Đang tải... (xem toàn văn)
Luận văn : Phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá tài sản và vận dụng phương pháp này trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam
1MỤC LỤC TrangLỜI MỞ ĐẦU……………………………………………………………… … .2PHẦN I – LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN……………………………… .41.1. NHỮNG KHÁI NIỆM CƠ BẢN…………………………………… … .41.2. THỰC CHẤT CỦA PHƯƠNG PHÁP……………………………… 101.3. CƠ SỞ CỦA PHƯƠNG PHÁP………………………………………… .101.4. NGUYÊN TẮC ỨNG DỤNG CỦA PHƯƠNG PHÁP………………… .10PHẦN II – CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH THẨM ĐỊNH GIÁ THEO PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP………………………………. ….132.1. CÁC BƯỚC TỔNG QUÁT……………………………………………… .132.2. ỨNG DỤNG TRONG THỰC TẾ …………………………………………162.3. ĐÁNH GIÁ ƯU, NHƯỢC ĐIỂM …………………………………………20PHẦN III – ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM…………… 223.1. KHÁI QUÁT VỀ VIỆC ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM TRONG THỜI GIAN QUA…………………………………………………….223.2. NHỮNG HẠN CHẾ CHỦ YẾU KHI ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM…………………………………………………………………… .313.3. MỘT SỐ ĐỀ XUẤT NHẰM KHẮC PHỤC NHỮNG HẠN CHẾ KHI ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM……………………………………… .32KẾT LUẬN…………………………………………………………………… 34DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO .35 2LỜI MỞ ĐẦUThẩm định giá là một nghề mới ở Việt Nam. Trên thế giới đã có Ủy ban thẩm định giá quốc tế và các nước Đông Nam Á đã có Hiệp hội thẩm định giá ASEAN. Các nguyên tắc và kỹ thuật thẩm định giá được thiết lập về cơ bản giống nhau ở nhiều nước từ trước những năm 1940. Và sau những năm 1940, thẩm định giá đã được thừa nhận như là một nghề chuyên nghiệp và độc lập như kế toán và kiểm toán. Có thể nói thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về đánh giá giá trị của hàng hóa và dịch vụ. Hoạt động thẩm định giá vô cùng quan trọng và cần thiết cho sự vận hành của nền kinh tế thị trường. Thẩm định giá đưa ra 5 phương pháp để định giá tài sản đó là phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, và phương pháp lợi nhuận. Mỗi phương pháp đều có những ưu điểm khuyết điểm và điều kiện áp dụng riêng. Đặc biệt là phương pháp vốn hóa thu nhập đang được sử dụng nhiều trong việc xác định giá trị tài sản nói chung và bất động sản nói riêng. Để tìm hiểu rõ hơn phương pháp này em đã chọn đề tài “Phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá tài sản và vận dụng phương pháp này trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam”.Đối tượng nghiên cứu của đề tài là phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá tài sản và tình hình áp dụng phương pháp này trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam như thế nào. Phạm vi nghiên cứu của đề tài là tập trung vào nghiên cứu việc vận dụng phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá đất đai ở Việt Nam.Mục đích nghiên cứu là hệ thống hóa những vấn đề lý luận cơ bản về phương pháp vốn hóa thu nhập, liên hệ với thực tiễn Việt Nam hiện nay và đặc biệt đưa ra một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế của phương pháp này với việc vận dụng các phương pháp phân tích tổng hợp, logic và lịch sử, thống kê và so sánh…để nghiên cứu và phân tích.Ngoài phần mục lục; lời mở đầu; kết luận, tài liệu tham khảo; nội dung của đề án gồm 3 phần:Phần 1: Lý luận chung về phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá tài sản. 3Phần 2: Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp vốn hóa thu nhậpPhần 3: Áp dụng phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam.Trong quá trình tìm hiểu do hạn chế về trình độ và thông tin nên bài viết còn có những thiếu sót. Cuối cùng, em xin chân thành cảm ơn thầy giáo TS. Vũ Minh Đức đã hướng dẫn và giúp em hoàn thành đề tài này. 4PHẦN I – LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN1.1. NHỮNG KHÁI NIỆM CƠ BẢN1.1.1. Khái niệm tài sảnTheo Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (IVSC), “Tài sản là một khái niệm pháp lý bao gồm tất cả các quyền, quyền lợi và lợi nhuận có liên quan đến quyền sở hữu, bao gồm quyền sở hữu cá nhân, nghĩa là chủ sở hữu được hưởng một số quyền lợi, lợi ích nhất định khi làm chủ tài sản đó”Có nhiều cách phân loại tài sản khác nhau: + Theo hình thái biểu hiện: Tài sản hữu hình và tài sản vô hình.+ Theo tính chất sở hữu: Tài sản công cộng và tài sản cá nhân.+ Theo khả năng trao đổi: hàng hóa và phi hàng hóa.+ Theo khả năng di dời: động sản và bất động sản.+ Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cố định và tài sản di động.Nói tới tài sản là phải đề cập đến quyền sở hữu tài sản. Sở hữu tài sản bao gồm tất cả các quyền, quyền lợi và lợi ích liên quan đến quyền sở hữu tài sản. Sở hữu tài sản thông thường được hiện hữu bởi một số bằng chứng về sự sở hữu tách biệt với vật chất. Quyền sở hữu tài sản là một khái niệm pháp lý, gồm các quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ sở hữu trong xã hội. Quyền sở hữu bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.+ Quyền chiếm hữu: là quyền được nắm giữ, quản lý tài sản.+ Quyền sử dụng: là quyền khai thác những công dụng hữu ích của tài sản, quyền được hưởng những lợi ích mà tài sản mang lại.+ Quyền định đoạt: là quyền được chuyển giao sự sở hữu, trao đổi, biếu, tặng, cho, cho vay, thừa kế…hoặc không thực hiện các quyền đó.Như vậy, quyền sở hữu tài sản là sự quy định về mặt pháp lý, cho phép chủ thể những khả năng khai thác lợi ích từ tài sản. Các quyền càng lớn và càng rộng rãi thì khả năng khai thác lợi ích càng cao. Do vậy, muốn đánh giá một cách đúng đắn mức độ lợi ích tài sản mang lại cho chủ thể sử dụng thì nhất thiết phải xem xét đến quyền sở hữu tài sản cần thẩm định giá.1.1.2. Quan niệm về giá cả 5Giá cả là một khái niệm cần được hiểu rõ và chính xác trong thẩm định giá tài sản. Có nhiều cách tiếp cận và định nghĩa về giá cả. Có thể là cách tiếp cận theo quan điểm kinh tế học, tiếp cận từ phía người bán hay từ phía người mua.Theo quan điểm kinh tế học: Theo quan điểm này, giá cả được nghiên cứu một cách đúng đắn nhất bởi Marx và Anghen. Dựa trên quan điểm lịch sử, Marx đã thực hiện một cuộc cách mạng về học thuyết giá trị - lao động. Marx cho rằng hàng hóa là sự thống nhất biện chứng của 2 mặt: giá trị sử dụng và giá trị. Trong đó, giá trị sử dụng là công dụng của sản phẩm có thể thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người. Còn giá trị là lao động xã hội của người sản xuất hàng hóa kết tinh trong hàng hóa. Từ đó, Marx đã đưa ra công thức về giá trị hàng hóa đó là giá trị hàng hóa = c + v + m. Giá trị hàng hóa chính là giá trị xã hội được đo bằng thời gian lao động xã hội cần thiết để sản xuất ra hàng hóa.Qua việc phân tích các phạm trù giá trị đó, Marx đã đưa ra định nghĩa về giá cả như sau: “Giá cả là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa”.Nếu tiếp cận từ phía người bán:Giá cả được định nghĩa rằng “Giá cả một hàng hóa, dịch vụ là khoản thu nhập người bán nhận được về việc tiêu thụ sản phẩm đó”. Trong hoạt động trao đổi, người bán đóng vai