Tìm hiểu hệ thống pháp luật Cộng hoà Liên bang Đức 104 TẠP CHÍ LUẬT HỌC - ĐẶC SAN 9/2011 TS. TrÇn Quang Huy * 1. Khái quát về quan hệ sở hữu, quan hệ đất đai ở CHLB Đức Từ đế chế Phổ đến nay, ở CHLB Đức tồn tại đa hình thức về sở hữu đất đai trong đó có sự ngự trị lâu dài của hình thức sở hữu tư nhân. Nhà nước Đức cho phép doanh nghiệp và người dân được sở hữu, sử dụng dưới các hình thức pháp lí cụ thể. Trong công trình nghiên cứu về bất động sản, khi so sánh các yếu tố luật pháp của thị trường bất động sản, Giáo sư Ulf Jensen cho rằng vấn đề hình thức sử dụng đất ở nơi này hay nơi khác có sự tác động rất lớn của vấn đề sở hữu đất đai, nơi đó là sở hữu tư nhân hay bất cứ hình thức nào khác với sở hữu tư nhân. Theo đó, ông đưa ra khái niệm sở hữu tuyệt đối (freeholds) và thuê (leases). (1) Từ việc phân biệt sở hữu tuyệt đối hay không tuyệt đối, người sử dụng đất sẽ tìm cơ hội của mình khi sở hữu đất hay thuê đất. Từ đó có thể phân định các hình thức sở hữu, sử dụng đất tại CHLB Đức như sau: Thứ nhất, sở hữu tuyệt đối là kiểu sở hữu mang đậm tính chất đặc trưng ở CHLB Đức cũng như nhiều nước châu Âu khác, theo đó thời hạn của việc cho thuê đất có thể kéo dài hàng ngàn năm, gần như sở hữu tuyệt đối nhưng phổ biến hơn cả vẫn là các thoả thuận khoảng 99 năm hay 999 năm. Trong thời hạn thuê, người đi thuê phải trả khoản tiền thuê và có thể huỷ ngay khi không còn nhu cầu sử dụng đất. Mối quan hệ đặc trưng này thể hiện quan hệ giữa chủ sở hữu đất với người đi thuê đất và các bên cam kết với nhau bằng hợp đồng thuê đất, trong đó điều quan trọng nhất là người đi thuê sẽ thuê đất trong thời hạn nhất định và trả tiền thuê cho chủ sở hữu đất để trên cơ sở đó quyền sở hữu đất được thực hiện trên thực tế. Thứ hai, hình thức cấp đất (land grant) có phần nào tương tự như thoả thuận thuê 99 năm. Tuy nhiên, người chủ đất (land owner) là chính phủ. Hình thức này ra đời trong xu thế không chấp nhận sở hữu tư nhân về đất. Đất được chính phủ cấp miễn phí cho người sử dụng và bản thân người sử dụng chỉ phải trả khoản phí hàng năm cho nhà nước. Hình thức sử dụng đất này tạo điều kiện cho người nghèo có thể sở hữu đất trong điều kiện đất thuộc sở hữu tư nhân. Quan hệ đất đai này dựa trên các quyết định hành chính của người đại diện cho chính phủ trong việc cấp đất cho người sử dụng và không phải người sử dụng nào cũng có thể nhận đất từ chính phủ. Thông thường để được cấp đất, người sử dụng phải thoả mãn một số điều kiện nhất định, ví dụ như nông dân nghèo không có đất và tất nhiên những trường hợp xảy ra * Trường Đại học Luật Hà Nội Tìm hiểu hệ thống pháp luật Cộng hoà Liên bang Đức TẠP CHÍ LUẬT HỌC - ĐẶC SAN 9/2011 105 như vậy phải gắn liền với những biến đổi sâu sắc về mặt xã hội, khi ở quốc gia đó đang tiến hành những cải cách nhất định với xu hướng dân chủ, quan tâm đến cải cách ruộng đất. Thứ ba, hình thức thuê đất vĩnh viễn (perpetual land lease) tồn tại nhiều ở Đức và các nước Bắc Âu. Hình thức thuê đất vĩnh viễn có đặc trưng tương tự như hình thức sở hữu tuyệt đối (full ownership) nhưng hàng năm họ phải trả khoản phí cho chính quyền địa phương. Tại CHLB Đức, chỉ có chính quyền cấp thành phố mới có quyền cho thuê kiểu này và ấn định mức phí hàng năm là 3,75% giá trị phần đất thuê. Người đi thuê có thể mua đứt phần đất thuê, tuy nhiên mong muốn đó có thực hiện được hay không còn phụ thuộc