THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH HOÀNG MAI.DOC

THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH HOÀNG MAI.

4.1 Đối với chủ sở hữu bất động sản 6

4.2 Đối với các tổ chức tín dụng (chủ yếu là các ngân hàng) 7

4.3 Đối với nền kinh tế 7

5 Các quy định về bất động sản thế chấp của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam 8

II Định giá bất động sản thế chấp 9

1 Khái quát chung về định giá bất động sản 9

1.1 Khái niệm 9

1.2 Sự cần thiết phải định giá bất động sản 10

1.3 Vai trò của định giá bất động sản 12

1.4 Những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản 13

CHƯƠNG II : THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾCHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG

THÔN CHI NHÁNH HOÀNG MAI 36

I Đặc điểm tình hình Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thônchi nhánh Hoàng Mai có ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất độngsản thế chấp 36

1 Giới thiệu 36

1.1.Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nôngthôn chi nhánh Hoàng Mai 36

1.2 Phòng tín dụng của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nôngthôn chi nhánh Hoàng Mai 37

2 Thuận lợi trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai 38

3 Khó khăn trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai 39

II Thực trạng hoạt động định giá thế chấp tại Ngân hàng nông nghiệpvà phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai 41

1 Khái quát tình hình định giá 41

2 Các quy định của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai về định giá bất động sản thế chấp 44

2.1 Các loại bất động sản ngân hàng Nông nghiệp và phát triểnnông thôn chi nhánh Hoàng Mai nhận thế chấp 44

2.2 Một số quy định cụ thể của ngân hàng Nông nghiệp và pháttriển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai về tiêu chuẩn định giá 45

2.3 Thủ tục hợp đồng thế chấp bất động sản 51

2.4 Nội dung chủ yếu của hợp đồng thế chấp 51

2.5 Quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia thế chấp 52

3 Thực trạng hoạt động định giá 55

3.1 Quy trình định giá tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triểnnông thôn chi nhánh Hoàng Mai 55

3.2 Phương pháp định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng

nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai 59

4 Đánh giá chung 67

4.1.Ưu điểm 67

4.2 Nhược điểm 67

III Vấn đề đặt ra 69

CHƯƠNG III : GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁBẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀPHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH HOÀNG MAI 70

I Định hướng phát triển chung của ngân hàng 70

1 Các chỉ tiêu phấn đấu của chi nhánh ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Hoàng Mai 70

2 Các định hướng của hoạt động tín dụng trong Ngân hàng 71

3 Định hướng phát triển cho hoạt động định giá tài sản bảo đảm nói chung và định giá bất động sản thế chấp nói riêng 72

II Một số giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thếchấp tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánhHoàng Mai 73

1 Về quy trình định giá 73

2 Về việc vận dụng các phương pháp định giá 74

3 Về việc bồi dưỡng nhân sự 75

4 Về việc xây dựng hệ thống thông tin 76

5 Về cơ chế quản lí 77

III Kiến nghị 77

1 Kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền 77

2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 80

3 Kiến nghị với Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam 80

KẾT LUẬN 82

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 83

LỜI MỞ ĐẦU

1.Lý do chọn đề tài

Trong thời gian năm 2007, 2008 chúng ta được chứng kiến một loạt sự bùng nổ của các ngân hàng thương mại Nếu như vào khoảng những năm 2005 chúng ta chỉ thấy sự xuất hiện các chi nhánh của 4 ngân hàng thương mại Nhà nước, thì hiện nay là hơn 20 ngân hàng thương mại Với số lượng lớn các ngân hàng như thế, để có thể đứng vững và phát triển trên thị trường, các ngân hàng buộc phải cạnh tranh Từ đó kéo theo sự phát triển của rất nhiều nghiệp vụ tín dụng, có thể kể đến như nghiệp vụ định giá tài sản thế chấp Nếu như trước đây nghiệp vụ này không được quan tâm nhắc đến nhiều thì nay đã được chú ý nhiều hơn, bên cạnh lãi suất thì việc xác định lượng vốn cho vay cũng là một trong những cách để thu hút khách hàng đến với ngân hàng Tại các ngân hàng ở Việt Nam hiện nay, nghiệp vụ định giá tài sản thế chấp đã có các văn bản quy định rõ ràng Từ năm 2003, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các ngân hàng ban hành các hướng dẫn thực hiện các quy định về bảo lãnh tín dụng trong hệ thống của mình.

Khảo sát về thực tiễn hoạt động cho vay gần đây nhất của công ty tài chính Quốc tế (IFC) và Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho thấy 93% các ngân hàng đều muốn nhận bất động sản làm tài sản thế chấp cho các khoản vay thương mại Tính đến cuối tháng 4/2008 theo thống kê cuả Ngân hàng Nhà nước cho biết hiện có khoảng 135.000 tỉ đồng cho vay trực tiếp từ hệ thống ngân hàng vào bất động sản, chiếm khoảng 10,8% tổng dư nợ cộng với gần 500.000 tỉ đồng tài sản cho vay thế chấp bằng bất động sản tại Việt Nam Như vậy có thể thấy tại các ngân hàng hiện nay trong hình thức cho vay vốn có tài sản đảm bảo, thì bất động sản là tài sản được đem ra đảm bảo nhiều nhất.

Là sinh viên được học về định giá bất động sản, nay đang thực tập tại chi nhánh Ngân hàng Nông Nghiệp và Phát triển nông thôn Hoàng Mai, nên em muốn tìm hiểu kĩ hơn về quy trình định giá thế chấp bất động sản tại đây.

2 Mục tiêu nghiên cứu:

Nghiên cứu đề tài này nhằm hệ thống hoá cở sở khoa học về định giá nói chung và định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng nói riêng.

Nghiên cứu để đánh giá được thực trạng về hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng, thấy được những bất cập còn tồn tại trong quy trình định giá thế chấp bất động sản.

Từ đó, đề xuất những giải pháp để hoàn thiện quy trình định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Hoàng Mai.

3 Phạm vi nghiên cứu:

Phạm vi nghiên cứu của đề tài là về hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Hoàng Mai tại Hà Nội trong các năm 2006, 2007, 2008.

4 Phương pháp nghiên cứu:

Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng là:  Các phương pháp chung : + Duy vật biện chứng.

Các phương pháp được sử dụng chủ yếu cho hoạt động nghiên cứu là phương pháp điều tra và phương pháp tổng hợp.

5 Kết cấu chuyên đề:

Ngoài phần lời mở đầu, kết luận, mục lục và tài liệu tham khảo, nội dung chuyên đề nghiên cứu được chia làm 3 chương:

Chương I: Cơ sở khoa học của định giá bất động sản thế chấp.

Chương II: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại chi

nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Hoàng Mai.

Chương III: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất

động sản thế chấp tại chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Hoàng Mai.

Em xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Thế Phán và các anh chị trong phòng tín dụng ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai đã giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề này.

CHƯƠNG I : CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤTĐỘNG SẢN THẾ CHẤP

I Bất động sản thế chấp

1 Khái niệm bất động sản

Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”.

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.

Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là bất động sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục bất động sản Hơn nữa, các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.