trò cung ứng hàng hóa và dịch vụ thỏa mãn nhu cầu và ước muốn của người mua. Bao giờ họ cũng muốn bán với giá cao nhất, cao hơn giá trị hàng hóa. Bởi vì, càng bán được giá cao thì sau khi bù đắp hết chi phí sản xuất, họ thu về khoản lợi nhuận càng lớn. Mục tiêu của các nhà kinh doanh luôn luôn là tối đa hóa lợi nhuận. Tuy nhiên, trên thị trường trong một khoảng thời gian nhất định, chỉ chấp nhận mức giá phù hợp với giá trị hàng hóa. Khi cung và cầu có sự thay đổi thì mức giá cả cũng thay đổi theo và luôn xoay quanh giá trị cân bằng.Đối với người bán, giá cả sản phẩm được thể hiện thông qua công thức sau:Tổng doanh thuGiá cả của đơn vị hàng hóa, dịch vụ = Số lượng hàng hóa, dịch vụ tiêu thụ 6Nếu tiếp cận từ phía người mua:Giá cả được định nghĩa “Giá cả của một sản phẩm hoặc dịch vụ là khoản tiền mà người mua phải trả cho người bán để được quyền sở hữu, sử dụng sản phẩm hay dịch vụ đó”.Trong trao đổi hàng hóa, dịch vụ, người mua là người có tiếng nói cuối cùng về một mức giá được thực hiện. Người mua tham gia trao đổi nhằm tìm kiếm những lợi ích mà hàng hóa và dịch vụ có thể thỏa mãn nhu cầu và ước muốn của họ. Số tiền mà người mua phải trả cho hàng hóa, dịch vụ chính là giá cả của hàng hóa,dịch vụ đó.Giá cả là chỉ số quan trọng được sử dụng trong quá trình lựa chọn và mua sản phẩm. Thích mua rẻ là xu hướng có tính quy luật trong ứng xử về giá của người mua. Khi các điều kiện khác như nhau (chất lượng, mẫu mã, nhãn hiệu) người mua luôn tìm đến những người bán có mức giá đưa ra thấp nhất.Giá cả là một yếu tố quan trọng nhiều khi mang tính quyết định đến việc người mua có mua sản phẩm hay không. Tuy nhiên, ngoài yếu tố giá cả thì còn có các yếu tố khác ảnh hưởng đến hành vi mua của họ đó chính là thu nhập, thị hiếu, trào lưu, tâm lý, phong tục, tập quán…Từ việc nghiên cứu bản chất kinh tế của phạm trù giá cả, có thể rút ra những đặc trưng cơ bản của giá cả thị trường như sau:+ Giá cả thị trường được hình thành trên cơ sở giá trị thị trường.+ Giá cả thị trường là giá được thị trường chấp nhận.+ Giá cả thị trường biểu hiện quan hệ trực tiếp giữa người mua và người bán hàng hóa.+ Giá cả thị trường biểu hiện sự thống nhất giữa giá trị và giá trị sử dụng.1.1.3. Khái niệm về thu nhậpThu nhập là số tiền nhận được từ việc đầu tư tài sản. Thu nhập, đặc biệt đối với các tài sản thương mại và công nghiệp, là một chỉ số quan trọng của giá trị, là cái đích quan trọng của nhà đầu tư. Thu nhập then chốt cho các mục đích đánh giá là thu nhập hoạt động thực, tức là thu nhập sau khi trừ đi các chi phí hoạt động.1.1.4. Khái niệm thẩm định giá tài sản 7Theo IVSC: Giá trị thể hiện qua giá cả của một hàng hóa hay dịch vụ đáp ứng nhu cầu. Mức giá đó thể hiện khả năng lớn nhất đi đến thỏa thuận mua bán giữa bên mua và bên bán. Giá trị tạo nên giá cả đưa ra trên những giả thiết mà người mua và người bán dễ đi đến thỏa thuận nhất. Do đó, giá trị không phải là một thực tế tồn tại, mà chỉ là một ước định mức giá có khả năng nhiều nhất sẽ được thanh toán cho một hàng hóa hoặc dịch vụ được đáp ứng cho mua bán ở một thời điểm nhất định.Việc sử dụng khái niệm giá trị và khẳng định các đặc tính tương ứng của nó có ý nghĩa quan trọng trong nghiên cứu khoa học của ngành thẩm định giá. Một hàng hóa và dịch vụ để có giá trị cần thiết phải có một số đặc tính pháp lý và kinh tế sau đây: có tính hữu ích, khan hiếm, yêu cầu về khả năng tài chính và có thể chuyển giao được.Dựa trên những cách tiếp cận khác nhau mà thẩm định giá tài sản được hiểu theo những cách khác nhau:+ Theo