vào quyết định của chính quyền thành phố. (2) Thứ tư, hình thức thuê đất có thời hạn giữa các bên tư nhân với nhau tồn tại một cách đáng kể ở CHLB Đức. Thực chất đây là những thoả thuận giữa người có đất và người có nhu cầu thuê theo một thời hạn nào đó. Thời hạn này không nhất thiết phải là 99 năm hay hàng ngàn năm trong trường hợp thuê đất mang đậm dấu ấn của người Đức hay thuê đất vĩnh viễn từ chính phủ. Họ thoả thuận theo nhu cầu, sở thích với thời hạn vừa phải nhằm thoả mãn các nhu cầu về sử dụng đất, mang lại các lợi ích cho người thuê và tất nhiên là lợi ích đầy đủ cho chủ đất. Từ việc khái lược quan hệ sở hữu đất đai ở CHLB Đức trong điều kiện đất thuộc sở hữu tư nhân có thể thấy rằng việc sử dụng đất phụ thuộc rất lớn vào hình thức sở hữu áp dụng ở mỗi quốc gia. Ở hình thức sở hữu tuyệt đối (full ownership), người chủ đất dĩ nhiên luôn tìm thấy cơ hội của mình trong việc khai thác đối tượng sở hữu khi thấy việc khai thác đó mang lại nhiều lợi ích cho bản thân. Việc nghiên cứu cụ thể các chính sách và pháp luật đất đai ở CHLB Đức có thể khái quát lại trên một số nét chủ yếu sau đây: Thứ nhất, ở Cộng hoà Liên bang Đức có nhiều hình thức sở hữu đất đai, tuy nhiên có thể quy về 2 hình thức chủ yếu, đó là: (1) Sở hữu của nhà nước; (2) Sở hữu tư nhân. Điều 14 Luật cơ bản khẳng định, sở hữu tài sản được nhà nước bảo vệ, mọi sự tịch thu, trưng thu, trưng mua chỉ được phép để phục vụ lợi ích công cộng và trên cơ sở một luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Điều 15 quy định thêm, đất và các nguồn tài nguyên có thể bị quốc hữu hoá hoặc xã hội hoá trên cơ sở một đạo luật quy định rõ về phạm vi và mức độ bị tịch thu, trưng thu. (3) Cuốn thứ ba của Bộ luật dân sự của CHLB Đức đã đề cập các giao dịch về đất và các lĩnh vực có liên quan đến bất động sản. Các hình thức sở hữu và các giao dịch về đất được nói tới trong Bộ luật này. Đối với đất thuộc sở hữu nhà nước, các doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh được Chính phủ bán hoặc cho thuê. Đối với đất thuộc sở hữu tư nhân thì doanh nghiệp và chủ sở hữu thoả thuận với nhau về việc mua bán đất theo các nguyên tắc của kinh tế thị trường, Tìm hiểu hệ thống pháp luật Cộng hoà Liên bang Đức 106 TẠP CHÍ LUẬT HỌC - ĐẶC SAN 9/2011 Nhà nước không can thiệp vào vấn đề này. Việc quản lí đất đai của các doanh nghiệp được thực hiện thông qua hệ thống địa chính được xây dựng rất chặt chẽ, chi tiết đến từng thửa đất. Trong quá trình sử dụng, mỗi doanh nghiệp đều được cấp giấy chủ quyền đối với mảnh đất mà họ sử dụng và phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất cho nhà nước. Doanh nghiệp được thế chấp tài sản là đất để vay vốn tại ngân hàng. Mọi diễn biến trong quá trình sử dụng đất đều được phản ánh thông qua hệ thống địa chính của nhà nước. Thứ hai, ở Đức tất cả bất động sản đều phải được đăng kí trong sổ địa chính. Nhìn chung, hơn 95% đất của Đức đều được đăng kí, những ngoại lệ có thể xảy ra trong trường hợp đất do chính quyền địa phương quản lí, đất nhà thờ, đường xe lửa, đất núi đá và đất thuộc các dòng sông. Trong trường hợp có thay đổi nhất định về vị trí pháp lí của đất, chủ sở hữu đất phải đăng kí vào sổ địa chính. Toàn bộ nước Đức chỉ áp dụng một hệ thống đăng kí địa chính duy nhất, trong sổ địa chính, người dân được khẳng định quyền sở hữu và các quyền pháp lí liên quan đến đất đã