Ở mỗi quốc gia chúng ta có thể dễ dàng nhận thấy đất đai là nguồn tài nguyên, là của cải vô cùng quý giá một vật được công nhận là bất động sản khi và chỉ khi nó đáp ứng đủ 5 điều kiện sau đây :

 Thứ nhất: phải là tài sản, tức là nó là một yếu tố vật chất có thực và có ích cho con người.

 Thứ hai: không thể di dời được hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng , hình thái của nó không thay đổi.

 Thứ ba: phải tồn tại lâu dài.

 Thứ tư: có thể đo lường được bằng giá trị.

 Thứ năm: được chiếm giữ bởi cá nhân hay cộng đồng người.

2.Khái niệm bất động sản thế chấp

Bất động sản thế chấp là bất động sản được sử dụng vào mục đích thế chấp để vay vốn ngân hàng hay một tổ chức tín dụng nào đó nhằm thoả mãn nhu cầu vốn của chủ sở hữu bất động sản.

Bất động sản thế chấp là tài sản có thể đem làm tài sản đảm bảo vì: Cũng như trong khái niệm về bất động sản được nhắc đến trong điều 174 Bộ luật dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng, người ta coi bất động sản là những tài sản không thể di dời được Vậy bất động sản thế chấp có thể là nhà ở, là các cơ sở sản xuất kinh doanh như nhà máy, khách sạn, cửa hàng, nhà kho… và các tài sản khác gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng (đất đai là thuộc sở hữu toàn dân, vì vậy chỉ thế chấp giá trị quyền sử dụng đất) Ngoài ra còn bao gồm cả hoa lợi, lợi tức, khoản tiền bảo hiểm và các khoản tiền phát sinh từ bất động sản thế chấp Tất cả các bất động sản thuộc sở hữu hợp pháp của doanh nghiệp và cá nhân đều có thể được thế chấp để vay vốn.

3.Đặc điểm của bất động sản thế chấp

 Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn, đồng thời lại chịu tác động khá lớn của thị trường Trong thế chấp, để đảm bảo an toàn cho ngân hàng, giá trị của bất động sản thế chấp luôn luôn được định giá thấp hơn giá trị thị trường tại thời điểm thế chấp Thông thường giá trị bất động sản thế chấp chỉ được tính tương đương với giá trị của nó tại thời điểm thị trường xấu nhất, vì vậy mức giá có thể là thấp nhất.

 Do đặc điểm của bất động sản là không thể di dời, nên bất động sản đem thế chấp không thể là thực thể vật chất mà chỉ có thể là các quyền liên quan đến bất động sản, chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Đặc điểm này cũng được quy định bởi hiện nay ở nước ta đất đai là thuộc quyền sở hữu của toàn dân, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất mà không có quyền sở hữu đất Tài sản bảo đảm là bất động sản thế chấp khác với tài sản cầm cố là: tài sản cầm cố là hiện vật còn bất động sản thế chấp chỉ là các quyền về bất động sản.

 Vì thế chấp bất động sản bản chất là thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc quyền sở hữu nhà nên trong thời gian thế chấp người chủ bất động sản vẫn được sử dụng, khai thác bất động sản đó nhưng không được và cũng không thể trao đổi chuyển nhượng các bất động sản đó trên thị trường Như vậy khi đem thế chấp bất động sản tại ngân hàng thì người chủ của bất động sản chỉ còn quyền sử dụng mà đã không còn quyền định đoạt và chiếm hữu.

4.Vai trò của bất động sản thế chấp

4.1 Đối với chủ sở hữu bất động sản

Thế chấp bất động sản là hình thức đem bất động sản làm tài sản đảm bảo để vay vốn tại các tổ chức tín dụng Như vậy giúp người chủ sở hữu vẫn có thể sử dụng bất động sản trong thời gian thế chấp đồng thời lại có thêm lượng vốn cần thiết sử dụng cho mục đích mà họ đang muốn thực hiện Đây là một

hình thức huy động vốn khi cần thiết hiệu quả, nhanh chóng đối với các cá nhân và tổ chức.

Tuy nhiên, các tổ chức cá nhân khi sử dụng hình thức này cũng thường gặp phải một khó khăn và vướng mắc rất lớn, đó là bất động sản khi đem đi thế chấp thường chỉ được các ngân hàng định giá ở mức giá rất thấp, là giá khi thị trường trầm lắng nhất Như vậy giá trị của bất động sản không được đánh giá chính xác, gây thiệt thòi cho cá nhân và tổ chức khi vay vốn.

4.2 Đối với các tổ chức tín dụng (chủ yếu là các ngân hàng)

 Ngân hàng là một tổ chức kinh doanh tài chính Vì vậy luân chuyển tiền tệ là hoạt động chính Nhận thế chấp bất động sản nói riêng và nhận thế chấp tài sản nói chung là một trong những hoạt động giúp luân chuyển tiền tệ đều đặn, để từ đó hoạt động của ngân hàng có thể diễn ra bình thường.

 Nhận thế chấp bất động sản có thể làm tăng lượng vốn dự trữ bằng tài sản của ngân hàng (bất động sản), sinh ra lợi nhuận cho ngân hàng (lãi vay mà người thế chấp phải trả cho ngân hàng).

 Nhận thế chấp bất động sản nói riêng và tài sản bảo đảm nói chung đều có thể nâng cao trách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của bên vay, đồng thời phòng ngừa rủi ro khi phương án trả nợ dự kiến của bên vay không thực hiện được hoặc xảy ra các rủi ro không lường trước.

4.3 Đối với nền kinh tế

Thế chấp bất động sản và nhận thế chấp bất động sản là hoạt động giúp cho các ngân hàng hoạt động tốt Không những thế, việc các ngân hàng tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân được vay vốn để kinh doanh hay mở rộng kinh doanh đã thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ cho nền kinh tế Từ đó giúp phát triển thị trường tài chính, tiền tệ Sự bình ổn và phát triển của thị trường này có tác động rất lớn tới sự ổn định và phát triển của toàn bộ nền kinh tế

5 Các quy định về bất động sản thế chấp của Ngân hàng nông nghiệp vàphát triển nông thôn Việt Nam

Theo quyết định số 1300/QĐ-HĐQT-NHNo-TDHo ngày 03/12/2007 “Về việc ban hành Quy định thực hiện các biện pháp bảo đảm tiền vay trong hệ thống NHNo&PTNT Việt Nam”

Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chỉ nhận thế chấp các bất động sản sau:

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất.

Giá trị quyền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 79/NĐ-CP ngày 1/11/2001 của chính phủ:

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, được nhà nước giao hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn với đất để vay vốn hoạt động sản xuất kinh doanh.

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất như ở trên, thì cũng được quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất + Tổ chức kinh tế được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất khi có một trong các điều kiện sau:

 Đất do Nhà nước giao có thu tiền.

 Đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng hợp pháp.

 Đất do Nhà nước cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc cho nhiều năm mà thời hạn cho thuê đất đã được trả tiền còn lại phải trên 1 năm Riêng đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất trong thời hạn thuê đất, thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất 05 năm Thời hạn cho vay phải phù hợp với thời hạn thuê còn lại.

