án phải có tính thống Các dự án phải biểu thống lợi ích bên tham gia có liên quan đến dự án Để bên đối tác có định tham gia dự án, ngân hàng tổ chức tài định tài trợ hay cho vay vốn với dự án, muốn quan có thẩm quyền xem xét cấp giấy phép đầu tư việc xây dựng dự án từ bước tiến hành đến nội dung, hình thức, cách trình bày dự án cần phải tuân thủ theo quy định chung mang tính quốc tế - Dự án phải có tính định Trong nhiều trường hợp, nội dung, tính tốn quy mơ sản xuất, chi phí, giá cả, lợi nhuận,… dựa án có tính 10 C1, C2, C3,…, Cn luồng tiền dự tính dự án mang lại năm 1, 2, 3,…, t ; r tỷ lệ chiết khấu phù hợp dự án Phương pháp giá trị rịng xây dựng dựa giả định xác định tỷ suất chiết khấu thích hợp để tìm giá trị tương đương với thời điểm khoản tiền tương lai Ngân hàng cho vay thường quan tâm đến vấn đề trả gốc lãi doanh nghiệp Tuy nhiên, thẩm định dự án doanh nghiệp thường đưa tỷ lệ chiết khấu cao để NPV>0 Vì vậy, ngân hàng cần thẩm định NPV để thẩm định việc dự tính tỷ lệ chiết khấu doanh nghiệp hợp lý hay không Và với tỷ lệ chiết khấu hợp lý NPV>0 giúp cho Ngân hàng khẳng định việc cho vay có hiệu Ưu điểm NPV tính dịng tiền xét đến giá trị thời gian tiền, xét đến qui mô dự án thoả mãn yêu cầu tối đa hoá lợi nhuận, phù hợp với mục tiêu hoạt động ngân hàng Nhược điểm NPV tiêu cho biết quy mô mà không cho biết thời gian nhanh hay chậm Và lãi suất đo lường chi phí hội vốn lãi suất thị trường, việc giữ nguyên tỷ lệ chiết khấu cho thời kỳ hoạt động dự án không hợp lý Vì vậy, kết hợp với tiêu khác điều cần thiết tiến hành thẩm định dự án điều kiện thực tế, cụ thể 6.b Chỉ tiêu Tỷ lệ hoàn vốn nội (IRR) Tỷ lệ hoàn vốn nội tỷ lệ chiết khấu mà giá trị ròng dự án 0, tức giá trị dịng thu nhập tính theo tỷ lệ chiết khấu cân với giá vốn đầu tư Hay nói cách khác, tỷ lệ sinh lợi tối thiểu dự án Mỗi phương án đầu tư đem phân tích đánh giá cần tính IRR Phương án chọn phương án IRR lớn chi phí vốn (tỷ lệ chiết khấu) IRR lãi suất cần tìm cho NPV = 21 ⇒ Tìm IRR? Chọn tìm lãi suất r1 r2để cho tương ứng với r1 ta có NPV1 > 0, ứng với r2 ta có NPV2 < IRR cần tìm ứng với NPV = nằm tỷ suất chiết khấu r r2 Và áp dụng phương pháp nội suy ta có kết IRR theo cơng thức Trong r2 > r1, NPV1 > gần 0, NPV2 < gần Qua cách tính cho thấy IRR tỷ suất nội hoàn từ khoản thu nhập dự án Điều có nghĩa dự án có tỷ lệ hồn vốn IRR = r khoản thu nhập từ dự án đủ hoàn trả phần gốc lãi đầu tư ban đầu vào dự án Nó mức lãi suất tiền vay cao mà nhà đầu tư chấp nhận mà khơng bị thua thiệt tồn số tiền đầu tư cho dự án vốn vay nợ vay (cả gốc lãi cộng dồn) trả nguồn tiền thu từ dự án chúng phát sinh Và tiêu NPV, tiêu IRR xác định cho hai tình đầu tư - Nếu dự án độc lập dự án có IRR > r lựa chọn - Nếu dự án loại trừ ta chọn dự án có IRR > r lớn Ưu điểm tính tỷ lệ phần trăm nên dễ dàng so sánh với chi phí sử dụng vốn Nhược điểm tiêu phản ánh tỷ lệ hoàn vốn nội dự án không cung cấp quy mô số lãi (hay lỗ) dự án tính tiền Khi dự án lập nhiều năm, việc tính toán tiêu