đăng kí. Tuy nhiên, cần phân biệt 2 loại cơ quan khi làm các thủ tục đăng kí đất, đó là cơ quan đo đạc và cơ quan địa chính. Cơ quan địa chính của Đức khác với Việt Nam không phải là cơ quan hành chính mà là một phần của hệ thống toà án. Ở Đức, hoạt động địa chính chủ yếu hỗ trợ cho việc tính thuế thuộc về ngành tài chính trong khi việc đăng kí chủ quyền về đất và bất động sản là thủ tục pháp lí nên thuộc trách nhiệm của cơ quan tư pháp. Sổ đăng kí đất được quản lí bởi toà án cấp sơ thẩm. (4) Thứ ba, mặc dù phần lớn đất ở Đức thuộc sở hữu tư nhân nhưng nhà nước quản lí đất rất chặt chẽ thông qua hệ thống địa chính. Hệ thống này lưu giữ đầy đủ các thông tin ban đầu về đất như: nguồn gốc thửa đất; hiện trạng sử dụng; vị trí địa lí, hình thể và các giấy tờ pháp lí về chủ sở hữu đất v.v. và thường xuyên nắm bắt các thông tin về biến động của thửa đất đó. Các điều khoản liên quan về thủ tục đăng kí các quyền đối với đất được đề cập tại Quy chế đăng kí địa chính. Thứ tư, thông qua việc xây dựng được một hệ thống địa chính quy củ, chặt chẽ mà nhà nước kiểm soát được các giao dịch về đất; góp phần tích cực cho việc phát triển thị trường vốn thông qua việc thế chấp, bảo lãnh đất. Hơn nữa, việc xác lập hệ thống địa chính khoa học, hiện đại còn tạo cơ sở để xây dựng hệ thống thuế đất, thuế bất động sản thích hợp… để nhà nước quản lí chặt chẽ thị trường đất. Thứ năm, cũng như mọi chủ thể sử dụng đất khác, doanh nghiệp sử dụng đất của nhà nước hoặc của chủ sở hữu tư nhân thông qua việc mua hoặc thuê đất. Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp trong sử dụng đất của các doanh nghiệp; các doanh nghiệp không bị phân biệt, đối xử trong sử dụng đất. Trong quá trình sử dụng, mọi biến động về đất của các doanh nghiệp và người dân đều được nhà nước quản lí chặt chẽ thông qua hệ thống địa chính. Tìm hiểu hệ thống pháp luật Cộng hoà Liên bang Đức TẠP CHÍ LUẬT HỌC - ĐẶC SAN 9/2011 107 2. Các quy định về kinh doanh bất động sản theo pháp luật CHLB Đức 2.1. Khung pháp lí về kinh doanh bất động sản Ở CHLB Đức, bất động sản bao gồm đất và công trình xây dựng trên đất. Do đó, khung pháp lí cho việc sở hữu, sử dụng và kinh doanh bất động sản bao gồm hàng loạt các văn bản pháp lí sau đây: Bộ luật dân sự Đức, Quy chế đăng kí địa chính, Bộ luật xây dựng, Nghị định về việc sử dụng các công trình xây dựng và Luật quy hoạch khu vực năm 1997. Trong các văn bản quy phạm pháp luật nêu trên, Bộ luật dân sự đóng vai trò vô cùng quan trọng trong việc xác định tài sản là bất động sản. Theo quan niệm về bất động sản của luật pháp Đức, bất động sản không chỉ bao gồm đất mà còn bao gồm các công trình xây dựng gắn liền với đất kể cả các bộ phận thiết yếu được đưa vào công trình xây dựng. Công trình xây dựng trong trường hợp này được coi là bộ phận cấu thành quan trọng của mảnh đất đó. Quyền sở hữu tài sản được mở rộng đến tất cả các tài sản trên đất, ngoại trừ một số ngoại lệ nhất định trong trường hợp tài sản gắn liền với đất chỉ nhằm phục vụ mục đích tạm thời, ví dụ thuê đất để phục vụ cho hội chợ hoặc các công trình tạm thời trên đất trong thời gian ngắn. 2.2. Hệ thống quyền đối với đất và bất động sản 2.2.1. Quyền sử dụng bất động sản (Nutzungsrechte) Trong số các quyền về bất động sản thì quyền sử dụng đóng vai trò rất quan trọng. Quyền này thể hiện ở các trường hợp cụ thể sau: - Đối với hợp đồng