 Trong trường hợp tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất không thu

làm muối, hoặc được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó.

+ Tổ chức kinh tế được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất như nêu ở trên thì cũng được quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất.

- Các bất động sản thế chấp không có tranh chấp, đầy đủ pháp lý.

Đối với tài sản thế chấp mức cho vay tối đa bằng 75% giá trị tài sản bảo đảm Riêng mức cho vay tối đa với giá trị quyền sử dụng đất do Tổng Giám đốc quy định cụ thể từng thời kỳ trong phạm vi mức nói trên.

II Định giá bất động sản thế chấp

1 Khái quát chung về định giá bất động sản

1.1 Khái niệm

Theo điều 174 - Bộ luật dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam : Bất động sản là tài sản không thể di dời được hay nói cách khác bất động sản là đất đai và những vật thể cố định gắn với đất đai, đó là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc khi dịch chuyển sẽ bị hư hại ( tính chất, công năng, hình thái) hoặc tốn nhiều công sức và chi phí như các công trình kiến trúc, công trình lắp ghép.

Định giá bất động sản là một nghệ thuật hay khoa học, xác định giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của bất động sản và những yếu tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản, kể cả lĩnh vực đầu tư thay thế.

Tính khoa học được thể hiện thông qua việc phân tích các dữ liệu, sử dụng công cụ toán học đưa ra giá trị bất động sản.

Tính nghệ thuật là người định giá phải có kĩ năng nắm vững các thông tin, trợ giúp cho quá trình định giá và hình thành những quan điểm riêng.

Mục đích cụ thể là quyết định giá của từng bất động sản cụ thể.

Thời điểm cụ thể : trong quy định của pháp luật, giá trị của tài sản chỉ có giá trị pháp lí tại một thời điểm cụ thể (ngày cụ thể).

1.2 Sự cần thiết phải định giá bất động sản

Giá trị bất động sản trong thị trường bất động sản rất quan trọng và phức tạp bởi mức giá trị bất động sản cụ thể lại phụ thuộc rất nhiều vào vị thế của đất đai, mục đích sử dụng, hiệu quả sử dụng, tính khan hiếm của loại hàng hoá này, tâm lý tiêu dùng và nhiều yếu tố khác Nhưng những yếu tố này cần phải được phân tích, xử lý và đánh giá đúng với giá trị thực của nó nhằm phục vụ cho việc tư vấn trong nhiều lĩnh vực như thế chấp, mua và bán, liên doanh, liên kết Để thực hiện được công việc đánh giá và tư vấn ấy phải là một người được đào tạo, có chuyên môn, nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp Việc xác định giá trị bất động sản phải tuân theo các nguyên tắc, phương pháp, quy định của Nhà nước Bên cạnh đó, đất đai là một tài sản có giá trị lớn và là thành phần cơ bản tạo nên bất động sản đối với mỗi quốc gia, do đó Nhà nước cần phải có những biện pháp quản lý hiệu quả nhất tạo cho thị trường bất động sản ngày càng phát triển lành mạnh và một trong những biện pháp hữu hiệu ấy chính là hoạt động có hiệu quả của tổ chức tư vấn thẩm định giá Vì vậy tổ chức thẩm định giá bất động sản cần thiết hình thành và phát triển nhằm đáp ứng nhu cầu xã hội, tạo điều kiện cho Nhà nước quản lý tốt hoạt động của thị trường bất động sản, thúc đẩy và đưa thị trường bất động sản hoạt động một cách ổn định và ngày một lành mạnh hơn Cần ban hành các văn bản pháp luật liên quan đến công tác quản lý thị trường bất động sản giúp cho thị trường bất động sản hoạt động thông suốt, thể hiện tính thị trường trong giao dịch bất động sản, và bên cạnh đó thúc đẩy ngành định giá nói chung và ngành định giá bất động sản nói riêng phát triển bền vững Tại tất cả các thị trường, đặc biệt tại thị trường có giá trị lớn như bất động sản, nếu không được định giá thì rất dễ sinh tiêu cực Người ta đẩy giá mua lên để chia nhau kiếm lời, thậm chí người ta hạ giá bán tài sản nhà nước

theo nguyên lý của thị trường, từ đó đưa mức giá giao dịch mua bán xác thực với thị trường Định giá còn góp phần vào tư vấn để đầu tư kinh doanh bất động sản một cách có hiệu quả

Định giá là tổ hợp khoa học và nghệ thuật, nó bao gồm sự nhạy cảm đối với thị trường và kiến thức chuyên môn về nghề nghiệp vững vàng Ngay cả với thẩm định viên chuyên nghiệp có kiến thức thị trường và phương pháp định giá có hệ thống, cũng không thể tách rời mục tiêu của định giá.

Định giá là cần thiết khi phải đưa ra một quyết định liên quan đến bất động sản, như trong các tình huống sau:

+ Chuyển giao quyền sở hữu :

 Để giúp cho người bán xác định giá bán có thể chấp nhận được  Để giúp cho người mua quyết định giá mua.

 Đối với việc trao đổi tài sản, các bên cần biết giá trị của các tài sản để tiến hành việc trao đổi.

+ Tài chính và tín dụng :

 Để biết được giá trị vật thế chấp được dưa ra cho một cầm cố  Để bảo hiểm tài sản cho bạn, công ty bảo hiểm sẽ cần chứng minh giá trị tài sản của bạn.

+ Cho thuê theo hợp đồng :

Để giúp trong việc đặt ra mức tiền thuê và các điều khoản cho thuê.

+ Phát triển tài sản và đầu tư :

 Để so sánh với tài sản đầu tư khác.

 Để quyết định khả năng thực hiện như thế nào và khả năng thị trường của một đề nghị phát triển sẽ như thế nào.

+ Định giá tài sản công ty :

 Để xác định giá trị cho công bố tài chính hàng năm của công ty, và cho vấn đề vốn khi công ty được tạo lập lần đầu.

 Trong việc hợp nhất, chiếm hữu và thanh lý các công ty, giá trị tài sản thuộc về công ty cần được biết.

+ Các định giá theo pháp luật :

 Để tìm ra giá trị hàng năm cho các mục đích thuế tài sản.

 Để xác định giá trị bồi thường khi xảy ra sự chiếm hữu bắt buộc  Để tính toán chi phí phát triển phải trả đối với Chính Phủ cho một sự phát triển.

 Để tính toán thuế khi một tài sản được bán, và thuế tài sản khi người chủ sở hữu qua đời.

1.3 Vai trò của định giá bất động sản

Định giá bất động sản có thể được coi là trái tim của tất cả các hoạt động bất động sản Mở rộng ra trong thực tế có thể coi định giá là trái tim của tất cả hoạt động kinh tế Bởi vì mọi việc có liên quan đến các hoạt động kinh doanh đều chịu sự tác động bởi khái niệm giá trị, mà định giá có thể hiểu một cách đơn giản là xác định giá của tài sản ở trên thị trường Định giá có vai trò quan trọng trong việc giúp chúng ta đưa ra các quyết định liên quan tới việc mua, bán, đầu tư, phát triển, quản lí, sở hữu, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh tài sản cố định Dịch vụ của nhà định giá phục vụ bất kì người nào quan tâm đến đất đai và nhà ở Chẳng hạn, nhà định giá có thể được yêu cầu tư vấn cho người bán về giá bán tài sản của mình; cho một người thuê nhà về tiền thuê nhà hàng năm mà họ phải trả; cho một người nhận đồ thế chấp về giá trị của vật đảm bảo và về số tiền cho vay theo giá trị của vật thế chấp mà người đó giao cho người đi vay; và tư vấn cho người bị sức ép bán bắt buộc về giá bồi hoàn.