phức tạp Đặc biệt loại dự 22 án có luồng tiền dịng vào xen kẽ năm qua năm khác, kết tính tốn cho nhiều IRR khác gây khó khăn cho việc định Do đó, IRR tiêu kết hợp, bổ trợ cho tiêu NPV Lưu ý: Trong trường hợp có xung đột phương pháp NPVvà IRR việc lựa chọn dự án theo NPV cần coi trọng để đạt mục tiêu tối đa hoá lợi nhuận dự án 6.c Chỉ tiêu Thời gian hoàn vốn (PP) Thời gian hoàn vốn dự án tiêu thường sử dụng để đánh giá giá trị kinh tế dự án đầu tư Thời gian hoàn vốn dự án đầu tư độ dài thời gian để thu hồi toàn khoản đầu tư ban đầu Cho nên, thời gian thu hồi vốn dự án ngắn tốt để tránh biến động, rủi ro bất định MỘT SỐ RỦI RO CHU YẾU TRONG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN Một số dự án đầu tư, từ khâu chuẩn bị đến thực đầu tư vào sản xuất xảy nhiều loại rủi ro khác nhau, nguyên nhân chủ quan ngun nhân khách quan Việc tính tốn khả tài dự án giới thiệu trường hợp dự án không bị ảnh hưởng loại rủi ro xảy Vì vậy, việc đánh giá, phân tích, dự đốn rủi ro xảy quan trọng nhằm tăng tính khả thi phương án tính tốn dự kiến chủ động có biện pháp phịng ngừa, giảm thiểu Dưới số rủi ro chủ yếu: 7.a Rủi ro chế sách Rủi ro xem gồm tất bất ổn tài sách nơi địa điểm xây dựng dự án, bao gồm: sắc thuế mới, hạn chế chuyển tiền, quốc hữu hoá, tư hữu hoá hay luật nghị quyết, nghị định chế tài khác có liên quan đến dịng tiền dự án Loại rủi ro giảm thiểu nhiều cách: 23 - Khi thẩm định dự án, phải xem xét mức độ tuân thủ dự án (theo hồ sơ dự án), để đảm bảo chấp hành nghiêm chỉnh luật quy định hành có liên quan tới dự án - Chủ đầu tư nên có hợp đồng ưu đãi riêng quy định vấn đề - Những bảo lãnh cụ thể cung cấp ngoại hối góp phần hạn chế ảnh hưởng tiêu cực tới dự án - Bảo hiểm tín dụng, xuất khẩu… 7.b Rủi ro tiến độ xây dựng, hoàn tất Rủi ro xem việc hoàn tất dự án không thời hạn, không phù hợp với tiêu chuẩn thông số thực Loại rủi ro nằm ngồi khả điều chỉnh, kiểm sốt ngân hàng, nhiên giảm thiểu cách đề xuất với chủ đầu tư thực biện pháp sau: - Lựa chọn nhà thầu xây dựng uy tín, có sức mạnh tài kinh nghiệm - Thực nghiêm túc việc bảo lãnh thực hợp đồng, bảo lãnh chất lượng cơng trình - Giám sát chặt chẽ trình xây dựng - Hỗ trợ cấp có thẩm quyền, dự phịng tài khoa học trường hợp vượt dự tốn - Quy định rõ trách nhiệm, vấn đề đền bù, giải toả mặt - Hợp đồng giá cố định chìa khố trao tay với phân chia rõ ràng nghĩa vụ bên 7.c Rủi ro thị trường, thu thập, toán Rủi ro bao gồm: Thị trường không chấp nhận không đủ cầu sản phẩm, dịch vụ đầu dự án; sức ép cạnh tranh, giá bán sản phẩm không đủ để bù đắp lại khoản chi phí dự án;… 24 Loại rủi ro giảm thiểu cách: - Nghiên cứu thị trường, đánh giá phân tích thị trường, thị phần cẩn thận - Dự kiến cung cầu thận trọng, khơng nên có dự báo lạc quan - Phân tích khả toán, thiện ý, hành vi người tiêu dùng - Xem xét hợp đồng bao tiêu sản phẩm dài hạn với bên có khả tài - Hỗ trợ bao tiêu sản phẩm Chính phủ - Khả linh hoạt cấu sản phẩm, dịch vụ đầu 7.d Rủi ro cung cấp Đây rủi ro dự án