nghiªn cøu - trao ®æi 18 t¹p chÝ luËt häc sè 3/2011 TS. Phan Trung HiÒn * hi Nhà nước cần một diện tích đất để thực hiện các mục đích chung cho đất nước như: vì lợi ích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, bằng thủ tục hành chính, Nhà nước có thể tiến hành dịch chuyển quyền sử dụng đất đó từ phía người sử dụng đất sang Nhà nước. Cách thức và trình tự cũng như thời hạn của việc dịch chuyển này tùy thuộc vào nhóm mục đích mà Nhà nước dự kiến sử dụng đối với diện tích đất đó. Trong pháp luật Việt Nam tồn tại hai chế định đối với việc dịch chuyển quyền sử dụng đất này: dịch chuyển tạm thời và dịch chuyển vĩnh viễn. Tuy nhiên, do câu chữ của các quy phạm pháp luật rất giống nhau: “trong trường hợp thật cần thiết”, “vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia”, (1) “có bồi thường” (2) nên rất dễ nhầm lẫn giữa hai chế định: trưng dụng đất được quy định tại Hiến pháp năm 1992 (Điều 23) và thu hồi đất nhằm thực hiện quy hoạch trong Luật đất đai (khoản 1 Điều 12). Thực chất, hai chế định này hoàn toàn độc lập với nhau trong hệ thống pháp luật Việt Nam mặc dù chúng có những điểm tương đồng. Tìm hiểu chi tiết và đối chiếu hai chế định này ta sẽ thấy trong một số trường hợp, hai chế định nêu trên chưa được nhận diện tương thích và chưa được “đối xử” công bằng. Qua đó, tác giả có một số đề xuất xoay quanh vấn đề nhìn nhận tầm quan trọng của hoạt động thu hồi đất trong quy hoạch - vấn đề nổi cộm trong khắp các tỉnh thành ở Việt Nam - và những kiến nghị lập pháp có liên quan đến hoạt động khá phức tạp và nhạy cảm này. 1. Khái niệm và đặc điểm của trưng dụng đất và thu hồi đất Trưng dụng đất (3) là việc nhà Nhà nước điều chuyển quyền sử dụng một diện tích đất trong một giai đoạn tạm thời từ người sử dụng đất hợp pháp sang Nhà nước một cách bắt buộc theo thủ tục hành chính không do lỗi của người sử dụng đất. Lí do được viện dẫn để tiến hành trưng dụng trong Hiến pháp năm 1992 là “vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia”. Tuy nhiên, khi tìm hiểu chi tiết trong Luật trưng mua, trưng dụng năm 2008 thì lí do cụ thể chính là khi có nguy cơ chiến tranh, an ninh quốc gia có nguy cơ bị đe dọa, thiên tai, dịch bệnh… (4) Trong khi đó, thu hồi đất nhằm thực hiện quy hoạch là việc Nhà nước dịch chuyển quyền sử dụng đất vĩnh viễn từ người sử dụng đất hợp pháp sang Nhà nước một cách bắt buộc theo thủ tục hành chính không do lỗi của người sử dụng đất. Lí do được viện dẫn là Nhà nước cần thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công K * Khoa luật Đại học Cần Thơ nghiªn cøu - trao ®æi t¹p chÝ luËt häc sè 3/2011 19 cộng và mục đích phát triển kinh tế. (5) Mặt khác, tất cả các trường hợp thu hồi này đều phải nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (6) hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. (7) Do vậy khi đối chiếu hai chế định này ta có thể nhận ra ngay một số điểm khác biệt. Thứ nhất, thu hồi đất theo quy hoạch là vì mục đích phát triển đất nước, phát triển xã hội; trong khi đó, trưng dụng đất nhằm phòng ngừa, ngăn chặn các nguy cơ chiến tranh, thiên tai… Thứ hai, thu hồi đất tiến hành theo quy hoạch xây dựng có trình tự lập, trình, thẩm định, xét