Việc phải hiểu rõ mục đích, yêu cầu cần thiết của định giá là yếu tố sống còn đối với một nhà định giá, và giá trị của một lợi ích cụ thể trong tài sản bất động sản không phải luôn giống nhau với tất cả mọi mục đích Tuy nhiên trong đa số các trường hợp, vấn đề quan tâm hàng đầu của các nhà định giá là

năm sẽ được yêu cầu hay phải trả cho một lợi ích cụ thể trong tài sản vào một thời điểm cụ thể, trên những điều kiện cụ thể và tuân theo đúng pháp luật.

1.4 Những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản

Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với giá trị của bất động sản

 Yếu tố tự nhiên:

- Vị trí của bất động sản: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản mang lại càng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn.

- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất

 Kích thước lô đất: phù hợp hay không phù hợp với kiến trúc hay loại hình bất động sản

 Hình dáng lô đất: lô đất có hình dáng vuông vức, phù hợp hay méo mó tóp hậu.

 Quy mô đất: Tổng thể diện tích và các ràng buộc xây dựng cải tạo liên quan

 Hình thức kiến trúc bên ngoài bất động sản: Có phù hợp với thị hiếu hay không

 Địa hình bất động sản tọa lạc: Cao hay thấp so với các bất động sản lân cận và các vùng lân cận

 Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất: Phù hợp với mục đích sử dụng đất hay không, chi phí cải tạo lớn hay nhỏ

 Tình trạng môi trường: môi trường trong lành, ít bụi, ít ôi nhiễm thì sẽ làm tăng giá bất động sản

 Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Phụ thuộc vùng địa lý nơi bất động sản tọa lạc, hướng của bất động sản

 Yếu tố kinh tế: Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường, giá một bất động sản trả tiền ngay chắc chắn là sẽ thấp hơn giá bán một bất động sản tương tự với cách trả góp, và ngay cả giá trả góp với các điều kiện trả góp khác nhau cũng khác nhau Trách nhiệm về nghĩa vụ thuế, thời gian

chuyển giao bất động sản, các yếu tố chủ quan, khách quan khác trong việc mua bán bất động sản cũng cần được xem xét và phân tích trong quá trình định giá bất động sản, và đặc biệt là yếu tố thời điểm cần được xem xét kỹ Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản cũng ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản như thu nhập hàng năm từ bất động sản.

 Yếu tố pháp luật:

 Tình trạng pháp lý của bất động sản: Kiểm tra xem xét mức độ hoàn chỉnh về hồ sơ pháp lý của bất động sản, các nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất.

 Quy hoạch sử dụng đất gắn liền với bất động sản: Có nằm trong diện giải tỏa hay không, mục đích sử dụng của bất động sản có đúng với quy hoạch của vùng, địa phương và nhà nước hay

 Yếu tố về tâm lý xã hội:

 Tình trạng của những người sống trong cùng một nhà ở: về công việc, về sức khỏe

 Tình hình kinh doanh của người đang sử dụng bất động sản  Tính chất phong thủy của bất động sản: bất động sản có hướng

phù hợp với tuổi của người mua, vị trí địa lý, hướng gió hướng nắng

Các yếu tố liên quan đến thị trường:

- Tính hữu ích của bất động sản: bất động sản có tác dụng gì đối với xã hội hay ảnh hưởng tích cực hoặc tiêu cực đến thị trường bất động sản

- Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường: loại hình bất động sản có được thị trường quan tâm hay không

- Tình trạng khan hiếm của loại bất động sản trên thị trường

- Quyền chiếm hữu và khả năng chuyển giao được của bất động sản

Các yếu tố chung bên ngoài:

 Các yếu tố pháp lý, nhà nước và chính trị:

- Chính sách tài chính áp dụng đối với người được nhà nước giao đất, cho thuê đất và đối với người được nhận quyền sử dụng đất

- Các chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản

- Các chính sách thuế của nhà nước về bất động sản  Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô:

- Tình trạng cung – cầu bất động sản trong khu vực

- Đặc điểm của những người tham gia thị trường bất động sản trong khu vực

- Các điều kiện thị trường bất động sản trong khu vực

- Hiện trạng vùng lân cận: Đường xá, an ninh, thông tin liên lạc - Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng so với cả nước - Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng

- Khả nằng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng - Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng

- Mức giá bình quân của các loại đất trong vùng - Tỷ lệ thuê và mức thuế suất

- Trình độ nhận thức, tâm lý và tập quán của người dân trong khu vực - Dịch vụ giáo dục, y tế trong khu vực

- Tình hình an ninh trong khu vực

1.4 Căn cứ định giá bất động sản

+ Căn cứ vào các yếu tố cơ bản của quá trình lao động để tạo lên bất động sản.

- Số lượng lao động, chất lượng lao động, tư liệu lao động - Quy mô và vị trí của bất động sản.

+ Chi phí cơ hội của việc sử dụng bất động sản

- Chi phí cơ hội là chi phí ròng của các cơ hội không được lựa chọn hoặc các lựa chọn bị bỏ qua.

- Nhà đầu tư là người lựa chọn một đầu tư tốt nhất đáp ứng yêu cầu của họ.

- Chi phí cơ hội phải gánh chịu ở nhiều hình thức khác nhau Xác định chi phí cơ hội có ý nghĩa cụ thể trong việc ước lượng tỷ suất sinh lợi dự kiến của bất động sản.

- Sử dụng cao nhất, tốt nhất của bất động sản được hình thành bởi các lĩnh vực cạnh tranh nhau trên thị trường.

+ Sự thay đổi trong nền kinh tế.

- Thay đổi trong chính sách đất đai, nhà ở - Sự biến động của thị trường bất động sản.

- Sự thay đổi trong nhu cầu vật chất, văn hoá, tinh thần của người dân - Sự thay đổi trong thị hiếu của người tiêu dùng.

+ Sự phù hợp và đóng góp của bất động sản vào khu vực - Sự thống nhất giữa mục đích sử dụng và mục đích đầu tư

- Sự phù hợp giữa các bộ phận cấu thành trong bất động sản và giữa bất động sản với bất động sản xung quanh.

- Sự đóng góp của bất động sản làm phát triển giá trị của bất động sản

+ Các yếu tố cấu thành tạo nên giá trị bất động sản

Giá trị nhà và giá trị đất tạo nên bất động sản gồm: Quy mô, vị trí và quyền, quyền lợi pháp lý của bất động sản.

+ Khả năng cạnh tranh

- Cạnh tranh trong sử dụng cao nhất, tốt nhất: - Cạnh tranh trong cung- cầu, giữa cung- cầu.