khơng có nguồn nguyên liệu (đầu vào) với số lượng, giá chất lượng dự kiến để vận hành dự án, tạo dòng tiền ổn định, đảm bảo khả trả nợ vốn vay để đầu tư Loại rủi ro giảm thiểu cách: - Trong q trình xem xét dự án, cán thẩm định phải nghiên cứu, đánh giá cẩn trọng báo cáo chất lượng, trữ lượng nguyên nhiên liệu vật liệu đầu vào hồ sơ dự án Đưa nhận định từ ban đầu tính tốn, xác định hiệu tài dự án - Nghiên cứu cạnh tranh nguồn cung cấp nguyên nhiên vật liệu - Linh hoạt thời gian số lượng nguyên nhiên vật liệu mua vào - Những thoả thuận với chế chuyển qua tới người sử dụng cuối - Những hợp đồng cung cấp nguyên nhiên vật liệu đầu vào dài hạn với nhà cung cấp có uy tín 7.e Rủi ro kỹ thuật, vận hành, bảo trì 25 Đây rủi ro việc dự án khơng thể vận hành bảo trì mức độ phù hợp với thông số thiết kế ban đầu Loại rủi ro này, chủ đầu tư giảm thiểu thông qua thực số biện pháp sau: - Sử dụng công nghệ kiểm chứng - Bộ phận vận hành dự án phải đào tạo tốt, có kinh nghiệm - Có thể ký hợp đồng vận hành bảo trì với điều khoản khuyến khích phạt vi phạm rõ ràng - Bảo hiểm kiện bất khả kháng tự nhiên lụt lội, động đất, chiến tranh… - Kiểm soát ngân sách kế hoạch vận hành - Quyền thay người vận hành không thực đầy đủ nghĩa vụ 7.g Rủi ro môi trường, xã hội Rủi ro thể tác động tiêu cực dự án môi trường người dân xung quanh Loại rủi ro giảm thiểu số biện pháp sau: - Báo cáo đánh giá tác động môi trường phải khách quan tồn diện, cấp có thẩm quyền chấp nhận văn - Nên có tham gia bên liên quan quan quản lý môi trường quyền địa phương, từ bắt đầu triển khai dự án - Tuân thủ quy định môi trường 7.h Rủi ro kinh tế vĩ mô Đây rủi ro phát sinh từ môi trường kinh tế vĩ mơ, bao gồm tỷ giá hối đối, lạm phát, lãi suất… Loại rủi ro giảm thiểu cách: 26 - Phân tích điều kiện kinh tế vĩ mô - Sử dụng cơng cụ thị trường hốn đổi tự bảo hiểm - Bảo vệ hợp đồng số hoá, giá leo thang, bất khả kháng… - Đảm bảo Nhà nước phá giá tiền tệ cung cấp ngoại hối (nếu được) Trên nội dung q trình thẩm định dự án đầu tư Có thể nói, thẩm định dự án đầu tư cơng việc phức tạp, địi hỏi phải ln hồn thiện qua thực tế khơng phải dừng lại lý thuyết Vì vậy, việc khơng ngừng nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án đầu tư dự án điều cần thiết để giảm thiểu rủi ro, phát huy hiệu hoạt động cách tối đa… Trong công tác xây dựng dự án, việc thẩm định dự án đầu tư vấn đề quan trọng cần thiết dự án Những phân tích, đánh giá giúp người thẩm định tìm hiểu dự án cách tồn diện hơn, sâu rộng hơn, có đánh giá xác dự án Vì xét cách toàn diện, dự án phản ánh cách hoàn hảo qua tiêu Doanh thu, chi phí, lãi lỗ qua năm dự tính… Chúng ta tìm hiểu sâu công tác thẩm định dự án đầu tư phần sau để có hiểu quát vấn đề 27 CHƯƠNG II GIỚI THIỆU MÔN THỂ THAO BIDA VÀ CÔNG TY TIẾN HÀNH XÂY DỰNG DỰ ÁN TỔNG QUAN VỀ MÔN THỂ THAO BIDA Với lịch sử đời từ năm kỷ XV, có tài liệu nói môn người Pháp nghĩ ra; có tài liệu cho người Tây Ban Nha, Nhưng điều phủ nhận: Bida chiếm quan tâm đông đảo người từ khắp nơi giới Ở Việt Nam, xuất chưa lâu Bida nhanh chóng trở thành mơn thể thao ưa chuộng thiếu niên Là môn thể thao xuất giải đấu quốc tế kỳ segame Bida trở thành niềm đam mê nhiều tầng lớp thủ Việt Nam ngày tiếng xếp hạng cao giải đấu quốc tế Chơi bida rèn luyện cho người chơi có thể lực tốt, bền bỉ tính kiên nhẫn đồng thời tập cho người chơi tính tư sáng tạo cần phải nghĩ đánh độc đáo, đường bi để mang lại kết tốt mơn thể thao cịn mang đến cho người chơi thư giãn, thoải mái GIỚI THIỆU CÔNG TY TIẾN HÀNH XÂY DỰNG Công ty chọn để tiến hành xây dựng dự án công ty TNHH NT HIỆN ĐẠI Công ty TNHH NT HIỆN ĐẠI công ty chun thiết kế, thi cơng cơng trình Hoạt động lĩnh vực nội ngoại thất công ty có nhiều năm kinh nghiệm uy tín với khách hàng Với đội ngũ nhân viên nhiệt tình có tay nghề cao mang lại hài lịng tuyệt đối xây dựng dự án 28 CHƯƠNG III THẨM ĐỊNH DỰ ÁN XÂY DỰNG CÂU LẠC BỘ BIDA TẠI ĐƯỜNG NGUYỄN ẢNH THỦ- QUẬN 12 Ý TƯỞNG HÌNH THÀNH VÀ MỤC TIÊU DỰ ÁN 1.a ý tưởng hình thành dự án Trong bối cảnh thu nhập người ngày nâng cao nhu cầu giải trí sau làm việc căng thẳng khơng thể thiếu Bida loại hình giải trí quen thuộc giới trẻ nay, không mơn thể thao- giải trí lành mạnh Bi - A mang đến giây phút thư giãn thật thoải mái, thú vị cho người chơi Làm cho người chơi phấn chấn tinh thần làm việc tích cực Hơn mang ảnh hưởng tốt đến tình hình xã hội khu vực giới trẻ có nơi để thư giãn,giải trí nên bớt tình trạng tụ tập quậy phá,… Khi sở tiến hành kinh doanh phải đóng thuế cho nhà nước góp phần phát triển kinh tế đất nước Mặt khác kinh doanh ngành đem lại lợi nhuận cao Trong vốn đầu tư bỏ không lớn 1.b Cơ sở pháp lý nghị định 112/2007/ NĐ - CP ngày 26/06/2007 nghị định 83/2006/ NĐ – CP ngày 17/08/2006 nghị định 43/2006/ NĐ – CP ngày 25/04/2006 thông tư liên tịch số 222/2003/ TTLT – UBTDTT- BCA 29 1.c Mục tiêu dự án Nhằm tạo sân chơi giải trí an tồn lành mạnh Nhằm đáp ứng nhu cầu giải trí tầng lớp khu vực đồng thời nơi để người giao lưu, kết bạn trao đổi kinh nghiệm PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG 2.a tình hình khu vực Xuất phát từ nhu cầu giải trí thiếu thốn sở giải trí khu vực nhiều câu lạc đơng ngẹt bàn Khách phải chạy lịng vịng từ chổ sang chổ mà khơng tìm bàn để chơi Qua khảo sát trực tiếp tay chơi bida khu vực nhu cầu cịn lớn cung chưa đáp ứng đủ cầu mặc khác chất lượng phục vụ chưa tốt nên xây dựng khu vực đáp ứng đươc nhu cầu khan người chơi 2.b Đối thủ cạnh tranh Hiện khu vực có đối thủ cạnh tranh câu lạc HỒNG MAI ĐƯỜNG BĂNG Đối với câu lạc Hoàng Mai có 22 bàn bida Số lượng bàn nhiều chất lượng khơng tốt nên khơng có khả giữ khách lâu dài Đa số người chơi bida lúc tập chơi người ta chưa biết nhiều chất lượng bàn Nhưng đến lúc biết chơi chất lượng bàn điều đáng quan tâm Độ chuẩn bàn, độ nhạy băng vải phải thường xuyên thay để đảm bảo bi chạy khơng đáp ứng tiêu chuẩn nên có câu lạc đủ tiêu chuẩn chất lượng dễ dàng thu hút khách hàng Đối với câu lạc Đường Băng có bàn Mặc dù chất lượng bàn tốt q