Tự điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản, là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”+ Theo GS W. Seabrooke – Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”+ Theo Hiệp hội thẩm định giá Australia: “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá, là phân tích các dữ liệu thị trường và so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”+ Theo GS Lin Lan Yuan – Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”+ Theo pháp lệnh giá Việt Nam: “Thẩm định giá là đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế” 8Có thể nói, dù hiểu theo cách nào thì hoạt động thẩm định giá cũng đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường. Mục tiêu của thẩm định giá phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một mục đích nhất định, nó ảnh hưởng có tính quyết định đến việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá của các nhà thẩm định. Sự định giá được yêu cầu trong rất nhiều trường hợp. Một số mục tiêu chính của thẩm định giá chuyên nghiệp có thể kể đến đó là: • Thẩm định giá cho các mục đích của chính quyền• Thẩm định giá để thuê mướn• Thẩm định giá để bảo hiểm• Thẩm định giá cho báo cáo tài chính• Thẩm định giá cho mục đích đầu tư• Thẩm định giá cho mục đích cầm cố• Thẩm định giá cho mục đích cổ phần hóa các doanh nghiệp Nhà nước• Thẩm định giá cho máy móc và thiết bị• Thẩm định giá trị tài sản vô hình1.1.5. Khái niệm phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sảnTrong thẩm định giá tài sản, phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà thẩm định viên có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất chiết khấu phù hợp.Phương pháp thu nhập được chia làm hai phương pháp. Phương pháp thứ nhất là phương pháp vốn hóa thu nhập áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn. Phương pháp thứ hai là phương pháp dòng tiền chiết khấu áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm là khác nhau.1.1.6. Khái niệm phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá tài sản 9Như đã nói ở trên, phương pháp vốn hóa thu nhập là một trong hai phương pháp thu nhập. Phương pháp vốn hóa thu nhập là một cách tiếp cận tĩnh hoặc trực tiếp trong đó sử dụng thu nhập để ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của một năm. Phương pháp này căn cứ vào dòng tiền đơn lẻ theo thời gian lâu dài vĩnh viễn.1.1.7. Một số thuật ngữ liên quan- Tỷ suất vốn hóa: là một phân số dùng để diễn tả mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị của tài sản. Đó là tỷ suất lợi tức mong đợi trong 1 năm hoạt động trên tổng giá trị tài sản và dùng để chuyển đổi thu nhập ròng thành giá trị tài sản.- Hệ số vốn hóa: là nghịch đảo của tỷ suất vốn hóa.- Tỷ suất chiết khấu: là một phân số dùng để chuyển đổi dòng thu nhập dự tính trong tương lai thành giá trị hiện tại của tài sản. Tỷ suất chiết khấu có thể là: tỷ suất vốn hóa, tỷ suất lãi vay trong kì đầu tư, tỷ suất thu hồi vốn (tỷ suất hoàn vốn nội bộ) hoặc tỷ suất thuế thực.- Trong phương pháp vốn hóa thu nhập sử dụng các loại tỷ lệ vốn hóa khác nhau, có thể kể đến một số loai tỷ lệ vốn hóa sau:+ Tỷ lệ lãi (i): là lãi thu được trên một đơn vị vốn đầu tư và nó phải đủ cao để thu hút vốn đối với một loại đầu tư cụ thể. Tỷ lệ này xác định dựa trên giả thiết cho rằng tài sản không bị hư hỏng. Nó không bao gồm sự suy giảm giá trị trong tương lai hoặc sự tái tạo lại. Tỷ lệ lãi là một hiện tượng thị trường, nó khác nhau tùy theo số lượng cung và cầu, với các đặc tính chất lượng của tài sản đầu tư.