+ Căn cứ vào các lợi ích trong tương lai của bất động sản sẽ mang lại.

Giá trị thị trường của bất động sản là giá trị hiện tại của các lợi ích trong tương lai của bất động sản Dự kiến giá trị tương lai của bất động sản cần được tính đến trong định giá.

1.5 Các nguyên tắc trong định giá bất động sản

Công việc định giá cần tuân thủ 10 nguyên tắc sau :

a Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất

Sử dụng ở mức độ cao nhất và tốt nhất một tài sản là được phép sử dụng về vật chất và theo pháp luật để tạo ra lãi ròng hay giá trị hiện tại thuần lớn nhất vào ngày thẩm định giá Nguyên tắc của việc sử dụng cao nhất và tốt nhất là:

- Không gian đô thị (đất đai và những công trình xây dựng) có xu hướng được đặt ở mức sử dụng cao nhất và tốt nhất trong một thị trường cạnh tranh - Đất đai được định giá trên cơ sở sử dụng mà tại ngày thẩm định giá có khả năng tạo ra thu nhập lớn nhất.

b Sử dụng phù hợp

Sử dụng phù hợp là cả hai yếu tố địa điểm và công trình xây dựng phải phù hợp với không gian xung quanh nơi nó đang toạ lạc.

c Nguyên tắc thay thế

Khi có hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp hơn thì tài sản đó sẽ hấp dẫn người mua và khả năng bán được trước là rất cao.

Giới hạn trên của giá trị bất động sản có xu hướng được tạo ra bởi chi phí mua một bất động sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện là không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế Khi đó, một người mua thận trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn để mua một tài sản thay thế như vậy trong thị trường mở.

d Nguyên tắc đóng góp

Giá trị một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành một tài sản phụ thuộc vào sự thiếu vắng của nó sẽ làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào toàn bộ giá trị của tài sản là bao nhiêu (xét trên cả giá trị và năng suất tạo ra).

Những thay đổi trong một công trình đang tồn tại hay một phần của một công trình chỉ có thể được biện minh nếu có sự tăng lên của luồng tiền mặt, thể hiện cho lãi thực trên vốn đầu tư bổ sung.

e Nguyên tắc cung - cầu

Giá trị của bất động sản được xác định bởi quan hệ cung - cầu trên thị trường Mối quan hệ cung - cầu phụ thuộc vào độ co giãn cung - cầu Trên thị trường giá cả có xu hướng thay đổi tỉ lệ thuận với cầu và tỉ lệ nghịch với cung Khi định giá thì các lực lượng thị trường phải được phân tích và đánh giá cẩn thận về sự tác động của nó đến giá trị tài sản Khi phân tích các thông tin thị trường như cho thuê hay bán, cần thiết phải cân nhắc đến tình trạng thị trường trước khi thực hiện các điều chỉnh.

f Nguyên tắc cân bằng

Giá bán của một vị trí đất đai không nhất thiết chỉ ra rằng miếng đất ở vị trí kế cận cũng phải có một giá trị như vậy.

Khi tiến hành công việc, người định giá phải cân nhắc đến sự cân bằng trong sử dụng đất và sự phát triển bằng sự hiểu biết về cộng đồng xã hội, các chính sách hoạch định, các nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả…

g Nguyên tắc thay đổi

Nhận ra các chiều hướng ảnh hưởng đến tài sản đối tượng xem xét, và những hậu quả có thể nhìn thấy được như mức độ lạc hậu của chức năng, giai đoạn hiện tại trong chu kì sống của khu vực Dự đoán các điều kiện thị trường và phản ứng của người mua để dự kiến về thị trường tương lai rất cần thiết đối với công tác định giá.

h Nguyên tắc cạnh tranh

Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh, lợi nhuận siêu ngạch sẽ thu hút nhiều người tham gia thị trường và dẫn đến giảm lợi nhuận.

Khi thấy được khả năng cạnh tranh của bất động sản trên thị trường sẽ đánh giá được cạnh tranh trong cung, cạnh tranh trong cầu, cạnh tranh giữa cung và cầu.

i Nguyên tắc dự báo

Khi ước tính giá trị nên luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai hơn là sự thực hiện quá khứ Định giá là nhiệm vụ dự kiến lợi ích nhận được từ quyền sở hữu tài sản Những dự tính của người mua hay người chủ sở hữu có thể ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị thị trường.

j Nguyên tắc ngoại ứng

Giá trị của bất động sản chịu tác động của yếu tố bên ngoài nó và ngược lại Có những chi phí làm tăng chi phí bất động sản thì mới làm giá bất động sản tăng, lại có những cái không mất chi phí nhưng giá bất động sản vẫn tăng.

1.6 Các phương pháp định giá bất động sản

 Phương pháp so sánh

Định giá so sánh là việc xác định giá trị của bất động sản mục tiêu bằng cách so sánh một cách trực tiếp với các bất động sản tương tự đã được giao bán trên thị trường nhằm tìm ra giá trị của các bất động sản mục tiêu từ các giao dịch trước đó.

Phương pháp định giá này dựa trên cơ sở là các nguyên tắc: nguyên tắc cung - cầu, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc ngoại ứng.

Ưu điểm của phương pháp này là: định giá bằng phương pháp so sánh chính là định giá giá trị thị trường của bất động sản Kết quả định giá của phương pháp này dễ được khách hàng chấp nhận và cơ quan công quyền công

- Việc so sánh chỉ được tiến hành với những giao dịch được thực hiện trong thời gian gần đây.

- Người định giá cần tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường thường xuyên.

- Phương pháp này không có mô hình hay công thức cố định, mà nó phải dựa vào sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường.

- Chất lượng thông tin phải cao thì mới so sánh được  Phương pháp định giá chi phí

Đây là phương pháp xác định giá trị của bất động sản bằng chi phí tạo ra một bất động sản tương tự thế.

Phương pháp này dùng để định giá những bất động sản có ít cầu thị trường, hiếm khi được mua bán trên thị trường Có thể kể đến như: các bất động sản công cộng như trưòng học, bệnh viện,…; định giá để đền bù giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi; định giá đối với những người muốn thay đổi chỗ ở bằng cách tự xây ngôi nhà mới; định giá để tính thuế khi thuế suất đánh lên chi phí xây dựng công trình; định giá cho mục đích bảo hiểm.

Cơ sở của phương pháp này là: nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cung - cầu, nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc ngoại ứng, nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất.

Nguyên lí chung là:

Chi phí thay thế công trình (chi phí tái tạo công trình) - Phần giảm giá côngtrình = Giá trị công trình hiện tại

Giá trị đất + Giá trị công trình hiện tại = Giá trị bất động sản

 Phương pháp vốn hoá

Vốn hoá là phương pháp chuyển các dòng tiền tương lai thành giá trị vốn hiện tại Yêu cầu người định giá phải biết dự báo các khoản thu, khoản chi.

Ý nghĩa của phương pháp: phương pháp vốn hoá được áp dụng phổ biến cho các loại bất động sản được cho thuê, mua bán thường xuyên hoặc được lưu giữ phục vụ mục đích đầu tư ban đầu như công trình thương mại, văn phòng, căn hộ…Nó ít được sử dụng để định giá những tài sản như các công trình của nhà máy sử dụng trong hoạt động đồng bộ, ít cho thuê.