cho thuê đất để xây dựng, quyền của chủ đầu tư sẽ bị ràng buộc bởi các điều khoản về việc đầu tư xây dựng trên mặt đất và chiều sâu được phép sử dụng dưới lòng đất. - Người thu hoa lợi có quyền sử dụng tài sản. Điều này cũng mở rộng ra đối với việc thu lợi nhuận như những trường hợp thuê đất. Tuy nhiên, đối với các quyền về tài sản khác, nó không chỉ giới hạn đối với đất mà còn liên quan đến các động sản và các quyền được pháp luật quy định. - Quyền sử dụng trên bất động sản được phân biệt tuỳ thuộc vào chủ thể có quyền sở hữu đất, ví dụ, vì lợi ích của chủ sở hữu hoặc người đang chiếm hữu đối với bất động sản liền kề. Điều đó dẫn tới đối với bất động sản được hưởng quyền địa dịch và bất động sản bị chịu quyền địa dịch. Tài sản chịu địa dịch có thể bị hạn chế bởi một trong 3 trường hợp sau đây: Thứ nhất, người chủ sở hữu tài sản chỉ có thể sử dụng mảnh đất trong một số trường hợp nhất định. Thứ hai, người chủ sở hữu không được phép thực hiện một số hành vi nhất định đối với tài sản phải chịu địa dịch. Thứ ba, không được thực hiện một quyền nảy sinh từ tài sản chịu địa dịch. Các ví dụ phổ biến là quyền sử dụng đường đi, quyền địa dịch đối với các công trình cấp thoát nước, quyền địa dịch đối với nơi đỗ xe. Tìm hiểu hệ thống pháp luật Cộng hoà Liên bang Đức 108 TẠP CHÍ LUẬT HỌC - ĐẶC SAN 9/2011 2.2.2. Quyền bảo đảm đối với bất động sản Theo quy định của Bộ luật dân sự thì loại quyền bảo đảm chính trong các giao dịch về bất động sản là quyền thế chấp. Đây là quyền phụ thuộc vào sự tồn tại của các khoản nợ. Tuy nhiên, vì ra đời vào cuối thế kỉ XIX và có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 1900 nên Bộ luật chỉ đề cập các giao dịch thế chấp cá nhân thông dụng chứ không nói tới các giao dịch tín dụng ngân hàng trong xã hội hiện đại. Do đó, các sửa đổi, bổ sung sau này đối với Bộ luật dân sự năm 1896 hướng tới các giao dịch thế chấp liên quan nhiều đến các tổ chức kinh tế. 2.2.3. Quyền ưu tiên mua trước Đối với việc bán bất động sản chuẩn hoặc mảnh đất, chính quyền địa phương có quyền ưu tiên mua trước. Quyền ưu tiên mua trước không áp dụng đối với mua bán các căn hộ, chủ yếu là áp dụng trong mua bán các mảnh đất. Tuy nhiên, đối với các mảnh đất việc chuyển nhượng được đăng kí trừ khi chính quyền địa phương xác nhận không có quyền ưu tiên mua trước hoặc chính quyền địa phương không áp dụng quyền đó. Về mặt thực tế, những quyền này ít khi được áp dụng trong các vụ mua bán về bất động sản, tuy nhiên nó vẫn là quyền tiềm tàng để chính quyền địa phương sử dụng trong một số trường hợp nhất định, đặc biệt đó là mảnh đất phục vụ cho lợi ích của chính quyền hoặc cho các lợi ích công cộng khác. 2.3. Các hợp đồng trong kinh doanh bất động sản Ở CHLB Đức, các hợp đồng chủ yếu trong mua bán, kinh doanh bất động sản gồm: hợp đồng mua bán bất động sản, hợp đồng trao đổi bất động sản, hợp đồng cho thuê bất động sản, hợp đồng thế chấp bất động sản. 1) Về nguyên tắc, hợp đồng mua bán bất động sản là loại hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản giữa các bên, theo đó, bên bán chuyển giao quyền sở hữu bất động sản cho bên mua, trên cơ sở phải trả một khoản tiền cho người bán theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Theo quy định tại Điều 311b Bộ luật dân sự, hợp đồng mua bán bất động sản bắt buộc phải được hoàn tất bằng chứng từ công chứng và phải