+ Tỷ lệ vốn hóa (R): biểu thị mối quan hệ giữa thu nhập hoạt động thực của một tài sản và giá trị hoặc giá bán tài sản đó.+ Tỷ lệ vốn hóa toàn bộ (Ro): là tỷ lệ chỉ ra mối quan hệ giữa thu nhập hoạt động thực của toàn bộ tài sản ( đất và công trình) với giá trị hoặc giá bán của toàn bộ tài sản. Theo quy tắc, tỷ lệ vốn hóa toàn bộ luôn lớn hơn tỷ lệ vốn hóa của đất và nhỏ hơn tỷ lệ vốn hóa của công trình.+ Tỷ lệ vốn hóa công trình: là tỷ lệ thu nhập hoạt động thực của công trình đối với giá trị hoặc giá bán của công trình. Trong đó thu nhập của công trình phải bao gồm cả lãi trên đầu tư và khấu hao của công trình đầu tư trên tuổi kinh tế còn lại của công trình hoặc giai đoạn chiếm hữu dự kiến. 10+ Tỷ lệ vốn hóa đất (RI): là tỷ lệ của thu nhập hoạt động thực nhận được từ đất đối với giá trị hay giá bán của đất. + Tỷ lệ khấu hao hoặc tỷ lệ tái đầu tư (1/Sn): là tỷ lệ cung cấp một sự hoàn vốn hoặc tái tạo đầu tư trên tuổi thọ kinh tế của tài sản. Đôi khi nó được coi như là yếu tố quỹ trả nợ và có thể áp dụng trên giai đoạn ngắn hơn tuổi thọ kinh tế của tài sản.1.2. THỰC CHẤT CỦA PHƯƠNG PHÁPPhương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá tài sản thực chất là phương pháp sử dụng thu nhập để ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của 1 năm. Việc chuyển hóa này được thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỉ suất vốn hóa thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập.1.3 . CƠ SỞ CỦA PHƯƠNG PHÁPGiá trị của tài sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai có thể nhận được từ tài sản, và dựa trên những giả thiết sau:+ Thu nhập là vĩnh viễn+ Rủi ro của thu nhập có thể có trong tương lai là cố định1.4 . NGUYÊN TẮC ỨNG DỤNG CỦA PHƯƠNG PHÁPNguyên tắc thẩm định giá là những quan điểm đã được thừa nhận một cách rộng rãi, và là cơ sở quan trọng để xây dựng nên các phương pháp định giá khoa học. Nó cho phép thẩm định viên tiến hành việc ước tính giá trị tài sản một cách hợp lý và chính xác. Trong thẩm định giá tài sản có rất nhiều nguyên tắc nhưng phương pháp thu nhập được xây dựng trên cơ sở ứng dụng ba nguyên tắc cơ bản đó là nguyên tắc sử dụng cao nhất và tôt nhất, nguyên tắc cung cầu và nguyên tắc lợi ích tương lai.1.4.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhấtKhái niệm sử dụng cao nhất và tốt nhất là một phần cơ bản không thể thiếu được của sự ước tính giá trị thị trường và do đó là của thẩm định giá. Sự sử dụng tốt nhất và cao nhất là sự sử dụng có thể nhất của một tài sản thuộc về vật chất, được sử dụng một cách hợp lý, được phép về pháp lý, khả thi về tài chính và nó mang lại giá trị cao nhất cho tài sản cần thẩm định giá. [...]... các phương pháp định giá tài sản nói chung và định giá bất động sản nói riêng bao gồm ba phương pháp: phương pháp thu nhập, phương pháp so sánh và phương pháp chi phí thì ở Việt Nam có 5 phương pháp định giá bất động sản đó là phương pháp so sánh, chi phí, thu nhập, thặng dư và lợi nhuận Định giá bất động sản theo phương pháp thu nhập được áp dụng ở nước ta khá nhiều trong đó phương pháp vốn hóa thu nhập. .. Nước ta áp dụng 5 phương pháp thẩm định giá bất động sản và chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh trong khi đó việc áp dụng phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam còn chưa được phổ biến Có thể nói, một trong số những hạn chế của phương pháp vốn hóa thu nhập khi áp dụng cho việc định giá bất động sản ở nước ta đó là các tham số để tính toán giá trị bất động sản đòi hỏi... khoản thu nhập từ tài