nghiên cứu - trao đổi 18 tạp chí luật học số 8/2010 ThS. Nguyễn Thị Dung * I. M BO TNH MINH BCH CA TH TRNG BT NG SN TRONG PHP LUT MT S NC TRấN TH GII 1. Phỏp lut v th trng BS Trung Quc Thỏng 4 nm 1988, Quc hi Trung Quc ó sa i Hin phỏp trong ú b sung quyn chuyn nhng quyn s dng t theo quy nh ca phỏp lut v hy b quy nh cm cho thuờ t. Cựng vi vic sa i Hin phỏp, Hi ng nh nc Trung Quc ó ban hnh quy ch tm thi v vic giao v chuyn nhng quyn s dng t ca nh nc ti ụ th, khng nh quyn s dng t cú th chuyn nhng bng hp ng, u thu v u giỏ. ú l nhng c s quan trng, t nn tng u tiờn cho vic thit lp khung kh phỏp lớ i vi th trng BS Trung Quc. Ti iu 2 Lut qun lớ t ai ca nc Cng ho nhõn dõn Trung Hoa nm 1999 (1) khng nh ch cụng hu xó hi ch ngha v t ai ca nc Cng ho nhõn dõn Trung Hoa gm ch s hu ton dõn v ch s hu tp th ca ngi lao ng. Quyn s hu t ai thuc s hu ton dõn l s hu nh nc do Quc v vin thay mt nh nc thc hin. Quyn s dng t ai cú th c chuyn nhng theo lut nh. Quy nh ny ó m bo cho s vn hnh ca th trng quyn s dng t - ht nhõn ca th trng BS trong ch s hu ton dõn v t ai. Cng tng t nh Vit Nam, t ai thuc s hu ton dõn, Nh nc giao cho cỏc t chc, cỏ nhõn s dng theo hỡnh thc cp t (giao t khụng thu tin s dng t), xut nhng t (giao t cú thu tin s dng t) v cho thuờ t. Trong cỏc vn bn lut, quy tc v iu l c bn v th trng BS nh Lut hp ng, Lut tha k, Lut bo lónh, Lut qun lớ t ai, Lut qun lớ nh t quy nh v qun lớ chuyn nhng ti sn nh t, quy nh v qun lớ dch v trung gian nh t ca thnh ph (2) thỡ B lut ti sn c coi l nn tng ca h thng phỏp lut Trung Quc. B lut ti sn ó th hin rừ s hon thin cỏc iu kin liờn quan ti ti sn ú bo m vic bo v quyn ti sn bng cỏch a ra nh ngha v cỏc loi ti sn khỏc nhau t ú m thit lp nờn trt t th trng v tớnh an ton trong quan h thng mi. iu ny c thc hin bi s chi phi ca mt nguyờn tc quan trng m ng cng sn Trung Quc ó thc hin, ú l thay i t vic loi b ti sn riờng trờn quy mụ rng sang vic gi gỡn v tuyt i bo v ti sn riờng. Trờn c s ú m quy phm hoỏ cỏc hnh vi giao dch i vi ti sn l BS lm cho hot ng ca th trng BS ỏp ng c tớnh minh bch trong h thng phỏp lut. * Ging viờn chớnh Khoa phỏp lut kinh t Trng i hc Lut H Ni nghiªn cøu - trao ®æi t¹p chÝ luËt häc sè 8/2010 19 Nếu nhìn nhận một cách tổng thể thì pháp luật về thị trường BĐS nhà đất của Trung Quốc bao gồm ba phần chính: Thứ nhất là các quy định về quản lí giao dịch, phát triển ngành nhà đất. Trong đó quy định về biện pháp chuyển nhượng BĐS, mẫu hợp đồng bán nhà, các hành vi giao dịch nhà mà xí nghiệp kinh doanh BĐS được phép thực hiện hình thức bán đấu giá quyền sử dụng đất, qua đó thúc đẩy sự phát triển lành mạnh ngành nhà cửa thành phố, làm sống động thị trường BĐS. Điều đáng chú ý là pháp luật Trung Quốc nghiêm cấm việc mua bán cho thuê, thế chấp đối với nhà đất không hợp pháp, quy định việc thẩm tra, xem xét tính rõ ràng của giao dịch, điều phối giá cả nhà đất chủ yếu dựa vào giá chuẩn nhà đất các loại của nhà nước để cung cấp thông tin cho các bên giao dịch và bảo đảm thu thuế cho nhà nước. Đây là điều kiện quan trọng đảm bảo cho sự an toàn cho các chủ thể tham gia giao dịch trong thị trường BĐS. Thứ hai là các quy định quản lí các quyền về nhà đất, chủ yếu đề cập vấn đề đăng kí nhà đất như là biện pháp quyết định cho sự rõ ràng, công khai, minh bạch đối với các tài sản nhà đất, qua đó mà đảm bảo sự an toàn cho các đối tượng tham gia giao dịch? Điều này thể hiện trong hàng loạt các quy định về đăng kí nhà đất; làm rõ các vấn đề có liên quan trong đăng kí nhà đất; quy định cấp đăng kí nhà đất sau khi bán nhà ở công hữu; xử lí các vấn đề liên quan đến việc đăng kí nhà đất sau khi bán nhà công hữu; quy định có liên quan đến việc làm thủ tục đăng kí cầm cố nhà ở của cá nhân, quy định về đăng kí quyền sở hữu nhà đất thuộc diện bán đấu giá Những quy định nói trên cho thấy bất kì tài sản nào nếu chưa được đăng kí, có nghĩa là chưa đảm bảo sự rõ ràng về các quyền và không đủ điều kiện để được tham gia vào các giao dịch trong thị trường. Thứ ba là các quy định pháp luật, quy tắc và điều lệ cơ bản về thị trường BĐS. Theo quy định của Luật quản lí nhà đất thành phố nước Cộng hoà nhân dân Trung Hoa ban hành tháng 7/1994, nhiệm vụ quản lí thị trường nhà đất bao gồm: xây dựng cơ quan quản lí thị trường nhà đất, tăng cường quản lí vĩ mô của cơ quan quản lí hành chính với thị trường nhà đất và xây dựng hoàn thiện các loại pháp quy về quản lí thị trường nhà đất. Một yếu tố cũng rất được chú trọng trong pháp luật về thị trường BĐS của Trung Quốc là quy định về dịch vụ trung gian nhà đất gồm: hoạt động tư vấn nhà đất, định giá nhà đất và môi giới nhà đất. Chất lượng hoạt động của các loại hình dịch vụ này sẽ tác động không nhỏ đến sự an toàn và ổn định của thị trường BĐS. Bởi vậy các tổ chức này được đặt dưới sự quản lí của cơ quan chủ quản hành chính xây dựng thuộc quốc vụ viện quản lí đối với dịch vụ trung gian tài sản xây dựng trên toàn quốc. Cơ quan chủ quản hành chính xây dựng tỉnh, khu tự trị, thành phố trực thuộc, huyện, thị có thẩm quyền quản lí công tác dịch vụ trung gian tài sản nhà đất trong khu vực hành chính đó. Những vấn đề liên quan đến cơ cấu tổ chức, trình độ nghiệp vụ của nhân viên hoạt động trong lĩnh vực này và việc xử phạt khi thực hiện không đúng các quy định của pháp luật cũng được quy định rất chặt chẽ. Như vậy, về cơ bản có thể nhận thấy ở Trung Quốc khuôn khổ pháp luật là yếu tố hàng đầu để hình thành và phát triển thị trường BĐS và những quy định trong đó đều hướng tới sự đảm bảo các yếu tố minh bạch, an toàn cho thị trường, nghiên cứu - trao đổi 20 tạp chí luật học số 8/2010 th hin qua cỏc quy nh v vn quyn s hu, quyn s dng