được đăng kí vào sổ đăng bạ, nếu không hợp đồng sẽ không có hiệu lực pháp lí. Khi hợp đồng mua bán chính thức vô hiệu, thiếu sót về mặt hình thức sẽ được khắc phục nếu việc chuyển nhượng được tuyên bố và đăng kí. Việc chuyển nhượng phải được tuyên bố trước công chứng viên hoặc được tuyên bố trước sự hiện diện của 2 bên có mặt cùng một lúc. Lời đề nghị và chấp thuận đề nghị phải được chứng thực một cách riêng biệt. Tuy nhiên, việc đăng kí hợp đồng không có nghĩa sẽ thay đổi những thiếu sót quan trọng từ nội dung của hợp đồng mua bán. Ở CHLB Đức, hầu hết các hợp đồng mua bán bất động sản không chỉ được chứng thực bởi các công chứng viên mà còn do các Tìm hiểu hệ thống pháp luật Cộng hoà Liên bang Đức TẠP CHÍ LUẬT HỌC - ĐẶC SAN 9/2011 109 công chứng viên dự thảo. Hợp đồng sơ bộ cũng cần được công chứng nếu nó dẫn đến trách nhiệm phải loại bỏ hoặc yêu cầu tiếp nhận bất động sản. Nếu không, hợp đồng mua bán bất động sản sẽ vô hiệu. Đối với việc mua bán các căn hộ, những người đồng sở hữu, theo quy định có thể yêu cầu sự đồng ý của người quản lí căn hộ hoặc của người đồng sở hữu khác đối với mọi hành vi chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản. Chỉ sau khi có sự đồng ý nói trên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản mới có hiệu lực pháp lí. Do đó, công chứng viên sẽ kiểm tra xem cần phải có sự đồng ý của những đồng sở hữu bất động sản hay không để qua đó yêu cầu các đồng sở hữu cho biết ý kiến của mình. 2) Hợp đồng về trao đổi bất động sản cũng được nói tới nhiều trong các giao dịch về bất động sản ở CHLB Đức. Thực chất của việc trao đổi bất động sản cũng là chuyển giao quyền sở hữu bất động sản giữa các bên, theo đó các bên kí kết đồng ý việc trao đổi bất động sản cho nhau. Việc trao đổi về bất động sản chỉ hoàn thành sau khi các bên đăng kí vào sổ đăng bạ. 3) Hợp đồng cho thuê bất động sản là một thoả thuận trong đó các bên cam kết trao quyền sử dụng hoặc quyền chiếm hữu bất động sản trong khoảng thời gian xác định hoặc không xác định cho bên thuê, còn bên thuê phải trả khoản tiền theo thoả thuận. Đối với các thoả thuận liên quan đến đất thương mại thường có các điều khoản ấn định về thời gian từ 5 năm đến 10 năm và trong đó bao gồm cả việc cho phép lựa chọn sự kéo dài thêm 5 năm đến 10 năm nữa. Hợp đồng về nhà ở được kí kết không xác định thời hạn. Tuy nhiên, điều cần lưu ý là nếu hợp đồng được kí kết ấn định cho giai đoạn nhất định, cả hai bên đều không có quyền đơn phương kéo dài hay chấm dứt hợp đồng thuê. Luật pháp CHLB Đức quy định quyền được chấm dứt hợp đồng vì lí do thực tế theo một số điều kiện nhất định. Các bên có quyền chấm dứt hoặc kéo dài thời hạn hợp đồng nếu có thoả thuận. Trong trường hợp hợp đồng kí kết không xác định thời hạn, cả hai bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu như được thông báo trước. Đối với hợp đồng thuê nhà, chủ sở hữu nhà sẽ liệt kê tất cả các phí tổn về bất động sản mà người thuê nhà phải trả. Các điều khoản bắt buộc người thuê nhà thanh toán bao gồm cả chi phí cho việc nâng cấp và sữa chữa nhà. Tuy nhiên, những thoả thuận này được thể hiện ở các điều khoản hoặc văn bản riêng biệt (phụ lục hợp đồng). Người thuê nhà thường trả cho việc tu bổ, sửa chữa nhỏ và người sở hữu nhà trả cho các khoản sửa chữa lớn khi nâng cấp ngôi nhà. Trong các hợp đồng thương mại, chủ sở hữu nhà có quyền tăng giá