Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) 1 ƯỚC LƯỢNG SƠ BỘ TỔNG MỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG Tài liệu lưu hành nội bộ phục vụ cho lớp”Bồi dưỡng kiến thức & kỹ năng Quản lý dự án xây dựng” Giảng viên: Lưu Trường Văn, M.Eng Trung tâm bồi dưỡng nghiệp vụ kế toán (CPA) Khoa Kinh tế & Quản trị kinh doanh ĐẠI HỌC MỞ BÁN CÔNG TP.HCM Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) 2 MỤC ĐÍCH  Hổ trợ khách hàng để:  Đánh giá nghiên cứu khả thi của dự án  Lập một dự toán chi chí dự án  Đánh giá khả năng chi trả của khách hàng  Quyết định tiếp tục hoặc bỏ dỡ (aborting) dự án  Quyết định sự cung cấp tài chánh cho dự án  Đơn vị thiết kế sử dụng các ước lượng để:  Lập một kế hoạch chi phí  Đánh giá sự cân đối của chi tiêu giữa các thành phần khác nhau của dự án  Đánh giá sự thích dụng của một phương án thiết kế đã đề nghị  Được sử dụng để lựa chọn nhà thầu Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) 3 PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG • Có nhiều phương pháp khác nhau để thực hiện ước lượng chi phí xây dựng. Các phương pháp được sử dụng phụ thuộc vào:  Mục đích của ước lượng  Số lượng thông tin có sẳn  Thời gian có sẳn dành cho ước lượng  Sự có sẳn của dữ liệu về chi phí Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) 4 PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ (UNIT METHOD) • Phương pháp đơn vị phân bổ chi phí đến mỗi đơn vị sử dụng của công trình:  Sân đậu xe: chi phí / khoảng chiếm chổ của xe  Bệnh viện: Chi phí / giường bệnh  Nhà ở: Chi phí/ người  Trường học: Chi phí / học sinh  Nhà hát: Chi phí / chổ ngồi. TỔNG CHI PHÍ CỦA DỰ ÁN = NĂNG LỰC SỬ DỤNG (còn gọi là năng lực thiết kế trong các báo cáo thống kê của VN) * CHI PHÍ ĐƠN VỊ (the unit rate) Chi phí đơn vị theo VN còn gọi là suất vốn đầu tư XDCB Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) 5 PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ (UNIT METHOD) (tiếp) Thí dụ: • Một nhà hát 500 chổ được hoàn thành trước đó 12 tháng với chi phí 62,5 tỷ đồng. Tỷ lệ lạm phát hàng năm là 10%/năm. Người ta đang muốn xây dựng một nhà hát tương tự, tại một vị trí tương tự nhưng là 600 chổ. Chi phí xây dựng nhà hát mới là bao nhiêu? Giải:  Chi phí của nhà hát 500 chổ tại thời điểm hiện tại là: 62,5 tỷ * 1,1 = 68,75 tỷ  Chi phí xây dựng nhà hát/chổ : 68,75 tỷ/500 = 0,1375 tỷ đồng/chổ  Ước lượng chi phí cho nhà hát 600 chổ : 600 * 0, 1375 = 82,5 tỷ Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) 6 PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ (UNIT METHOD) (tiếp) Khuyết điểm của phương phápï:  Thiếu chính xác của nó  Rất khó khăn để xem xét một phạm vi toàn bộ của các nhân tố từ kiểu dáng và kích thước công trình, phương pháp thi công, vật liệu xây dựng, v.v…  Nên sử dụng phương pháp này cho:  Các dự án công cộng  Các giai đoạn ban đầu của một dự án khi mà chỉ có các thiết kế sơ bộ mà thôi.  Tuy nhiên với các chính trị gia và lãnh đạo chính quyền (những người có kiến thức rất giới hạn về công trình/dự án xây dựng) thì phương pháp này là rất có ý nghĩa và dể hiểu để giúp họ ra quyết định trong việc phê duyệt ngân sách cho một dự án công cộng. Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) 7 PHƯƠNG PHÁP THỂ TÍCH  Cách xác định thể tích của một công trình được quy định bởi các tổ chức nghề nghiệp (như là Royal Institute of British Architecs – RIB) hoặc quốc gia  RIB quy định: Thể tích một công trình (m 3 ) = Dài (m) * Rộng (m) * Cao (m)  Chi phí xây dựng = Thể tích công trình (m 3 )* giá thành của 1m 3 (đồng/m 3 )  Cách xác định chiều cao của công trình phụ thuộc vào phương pháp thi công và tính chất của mặt bằng.  