so với nhu cầu thị trường khách hàng thường xuyên phải đứng đợi lâu đến lượt chơi Nên xây dựng sở thu hút đươc khách hàng cách để dàng 2.c Chiến lược kinh doanh 30 Việc mở sở kinh doanh , khơng phải chuyện khó việc giữ chân khách hàng đến với lần thứ hay nhiều lần mãi khơng phải chuyện dễ Do câu lạc cần phải đề chiến lược cụ thể giá, quảng cáo, khuyến mãi, nhằm thu hút khách hàng, giữ chân khách để đạt mục tiêu đề 2.d Về cảnh quan câu lạc Dù người chơi thể thao họ yêu đẹp nên xây dựng phải ý đến cách trang trí cho phù hợp bố trí hệ thống đèn điện cho đẹp mắt kèm theo xây dựng bồn hoa trước cổng Một mặt, tơ thêm vẻ đẹp cho câu lạc bộ, mặt khác, gây ý người khách hàng vào chơi đồng thời có phịng để khách ngồi uống nước đợi bàn 2.e Chuẩn bị điều kiện khai trương Trước ngày khai trương, câu lạc giới thiệu băng rol , phát tờ bướm với lời giới thiệu thật ngắn gọn hấp dẫn nhằm thu hút tò mò khách hàng có kèm theo khuyến mãi, giảm giá tháng Tên câu lạc in rõ ràng bậc để thu hút ý người 2.g Về khách hàng Bất kì sở kinh doanh cần phải có khách hàng, họ nhân tố chủ lực giúp cho sở kinh doanh tồn phát triển Với hoạt động thái độ phục vụ nhân viên quan trọng Do đó, câu lạc chọn nhân viên nhanh nhẹn, vui vẻ, trung thực gây cảm tình với khách hàng, đồng thời tạo cho khách hàng có cảm giác vui lịng đến, vừa lòng GIỚI THIỆU VỀ DỰ ÁN 3.a mặt Nhà đầu tư thuê mặt đường Nguyễn Ảnh Thủ có diện tích 200m2 với giá 12 triệu/tháng Hợp đồng thuê suốt vòng đời dự án Giá thuê đất điều chỉnh hàng năm theo tỷ lệ lạm phát Tiền thuê phải toán vào cuối 31 năm Trong năm xây dựng năm lý, miễn tiền thuê hỗ trợ đầu tư cho dự án Mặt cần phải sữa chữa lại cho phù hợp với mục đích kinh doanh Được cơng ty TNHH NH Hiên Đại dự tính hết 150 triệu bao gồm khoản xây dựng, trang trí cho đẹp mắt làm bảng hiệu, hộp đèn 3.b trang thiết bị Qua tìm hiểu nhà đầu tư định chọn công ty Thành Tâm làm nhà cung cấp bàn bida Công ty Thành Tâm nhà cung cấp bàn bida chất lượng hàng đầu Việt Nam Đã hoạt động nhiều năm có thương hiệu uy tín thị trường Câu lạc dự kiến đặt 12 bàn bida Gồm bàn bida băng bàn bida lổ giá bàn 19 triệu/bàn Đây loại bàn đạt tiêu chuẩn với mặt đá nhập từ Trung Quốc cao su nhập từ Đài Loan Thời gian hữu dụng bàn 10 năm Để khơng khí câu lạc thêm nhộn nhịp phải mua sắm dàn âm thanh, tivi để chiếu giải bóng đá.phuc vụ nhu cầu vừa chơi bida vừa xem bóng đá khách Chi phí mua sắm thiết bị âm với đồ dùng câu lạc : ly, bếp, quạt, … ước tính 30 triệu Câu lạc mua thêm máy phát điện để dùng lúc bị điện với giá triệu đồng 3.c Lịch đầu tư vòng đời dự án: Đầu tư ban đầu nêu thực vòng năm (năm ) Dự án hoạt động năm (năm đến năm 8) Câu lạc dự kiến lý tài sản hoàn tất việc giải công nợ năm 3.d Dự kiến sản lượng Thống kê số hoạt động bàn lượng nước giải khát bán sở Hồng Mai Theo sổ tính tiền ghi lại sở 32 thứ thứ thứ thứ thứ thứ số hoạt động bàn/ngày 8 7 9 đơn giá(nghìn đồng) 15 15 15 15 15 15 15 thành tiền(nghìn đồng) 120 120 105 105 120 135 135 3 4 110 110 110 