duyệt quy hoạch và thực hiện quy hoạch; còn trưng dụng đất là khẩn thiết, đột xuất không theo kế hoạch, quy hoạch nào cả. Thứ ba, thu hồi đất là do sự cần thiết; còn trưng dụng đất là do sự cấp thiết, khẩn thiết như chiến tranh, thiên tai Thứ tư, trình tự, thủ tục ra quyết định thu hồi đất có những bước, những chặng chi tiết, còn trưng dụng đất cần tiến hành nhanh, gọn có thể thể hiện bằng văn bản hoặc bằng lời nói mà có giấy xác nhận và có hiệu lực ngay thời điểm nói hoặc kí ban hành. (8) Cuối cùng, trưng dụng đất là có thời hạn, còn thu hồi đất là vĩnh viễn. 2. Cơ sở pháp lí của trưng dụng đất và thu hồi đất 1.1. Cơ sở hiến định và pháp định về trưng dụng đất “Trưng mua, trưng dụng tài sản” được các nhà lập pháp nhìn nhận là chế định khá quan trọng trong pháp luật Việt Nam và có cơ sở hiến định từ rất sớm: Hiến pháp năm 1959 (Điều 20), Hiến pháp năm 1980 (Điều 28). Riêng Hiến pháp năm 1992 đã được sửa đổi, bổ sung năm 2001 quy định tại Điều 23 như sau: “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá. Trong trường hợp thật cần thiết vì lí do quốc phòng, an ninh và lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường. Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật định”. So với các hiến pháp trước đây, Điều 23 Hiến pháp năm 1992 quy định trưng mua, trưng dụng có một số điểm khác biệt. Thứ nhất, Điều 23 Hiến pháp năm 1992 chỉ còn giữ lại nội dung trưng mua và trưng dụng tài sản mà không còn nội dung trưng thu tài sản. Thậm chí, ngay đoạn đầu của Điều 23, Hiến pháp nêu rất rõ: “Tài sản hợp pháp của cá nhân không bị quốc hữu hoá”. Thứ hai, mặc dù cả ba bản hiến pháp nêu trên đều quy định việc trưng mua, trưng dụng nhưng Điều 23 Hiến pháp năm 1992 xác định rõ giá áp dụng trong bồi thường là theo thời giá thị trường. Thứ ba, thể thức trưng mua, trưng dụng trong Hiến pháp năm 1992 là do “luật định” chứ không còn nêu chung chung “do pháp luật quy định” như các hiến pháp năm 1959, 1980. Điều này cho thấy tầm quan trọng của chế định này đã được nhận diện đầy đủ. Vì vậy, cụ thể hoá Điều 23 Hiến pháp năm 1992, tháng 6 năm 2008 Quốc hội đã thông qua Luật trưng mua, trưng dụng tài sản để “luật hoá chi tiết” nội dung này. Thứ tư, Hiến pháp năm 1980 và Hiến pháp năm 1992 đều sử dụng cụm từ “Nhà nước trưng mua, trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức”. Cách viết này dễ dẫn đến hiểu nhầm vì ở Việt Nam, đất đai chưa bao giờ là nghiên cứu - trao đổi 20 tạp chí luật học số 3/2011 ti sn thuc quyn s hu ca cỏ nhõn, t chc (iu 17 v 18 Hin phỏp nm 1992). Hn na, theo Lut trng mua, trng dng ti sn nm 2008, t ai ch l i tng ca trng dng, khụng phi trng mua. Lut trng mua, trng dng ra i nm 2008 l bc tin quan trng ỏnh du vic chi tit hoỏ v vic a ra ỏp dng ch nh trng mua, trng dng c hin phỏp liờn tc quy nh t nm 1959 n nay (gn 50 nm). Tuy ch cú 42 iu nhng o lut ny ó c bn xỏc nh c i tng iu chnh ca hot ng trng mua, trng dng, thm quyn, th thc ỏp dng õy chc chn l c s phỏp lớ quan trng, l b khung thc hin vic trng mua, trng dng khi cú nguy c chin tranh, thiờn tai, dch bnh nh lut ó nờu. im cn lu ý õy: Vit Nam t ai ch l i tng ca ch nh trng dng (khụng trng mua). iu ny cú th c lớ gii vỡ t ai thuc s hu ca ton dõn do