Các nguyên tắc ứng dụng là: nguyên tắc dự báo, nguyên tắc thay đổi, nguyên tắc cung - cầu, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc ngoại ứng.

Do thị trường tại Việt Nam khó tính toán được tỉ lệ lợi nhuận hay tỉ lệ chiết khấu, nên phương pháp này ít được sử dụng rộng rãi tại thị trường Việt Nam Nó chủ yếu được dùng trong trường hợp định giá một số bất động sản riêng lẻ, cá biệt

 Phương pháp thặng dư

Đây là phương pháp được sử dụng để định giá bất động sản có tiềm năng phát triển như định giá các mảnh đất trống dùng cho phát triển, mua những ngôi nhà cũ trên cơ sở xem xét việc cải tạo, hiện đại hoá ngôi nhà để ngôi nhà có giá trị hơn.

Nguyên lí định giá:

Giá trị hình thành cải tạo - Tổng chi phí cải tạo = Giá trị bất động sản hiệntại

 Phương pháp lợi nhuận

Định giá bất động sản đang trong quá trình kinh doanh và dựa vào kết quả hoạt động kinh doanh để tính ra giá trị đóng góp hoạt động kinh doanh đó.

Phương pháp này sử dụng để định giá những bất động sản có tính độc quyền trong kinh doanh (độc quyền do tự nhiên và pháp lí).

Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong định giá các tài sản mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản như khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng,…

2 Định giá bất động sản thế chấp

2.1 Khái niệm định giá bất động sản thế chấp

Định giá bất động sản thế chấp là xác định giá trị của bất động sản phục vụ cho mục tiêu thế chấp ở thời điểm thế chấp có tính đến các đặc điểm của

- Vì trong quá trình định giá bất động sản thế chấp luôn phải đảm bảo yếu tố an toàn cho phía ngân hàng nên khi định giá bất động sản thế chấp phải tính giá trị bất động sản trong điều kiện thị trường bất động sản bất ổn nhất Sau đó dựa vào quy định của ngân hàng đưa ra mức cho vay hợp lí nhất

- Định giá bất động sản thế chấp chủ yếu chú ý đến các đặc điểm về pháp lý và quy mô của bất động sản bởi thế chấp bất động sản là thế chấp quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

- Tại ngân hàng, khi tiến hành định giá, bước nhận hồ sơ ban đầu là rất quan trọng, không phải bất động sản nào cũng có thể thế chấp tại ngân hàng Nó tuỳ thuộc vào quy định của từng ngân hàng.

2.3 Vai trò của định giá bất động sản thế chấp

+ Đối với chủ bất động sản thế chấp

Định giá thế chấp đảm bảo công bằng cho bên vay có thể nhận được lượng vốn phù hợp với giá trị có thể nhận được từ bất động sản của họ.

+ Đối với ngân hàng

Định giá bất động sản thế chấp đảm bảo an toàn cho ngân hàng khi có rủi ro do phương án trả nợ dự kiến của bên vay không thực hiện được, hoặc xảy ra các rủi ro không lường trước được.

2.4 Các phương pháp định giá bất động sản thế chấp

Theo lí thuyết thì tất cả các phương pháp định giá đã nêu trên đều có thể áp dụng cho định giá bất động sản thế chấp Nhưng trên thực tế hiện nay thì tại các ngân hàng, đa phần đều chỉ sử dụng ba phương pháp chính đó là phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp vốn hoá Trong đó, phương pháp so sánh là phương pháp được sử dụng nhiều nhất vì tính chất đáng tin cậy của nó.

 Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.

Các bước tiến hành:

Theo thông tư 145/2007/TT-BTC, việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các bước sau đây:

a- Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin

- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất chưa được đầu tư xây dựng các công trình trên đất) so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin.

Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định

giá đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường (bao gồm giao dịch trực tiếp giữa các cá nhân, tổ chức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản) có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá về: loại đất, vị trí đất, qui mô diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mục đích sử dụng đất.

- Thời gian thu thập thông tin:

Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gần nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm khảo sát để xác định giá đất

- Những thông tin cần thu thập: + Vị trí;

+ Hiện trạng sử dụng đất (loại đất, qui mô diện tích và kích thước các cạnh, địa hình, tài sản trên đất, mục đích sử dụng đất hiện tại, mục đích sử dụng đất theo quy hoạch);

+ Điều kiện về kết cấu hạ tầng;

+ Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên như cảnh quan, nguồn nước, không khí, tiếng ồn, v.v và môi trường xã hội như trật tự và an ninh xã hội, trình độ dân trí);

+ Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nơi có thửa đất, khu đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mức độ hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật, v.v.);

+ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành công; mức giá chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán - Điều kiện của thông tin:

Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường quy định tại khoản 2 Điều 1của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.

b- Bước 2: So sánh, phân tích thông tin:

Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá.

c- Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các

thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá.

Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như khác biệt của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá

Trong đó, mức tiền điều chỉnh về giá xuất phát từ những khác biệt về vị trí đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mức độ ô nhiễm môi trường, v.v của từng thửa đất, khu đất so sánh so với thửa đất, khu đất cần định giá Mức tiền điều chỉnh về giá theo từng yếu tố khác biệt giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá (có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%) của

giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế của thửa đất so sánh trên thị trường trong điều kiện bình thường tại địa phương, sau đó tính thành tiền) được xác định căn cứ vào đánh giá của các tổ chức tư vấn hoặc các chuyên viên và cơ quan có nhiệm vụ trực tiếp xác định giá đất tham mưu cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể tại địa phương căn cứ vào các chứng cứ thị trường.

Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá của thửa đất cần định giá, thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo công thức nêu trên, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh theo chỉ số biến động (tăng hoặc giảm) giá của loại đất đó trong khoảng thời gian này Chỉ số biến động giá của từng loại đất có thể được tính toán từ những thông tin mà Sở Tài chính hoặc các tổ chức tư vấn về giá đất thu thập thông qua việc điều tra, khảo sát và thống kê giá đất theo hướng dẫn tại Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP; hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có)

d- Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình

quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở Bước 3.

Quá trình điều chỉnh :

Phương pháp điều chỉnh chung là lấy ngay bất động sản mục tiêu làm chuẩn Nếu bất động sản so sánh tốt hơn bất động sản mục tiêu thì điều chỉnh giá của bất động sản so sánh xuống và ngược lại Có 2 loại điều chỉnh là điều chỉnh số tiền tính gộp và điều chỉnh theo tỉ lệ phần trăm Sử dụng phân tích định tính và định lượng để tiến hành điều chỉnh.

Trình tự điều chỉnh là :

Bước 1: Xác định yếu tố so sánh có ảnh hưởng đến bất động sản cần định

Bước 2: So sánh những đặc điểm của mỗi bất động sản so sánh với bất

động sản mục tiêu và ước lượng sự khác biệt trong mỗi yếu tố Có những yếu tố lượng hoá được, có yếu tố lại không lượng hoá được.