cho thuê theo mức độ mà căn nhà đã được nâng cấp với điều kiện nó phải được ghi rất rõ ràng trong hợp đồng thuê nhà. 4) Hợp đồng thế chấp bất động sản là thoả thuận giữa hai bên, theo đó chủ sở hữu Tìm hiểu hệ thống pháp luật Cộng hoà Liên bang Đức 110 TẠP CHÍ LUẬT HỌC - ĐẶC SAN 9/2011 bất động sản dùng bất động sản của mình để bảo đảm cho việc trả khoản nợ cho bên nhận thế chấp (chủ nợ), chủ nợ có quyền yêu cầu toà án cho bán bất động sản để thanh toán khoản nợ quá hạn của bên thế chấp. Vì tất cả bất động sản ở Đức đều phải đăng kí, cho nên chỉ những bất động sản đã đăng kí tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới có thể được thế chấp. Điều đó có nghĩa là khi bất động sản được thế chấp phù hợp với quy định của pháp luật thì bất động sản đó đã đăng kí đầy đủ tại sổ đăng bạ được lưu hồ sơ tại cơ quan địa chính. Việc thế chấp không làm mất đi quyền sở hữu của bên thế chấp đối với bất động sản, trừ khi chủ sở hữu không thể thanh toán các khoản nợ dẫn tới việc bán bất động sản cho người khác để trả nợ cho chủ nợ. 2.4. Vai trò của nhà nước trong hoạt động kinh doanh bất động sản CHLB Đức là nhà nước pháp quyền xã hội. Do đó, luật pháp là công cụ hữu hiệu để quản lí xã hội. Các đạo luật trong lĩnh vực đất đai và bất động sản đề cập tại mục 2.1. chính là khuôn khổ pháp lí để nhà nước CHLB Đức quản lí chặt chẽ các nguồn vốn và tài sản. Về cụ thể có thể đề cập vai trò của nhà nước ở những điểm sau: 1) Tất cả đất và bất động sản đều phải đăng kí và vào sổ địa chính. Qua đó Nhà nước kiểm soát chính xác các loại tài sản và xác định trách nhiệm về thuế đối với người sử dụng đất. Đây cũng là cơ sở để mọi tài sản được bảo đảm quyền thế chấp tiếp cận các khoản tín dụng. 2) Nhà nước xác lập các cơ quan có thẩm quyền trong việc quản lí bất động sản gồm cơ quan đo đạc địa chính và cơ quan đăng kí bất động sản. Các loại cơ quan này có sự phân biệt rõ ràng về chức năng và nhiệm vụ, qua đó bảo vệ lợi ích nhà nước hoặc bảo hộ các quyền lợi của người sử dụng khi có tranh chấp về bất động sản. 3) Hệ thống địa chính ghi nhận đầy đủ các dữ liệu gồm các bộ phận chủ yếu: các thông tin về bất động sản; đăng kí chủ sở hữu và chuyển nhượng tài sản; đăng kí trách nhiệm pháp lí đối với tài sản ngoài quyền thế chấp thực sự; quyền thế chấp, các khoản thuế và tiền thuê đất. 4) Quy định chặt chẽ các nhiệm vụ của viên chức nhà nước trong việc quản lí sổ đăng bạ. 5) Tác động mạnh mẽ đến việc đăng kí bất động sản trong các sổ đăng bạ. Qua đó, nắm bắt chặt chẽ quá trình chuyển giao quyền sở hữu bất động sản, các biến động về bất động sản và những thủ tục pháp lí có liên quan. 3. Một số gợi mở cho Việt Nam qua nghiên cứu các chính sách và pháp luật về kinh doanh bất động sản ở CHLB Đức Việt Nam là nước đang phát triển, các thị trường còn hết sức sơ khai và chưa đồng bộ, đặc biệt là thị trường bất động sản. Điều đó thể hiện ở hệ thống luật pháp, ở tín hiệu của thị trường trong những năm qua. Do đó, nghiên cứu các chính sách và pháp luật về kinh doanh bất động sản ở CHLB Đức có thể gợi mở cho Việt Nam Tìm hiểu hệ thống pháp luật Cộng hoà Liên bang Đức TẠP CHÍ LUẬT HỌC - ĐẶC SAN 9/2011 111 một số vấn đề sau: Thứ nhất, ở CHLB Đức có chính sách về sở hữu đất và tiếp cận đất hết sức rõ ràng và minh bạch. Ở CHLB Đức tồn tại nhiều hình thức sở hữu đất nhưng luật pháp bảo hộ đầy đủ các quyền và lợi ích