ti sn, phm vi, i tng quyn mua bỏn, cm c, cho thuờ th tc v hp ng thc hin cỏc giao dch. Trong hot ng ca th trng BS, nh nc c bit chỳ trng vn nh giỏ t v quy nh rt nghiờm ngt v trỡnh nghip v ca t chc nh giỏ t qua ú m to dng mụi trng phỏp lớ cho s vn hnh ca th trng BS. 2. Phỏp lut v th trng BS Cng ho Liờn bang c a. V khung kh phỏp lut Phỏp lut ca Cng ho Liờn bang c quy nh quyn cú nh ca cụng dõn. Theo ú t v nh, cỏc cụng trỡnh xõy dng khụng tỏch ri nhau. Nh t c mua bỏn theo nguyờn tc th trng. iu XIV o lut c bn ca Cng ho Liờn bang c quy nh quyn s hu t v quyn tha k xõy dng c Nh nc bo m. (3) Th trng BS c c iu chnh bi nhiu o lut nh o lut t ai, o lut c trỳ, o lut v xõy dng nh , o lut v quyn tha k xõy dng, o lut v s hu nh Cỏc quy ch v mua bỏn, mụi gii v xõy dng, cỏc quy nh v xỏc nh giỏ tr BS v thuờ nh, cỏc quy nh hng dn vic tớnh giỏ y theo nguyờn tc th trng, cỏc quy nh cú liờn quan n xỏc nh li vai trũ ca quy hoch, s tham gia ca cng ng vo quy hoch Cú th thy rừ phỏp lut v th trng BS c tng i hon chnh, m bo cho cỏc giao dch c thc hin trờn c s phỏp lớ y , rừ rng v c th. b. i tng mua bỏn trờn th trng BS bao gm ba loi ch yu l: t, t cú cụng trỡnh v quyn tha k xõy dng m bo tin cy, s an ton cho cỏc giao dch v tớnh minh bch ca th trng BS, cỏc cụng vic v quy hoch v xỏc nh ch s hu tng tha t, tng BS c c bit chỳ trng. Quy hoch l khõu trc tiờn phi lm c. Quy hoch gm quy ch hng dn xõy dng v quy hoch chi tit. Quy hoch do chớnh quyn a phng m nhn bt buc phi cú s tham ca cng ng dõn c. Thi gian xem xột, cõn nhc thụng qua quy hoch kộo di t 5 - 7 nm. Sau khi c thụng qua quy hoch cú hiu lc v khụng c thay i. Nh vy, s n nh v quy hoch l yu t quan trng m bo cho s an ton i vi cỏc giao dch BS. Cụng vic tip theo l xỏc nh ch s hu, õy cng l khõu ht sc quan trng: xỏc nh v hon tr ti sn cho ch c, x lớ loi ti sn khụng rừ ch, t nhõn hoỏ BS trc õy v vn qun lớ ti sn sau khi chuyn i s hu. Bờn cnh vic xỏc lp hỡnh thc, s hu t nhõn v BS cũn cú hỡnh thc s hu nh nc v s hu hp tỏc xó. BS thuc s hu nh nc c mua bỏn theo lut cụng. Th trng nh , vn phũng v t kinh doanh c thc hin theo lut t. c. Cỏc bờn tham gia th trng, bao gm: Chớnh ph vi ton b t chc cỏc cp ca h thng ny, phỏp nhõn, th nhõn v cụng dõn m bo tớnh phỏp lớ cho cỏc giao dch, mi ngi u cú th truy cp cỏc thụng tin v h s a b v s dng cỏc dch v nh: Giỏm nh giỏ, cụng chng v cỏc dch v t cỏc t chc mụi gii. - Cỏc thụng tin v a chớnh, a b v ng kớ a b: c cỏc BS nh, t u ng kớ thụng qua h thng a b. Vic lp bn nghiên cứu - trao đổi tạp chí luật học số 8/2010 21 a chớnh v a b do cỏc c quan cú chc nng m nhim. Trong a b cú ghi rừ vic mụ t ti sn, ch s hu, cỏc quyn nng, nhng hn ch v ngha v tn ng liờn quan n ti sn. Mi ch th tham gia th trng u cú quyn tip cn thụng tin ny. H s a b c lu ti cỏc c quan to ỏn. - Cỏc thụng tin v giỏ do hi ng nh giỏ thc hin. Hi