Nh nc qun lớ (iu 17 Hin phỏp nm 1992). Nh nc tin hnh giao t cho cỏ nhõn, t chc, h gia ỡnh s dng hp phỏp, ỳng mc ớch (iu 18 Hin phỏp nm 1992). Vỡ vy, khi cú nguy c chin tranh hoc thiờn tai, Nh nc ch cn s dng ch nh trng dng (m khụng phi trng mua). Núi cỏch khỏc, ngi s dng t hp phỏp Vit Nam (cỏ nhõn, t chc, h gia ỡnh) khụng phi l ch s hu t, nờn khụng th bỏn t, v do vy s khụng hp lớ nu núi rng Nh nc mua t hay trng mua t. Ngoi ch nh trng dng, Lut trng mua, trng dng ti sn Vit Nam cũn quy nh ch nh trng mua. Tuy cú cựng iu kin ỏp dng, song hai ch nh ny cú mt s im khỏc bit nh sau: Th nht, i tng ca trng dng cú th l t v cỏc ti sn gn lin vi t cng nh mt s ti sn khỏc khụng tiờu hao c (vớ d nh: mỏy múc, thit b, phng tin k thut ). Trong khi ú, i tng ca trng mua ch yu l cỏc ti sn gn lin vi t v mt s ti sn khỏc tiờu hao c (thuc cha bnh, lng thc, thc phm). Th hai, thm quyn trng mua bao gm: Th tng Chớnh ph, mt s b trng cú thm quyn liờn quan n phũng, chng thiờn tai, chin tranh (B quc phũng, B nụng nghip v phỏt trin nụng thụn) v ch tch u ban nhõn dõn (UBND) cp tnh; cũn thm quyn trng dng ch bao gm mt s b trng cú thm quyn liờn quan n phũng, chng thiờn tai, chin tranh v ch tch UBND cp tnh (khụng cú Th tng Chớnh ph). Th ba, v trỡnh t, th tc: Nu trng mua ch c ỏp dng bng vn bn thỡ trng dng cú th ỏp dng bng mt trong hai cỏch: trng dng bng vn bn hoc trng dng bng li núi. Tt nhiờn, vic trng dng bng li núi ch c tin hnh khi vic trng dng bng vn bn khụng th, cha th thc hin. Mt khỏc, khi quyt nh trng dng bng li núi, ch th ra quyt nh phi vit giy xỏc nhn vic trng dng ti sn ngay ti thi im trng dng v phi vn bn hoỏ ni dung trng dng trong 48 gi sau ú (iu 26 Lut trng mua, trng dng). Th t, do trng dng l hot ng cú gii hn v mt thi gian thc hin nờn Lut cú quy nh thi hn chm dt vic trng dng (iu 28 Lut trng mua, trng dng). nghiên cứu - trao đổi tạp chí luật học số 3/2011 21 2.2. C s phỏp nh v thu hi t nhm thc hin quy hoch Thu hi t trong quy hoch xõy dng c quy nh khỏ mun trong phỏp lut Vit Nam. C th hoỏ Hin phỏp nm 1992, Lut t ai nm 1993 ó quy nh cỏc quyn nng ca ngi s dng t v t ú vic thu hi t nhm thc hin quy hoch xõy dng mi c t ra. Trong lch s lp phỏp Vit Nam cho n nay, thu hi t trong quy hoch khụng cú c s hin nh. (9) C s phỏp lớ hin hnh cao nht ca thu hi t l iu 38 Lut t ai: Nh nc thu hi t trong cỏc trng hp sau õy: 1. Nh nc s dng t vo mc ớch quc phũng, an ninh, li ớch quc gia, li ớch cụng cng, phỏt trin kinh t; 2. Mc dự tt c cú 12 trng hp thu hi t c nờu trong Lut t ai song cỏc trng hp ny khụng hon ton ging nhau: Khon 1 l trng hp thu hi t theo quy hoch, khụng do li ca ngi s dng t v cú bi thng; trong khi ú cỏc khon khỏc quy nh trng hp thu hi t khụng bi thng do vi phm cỏc nguyờn tc qun lớ v t ai (hu hoi t, s dng khụng ỳng mc ớch) v cỏc trng hp khỏc cn phi thu hi (ngi s dng t t nguyn tr li t, cỏ nhõn cht m khụng cú ngi tha k). iu ny th hin mt s ni dung sau: Th nht, trng hp thu hi t theo quy hoch khụng cú li c ghộp chung vi trng hp cú li. iu ny cho thy cỏc nh lp phỏp khi xõy dng Lut t ai nghiờng v gúc ca cỏc ch th qun lớ t hn l ch th s dng t. Rừ rng mt ch th s dng t nghiờm tỳc, nghiờm chnh thc hin phỏp lut v t ai, nay phi hi sinh quyn li riờng ca mỡnh Nh nc thu