sản thì các thẩm định viên cần nhanh nhạy trong việc cập nhật các dự báo của cơ quan chức năng, các quy hoạch phát triển, hay các đánh giá hiện trạng về kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội PHẦN III – ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 22 3.1 KHÁI QUÁT VỀ VIỆC ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM. .. , thất thu là rất khó 3.3 MỘT SỐ ĐỀ XUẤT NHẰM KHẮC PHỤC NHỮNG HẠN CHẾ KHI ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Với những hạn chế khi áp dụng phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá bất động sản ở nước ta có thể đưa ra một số giải pháp nhằm khắc phục phần nào những hạn chế đó Những giải pháp đó là: • Phát triển thị trường bất động sản Việt Nam bằng... trong định giá và đánh giá đầu tư bất động sản 3.2 NHỮNG HẠN CHẾ CHỦ YẾU KHI ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 31 Ở nước ta, định giá bất động sản là việc làm rất phức tạp, mang tính khoa học và chuyên môn hóa cao Tuy thị trường bất động sản đang ngày càng phát triển song còn chưa được ổn định do đó đối với nước ta, việc định giá bất động sản còn gặp nhiều... cần thẩm định giá được xác định bằng cách so sánh, rút ra từ những tỷ suất vốn hóa của các tài sản tương tự trên thị trường Tỷ suất vốn hóa của các tài sản này được tính bằng cách lấy thu nhập ròng từ kinh doanh tài sản chia cho giá bán 2.1.3.3 Áp dụng công thức vốn hóa thu nhập để xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá V=I/R Hoặc V = I * GI Trong đó: V : là giá trị tài sản I : là thu nhập ròng trong. .. công thức vốn hóa thu nhập Cụ thể: 2.1.3.1 Ước tính thu nhập từ tài sản Vốn hóa trực tiếp dựa trên thu nhập ước tính cho một năm đơn lẻ của tài sản Thu nhập ước tính có thể là tổng thu nhập tiềm năng (PGI), tổng thu nhập thực tế (EGI), thu nhập hoạt động ròng (NOI), thu nhập từ vốn chủ sở hữu (EI), thu nhập từ vốn vay (MI), thu nhập từ đất (LI) hay thu nhập từ công trình (BI) • Xác định thu nhập ròng... suất vốn hóa GI: là hệ số thu nhập ( GI = 1/R ) 2.2 ỨNG DỤNG TRONG THỰC TẾ Trong thực tế, phương pháp vốn hóa thu nhập được áp dụng đối với những tài sản có khả năng mang lại thu nhập hoặc thu c dạng đầu tư ( bất động sản, 17 động sản, doanh nghiệp, tài chính ) mà thẩm định viên có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất chiết khấu phù hợp 2.2.1 Ví dụ 1 Cần thẩm định giá. .. công suất thiết kế Thẩm định viên về giá xác định tổng thu nhập tiềm năng từ cho thu tài sản cần định giá thông qua điều tra từ thị trường những tài sản cho thu tương tự với tài sản cần định giá Các tài sản cho thu tương tự được xác định bởi các yếu tố sau: + Đối với bất động sản: Tài sản cho thu tương tự phải tương tự với tài sản cần thẩm định giá về mục đích sử dụng, hệ số sử dụng đất, tuổi đời... = Ro Trong đó: M: Tỷ trọng vốn vay ngân hàng trong tổng số vốn đầu tư vào tài sản Rm: Tỷ suất thu hồi vốn (1 – M): Tỷ trọng vốn huy động từ cổ đông trong tổng số vốn đầu tư vào tài sản Re: Lãi suất kì vọng của nhà đầu tư Ro: Tỷ suất vốn hóa Phương pháp 3 (Phương pháp so sánh): Đây là phương pháp thường gặp nhất khi xác định tỷ suất vốn hóa Theo phương pháp này, tỷ suất vốn hóa áp dụng cho tài sản . pháp này trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam .Đối tượng nghiên cứu của đề tài là phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá tài sản và tình. sản nói riêng. Để tìm hiểu rõ hơn phương pháp này em đã chọn đề tài Phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá tài sản và vận dụng phương pháp này