ng gm nhng ngi cú chuyờn mụn v cú kinh nghim hot ng trong th trng nh cỏc kin trỳc s, k s a chớnh, thng gia BS, thc hin vic thng kờ giỏ c mua bỏn; xỏc nh giỏ nh hng. Cung cp thụng tin giỏ cho th trng, thu thp cỏc d liu cn thit xỏc nh giỏ, xỏc nh giỏ c c th. i tng ca dch v giỏm nh giỏ l ngi mua, ngi bỏn, ngi cn giỏ quc hu hoỏ, ngi cn bit giỏ kin tng. i tng giỏm nh gm: t ai, nh , quyn xõy dng, din tớch cho thuờ vn phũng kinh doanh. Mc ớch ca loi hot ng ny l nhm to ra s minh bch ca th trng. c bit l m bo cho hot ng giỏm nh giỏ trong Lut v xõy dng nh . - Cỏc t chc mụi gii kinh doanh BS cú th c thnh lp t do hoc mụi gii theo t chc c phỏp lut tha nhn. Ngh mụi gii ó cú t rt lõu i v c phỏp lut bo h thụng qua Hin phỏp nc Ph t nm 1900. i vi ngh mụi gii t do, khi cp giy phộp hnh ngh phỏp lut khụng ũi hi phi cú trỡnh chuyờn mụn, cũn tr thnh thnh viờn ca Hip hi mụi gii thỡ trỡnh chuyờn mụn l iu kin bt buc. Trờn thc t, s hp ng giao dch thụng qua mụi gii t do chim khong 30%, thụng qua mụi gii cú t chc khong 50%, cũn li 20% thụng qua hỡnh thc t mua bỏn. iu ny cng chng t vai trũ ca t chc mụi gii trong hot ng ca th trng. - Cỏc quy nh v cỏch thc giao dch: Cỏc giao dch nh mua, bỏn, cho thuờ u phi thc hin thụng qua hp ng theo giỏ tho thun v bt buc phi qua cụng chng. Hp ng ch kt thỳc khi ch mi c ng kớ vo s a b ti to ỏn trỏnh u c. Lut phỏp nc c quy nh ngi mua BS, nu sau ú bỏn li BS ny trong vũng 10 nm, k t khi tr thnh ch s hu thỡ ngi ny phi np mt loi thu gi l thu u c. Cỏc ngha v ti chớnh phi thc hin khi tin hnh cỏc giao dch cng c quy nh rt c th gm: thu chuyn nhng t 3,5%; l phớ cụng chng, l phớ to ỏn ng kớ vo s a b l,8 - 2%; l phớ mụi gii (2 thỏng tin thuờ nh, hoc 4 - 6% giỏ tr hp ng). i vi t cụng, khi bỏn nh nc xõy dng c s h tng, phõn lụ v cng bỏn theo giỏ th trng. Nh vy, bờn cnh vic chỳ trng xõy dng khung kh phỏp lut cho th trng BS m bo tụn trng nhng nguyờn tc khỏch quan ca th trng, hn ch ti a s can thip khỏc nhau cú th dn n s phỏt trin mộo mú ca th trng thỡ nh nc vn cn trc tip can thip vo th trng BS. ỏng chỳ ý l cỏc chớnh sỏch thu, phớ, quy nh giỏ trn, quy nh chng u c v cỏc chớnh sỏch h tr nh bng cỏch xỏc nh quyn s hu nh , h tr tit kim xõy dng, h tr xõy dng nh cho thuờ, h tr ci to bo dng nh to ra s minh bch ca th trng BS. 3. Phỏp lut v th trng BS M Phỏp lut th trng BS M tn ti trờn c s nhng o lut ca 50 bang khỏc nhau. Vi phm vi s nh vy nờn chuyờn ny ch cp mt s yu t c nghiên cứu - trao đổi 22 tạp chí luật học số 8/2010 phỏp lut M c bit chỳ trng v th hin c tớnh minh bch cho s phỏt trin ca th trng BS. a. Cỏc quyn v t ai M - Quyn s hu BS bao gm quyn s hu t v cỏc ti sn gn lin vi t. Quyn ng s hu l quyn s hu t ca t hai ngi tr lờn, nh cựng nhau i thuờ t v ti sn. Khi mt trong hai ngi ú cht thỡ quyn li hon ton thuc v ngi kia m khụng c tha k cho con