hi t m mỡnh ang l ch s dng khụng th b i x nh vi cỏc trng hp lm sai cỏc quy tc qun lớ nh nc, vi phm cỏc nguyờn tc qun lớ v t ai. Th hai, thu hi t theo quy hoch ti khon 1 iu 38 l thu hi t cú bi thng c quy nh c th ti iu 42 Lut t ai nm 2003. Vỡ vy, cú nhiu iu khụng thun li khi ghộp chung trng hp thu hi t cú bi thng (khon 1 iu 38 Lut t ai) vi trng hp thu hi t khụng cú bi thng (khon 2 n khon 12 iu 38). Th ba, thu hi t theo Lut t ai cha cú c s hin nh rừ rng. iu 17 Hin phỏp nm 1992 ó khng nh t ai thuc s hu ca ton dõn do Nh nc qun lớ v iu 18 Hin phỏp nm 1992 ó giao quyn s dng t hp phỏp cho cỏ nhõn, t chc, h gia ỡnh thụng qua quyn hin nh ca Quc hi lp hin thỡ khụng cú lớ do gỡ m Quc hi lp phỏp li dựng quyn phỏp nh ph quyt quyn ny trong khi ngi s dng t hon ton khụng cú li. (10) Th t, mc dự c gi l thu hi t trong quy hoch xõy dng nhng hot ng ny gn lin vi vic thu hi nhiu loi ti sn khỏc nhau gn lin vi t nh nh , cỏc cụng trỡnh xõy dng khỏc, cõy trng, vt nuụi Cỏc ni dung ny khụng thuc phm vi iu chnh ca Lut t ai nm 2003 v trong chng mc nht nh cú th gõy khú khn cho vic hng dn, ỏp dng ca cỏc c quan thi hnh. c bit, hin nay khi chỳng ta ang cp vic bi thng nhng thit hi nghiªn cøu - trao ®æi 22 t¹p chÝ luËt häc sè 3/2011 vô hình như: địa thế kinh doanh, tiếng ồn, độ rung… thì những phạm vi điều chỉnh của Luật đất đai tỏ ra không thể bao quát hết. 3. Thẩm quyền tiến hành Thẩm quyền trưng dụng tài sản (đất và các tài sản khác) được quy định tại Điều 24 Luật trưng mua, trưng dụng tài sản bao gồm: Bộ trưởng của Bộ tài chính, Bộ quốc phòng, Bộ công an, Bộ giao thông vận tải, Bộ nông nghiệp và phát triển nông thôn, Bộ y tế, Bộ công thương và chủ tịch UBND cấp tỉnh trong phạm vi quyền hạn của mình. Thẩm quyền này được quy định không được phép uỷ quyền. Thẩm quyền thu hồi đất được quy định trong Luật đất đai năm 2003 (Điều 44) bao gồm hai chủ thể là: UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện; các chủ thể này không được phép uỷ quyền. Việc phân định thẩm quyền này không căn cứ vào đối tượng thu hồi (diện tích, mục đích sử dụng đất, thời gian sử dụng…) mà căn cứ chủ yếu vào chủ thể sử dụng đất: UBND cấp tỉnh ra quyết định thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, trừ trường hợp pháp luật quy định thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện… Nhìn chung, hoạt động trưng mua, trưng dụng là hoạt động cấp thiết và thường phải tiến hành ngay. Do vậy, thẩm quyền tiến hành trưng mua, trưng dụng được quy định đa dạng bao gồm các cơ quan quản lí nhà nước có thẩm quyền chung ở địa phương và khá nhiều cơ quản quản lí nhà nước có thẩm quyền chuyên môn ở trung ương với các chức năng tương ứng. Trong khi đó, hoạt động thu hồi đất là ổn định theo quy hoạch, kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận nên được quy định “đóng” ở hai cấp cơ quan có thẩm quyền chung ở địa phương là UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện. Vì vậy, để tránh tình trạng trưng dụng đất một cách tuỳ tiện và để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, Luật trưng mua, trưng dụng có quy định rõ điều kiện để trưng dụng thông qua một số giới hạn trong việc áp dụng chế định trưng dụng. Thứ nhất, giới hạn về điều kiện trưng dụng. Điều 5 Luật trưng mua, trưng dụng quy định rõ điều kiện để tiến hành trưng dụng (hoặc trưng mua) là: Đất nước trong tình trạng chiến tranh, nguy cơ chiến tranh, thiên tai, dịch bệnh Điều này có nghĩa là nếu không rơi vào các điều kiện này, các chủ thể có thẩm quyền không thể trưng dụng đất cũng như không thể trưng mua các tài sản khác. Thứ hai, giới hạn về thẩm quyền trưng dụng. Thẩm quyền trưng dụng được giới hạn ở hai nhóm đối tượng: Chủ tịch UBND cấp tỉnh và các bộ trưởng có nhiệm vụ, quyền hạn liên quan đến những công tác phòng chống chiến tranh, thiên tai như: Bộ quốc phòng, Bộ nông nghiệp và phát triển nông thôn… Thứ ba, giới hạn về trình tự, thủ tục trưng dụng. Mặc dù Luật trưng mua, trưng dụng cho phép trường hợp quyết định trưng dụng bằng lời nói để giải quyết các trường hợp khẩn cấp, cần phải ra “mệnh lệnh” ngay; song tất cả các trường hợp này đều phải được xác nhận bằng văn bản trong phạm vi 48 giờ kể từ thời điểm có quyết định trưng dụng tài sản bằng lời nói (Điều 26 Luật trưng mua, trưng dụng). Thứ tư, giới hạn về thời hạn trưng dụng. Đây cũng là điểm phân biệt giữa trưng dụng nghiªn cøu - trao ®æi t¹p chÝ luËt häc sè 3/2011 23 và trưng mua: thời hạn phải trả lại tài sản. (Điều 28 Luật trưng mua, trưng dụng). Cuối cùng, tất cả các thiệt hại gây ra trong quá trình trưng dụng đều phải được tính toán bồi thường. Ví dụ: Tài sản trưng dụng bị mất; bị hư hỏng; hoặc bị thiệt hại về thu nhập do việc trưng dụng tài sản trực tiếp gây ra (Điều 34). 4. Giá bồi thường Giá bồi thường trong trưng mua, trưng dụng được quy định rất rõ ràng ngay trong Hiến pháp năm 1992: Bồi thường theo thời giá thị trường (Điều 23). Hình thức bồi thường của trưng mua, trưng dụng chủ yếu bằng tiền (Điều 19 và Điều 38 Luật trưng mua, trưng dụng tài sản). Trong khi đó, hình thức của bồi thường đối với đất trong thu hồi đất thực hiện quy hoạch được quy định như sau: “Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất…” (Điều 14 Nghị định của Chính phủ số 69/2009/NĐ-CP. (11) Tuy nhiên, vì những lí do khách quan và chủ quan, các nhà quản lí thường chọn cách bồi thường bằng tiền. Việc này phổ biến đến mức mà một số người thừa hành hành chính đồng nhất hai khái niệm: Bồi thường trong quy hoạch xây dựng và hình thức bồi thường bằng tiền. Chính cách suy nghĩ này dẫn đến việc nhiều địa phương cố gắng “định giá đất” theo hướng “càng thấp càng tốt” để khi thu hồi đất thì số tiền bồi thường không quá cao: nếu là dự án của Nhà nước thì có lợi cho ngân sách; nếu là dự án của nhà đầu tư thì khuyến khích, thu hút được nhà đầu tư. Hệ lụy của những quan điểm này là tình trạng khiếu nại triền miên, khiếu nại đông người, vượt cấp diễn ra ở hầu hết các tỉnh, thành với nhiều nguyên do. Trong đó, nguyên do chính yếu là vấn đề giá đất vì người khiếu nại cho rằng số tiền bồi thường không đủ để tạo lập cuộc sống mới, chỗ ở mới, nghề nghiệp mới… Khi bồi thường bằng tiền, giá bồi thường đối với đất trong thu hồi đất nhằm thực hiện quy hoạch là giá đất do uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm (khoản 4 Điều 56 Luật đất đai năm 2003). Giá này còn được gọi tắt là “giá nhà nước” và thường thấp hơn nhiều so với