Phạm vi áp dụng: Thường được sử dụng cho các công trình mà chiều cao các tầng là khác nhau. Tại sao không dùng chi phí/m2 sàn sử dụng cho những công trình như thế? Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) 8 PHƯƠNG PHÁP THỂ TÍCH (tiếp)  Mặc dù việc tính toán thể tích của một công trình nói chung là đơn giản nhưng bao hàm hết các nhân tố thiết kế khác nhau của công trình thông qua ĐƠN GIÁ THỂ TÍCH là hơi khó khăn. Khuyết điểm của phương pháp thể tích:  Chưa xem xét đến hình dạng mặt bằng, các chiều cao tầng và số tầng mà tất cả đều ảnh hưởng đến chi phí.  Phương pháp này cũng không chỉ ra cho khách hàng diện tích sàn sử dụng  Không thể hổ trợ nhóm thiết kế để dự báo nhanh chóng những ảnh hưởng của các thay đổi trong đặc điểm kỹ thuật trên giá thành 1đơn vị thể tích (cubic rates) Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) 9 PHƯƠNG PHÁP DIỆN TÍCH SÀN  Tổng diện tích sàn của tất cả các tầng = Tổng diện tích sàn của tất cả các tầng nằm giữa các bức tường bao (external walls) mà không có trừ tường bên trong, hố thang máy và hố thang bộ.  Tổng chi phí = Tổng diện tích sàn * Giá thành 1m 2 sàn  Tính toán nhanh hơn và dể hiểu, dể thực hiện hơn và mang lại nhiều ý nghĩa hơn cho khách hàng hơn là chi phí đơn vị sử dụng hoặc chi phí thể tích.  Hạn chế chủ yếu của phương pháp này là xác định giá thành 1m 2 sàn thích hợp. Thông thường người ta dựa vào việc phân tích các dự án tương tự đã thi công xong. Và cũng như các phương pháp trước, nó chưa xem xét đến hình dạng mặt bằng, các chiều cao tầng và số tầng, sự thay đổi của đặc điểm kỹ thuật mà tất cả đều ảnh hưởng đến chi phí Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) 10 PHƯƠNG PHÁP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD)  Mục tiêu: Tạo ra một hệ thống ước lượng mà cho phép tính đến kiểu cấu trúc và tiêu chuẩn hoàn thiện vào giá thành đơn vị thông qua bản miêu tả về:  Hình dạng của công trình  Tổng diện tích sàn  Vị trí theo phương đứng của các diện tích sàn trong công trình  Các chiều cao tầng của công trình  Chi phí phát sinh của các tầng ngầm [...]... (0,25m*2) Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) 17 PHƯƠNG PHÁP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD) Tổng số đơn vị SE (Storey Enclosure) = 8405,18 Chi phí ước lượng: 8405,18 đơn vị * 120$/đơn vị $1.008.621 Ước lượng chi phí của thang máy $105.000 Ước lượng các cơng việc bên ngồi $85.000 -Tổng chi phí ước lượng = $1.198.621 Làm tròn số $1.198.000 Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) 18 PHƯƠNG PHÁP... M.Eng (AIT) 30 P.P ƯỚC LƯỢNG PHẦN TRĂM (Percentages Estimating) BẢNG 4: CHI PHÍ ƯỚC LƯỢNG SỬ DỤNG ƯỚC LƯỢNG PHẦN TRĂM KIỂU CÔNG VIỆC PHẦN TRĂM CHI PHÍ ƯỚC TÍNH ($) Công việc chung 2.7% Đào đất 2.1% Khung kèo 6.6% Mua thiết bò 30.0% Lắp thiết bò 5.4% ng dẫn xử lý 21.0% Chi phí đo đạc 6.0% Công tác hoàn thiện 4.5% Công tác điện 3.0% Công tác thoát nước 5.4% Công tác cấp nước 13.2% Tổng chi phí dự án... soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) 2,000,000 31 P.P ƯỚC LƯỢNG PHẦN TRĂM (Percentages Estimating)  Tính chi phí từng cơng việc của dự án mới = tỷ lệ % của từng cơng việc * TCPM Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) 32 P.P ƯỚC LƯỢNG PHẦN TRĂM (Percentages Estimating) BẢNG 4: CHI PHÍ ƯỚC LƯỢNG