110 110 110 110 330 220 330 220 330 440 440 nước giải khát+bia(thùng) lợi nhuận/1 khát+bia thùng chủ nhật giải lợi nhuận từ bán nước số bình quân hoạt động bàn/ngày lượng nước bán bình quân ngày Thống kê số hoạt động bàn lượng nước giải khát bán sở Đường Băng Theo sổ tính tiền ghi lại sở thứ thứ thứ thứ thứ thứ chủ nhật số hoạt động bàn/ngày 10 10 11 13 đơn giá(nghìn đồng) 15 15 15 15 15 15 15 thành tiền(nghìn đồng) 135 150 150 120 135 165 195 4 5 110 110 110 110 110 110 110 440 330 440 330 440 550 550 nước khát+bia(thùng) giải lợi nhuận/1 thùng giải khát+bia lợi nhuận từ bán nước số bình quân hoạt động bàn/ngày 10 lượng nước bán ngày Vì sở sau với điều kiện chuẩn bị chất lượng vượt trội so với đối thủ cạnh tranh Nên chắn thu hút nhiều khách Số hoạt động bình quân bàn/ngày :10 giờ/ngày Lượng nước bán ngày : thùng/ngày Lợi nhuận bình quân/1 thùng nước : 110 nghìn đồng Tiền : 15 nghìn đồng/giờ 33 Lợi nhuận từ việc bán nước tiền tăng hàng năm theo tỷ lệ lạm phát nước 3.e Chi phí hoạt động: Để thu hút khách đồng thời quảng cáo câu lạc đến với khách hàng câu lạc phối hợp với phòng thể dục thể thao quận tổ chức giải thi đấu khu vực hình thức dự thi thủ đăng ký dự thi phải đóng kèm khoản lệ phí Nên chi phí tổ chức câu lạc bỏ khơng q lớn ước tính khoảng 30 triệu/ năm Lao động thuê nhân viên với mức lương triệu/tháng bảo vệ để trông xe mức lương triệu/tháng Các mức lương ước tính theo giá năm Để bảo đảm đời sống người lao động khuyến khích họ gắn bó lâu dài với câu lạc nhà đầu tư dự kiến tăng tiền lương thực hàng năm % (cao tỷ lệ tăng thu nhập bình quân đầu người kinh tế) Ngoài tiền lương danh nghĩa điều chỉnh tăng hàng năm theo tỷ lệ lạm phát nước Tiền điện phục vụ cho hoạt động kinh doanh ước tính 500 nghìn đồng/tháng Các chi phí phát sinh khác : lơ, đầu cơ, thưởng nhân viên,…ước tính 15 triệu/năm 3.g Tài trợ vốn: Đề đủ vốn đầu tư, nhà đầu tư dự kiến vay Ngân hàng với số tiền tương ứng 60% chi phí mua sắm bàn bida vào cuối năm với lãi suất danh nghĩa 14%/năm Khoản vay phải trả năm với phương thức vốn gốc lãi Phần vốn đầu tư lại vốn nhà đầu tư Suất sinh lời thực vốn chủ sở hữu (re) 12%/năm Lạm phát: Tỷ lệ lạm phát dự kiến 8% năm suốt thời gian hoạt động dự án Khấu hao tài sản cố định theo phương pháp đường thẳng (khấu hao hàng năm) 34 Thuế : sở quan thuế chấp nhận cho nộp thuế theo hình thức thuế khống Với mức thuế triệu/năm 35 ... lòng tuyệt đối xây dựng dự án 28 CHƯƠNG III THẨM ĐỊNH DỰ ÁN XÂY DỰNG CÂU LẠC BỘ BIDA TẠI ĐƯỜNG NGUYỄN ẢNH THỦ- QUẬN 12 Ý TƯỞNG HÌNH THÀNH VÀ MỤC TIÊU DỰ ÁN 1.a ý tưởng hình thành dự án Trong bối... xây dựng dự án, việc thẩm định dự án đầu tư vấn đề quan trọng cần thiết dự án Những phân tích, đánh giá giúp người thẩm định tìm hiểu dự án cách toàn diện hơn, sâu rộng hơn, có đánh giá xác dự. .. thi dự án định dự án có đượcthực hay khơng phải có q trình xem xét kiểm tra, đánh giá cách độc lập tách biệt với trình soạn thảo dự án Q trình gọi thẩm định dự án Có nhiều quan điểm khác thẩm định