giá thực tế. (12) Việc chênh lệch giữa hai loại giá này, theo quy định của các văn bản hướng dẫn hiện hành được khắc phục bằng các quy định của Chính phủ, cụ thể như sau: “Khi Nhà nước phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất mà giá đất do UBND cấp tỉnh chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp” (khoản 1 Điều 11 Nghị định của Chính phủ số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư). Điều này cho thấy Chính phủ cũng đã có những hướng dẫn kịp thời để đảm bảo giá bồi thường sát hơn với giá thị trường thực tế trong điều kiện bình thường, đặc biệt là “mở rộng” ra khỏi “khung” được quy định trong nghiên cứu - trao đổi 24 tạp chí luật học số 3/2011 cỏc vn bn v nh giỏ. Tuy nhiờn, hng dn ny trờn thc t gp mt s tr ngi. Mt l vic xỏc nh giỏ chuyn nhng quyn s dng t thc t trờn th trng l iu hon ton khụng d vỡ ngi dõn thng cú xu hng khai thp hn vi giỏ chuyn nhng t theo thc t vi mong mun gim cỏc khon thu, phớ m h phi úng trong quỏ trỡnh chuyn nhng. Hai l trong khon thi gian t khi cụng b quy hoch chi tit n khi tin hnh thu hi t cú th kộo di lờn n 3 nm (13) (cũn gi l quy nh nhm hn ch quy hoch treo). Trong thi gian ny, mt khi c quan cú thm quyn ó cụng b quy hoch chi tit (vớ d quy hoch chi tit t l 1/500), mi giao dch chuyn nhng u khụng c phộp tin hnh. Nu ỏp dng ỳng quy nh ny thỡ khụng cú giao dch no c phộp thc hin trong thi gian thu hi m ch cú nhng giao dch chuyn nhng trc ú khỏ lõu v rt cú th b li thi do giỏ t thay i theo tng thi im. Ba l vic quy nh sỏt vi giỏ thc t trờn th trng l khỏi nim cha c gii thớch rừ. Th no l sỏt vi giỏ thc t trờn th trng? c bit, vỡ nhng lớ do nờu trờn, giỏ thc t trong nhiu trng hp l mt n s thỡ vic xỏc nh sỏt vi giỏ thc t trờn th trng l iu ụi khi khụng th nh lng chớnh xỏc c. iu ny tim tng kh nng l giỏ t mi a phng ớt nhiu ph thuc vo quan im v cỏch nhỡn nhn mt chiu t phớa cỏc nh qun lớ mi tnh, thnh. 5. Trỡnh t, th tc thc hin iu 23 Hin phỏp nm 1992 quy nh rừ: th thc trng mua trng dng do lut nh. Chớnh vỡ iu ny, Lut trng mua, trng dng ti sn ó ra i nm 2008. Lut ny quy nh nhiu ni dung, trong ú quan trng nht vn l nhng vn liờn quan n trỡnh t, th tc v cỏch thc vn hnh trỡnh t, th tc ú. Vic ban hnh o lut riờng ny th hin nguyờn tc thc tin hoỏ cỏc quy nh ca Hin phỏp lm c s a Hin phỏp vo cuc sng. Mt khỏc, nú th hin quan im ca nh lp phỏp nc ta trc mt nhúm quan h xó hi cn iu chnh mang tớnh lut, tm vúc lut v phi c iu chnh bng mt o lut. Khỏc vi ch nh trng mua, trng dng cú o lut riờng v th thc, thu hi t trong quy hoch hon ton khụng cú o lut riờng v th thc. Nhng quy nh liờn quan n thu hi t trong Lut t ai ch vn vn 7 iu (t iu 38 n iu 44) nhng c quy nh chung cho tt c cỏc trng hp thu hi t. Vỡ vy, Lut t ai ch tp trung khỏi quỏt cỏc vn cú tớnh nguyờn tc nht nh: Cỏc trng hp thu hi t theo mc ớch thu hi, thm quyn thu hi m khụng quy nh c th v trỡnh t, th tc thu hi. Th thc thu hi c c Lut t ai nm 2003 quy nh: Chớnh ph quy nh vic bi thng, tỏi nh c cho ngi cú t b thu hi v vic h tr thc hin thu hi t (khon 6 iu 42). iu ny cú ngha l trỡnh t, th tc thu hi t khi thc hin quy hoch xõy dng, cú bi thng c u quyn cho c quan hnh phỏp cao nht l Chớnh ph. im qua lch s ban hnh vn bn hng dn cho cỏc vn ny phi k n