chỏu. Quyn s hu khụng th phõn chia l s hu chung ca v chng, khụng th chia ra c tr phi mt ngi cht, li hụn hoc hai bờn cú tho thun chuyn nhng. Lut phỏp M quy nh quan h gia ch t v ngi thuờ l tng i chi tit. Ngi thuờ khụng cú t m ch cú mt s quyn li, ng thi cũn phi mang quyn li li cho ch t. Thuờ mn l cú kỡ hn c nh, nu quỏ mt nm thỡ phi tho thun bng hp ng, quỏ hn thỡ quan h thuờ mn mc nhiờn ht hiu lc. - V quyn a dch (quyn s dng phn t tip giỏp ca ngi khỏc s dng t ca mỡnh mt cỏch thun li) c hỡnh thnh bng cỏc vn bn tho thun theo mt h thng phỏp lut nhm to thun li ti a cho vic s dng t m vn m bo c s hn ch mt cỏch ti a vic xõm hi n li ớch ca nhng ngi s dng t xung quanh. - Quyn chuyn nhng t ai c phỏp lut bo m bng cỏc hp ng mua bỏn. Quyn s hu cú th mua bỏn c l quyn m ngi mua cú th yờn tõm tip nhn m khụng b ri ro v t tng. Khi t ó c ng kớ theo phỏp lut thỡ quyn s hu t mi cú th c giao dch. Mi giao dch u phi c th hin thụng qua hp ng vi nhng ni dung c th nh: v trớ, ranh gii, a ch cỏc bờn giao dch, phng thc thanh toỏn, cỏc iu khon ph (quyn s hu bo him, thu, d bin ngoi tỡnh hung d tớnh). - Quyn ng kớ t ai: Nu mua t m khụng ng kớ thỡ cú th b ngi bỏn t th hai gõy thit hi, vỡ vy ngi mua t phi lm ngay cỏc th tc ng kớ t ai. b. V hot ng mụi gii BS Mụi gii l b phn ca kinh doanh BS. Mụi gii BS bao gm: i din, mụi gii c ch o cú tin hoa hng, ch yu trong vic bỏn, trao i, cho thuờ, thuờ, u t ti chớnh hoc qun lớ BS hoc mt c hi kinh doanh. Vi th trng BS phỏt trin nh M thỡ hot ng mụi gii gi v trớ ht sc quan trng. Trờn khp 50 bang u cú nhng o lut cụng nhn s hp phỏp ca nhng ngi bỏn v nhng ngi mụi gii vic mua bỏn BS. Cụng vic ca nhng nh mụi gii BS l thu xp ngi mua v ngi bỏn gp nhau, to iu kin thun li cho vic trao i ti sn. Quỏ trỡnh ny c phỏp lut quy nh rt cht ch. Bi vy khụng phi ai cng c phộp hnh ngh mụi gii giao dch BS. Ch nhng ngi cam kt chu trỏch nhim trong vic mua bỏn, trao i BS mi c gi l ngi mụi gii. H phi qua mt s khoỏ o to v d cỏc kỡ thi cp giy chng ch hnh ngh. (4) Yờu cu ny nhm loi b nhng nh mụi gii cú hnh vi gian ln, khụng trung thc hoc khụng trỡnh . thc hin cụng vic, ngi mụi gii cn thng xuyờn lm vic vi cỏc chuyờn gia khỏc trong vic kinh doanh BS: ngi nh giỏ, nhõn viờn trc a, k s, kin trỳc s, cỏc nh thu, cỏc c quan bỏo cỏo tớn dng, lut s, k toỏn. iu khon ca hp ng mụi gii kt thỳc vo na ờm ca mt nghiên cứu - trao đổi tạp chí luật học số 8/2010 23 ngy c th. Vic miờu t ti sn cng chớnh xỏc cng tt, s chớnh xỏc trong miờu t trỏnh nghi ng v vic thc hin hp ng mụi gii thiu trung thc. Phn ln cỏc thnh ph M u cú hi ngh nghip giỳp cho nhng ngi mụi gii BS hnh ngh. c. V cụng khai thụng tin trong giao dch BS l nh v cỏc iu khon c bn ca hp ng Cụng khai thụng tin l yu t quyt nh s tng minh ca mt giao dch BS v ca th trng BS. Trong lut phỏp ca hu ht cỏc bang trờn nc M, vic cụng khai