hợp pháp của các doanh nghiệp và người dân trong quá trình sở hữu, sử dụng đất. Trong khi đó vấn đề sở hữu đất ở Việt Nam hiện tại không rõ ràng. Hiến pháp năm 1992, Luật đất đai năm 2003 và Bộ luật dân sự năm 2005 không thống nhất trong quy định về sở hữu. Do đó cần xem xét lại vấn đề sở hữu đất phù hợp với thực tế và quá trình hội nhập kinh tế quốc tế. (5) Thứ hai, hệ thống địa chính nhà nước của CHLB Đức được quy định hết sức hoàn hảo, xác lập theo đúng chức năng của cơ quan hành chính hoặc cơ quan tư pháp. Đây là kinh nghiệm mà Việt Nam có thể tham khảo trong việc đo đạc đất, lập bản đồ địa chính nhằm giúp cho các cơ quan nhà nước trong việc tính toán các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất hoặc để giải quyết các tranh chấp về bất động sản. Thứ ba, để thị trường phát triển một cách công khai và minh bạch, việc đăng kí các bất động sản tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền là rất quan trọng. Tình trạng đăng kí bất động sản và các quyền tài sản ở Việt Nam thực hiện tại nhiều cơ quan khác nhau, vừa chồng chéo vừa khó kiểm soát. Đất được đăng kí tại văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất, nhà ở được đăng kí tại các cơ quan xây dựng, rừng và tài sản gắn liền đăng kí tại cơ quan quản lí nhà nước về nông nghiệp. Mô hình đăng kí bất động sản có thể là gợi ý tốt cho việc đăng kí bất động sản ở Việt Nam. Thứ tư, các thủ tục về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản được quy định hết sức chặt chẽ, công chứng viên trực tiếp soạn thảo, chứng kiến quá trình thực thi hợp đồng kinh doanh bất động sản. Qua đó cũng bảo đảm tính khả thi cho các giao dịch trong kinh doanh bất động sản./. (1). Ulf Jensen, So sánh các yếu tố luật pháp của thị trường bất động sản, Trường Đại học Tổng hợp Gottinggen, Tạp chí Luật Đức, năm 2002, tr. 49. (2). Ulf Jesen, đã dẫn. (3).Xem thêm Điều 14 và Điều 15 Luật cơ bản Cộng hoà Liên bang Đức. (4). Ở Việt Nam, người sử dụng đất phải đăng kí quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất trong cả trường hợp đăng kí ban đầu và đăng kí biến động về quyền sử dụng đất. Loại cơ quan này thuộc cơ quan quản lí đất đai chuyên ngành, ở cấp huyện thuộc phòng tài nguyên và môi trường, ở cấp tỉnh thuộc sở tài nguyên và môi trường. Trong khi đó ở Cộng hoà Liên bang Đức, cơ quan đăng kí địa chính là một bộ phận hợp thành của hệ thống cơ quan tư pháp, có trách nhiệm và nghĩa vụ cung cấp các thông tin đất đai cho cơ quan tư pháp trong việc giải quyết các tranh chấp về bất động sản. (5).Xem: Điều 17 Hiến pháp năm 1992, khoản 1 Điều 5 Luật đất đai năm 2003 và Điều 200 Bộ luật dân sự năm 2005. Trong khi Hiến pháp quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lí, Luật đất đai quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, Điều 200 BLDS lại quy định đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước. Như vậy, đất đai thuộc sở hữu toàn dân với tính cách là chế độ sở hữu hay sở hữu đất đai với tính cách là hình thức sở hữu cụ thể? Đến nay vẫn còn các ý kiến và quy định khác nhau. . sự của CHLB Đức đã đề cập các giao dịch về đất và các lĩnh vực có liên quan đến bất động sản. Các hình thức sở hữu và các giao dịch về đất được nói. Khung pháp lí về kinh doanh bất động sản Ở CHLB Đức, bất động sản bao gồm đất và công trình xây dựng trên đất. Do đó, khung pháp lí cho việc sở hữu,