Ngh nh ca Chớnh ph s 90/CP, Ngh nh ca Chớnh ph s 22/1998/N-CP (14) Hin nay cỏc vn bn iu chnh cho vn ny l tp hp cỏc quy nh t cỏc Ngh nh ca Chớnh ph s 197/2004/N-CP, Ngh nh ca Chớnh nghiên cứu - trao đổi tạp chí luật học số 3/2011 25 ph s 81/2004/N-CP, Ngh nh ca Chớnh ph s 84/2007/N-CP v Ngh nh ca Chớnh ph s 69/2009/N-CP. (15) Do l nhng vn bn hng dn v c s phỏp lớ khụng cao nờn cú nhng bt cp nht nh. Th nht, cỏc vn bn hng dn v trỡnh t, th tc thng thay i. iu ny nh hng trc tip n cỏc d ỏn v cho tt c cỏc ch th liờn quan trong d ỏn khi d ỏn cú th kộo di trong thi gian nhiu nm. Nu gii quyt cỏc h dõn cũn li theo vn bn c thỡ khụng phự hp; cũn gii quyt theo vn bn mi vi cỏc chớnh sỏch thụng thoỏng hn thỡ li khụng cụng bng vi cỏc h dõn trc õy. iu ny cú th dn n bt cp l cỏc h dõn ó di di trc l nhng h dõn gng mu, chp hnh ỳng phỏp lut thỡ li chu thit thũi vỡ mc bi thng, h tr, tỏi nh c theo vn bn c, cũn cỏc h dõn dõy da, khụng chu giao t thỡ ỏp dng theo vn bn sau cú li hn cho h. Th hai, mng thu hi t l mt mng quan trng bao gm nhng nhúm quan h xó hi liờn quan trc tip n mi ngi dõn trong c nc. Vi quan nim truyn thng an c, lc nghip gn nh khụng ai mun di di nu nh khụng vỡ mc tiờu chung ln hn. Mc tiờu y cn phi cú trong cỏc c s hin nh v lut nh cng nh cn cú mt th thc tin hnh n nh, trn vn cú tm iu chnh sỏt hp hn. 6. xut mt s gii phỏp Khi i chiu gia ch nh thu hi t trong quy hoch vi ch nh trng dng t, chỳng tụi cú mt s xut sau õy: Mt l iu 23 Hin phỏp nm 1992 nờn quy nh rừ trong trng hp tht cp thit thay cho trong trng hp tht cn thit vỡ nú th hin tớnh khn trng, ngoi k hoch ca hot ng ny. Bờn cnh ú nờn quy nh mt mnh riờng v trung mua v mt mnh riờng trng dng trong iu 23; trong ú, t ai ch c ỏp dng ni dung trng dng vỡ t ai thuc s hu ca ton dõn ch khụng phi l ti sn ca cỏ nhõn hoc t chc. Hai l nờn chng cn quy nh b sung iu 23a trong Hin phỏp Vit Nam v thu hi t trong quy hoch xõy dng khụng do li ca ngi s dng t. Mt khi Nh nc ó cam kt trc ton dõn: Nh nc giao t cho cỏc t chc v cỏ nhõn s dng n nh lõu di (iu 18 Hin phỏp nm 1992) bng mt quyn hin nh ca Quc hi lp hin thỡ Quc hi lp phỏp khụng th ph nh quyn ú thụng qua Lut t ai ngoi tr trng hp ngi s dng t vi phm cỏc quy tc qun lớ nh nc v t ai. Ba l nu theo quan im gi li cỏc ni dung v thu hi t trong quy hoch trong Lut t ai thỡ d tho Lut t ai sa i, b sung trong thi gian ti nờn chia lm hai ni dung thu hi t: Thu hi t khụng do li ca ngi s dng t v thu hi t do li ca ngi s dng t. Trong ú thu hi t khụng do li ca ngi s dng t cú bi thng ch nờn cp thnh mt ni dung c lp v ch quy nh nhng vn cú tớnh nguyờn tc trong Lut t ai. Bn l vn giỏ t l vn nhy cm, nh hng trc tip ti cụng tỏc thu hi t, tỏc ng n ngi tha hnh phỏp lut, ch u t v rt nhiu cỏ nhõn, h gia ỡnh. Nờn chng ta nờn quy nh rừ rng trong lut l giỏ t bi thng phi theo thi giỏ thc t trờn th trng. Kốm vi cỏc quy nh ny l vic hon chnh h thng th thc xõy dng v giỏ t, h thng cỏc t chc nh giỏ trong v nghiên cứu - trao đổi 26 tạp chí luật học số 3/2011 ngoi Nh nc, cú kh nng a ra mc giỏ chớnh xỏc trờn th trng. Vn lo lng i vi cỏc a phng hin nay khi mun kỡm hóm giỏ t l vỡ e ngi s tin bi thng s lờn mc rt cao. Tuy nhiờn, vn l ch a s cỏc ch th thi hnh phỏp lut ang ng ngha bi thng l tin. Tht