Đang tải... (xem toàn văn)
Luận Văn: Công tác quản lý các khu chung cư tại Hà Nội hiện nay thực trạng và giải pháp
LỜI MỞ ĐẦU۩ ۩ ۩TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI. Trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa hiện nay thì việc xây dựng lên các khu công nghiệp ngày càng nhiều và chiếm 1 phần lớn diện tích đất trong đó diện tích nhà ở của người dân cũng bị giải tỏa để phục vụ cho việc xây dựng này.Trong khi đó quỹ đất thì hạn hẹp còn dân số thì ngày càng tăng nhanh.Thay vào đó hàng loạt dự án xây dựng nhà ở, bao gồm các khu chung cư cao cấp, trung cấp và nhà ở xã hội, nhà cho công nhân, áp lực sốt giá nhà ở do cung không đủ cầu đang bị đẩy lùi. Nhiều chuyên gia nhận định, từ nay đến 2015, cơ hội người có nhu cầu tiếp cận nhà ở thực sự rõ nét với giá phải chăng, điều này cũng ngăn chặn tình trạng gom hàng đầu cơ. Thành phố Hà Nội là một trong những địa phương đầu tiên của cả nước đã xây dựng và thực hiện chương trình phát triển nhà ở để giải quyết vấn đề nhà ở cho các đối tượng dân cư trên địa bàn. Tuy nhiên, kết quả mới dừng ở mức độ các mô hình thí điểm, Hà Nội vẫn còn thiếu nhà ở nghiêm trọng, nhất là đối với người nghèo, người thu nhập thấp, công chức, viên chức. Việc xây dựng các khu chung cư đang là vấn đề cấp thiết của không chỉ riêng chính quyền hà nội mà còn là mối quan tâm của dân cư trong thành phố . Sống trong chung cư đang trở thành trào lưu, nhất là với giới trẻ Hà Nội. Giá cả hợp lý, thiết kế hiện đại và môi trường sống thoáng đãng đã khiến mặt hàng chung cư bán được dù trong điều kiện thị trường nhà đất ảm đạm Trong khi các khu chung cư được xây dựng lên thì vấn đề đặt ra việc quản lý các khu chung cư được tiến hành như thế nào?bởi lẽ tại hà nội cũng như rất nhiều thành phố khác các vụ tai nạn ở chung cư thường xuyên xảy ra như hỏa hoạn, xuống cấp gây sập nhà… nhưng các vụ việc này giải quyết thế nào thì rất ít người được biết đến và trách nhiệm của các bên liên quan đến đâu? Quản lý sử dụng và vận hành nhà chung cư cao tầng là lĩnh vực rất nhạy cảm và phức tạp thực trạng, hình thái nhà chung cư phát triển đa dạng, có nhà chung cư độc lập, có nhà chung cư hỗn hợp gồm văn phòng, siêu thị, nhà ở. Trong đó lại có sở hữu riêng của người mua, sở hữu riêng của chủ đầu tư . thế nhưng cơ sở pháp lý để chứng minh, xác định rõ quyền sở hữu chung, sở hữu riêng và quyền sử dụng chung chưa rõ. Mặt khác, tại Luật Nhà ở, ban quản trị do các chủ sở hữu bầu, có trách nhiệm và quyền hạn rất lớn như thay mặt dân ký hợp đồng cung cấp dịch vụ, bảo trì; thu và quản lý kinh phí vận hành; được bàn giao và quản lý tài khoản kinh phí bảo trì . 1 Nhưng Ban quản trị lại không có tư cách pháp nhân nên không đủ thẩm quyền giải quyết những vấn đề nảy sinh trong vận hành, vì vậy trên thực tế chưa có chủ đầu tư dự án nào áp dụng quy định này. Ngoài những bất cập trong quy định còn có những bất cập xuất phát từ thực tiễn. Có thể thấy hầu hết nhà đầu tư dự báo sai hoặc không quan tâm xây dựng diện tích chung đủ đáp ứng nhu cầu của người dân, trong khi cơ quan quản lý địa phương chưa hướng dẫn, giám sát chặt chẽ, dẫn đến tình trạng thiếu chỗ để xe, nảy sinh mâu thuẫn, tranh chấp. Phương tiện đi lại, dừng đỗ tùy tiện trên sân chơi, vỉa hè mà không tổ chức nào quản lý. Trong khi các khu chung cư liên tục được xây dựng lên để giải quyết vấn đề nhà ở thì việc tìm hiểu thực trạng quản lý và đề ra các giải pháp cho các khu chung cư trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết. Thời gian qua đã phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư nhưng việc giải quyết còn lúng túng, chủ yếu do văn bản pháp luật chưa đầy đủ, chưa phù hợp với điều kiện cụ thể của thành phố. Việc nghiên cứu này giúp cho chúng ta có cái nhìn rõ nét hơn về vấn đề chung cư. Vì vậy chúng tôi quyết định nghiên cứu đề tài : “Công tác quản lý các khu chung cư tại Hà Nội hiện nay: thực trạng và giải pháp”.MỤC TIÊU NGHIÊN CỨUĐề tài được nghiên cứu với mục tiêu hiệu quả là- Tìm hiểu việc thực hiện công tác quản lý các khu chung cư để đánh giá những mặt tích cực và những mặt còn tồn tại. -Trên cơ sở của việc đánh giá đề xuất những biện pháp để quản lý chung cư đạt hiệu quả cao hơn.