SỬ DỤNG ƯỚC LƯỢNG PHẦN TRĂM KIỂU CÔNG VIỆC PHẦN TRĂM CHI PHÍ ƯỚC TÍNH ($) Công việc chung 2.7% Đào đất 2.1% 42,042... ENCLOSURE METHOD) Chiều cao tầng hầm  Các loại tư ng : Diện tích tư ng tầng hầm: [(30*2) + (12*2)] * 3 = 252m2 * Trọng số = 1 + 1 = 2 252 * 2 = 504 đơn vị 504 Tư ng tầng trệt: Tư ng phơi bày ra ngồi = (12m+12m+30m)*3m = 162m2 Tư ng giữ đất = (30m*3m) * 2 (trọng số =2 vì tư ng liên kết với đất) = 180m2 162 + 180 = 342 đơn vị 342 Tư ng lầu 1 đến mái: Diện tích tư ng = [(30*2)+(15,5*2)]*(4tầng*3m)=1092m2... án hiện hữu  Sử dụng dữ liệu của các dự án hiện hữu tư ng tự sẽ ước lượng sơ bộ được chi phí của một dự án cơng nghiệp khá nhanh với độ chính xác chấp nhận được  Một chi phí thành phần = Thừa số tư ng ứng của dự án hiện hữu * Chi phí mua sắm thiết bị của dự án mới  Khuyết điểm của phương pháp? Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) 26 P.P ƯỚC LƯỢNG PHẦN TRĂM (Percentages Estimating) Thí dụ: Một... tác thoát nước 5.4% 108,108 Công tác cấp nước 13.2% 264,264 Tổng chi phí dự án 100.0% 2,000,000 Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) 54,054 = 2,000,000 *2.7% 33 P.P ƯỚC LƯỢNG PHẦN TRĂM (Percentages Estimating) Các bước thực hiện:  Dựa vào dữ liệu q khứ, tính tỷ lệ % của từng cơng việc so với tổng chi phí  Dựa vào dữ liệu q khứ, xác định tỷ lệ % giữa chi phí mua sắm máy móc thiết bị và tổng chi phí... 1 cho tư ng và các diện tích sàn tiếp giáp mặt đất (2)  1 lần diện tích mái được đo lường đến phủ bì các bức tư ng  1 lần diện tích của các bức tư ng bên ngồi Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) 11 PHƯƠNG PHÁP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD)  Khi sử dụng các kỹ thuật này, các cơng việc sau đây cần phải được ước lượng một cách riêng biệt:  Cơng tác mặt bằng như là làm đường nội bộ, thốt nước, cơng... phí từng cơng việc được cho trong bảng 3 Xem dự án mới với đặc điểm và quy mơ tư ng tự nhưng chi phí thiết bị là $600,000 Hãy ước tính chi phí của dự án mới theo phương pháp ước lượng phần trăm Giải:  Dựa vào dữ liệu q khứ, tính tỷ lệ % của từng cơng việc so với tổng chi phí Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) 27 P.P ƯỚC LƯỢNG PHẦN TRĂM (Percentages Estimating) BẢNG 3: PHẦN TRĂM CHI PHÍ TỪ DỮ LIỆU... thoát nước 180,000 5.4% Công tác cấp nước 440,000 13.2% 3,330,000 100% Khung kèo TỔNG CHI PHÍ DỰ ÁN Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) 29 P.P ƯỚC LƯỢNG PHẦN TRĂM (Percentages Estimating)  Dựa vào dữ liệu q khứ, xác định tỷ lệ % giữa chi phí mua sắm máy móc thiết bị và tổng chi phí (gọi là phần trăm của thiết bị)  Phần trăm thiết bị = 1,000,000/3,330,000 = 30%  Dựa vào dữ liệu q khứ, tính tốn tổng. .. 0,5 và Tổng khối lượng phần tử = 800m2 Chi phí/m2 mới = (QFmới / QFhiện hữu) * Chi phí/m2 hiện hữu = (0,5/0,6) * 33,33 = $27,80 /m2 Tổng chi phí cơng trình mới (sàn) = 800m2 * $27,80/m2 = $22.240 Thực hiện thủ tục như trên cho mỗi loại phần tử và tổng chi phí của dự án có được bằng cách tổng cộng tất cả các chi phí của các loại phần tử Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) 21 PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG . (AIT) 1 ƯỚC LƯỢNG SƠ BỘ TỔNG MỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG Tài liệu lưu hành nội bộ phục vụ cho lớp”Bồi dưỡng kiến thức & kỹ năng Quản lý dự án xây dựng Giảng. PHÁP ƯỚC LƯỢNG • Có nhiều phương pháp khác nhau để thực hiện ước lượng chi phí xây dựng. Các phương pháp được sử dụng phụ thuộc vào:  Mục đích của ước lượng 