ra, bi thng trong thu hi t cú th bng nhiu giỏ tr khỏc v nu khộo lp phng ỏn cho bi toỏn quy hoch thỡ cú th tng giỏ tr bi thng gim mc dự n giỏ t theo ỳng vi giỏ thc t trờn th trng. Cui cựng, v lõu di thit ngh Vit Nam cn cú o lut riờng v th thc thu hi t vỡ mc ớch quc phũng, an ninh, li ớch quc gia, li ớch cụng cng v mc ớch phỏt trin kinh t vỡ nhng ni dung thu hi i vi cỏc ti sn gn lin vi t vt ra ngoi phm vi iu chnh ca Lut t ai hin hnh. Anh Quc l nc cú o lut v bi thng, h tr, tỏi nh c t nm 1539, (16) tc l cỏch õy hn 450 nm, trong khi Vit Nam cha cú d tho no v vn ny vi nh hng l mt o lut riờng./. (1).Xem: iu 23 Hin phỏp nm 1992 v khon 1 iu 12 Lut t ai nm 2003. (2).Xem: iu 23 Hin phỏp nm 1992 v iu 42 Lut t ai nm 2003. (3). Theo Lut trng mua, trng dng, Nh nc ch quy nh trng dng i vi t; riờng i vi cỏc ti sn gn lin vi t v mỏy múc, thit b thỡ Nh nc quy nh c ch nh trng dng v trng mua. (4).Xem: iu 5 Lut trng mua, trng dng nm 2008. (5).Xem: Khon 1 iu 38 Lut t ai. (6).Xem: Khon 1 iu 39 Lut t ai. (7).Xem: iu 27 Ngh nh ca Chớnh ph s 69/2009/N-CP 13/8/2009 quy nh b sung v quy hoch s dng t, giỏ t, thu hi t, bi thng, h tr v tỏi nh c. (8).Xem: iu 6 Lut trng mua, trng dng ti sn. (9).Xem: TS. Phan Trung Hin, C s hin nh v thu hi t vỡ mc ớch cụng cng Vit Nam, Tp chớ nghiờn cu lp phỏp, s 12 (128), thỏng 8 nm 2008, tr. 17 - 21. (10).Xem: TS. Phan Trung Hin, Tld. (11).Xem: iu 27 Ngh nh ca Chớnh ph s 69/2009/N-CP ngy 13/8/2009 quy nh b sung v quy hoch s dng t, giỏ t, thu hi t, bi thng, h tr v tỏi nh c. (12).Xem: Theo ỏnh giỏ chung, giỏ t ca Nh nc quy nh vn ch bng 50 n 70% giỏ t chuyn nhng thc t, Giỏ t nh nc quy nh ch bng 50% - 70% giỏ thc t, VOV, Vit bỏo online, website: http://vietbao.vn/Xa-hoi/Gia-dat-Nha-nuoc-quy-dinh- chi-bang-50-70-gia-thuc-te/40206823/158/ (13).Xem: Khon 5 iu 32 Lut xõy dng nm 2003 v khon 3 iu 29 Lut t ai nm 2003. (14).Xem: Ngh nh ca Chớnh ph s 90/CP ngy 17/08/1994 quy nh n bự thit hi khi Nh nc thu hi t s dng vo mc ớch quc phũng, an ninh, li ớch quc gia, li ớch cụng cng; Ngh nh ca Chớnh ph s 22/1998/N-CP ngy 24/4/1998 quy nh v vic n bự thit hi khi Nh nc thu hi t s dng vo mc ớch quc phũng, an ninh, li ớch quc gia, li ớch cụng cng. (15).Xem: Ngh nh ca Chớnh ph s 197/2004/N-CP ngy 03/12/2004 v bi thng, h tr v tỏi nh c khi Nh nc thu hi t; Ngh nh ca Chớnh ph s 181/2004/N-CP ngy 29/10/2004 v hng dn thi hnh Lut t ai nm 2003; Ngh nh ca Chớnh ph s 84/2007/N-CP ngy 25/5/2007 quy nh b sung v vic cp giy chng nhn quyn s dng t, thu hi t, thc hin quyn s dng t, trỡnh t, th tc bi thng, h tr, tỏi nh c khi Nh nc thu hi t v gii quyt khiu ni v t ai; Ngh nh ca Chớnh ph s 69/2009/N-CP ngy 13/8/2009 quy nh b sung v quy hoch s dng t, giỏ t, thu hi t, bi thng, h tr v tỏi nh c. (16).Xem: Phan Trung Hin, The Law of Compulsory Acquisition of Land in the United Kingdom and Vietnam - Public and Priavite Interests, VDM Verlag Dr. Muler, 2009, tr. 64. . lẫn giữa hai chế định: trưng dụng đất được quy định tại Hiến pháp năm 1992 (Điều 23) và thu hồi đất nhằm thực hiện quy hoạch trong Luật đất đai (khoản. lí của trưng dụng đất và thu hồi đất 1.1. Cơ sở hiến định và pháp định về trưng dụng đất Trưng mua, trưng dụng tài sản” được các nhà lập pháp nhìn