thụng tin c quy nh l yu t bt buc cho hai i tng l bờn bỏn - ngi c u quyn v cụng khai thụng tin liờn quan n khu vc thuc trỏch nhim ca bang. Trong phn 1 iu 102.3 B lut dõn s bang California (5) yờu cu ngi bỏn BS phi cho bờn mua vn bn cung cp nhng thụng tin c th liờn quan n tỡnh trng ti sn. Vic cung cp ny nờu ra nhng vn nm trong s hiu bit ca bờn bỏn v nh mụi gii; nhng vn da trờn s kim tra cn thn hp lớ vi ti sn. Yờu cu cụng khai thụng tin ny ỏp dng i vi bt kỡ s chuyn giao no theo hp ng bỏn, trao i, bỏn t tr gúp, cho thuờ hoc bt kỡ mt s la chn no khỏc. Trỏch nhim chun b v bn giao thụng tin l ca bờn bỏn v ngi c u quyn. Bờn mua phi nhn c thụng tin cng sm cng tt trc khi sang tờn hoc trc khi thc hin hp ng. Vic cung cp thụng tin liờn quan n cỏc khu vc thuc trỏch nhim ca bang nh thụng bỏo v v trớ cú bom mỡn. Thụng tin v nhng nguy hi v a cht v khu vc cú th cú ng t, thụng tin v s nguy hi ca mụi trng, v khu vc nguy hi do l lt. - V hp ng: Cỏc iu khon c bn c quy nh ht sc c th, y v chi tit. Cú th thy rng, phỏp lut v th trng BS M l h thng phỏp lut s, c th v ht sc chi tit. m bo tớnh minh bch cho th trng BS, phỏp lut v th trng BS trờn ton liờn bang v tng bang u chỳ trng ti vic cụng nhn s hp phỏp ca nhng ngi bỏn v ngi mụi gii, vic mua BS, vic cụng khai thụng tin v nhng chi tit c th trong hp ng. Thc t cho thy s rừ rng, c th ú l yu t m bo an ton cho giao dch v BS. II. NHNG KINH NGHIM CHO VIT NAM TRONG VIC M BO TNH MINH BCH CA TH TRNG BS bt kỡ quc gia no c bit l cỏc quc gia cú nn kinh t th trng, th trng BS cng úng vai trũ quan trng trong quỏ trỡnh phỏt trin ca ton b nn kinh t, thỳc y s phỏt trin bờn trong ca cỏc loi th trng khỏc nh th trng sc lao ng, th trng vn. Yu t cụng khai minh bch ca th trng BS c coi l chỡa khoỏ cho s thc hin thnh cụng cỏc vai trũ ú, l h thng phỏp lut y , rừ rng v n nh, quy hoch s dng t kh thi, cụng khai, giỏ t c xỏc nh phự hp vi giỏ th trng hoc theo giỏ th trng, cú c ch nh giỏ chớnh xỏc; mi tha t ang s dng phi c nh nc cụng nhn v mt phỏp lớ, d dng ng kớ quyn s hu i vi mi ti sn gn lin vi t v ng kớ giao dch khi thc hin cỏc quyn i vi BS; thụng tin v BS y , chớnh xỏc, cụng khai v mi ch th cú nhu cu u c quyn tip cn. Trc ht, vic to khuụn kh phỏp lớ nghiên cứu - trao đổi 24 tạp chí luật học số 8/2010 thớch ng vi cỏc nguyờn tc th trng l yu t quan trng nht hỡnh thnh v phỏt trin th trng BS, trong ú quy nh cỏc vn c bn nh: Cu trỳc quan h s hu, quyn s hu ti sn, BS, phm vi, i tng ca cỏc giao dch BS, th tc, hp ng v cỏc bin phỏp thc hin giao dch. iu quan trng l khuụn kh phỏp lớ ny phi tụn trng cỏc nguyờn tc ca th trng, to ra s bỡnh ng gia cỏc ch th tham gia v rỳt lui khi th trng. Cnh tranh cụng khai, hn ch s can thip ca nh nc. Mc dự vy, theo kinh nghim ca cỏc nc nh Cng ho Sộc, Cng ho liờn bang c, Trung Quc, Singapore thỡ nh nc vn cn tỏc ng