- Tìm hiểu quan lý chung cư đã đi vào thực tế như thế nào? Từ đó rút ra những nội dung chua phù hợp hoặc chưa hoàn chỉnh. * Yêu cầu- Nắm vững nội dung các quyết định về quản lý chung cư của nhà nước đối với các bên có liên quan- Đảm bảo tính trung thực khách quan trong quá trình đánh giá thực trạng việc quản lý và sử dụng đất đai đô thị - Những kiến nghị đề xuất phải phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương.PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨUĐể hoàn thành đề tài, với góc độ của sinh viên khoa QTKD bất động sản và kinh tế tài nguyên,nhóm tác giả đã sử dụng những phương pháp nghiên cứu đã học như:-phương pháp điều tra dự báo2 -phương pháp phân tích tổng hợp-phương pháp quy nạp diễn giải-phương pháp diễn dịchĐỐI TƯỢNG PHAM VI NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI Đề tài có đối tượng là công tác quản lý của chủ đầu tư và nhà nước đối với các khu nhà chung cư tại Hà Nội hiện nay. Chung cư là loại nhà ở có nhiều căn hộ khép kín ( tức là bảo đảm người ở thực hiện mọi hoạt động riêng tư trong đó) có không gian sử dụng chung như hành lang, cầu thang, thang máy… và các tiện ích chung như hệ thồng điện nước, thoát nước, điện thoại v.v. Chung cư có vai trò quan trọng trong sự phát triển của đô thị hiện đại, bởi vì khi phát triển đô thị hóa và tập trung dân cư đông đúc chính là lúc nảy sinh vấn đề, nhu cầu (bức xúc về nhà ở, giá thành nhà ở, và các tiện ích công cộng khác .). Sự phát triển chung cư để tiết kiệm diện tích sử dụng đất, giảm giá thành xây dựng, tạo cơ hội nhà ở cho nhiều người ở các tầng lớp khác nhau.Ngày 2/6/2008, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 14 về phân hạng sử dụng nhà chung cư. Có tất cả bốn loại chung cư được phân hạng theo Thông tư này.Theo đó, nhà chung cư cao cấp (hạng 1) là hạng có chất luợng cao nhất, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo.Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất luợng sử dụng cao, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tuơng đối hoàn hảo.Nhà chung cư hạng 3 là nhà có chất lượng sử dụng khá cao, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá.3 Cuối cùng là nhà chung cư có chất luợng sử dụng trung bình, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng.KẾT CẤU CỦA ĐỀ TÀINgoài phần mở đầu,kết luận,mục lục và danh mục,tài liệu tham khảo đề tài gồm 3 chương:Chương 1:Cơ sở lý luận về quản lý chung cư.Chương 2: Thực trạng quản lý và cách giải quyết của chủ đầu tư và nhà nước tại các khu chung cư ở Hà Nội hiên nay.Chương 3: Giải pháp tăng cường công tác quản lý chung cư tại Hà Nội.4 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ CHUNG CƯ۩۩۩I.Tổng quan về bất động sản Trước khi tìm hiểu về chung cư thì chúng ta cần phải có một cái nhìn tổng quan về Bất động sản 1.Khái niệm và đặc điểm về Bất động sản Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. *Đặc điểm của bất động sản +Tính cá biệt và tính khan hiếm Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế +Tính bền lâu Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng.Tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn. +Tính chịu sư ảnh hưởng lẫn nhau BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS 5 này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến. +Các tính chất khác a. Tính thích ứng Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác. b. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lí Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp vàtươngxứng c. Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.2.Phân loại Bất động sản Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không có đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt. Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới. Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v 6 Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp. Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta. 3.Hàng hoá bất động sản a. Khái niệm và đặc trưng của hàng hoá bất động sản.Hàng hóa bất động sản bao gồm 2 loại chủ yếu:Đất đai &Vật kiến trúc đã xây dựng xong. Hàng hoá BĐS có 2 đặc tính quan trọng khác như: Tính cố định vàGiá trị của nó phụ thuộc nhiều vào mục đích sử dụng. +.Tính cố định là đặc trưng khác biệt của hàng hoá BĐS so với các hàng hoá khác. Các hàng hoá khác, người bán, người mua có thể dễ dàng đem hàng hoá về nơi nào tuỳ ý nhưng với BĐS thì không thể di dời được.Chủ nhân của nó phải chuyển đến nơi có BĐS. Hàng hoá BĐS không thể đem ra thị trường (siêu thị – chợ) để trưng bày như các loại hàng hoá khác mà phải giới thiệu thông qua mô tả bằng mô hình, hình ảnh, bản vẽ, hoặc các mô tả khác. Tính cố định còn tạo hàng hoá BĐS mang “tính địa điểm” và “tính địa phương” rất cao. Cùng một loại BĐS nhưng ở những địa điểm khác nhau thì có giá trị khác nhau. + Giá trị hàng hoá BĐS có đặc thù khác biệt so với các loại BĐS khác.Giá trị của hàng hoá BĐS phụ thuộc vào mục đích sử dụng chúng hay nói cách khác là phụ thuộc vào sự tác động của yếu tố con người làm tăng khả năng sinh lời của BĐS. Khi đất đai được quy hoạch vào sản xuất nông nghiệp hoặc lâm nghiệp thường có giá trị thấp hơn so với trường hợp đất đai đó được quy hoạch phát triển nhà ở hoặc kinh doanh dịch vụ, thương mại… Nói cách khác, công tác quy hoạch có vai trò ảnh hưởng quyết định đối với giá trị BĐS nói chung và nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng. + Các loại quyền liên quan đến BĐS Quyền sở hữu: gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật. Quyền sử dụng: Là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trongcác trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do pháp luật quy định.7 Quyền định đoạt: là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu có quyền tự mình bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác đối với tài sản. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác có đủ 3 quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền chiếm hữu tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao do pháp luật quy định. Quyền chiếm hữu: là quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình. Ở nước ta, chế độ sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân mà nhà nước là người đại diện cho quyền sở hữu đất đai, chỉ có Nhà nước mới có quyền giao hoặc cho thuê đất, trong hoạt động của thị trường giao hoặc cho thuê đất (thị trường sơ cấp), Nhà nước có vai trò độc quyền và định đoạt hoàn toàn.b. Điều kiện để BĐS trở thành hàng hoá trên thị trường BĐS chỉ được coi là hàng hoá của thị trường khi đáp ứng được các điều kiện sau đây: BĐS phải có chủ sở hữu cụ thể, phải được pháp luật cho phép và phải có đủ điều kiện để giao dịch. Cụ thể như có xác nhận quyền sở hữu (có giấy chứng nhận), không thuộc vùng cấm sử dụng, không nằm trong vùng quy hoạch phải di dời hoặc thay đổi mục đích sử dụng theo kế hoạch của Nhà nước và không gây ô nhiễm môi trường.Chung cư chính là một loại hàng hoá của bất động sản và nó thuộc loại bất động sản có đầu tư xây dựng và để hiểu rõ hơn về chung cư thì chúng ta sẽ tiến hành nghiên cứu về chung cư II.Khái niệm chung vể chung cư Theo Điều 70 của Luật Nhà ở 2005: 1. Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.2. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:a) Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó. b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật8 c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng.3. Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:a) Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 2 Điều này;b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào;c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.III.Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội Ngày nay ở Hà Nội xuất hiện ngày càng nhiều các chung cư từ 9 tầng trở lên được gọi là chung cư cao tầng .Các chung cư này có hệ thống quy chuần phân loại riêng. *Tại Hội nghị quốc tế về Kiến trúc năm 1972, nhà cao tầng (cao ốc) được phân thành 4 loại như sau: +Nhà cao tầng loại 1: 9~16 tầng ( cao nhất không quá 50 m). +Nhà cao tầng loại 2: 17~25 tầng ( cao nhất không quá 75 m). +Nhà cao tầng loại 3: 26~40 tầng ( cao nhất không quá 100 m). +Nhà cao tầng loại 4: > 40 tầng ( cao hơn 100 m). *Về mặt sử dụng, chung cư cao ốc có 3 loại hình: 1.Cao ốc chỉ có căn hộ (chung cư đơn thuần). 2.Cao ốc hỗn hợp: mấy tầng dưới mở rộng làm cửa hàng, các tầng trên hình tháp gồm các căn hộ. 3.Cao ốc đa năng: gồm có cửa hàng, văn phòng và căn hộ. *Về mặt sở hữu, chung cư phân thành hai nhóm: +Chung cư cho thuê thuộc một chủ sở hữu +Chung cư sở hữu chung có nhiều chủ sở hữu. Chung cư cao ốc sở hữu chung là dạng chung cư hiện đang được phát triển mạnh mẽ tại nhiều đô thị nước ta. Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội bao gồm nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước và nhà ở chung cư cao tầng thuộc khu đô thị mới.a.Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước9 Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước tại Hà Nội được nhà nước xây dựng chủ yếu trong thời kỳ thực hiện ở cơ chế bao cấp nhà ở. Đây là giải pháp để giải quyết nhu cầu bức bách về chỗ ở cho người dân đô thị. b. Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới để bán hoặc cho thuê. c.Đặc điểm của chung cư cao tầng: Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ đó và không thể phân chia Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu huỷ, thì chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cư theo quy định của pháp luật.IV.Vị trí của chung cư trong việc phát triển các đô thị hiện đại: Hiện nay, Việt Nam là nước đang chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường để thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Tốc độ đô thị hoá nhanh trong khi trình độ phát triển ở nông thôn rất chậm đã kéo theo các vấn đề xã hội như: việc làm, môi trường, quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật , hạ tầng xã hội,… đặc biệt là vấn đề nhà ở đô thị, trong đó có vấn đề nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tập trung, nhà ở cho một bộ phận đối tượng sinh viên mới ra trường chưa có điều kiện để tạo lập nhà ở …điều này đã và đang tạo ra sức ép rất lớn cho Chính phủ và các nhà hoạch định chính sách về nhà ở. Mặt khác , tốc độ tăng dân số nhanh làm cho quỹ đất ngày càng bị thu hẹp. Chính vì vậy , nhà nước chủ trương khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở đặc biệt là phát triển nhà ở cung cư cao tầng theo dự án. Đến nay đã xuất hiện nhiều mô hình nhà chung cư mới, nhiều kiểu dầng đáp ứng một phần nhu cầu ngày càng tăng lên về chất lượng của nhân dân .Nhà ở chung cư cao tầng theo dự án được xây dựng đã tạo ra diện mạo mới cho đô thị văn minh với sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, vơi sự đồng bộ về cảnh quan môi trường nên đã được xã hội chấp nhận. Hơn nữa, xây dựng nhà chung cư cũng hình thành nếp sống đô thị văn minh, hiện đại. Đối với Việt Nam, chủ trương phát triển chung cư cao tầng sẽ tạo cơ hôị cho các ngành xây dựng tiếp cận với tiến bộ khoa học kỹ thuật , tạo nguồn ngân sách lớn cho nhà nước. Hiện Hà Nội xuất hiện ngày càng nhiều nhà chung cư với quy mô lớn, trong đó có những nhà cao tầng có mục đích sử dụng hỗn hợp, vừa là chung cư vừa kinh doanh thương mại. 10 [...]... CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ TẠI CÁC KHU CHUNG CƯ Ở HÀ NỘI HIÊN NAY ۩ ۩۩ Các khu chung cư đã xuất hiện tại Hà Nội từ nhiều năm nay nhưng cơ chế quản lý mấy trăm tòa nhà với cả trăm ngàn hộ dân đang sinh sống vẫn còn nhiều vấn đề gây bức xúc Bởi vậy, tranh chấp dân sự tại các tòa nhà liên tục nổ ra và phần thua thiệt cuối cùng thường thuộc về khách hàng Tình hình phát triển chung cư ở các đô thị tại Hà Nội: ... sống trong chung cư cùng chủ đầu tư họp bàn thuê những người có nghiệp vụ về quản lý bất động sản để tham gia vào ban quản lý Trong ban quản lý sẽ gồm các thành phần chủ yếu : trưởng ban quản lý, các uỷ viên ban quản lý và các thành viên ban quản lý Thành viên ban quản lý làm những người trực tiếp tham gia vào các bộ phận trong ban quản lý Uỷ viên ban quản lý làm công tác kiểm tra về việc thực hiện nhiệm... Tình hình giá các khu chung cư Hà Nội liên tục có sự biến động đặc biệt là các khu chung cư cũ và khu chung cư cao cấp cụ thể là : Năm 2006 giá các khu chung cư cũ rất rẻ ví dụ như tại các khu chung cư như Nam Đồng, Nghĩa Tân, Kim Liên, chung cư cũ đang có giá bán trên 10 triệu đồng/m2, trong khi nhiều khu chung cư mới chỉ có giá bán từ 5-7 triệu đồng/m2 Nhưng kể từ năm 2007 giá các khu chung cũ này... cảm giác rằng 3 toà nhà này đang bị cơ quan chủ quản bỏ rơi".Theo tìm hiểu, 3 toà nhà B3 - B4 - B5 Cầu 21 Diễn hiện thuộc quyền quản lý của Xí nghiệp Quản lý dịch vụ và Khai thác khu đô thị, trực thuộc Công ty Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội Không chỉ có vấn đề trong chất lượng của công trình, mà hiện nay các toà nhà chung cư còn phát sinh thêm một vấn đề mới khi các toà nhà chung cư ngày càng mọc lên... cư. Hiện nay, trong các khu chung cư cao tầng, công tác quản lý cư trú còn buông lỏng Tình trạng lộn xộn về số nhân khẩu,hộ khẩu trong các khu nhà cũng hết sức phức tạp Đặc biệt, trong những năm qua, khi bố trí tái định cư cho người dân đến định cư tại các khu chung cư, ta thấy chưa có sự phân loại thành phần dân cư, mà cứ đưa từng cụm dân cư vào sống, gồm cả anh thợ hồ, chị giáo viên, nhà trí thức,… Các. .. mua,trong khi khu vực trung tâm đã quá tải những căn nhà chật chội nay lại càng quá tải hơn,người dân không được đảm bảo về điều kiện sống ,các tệ nạn xã hội tăng nhanh,rồi hậu quả sẽ như thế nào? III Về hạ tâng kỹ thuật 1 .Thực trạng về hạ tầng kỹ thuật tại các khu chung cư cũ tại nội thành Hiện nay ở khu vực nội thành Hà Nội còn tồn tại những khu chung cư cũ cao 4-5 tầng xây dựng xem kẽ tại các khu phố gây... kiểm các thiết bị và chỉ tiêu thiết kế đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy Ngoài ra, cần đặt vai trò của ban quản lý, ban quản trị các tòa nhà lên hàng đầu trong việc hướng dẫn, tập huấn và tuyên truyền kiến thức tối thiểu về phòng cháy chữa cháy cho người mua hoặc ở nhà chung cư 27 Một vấn đề không mới nữa về việc đảm bảo an toàn tại các khu chung cư đó là công tác quản lý cư trú tại các khu chung cư. Hiện. .. nghiệp quản lý nhà cao tầng Như vậy, trong thời gian qua thành phố Hà Nội đã phát triển được nhiều nhà ở chung cư cao tầng, giải quyết chỗ ở cho mọi bộ phận dân cư của thành phố với chất lượng và tiện nghi ngày càng tiến bộ hơn.Tuy nhiên vẫn còn nhiều vấn đề xảy ra trong quá trình phát triển các khu nhà chung cư ,toà nhà cao tầng tại nước ta I.Về mặt giá cả nhà ở chung cư Ngày nay giá cả nhà chung cư đang... bộ môn quản trị doanh nghiệp,bọn em đề xuất một mô hình quản lý chung cư cho vấn đề về công tác quản lý chung cư hiện nay Để xây dựng mô hình ,đầu tiên là tổ chức bầu ban quản lý chung cư: Đây sẽ là tổ chức trực tiếp giải quyết các yêu cầu,khiếu nại của người dân.Ban quản lý này được tất cả người dân trong khu chung cư bỏ phiếu tín nhiệm.Nếu ban quản lý làm việc không hiệu quả,tất cả hộ dân cư sống... buộc .Công tác đảm bảo an toàn cho những người dân sống tại các khu chung cư trong thành phố hiện nay thì còn cần chú trọng hơn nữa.Bởi lẽ các khu chung cư tại thủ đô hiện nay đều được các chủ đâu tư xây dựng với số lượng tầng càng ngày càng cao thêm,Số lượng người ở chung cư cũng tăng thêm Vào ngày 10/3/2010 một vụ hỏa hoạn lớn đã xảy ra tại chung cư JSC 34 (164 Khu t Duy Tiến - Lê Văn Lương, Hà Nội) .Vụ . tư và nhà nước tại các khu chung cư ở Hà Nội hiên nay. Chương 3: Giải pháp tăng cư ng công tác quản lý chung cư tại Hà Nội. 4 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN. 2THỰC TRẠNG QUẢN LÝ TẠI CÁC KHU CHUNG CƯ Ở HÀ NỘI HIÊN NAY ۩ ۩ Các khu chung cư đã xuất hiện tại Hà Nội từ nhiều năm nay nhưng cơ chế quản lý