Bước 3: Đưa ra số lượng điều chỉnh thuần hoặc tổng lượng điều chỉnh

của mỗi bất động sản so sánh và áp dụng nó cho đơn vị giá bán hoặc là giá bán của toàn bộ bất động sản so sánh.

Bước 4: Thực hiện sự so sánh tất cả các so sánh đã được điều chỉnh và

sắp xếp chúng theo thứ tự tốt hơn hoặc tương tự hoặc kém hơn đối với bất động sản mục tiêu, quá trình này gọi là quá trình xếp hạng.

Bước 5: Thực hiện hoà hợp các chỉ số giá trị của các bất động sản so

sánh để xác định giá trị của bất động sản mục tiêu.

Phương pháp này được phổ biến rộng rãi và sử dụng nhiều nhất trong thực tế Nó được áp dụng để thẩm định cho các trường hợp đất đai, nhà cửa, và cho các thẩm định giá cho thuê trong các hợp đồng về thuê mướn Nó là phương pháp được sử dụng phổ biến nhất vì các lí do sau:

 Là phương pháp hầu như không gặp khó khăn về kĩ thuật.

 Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường, vì vậy nó có cơ sở vững chắc để được cơ quan pháp lí công nhận.

 Nó đòi hỏi sự cần thiét tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường để tiến hành việc thẩm định giá một cách thích hợp.

 Phương pháp so sánh trực tiếp không có công thức hay mô hình cố định, mà nó đựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị.

Phương pháp so sánh dựa trên lí luận cho rằng giá trị thị trường của một bất động sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các bất động sản tương tự có thể so sánh được đã được mua bán thành công trên thị trường.

Vì vậy, phương pháp này quan tâm đến sự nhận biết và đo lường tác động của sự hiện hữu, hoặc thiếu vắng, hoặc một số đặc tính có trong giá cả / tiền thuê của các bất động sản có thể so sánh được.

Phương pháp so sánh đòi hỏi phải tìm kiếm các bất động sản đã được giao dịch trên thị trường hiện hành, và tương đối giống so với bất động sản mục tiêu cần định giá Tiến hành phân tích giá bán / cho thuê của các bất động sản có thể so sánh được, và làm những điều chỉnh thích hợp để phản ánh bất kì sự khác nhau nào giữa chúng và bất động sản mục tiêu, từ đó xác định ra giá trị của bất động sản mục tiêu.

 Phương pháp chi phí

Trong số các bất động sản đa dạng hiện hữu, có một số bất động sản được thiết kế và sử dụng cho một mục đích riêng biệt để đáp ứng các yêu cầu cụ thể Ví dụ điển hình là nhà thờ, trường học, bệnh viện, nhà tù, trạm cảnh sát Trong hầu hết trường hợp, những tài sản đó được xây dựng bởi các nhà chức trách hay tổ chức có trách nhiệm cho việc sử dụng riêng biệt, và thường không có các tổ chức thay thế khác cần đến bất động sản đó.

Do vậy, không xảy ra việc bán những bất động sản đó ở trên thị trường, tức là không có những tài liệu bán làm cơ sở cho sự so sánh của thẩm định giá Việc thẩm định giá trị đối với các bất động sản như vậy đựoc hình thành từ nguyên tắc thay thế, gọi là phương pháp định giá chi phí, với giả định rằng giá trị của tài sản hiện có có thể được đo bằng chi phí làm ra một bất động sản tương tự như là một vật thể thay thế

Cơ sở lập luận của phương pháp này là cho rằng một người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin hợp lí sẽ không bao giờ phải trả giá cho một bất động sản lớn hơn chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng một công trình cso cùng một lợi ích tương tự.

Phương pháp chi phí thường được ứng dụng để định giá trong các trường hợp sau:

 Thẩm định giá bất động sản dành cho mục đích sử dụng riêng biệt như bệnh viên, trương học, nhà thờ, thư viện, là các tài sản ít có chứng cứ trên thị trường.

 Thẩm định giá cho mục đích bảo hiểm.

 Là phương pháp của người đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu.

 Phương pháp chi phí cũng thường được sử dụng như là phương pháp kiểm tra đối với các phương pháp thẩm định khác.

Các bước tiến hành:

Theo thông tư 145/2007/TT-BTC, khi áp dụng phương pháp chi phí để định giá đất cho mỗi loại đất phải tiến hành các bước sau đây:

a- Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất

động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mục đích sử dụng, giá cả…).

b- Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản

trên đất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản

= Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá

 Phần giá trị hao mòn Trong đó:

- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá được tính bằng chi phí thay thế để đầu tư xây dựng các tài sản mới có công dụng tương đương với các tài sản hiện có trên đất hoặc chi phí tái tạo (tức là, đầu tư xây dựng các tài sản mới giống y hệt) các tài sản trên đất đó Giá trị xây dựng mới bao gồm các

khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và mức lãi hợp lý cho người đầu tư xây dựng.

- Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm cả hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình (bao gồm các hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong quá trình khai thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng và do tác động của các yếu tố bên ngoài).

Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của các tài sản trên đất thực hiện theo quy định hiện hành của Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và những Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam Trường hợp chưa có quy định hoặc hướng dẫn cụ thể về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn thì việc tính toán thực hiện theo đánh giá của chuyên gia tư vấn, của chuyên viên hoặc tổ chức trực tiếp xác định giá trên cơ sở những thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.

d- Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa

e- Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá

Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa đất của các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất của các bất động sản (tương tự như Bước 3 của phương pháp so sánh trực tiếp)

Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo đơn giá bình quân của các đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản đó.

 Do phương pháp chi phí phải dựa vào các dữ liệu thị trường nên những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng với phương pháp chi phí.

 Chi phí không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị.

 Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng cảu nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ.

 Việc ước tính giảm giá tích luỹ cso thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện do có những sự khác nhau trong định nghĩa và thuật ngữ, cũng như không có một phương pháp riêng biệt nào được chấp nhận rộng rãi để ước tính giảm giá.

 Người thẩm định phải thông thạo kĩ thuật xây dựng, phải có đủ kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp định giá này.

 Đánh giá chung cho rằng phương pháp này không có giá trị cao trong việc đưa ra các dự báo giá trị phù hợp Nó ít khi được chấp nhận để cung cấp các thẩm định giá có giá trị hiệu lực.

 Phương pháp vốn hoá

Có một bộ phận lớn của thị trường bất động sản, trong đó sự sở hữu và sự chiếm hữu là tách rời nhau Mỗi tài sản cung cấp môi trường phù hợp cho những yêu cầu sử dụng khác nhau: nhà để ở, nhà máy để sản xuất hàng háo, cửa hàng để bán hàng Đối với mỗi tài sản có một người chiếm hữu, trong nhiều trường hợp, tài sản được chiếm hữu dưới một hợp đồng, trong đso người chiém hữu trả cho người chủ sở hữu một số tiền, tức là người chủ sở hữu đã nhường quyền chiếm hữu tài sản để đổi lấy một số tiền Chính đây là điểm hấp dẫn những người đầu tư vốn muốn kiếm được thu nhập trên việc chiếm hữu tài sản, và thị trường bất động sản là nguồn chủ yếu cho các cơ hội đầu tư này.