vo th trng trờn mt s vn nht nh nh iu tit xó hi thụng qua chớnh sỏch thu, phớ, quy nh giỏ trn, h tr nh cho nhng ngi cú thu nhp thp. gi cho s tỏc ng ca nh nc khụng lm phng hi ti th trng thỡ cỏc chớnh sỏch t ai v chớnh sỏch BS phi tht s nht quỏn. S tn ti ca c ch xõy dng v thụng qua lut to iu kin cho vic nớu kộo quyn lc gia cỏc b, ngnh trong b mỏy hnh chớnh nh Vit Nam hin nay cn phi hon ton chm dt thỡ mi cú th m bo s nht quỏn, minh bch cho h thng phỏp lut v th trng BS. Th hai, to iu kin cho th trng quyt nh giỏ c BS theo nguyờn tc cnh tranh. Song m bo yu t hp lớ, tin cy, vic xỏc nh giỏ c ũi hi phi cú cỏc t chc t vn cho cỏc bờn giao dch, c quan nh giỏ hoc c quan thm nh giỏ BS. i vi th trng BS cũn phỏt trin mc hn ch nh Vit Nam thỡ vic tham kho nhng kinh nghim ca Trung Quc trong vic qun lớ giỏ t l rt cn thit m bo s n nh v an ton cho th trng. Nu qun lớ tt giỏ t s phũng c s tng giỏ t bin, phũng nn u c t ai v gúp phn xõy dng th trng BS cụng khai, minh bch v khỏch quan. Bi vy, c quan hnh chớnh Vit Nam cn phi gim thiu s can thip vo giỏ t, xó hi hoỏ h thng nh giỏ t; m bo h thng nh giỏ phi tuõn th nguyờn tc trung thc, cụng bng, cụng khai; cú ch chng nhn t cỏch nhõn viờn nh giỏ; xõy dng ch phõn tớch giỏ BS ca th trng d bỏo bin ng giỏ c cung cp cho cỏc giao dch. Yu t quan trng quyt nh ti tớnh minh bch v h thng phỏp lut v c ch thc hin phỏp lut ca th trng BS Vit Nam trong giai on hin nay l phi lm cho quy nh v giỏ t ca Nh nc thc s sỏt vi giỏ th trng, tin ti xõy dng c ch mt giỏ t. Cn phi xem õy l tiờu chun xỏc nh tớnh minh bch ca th trng BS Vit Nam, c bit l trong giai on hi nhp kinh t quc t hin nay. Th ba, cn thit lp h thng thụng tin cụng khai, minh bch, cú kh nng tip cn vi mi i tng trong xó hi, nh thụng tin v quy hoch, thụng tin a chớnh, h s, t ai, tỡnh trng phỏp lớ ca BS, thụng tin giỏ c. Thc t cho thy tớnh n nh, cụng khai trong quy hoch l s m bo quan trng cho yu t minh bch ca th trng BS. Thụng thng quy hoch s dng t cỏc quc gia do cỏc cp chớnh quyn m nhim v cú s tham gia bt buc ca cng ng dõn c khi ó c thụng qua thỡ khụng th thay i. Do vy, mun hng ti s minh bch th trng BS, Vit Nam cn phi nõng cao cht lng trong vic thit lp, quy hoch s dng t, tng tớnh kh thi, chi tit nghiên cứu - trao đổi tạp chí luật học số 8/2010 25 hoỏ quy hoch. Theo kinh nghim ca cỏc nc trờn th gii thỡ vic cụng khai h s ng kớ l mt trong cỏc li ớch m h thng ng kớ cú th to ra thỳc y th trng BS phỏt trin. cú h thng ng kớ cú th cung cp h s ng kớ mt cỏch chớnh xỏc v tỡnh trng hin hu ca BS cn cú cỏc quy nh bt buc cỏc bờn tham gia ng kớ giao dch ca h, nu khụng li ớch ca h s lp tc b xõm hi khi cú cỏc quan h chng ln (Vớ d nh quy nh v ng kớ giao dch M). Bng cỏch ú nhng ngi tham gia th trng s coi vic ng kớ giao dch, ng kớ tỡnh trng phỏp lớ ca BS nh l nhu cu t thõn bo v li ớch ca mỡnh ch khụng phi l bin phỏp qun lớ ca Nh nc. V nh vy hiu qu s cng t c nu chi phớ cho vic ng kớ l khụng ln. Cng bng cỏch ú m loi b th trng khụng chớnh thc. Thờm vo ú thỡ vic n gin hoỏ th tc ng kớ v cỏc phờ duyt cn thit trong quy trỡnh ng kớ - v iu ny thỡ h thng ng kớ bng khoỏn Torrens ca Australia v mt s quc gia khỏc ó th hin rt rừ tớnh u vit ca nú. Trong h thng Torrens, h s ng kớ c mụ t tha t, quyn s hu tha t v cỏc li ớch khỏc liờn quan n tha t tt c cỏc thụng tin y v cỏc li ớch hin hu i vi tng tha t, m bo tin cy vo tỡnh trng phỏp lớ v tỡnh trng thc t ca quyn i vi tha t. Khi quy nh v ng kớ c bo m thc hin s tng cng tớnh minh bch cho cỏc li ớch i vi cỏc giao dch BS. Mt ngi cú quan tõm ti mt tha t no ú cú th tra cu thụng tin v bng khoỏn ca tha t ú ti vn phũng ng kớ ca n v hnh chớnh liờn quan. Bờn cnh vic ng kớ thỡ vn thng nht cỏc thụng tin cn thit v cỏc quyn liờn quan ti t v nh trờn mt loi giy chng nhn l yu t quan trng cho vic thc hin cỏc giao dch c thun li v n gin trong vn tỡm kim cỏc thụng tin. Trung Quc, giy chng nhn quyn s dng t v cỏc giao dch khỏc i vi t ai u c ng kớ ti c quan qun lớ t ai a phng. Trong thi gian ti, phỏp lut Vit Nam cn cú nhng quy nh xoỏ b tỡnh trng khụng thng nht i vi vic ng kớ ban u. t cú nh c ng kớ theo Lut nh , cũn cỏc loi t khỏc c ng kớ theo Lut t ai. Cha cú cỏc quy nh v ng kớ cỏc cụng trỡnh khụng phi l nh . Bi nhng tn ti ny khụng th cú trong h thng phỏp lut cú tớnh minh bch. Th t, cn to iu kin cho cỏc chuyờn gia cú trỡnh chuyờn mụn cao trong lnh vc BS tham gia lm quy hoch s dng t, xõy dng cỏc chớnh sỏch v giỏ t, nh giỏ t. Bi hot ng ca cỏc loi chuyờn gia ny s tỏc ng khụng nh v trong nhng iu kin nht nh cũn quyt nh n s vn hnh v phỏt trin ca th trng BS nh t vn quy hoch chuyờn gia nh giỏ BS, cụng chng viờn, lut s v c bit l cỏc nh mụi gii BS. (Xem tip trang 37) (1), (2).Xem: B xõy dng - Cc qun lớ nh, Tp hp mt s vn bn phỏp quy v th trng bt ng sn nh t nc Cng ho nhõn dõn Trung Hoa. (3).Xem: B k hoch v u t, Vin nghiờn cu qun lớ kinh t trung ng, Bỏo cỏo kt qu t kho sỏt v th trng bt ng sn ti Cng ho Liờn bang c v Cng ho Sộc. (4), (5).Xem: Real Estate Guide of California, Hng dn Lut bt ng sn bang California, phn III, Biờn dch: Cụng ti t vn u t Thch v cng s. . thành và phát triển thị trường BĐS và những quy định trong đó đều hướng tới sự đảm bảo các yếu tố minh bạch, an toàn cho thị trường, nghiên cứu - trao đổi 20 tạp chí luật học số 8/2010 . hành chính với thị trường nhà đất và xây dựng hoàn thiện các loại pháp quy về quản lí thị trường nhà đất. Một yếu tố cũng rất được chú trọng trong pháp luật về thị trường BĐS của Trung Quốc. các quyền và không đủ điều kiện để được tham gia vào các giao dịch trong thị trường. Thứ ba là các quy định pháp luật, quy tắc và điều lệ cơ bản về thị trường BĐS. Theo quy định của Luật quản