Nhà thẩm định được yêu cầu tiến hành thẩm định giá trị của một lợi ích trong tài sản, ở đó, giá trị là số lượng tiền cần có để mua lưọi ích đó, và giá trị này rõ ràng phụ thuộc vào số lượng tiền thuê nhà mà một người chiếm hữu sẽ

phải trả cho quyền chiếm hữu và mức độ thu nhập mà một nhà đầu tư yêu cầu trên số vốn đầu tư của họ Vì thế, có nhiều yếu tố cơ bản trong thẩm định giá và mỗi yếu tố đó sẽ cần đến những loại đối tượng có thể so sánh khác nhau.

Nguyên tắc cơ bản là một nhà đầu tư muốn đầu tư vốn để có thể có được một thu nhập hàng năm trên số vốn đó dưới hình thức một thu nhập thuần với một suất lợi tức có thể chấp nhận được.

Các bước tiến hành:

Theo thông tư 145/2007/TT-BTC, việc định giá đất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các bước sau:

a- Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất

cần định giá

- Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc (nhà cửa) để cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc số tiền thuê bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) thu được hàng năm Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động sản tính theo mặt bằng giá tiền thuê đất hoặc bất động sản trên thị trường tại thời điểm định giá đất.

- Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì tổng thu nhập được tính như sau:

+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất nói trên của thửa đất thu được hàng năm.

+ Đối với đất trồng cây lâu năm (cây ăn quả, cây công nghiệp, cây lấy gỗ) thì tổng thu nhập được tính trên cơ sở doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần tùy theo đặc điểm của từng loại cây.

b- Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu

Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như thuế sử dụng đất, chi

quy định hiện hành của Nhà nước; khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nước thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà cơ sở sản xuất, kinh doanh đã chi trả (qui định trong hợp đồng, hóa đơn mua bán hàng hóa do cơ quan tài chính có thẩm quyền phát hành).

Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các tài sản trên đất, tổng chi phí hàng năm không bao gồm khoản trích khấu hao cơ bản của các tài sản trên đất.

c- Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:

Khi định giá đất theo phương pháp thu nhập, tổng thu nhập, tổng chi phí xác định ở Bước 1, Bước 2 và thu nhập thuần túy xác định ở Bước 3 phải là tổng thu nhập, tổng chi phí và mức thu nhập thuần túy bình quân của vị trí đất của loại đất cần định giá và đúng với mục đích sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và được tính bình quân trong 3 năm ngay trước thời điểm xác định giá đất Trường hợp không thu thập được số liệu trong 3 năm thì sử dụng số liệu của năm ngay trước thời điểm định giá đất Việc tính tổng thu nhập, tổng chi phí phải tính theo mặt bằng giá tại thời điểm định giá đất bằng cách áp dụng đơn giá về hàng hóa, vật tư, dịch vụ, và tiền công lao động tại thời điểm định giá đất đối với khối lượng về chi phí theo khoản mục và khối lượng sản phẩm sản xuất của các năm (nếu loại chi phí có giá do Nhà nước quy định thì tính theo giá Nhà nước, nếu loại chi phí không có giá do Nhà nước quy định thì tính theo mặt bằng giá thị trường).

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam (VNĐ) loại có kỳ hạn 12 tháng là mức lãi suất tại ngân hàng thương mại có mức lãi suất cao nhất tại địa phương.

Phương pháp định giá này ứng dụng chủ yếu trong định giá các bất động sản toàn quyền sở hữu với mức tiền thuê đầy đủ trên thị trường, định giá giá trị bất động sản theo hợp đồng, định giá đi vay thế chấp.

Phương pháp vốn hoá của định giá được xây dựng trên cơ sở tài chính Nó tỏ ra là phương pháp “ khoa học” vì tính chất toán học của nó Tuy nhiên, bất động sản lại rất khác với các dạng đầu tư tài chính khác như trái phiếu, cổ phiếu, nên nó cần được hiểu biết kĩ lưỡng và có tài liệu chính xác.

2.5 Quy trình hoạt động định giá bất động sản thế chấp

Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ khách hàng

Khi khách hàng có nhu cầu vay vốn tại ngân hàng với hình thức có tài sản đảm bảo là bất động sản, khách hàng có thể tới ngân hàng gặp trực tiếp cán bộ tín dụng, khách hàng vay sẽ được các cán bộ tín dụng hướng dẫn chi tiết và cụ thể về lập hồ sơ xin vay Lúc này cán bộ tín dụng có trách nhiệm hướng dẫn, giả thích cụ thể cho khách hàng các thắc mắc, để khách hàng có thể hiểu đầy đủ quyền lợi, nghĩa vụ và trách nhiệm của mình đối với bất động sản thế chấp

Khách hàng nhận và khai đầy đủ nội dung trong hồ sơ xin vay vốn, sau đó đưa lại cho cán bộ tín dụng.

Bước 2: Cán bộ tín dụng tiến hành kiểm tra lại hồ sơ xin vay vốn của khách

hàng Đảm bảo bộ hồ sơ là đầy đủ và chính xác.

Bước 3: Các cán bộ tín dụng được giao đi định giá cho bất động sản thế chấp

đi khảo sát lại thông tin bất động sản.

Bước 4: Sau khi có được thông tin sơ bộ ban đầu về bất động sản, cán bộ định

giá lập kế hoạch định giá và đưa ra phương pháp định giá phù hợp nhất.

Bước 5: Cán bộ định giá tiến hành thu thập các thông tin cần thiết phục vụ

Cán bộ định giá tiến hành định giá dựa trên số liệu thu thập được cùng với các quy định của ngân hàng.

Bước 6: Sau khi có kết quả định giá, cán bộ định giá viết báo cáo định giá

trình lên phụ trách phòng xem xét và kiểm tra lại Trong báo cáo định giá cán bộ tín dụng cần ghi thêm ý kiến của cá nhân về việc có đồng ý cho vay hay không Nếu đồng ý thì đề xuất mức cho vay là bao nhiêu.

Phụ trách phòng xem xét thật kĩ báo cáo định giá Nếu thấy chưa phù hợp có thể cử cán bộ khác đi thẩm định lại hoặc thuê bên độc lập thứ 3.

Nếu đã phù hợp phụ trách phòng kí tên và trình lại cán bộ cấp trên (giám đốc hoặc phó giám đốc) chi nhánh xét duyệt Sau khi xét duyệt, chuyển lại cho phòng tín dụng tiến hành cho khách hàng vay vốn.

CHƯƠNG II : THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢNTHẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT

TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH HOÀNG MAI

I Đặc điểm tình hình Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chinhánh Hoàng Mai có ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản thếchấp

1 Giới thiệu

1.1.Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chinhánh Hoàng Mai

Chi nhánh ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Hoàng Mai là

chi nhánh cấp I của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam Vì vậy mọi hoạt động của tổ chức này cũng tuân thủ chặt chẽ theo những quy định của toàn bộ hệ thống Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam.

Cơ cấu nhân sự của Chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển

nông thôn Hoàng Mai :  Phòng kinh doanh ngoại tệ  Phòng kiểm tra kế toán nội bộ.

Chi nhánh Hoàng Mai tại 813 Giải Phóng Phường Giáp Bát Quận Hoàng Mai.