nghiªn cøu - trao ®æi 50 T¹p chÝ luËt häc sè 5/2004 TS. NGuyÔn Quang TuyÕn * hế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) ra đời khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành. Theo đó, người sử dụng đất được thế chấp QSDĐ để vay vốn sản xuất, kinh doanh. Đây là bước tiến quan trọng trong quản lí và sử dụng đất đai, mở ra khả năng mới để người sử dụng đất có thể "tiếp cận" với các nguồn vốn cho vay, giúp họ có điều kiện đầu tư phát triển sản xuất, làm tăng giá trị của đất đai và góp phần mở rộng thị trường vốn ở nước ta. Bên cạnh những ưu điểm không thể phủ nhận, pháp luật về thế chấp QSDĐ còn bộc lộ những hạn chế, gây khó khăn cho người sử dụng đất trong việc thực hiện quyền thế chấp QSDĐ. 1. Hạn chế của pháp luật về thế chấp QSDĐ Qua một thời gian triển khai thi hành, pháp luật về thế chấp QSDĐ đã bộc lộ một số bất cập so với yêu cầu của thực tiễn. Những hạn chế này được biểu hiện trên các khía cạnh chủ yếu sau đây: Thứ nhất, một trong những điều kiện cần thiết để thực hiện việc thế chấp QSDĐ là người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Tuy nhiên, trên thực tế việc cấp GCNQSDĐ, đặc biệt là đối với đất ở tại đô thị tiến hành rất chậm. Theo kế hoạch của Tổng cục địa chính (nay là Bộ tài nguyên và môi trường) thì « Đến năm 2003 sẽ hoàn thành trên phạm vi cả nước việc cấp GCNQSDĐ nhưng trên thực tế, tiến độ thực hiện rất chậm so với kế hoạch. Sáu tháng đầu năm 2000, Hà Nội chỉ cấp được số GCNQSDĐ bằng 6% kế hoạch năm. Một số chuyên gia dự báo, thành phố Hồ Chí Minh phải mất 75 năm và Hà Nội phải mất 19 năm để hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ". (1) Nguyên nhân là do các quy định về thủ tục hành chính trong cấp GCNQSDĐ còn rất rườm rà, phức tạp. Ví dụ: Một số địa phương tự quy định điều kiện để người sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ là phải có hộ khẩu thường trú ở nơi có đất; hoặc buộc các chủ hộ trong khu vực chưa có bản đồ địa chính phải thuê việc đo vẽ hoặc lấy xác nhận của các hộ liền kề về tình trạng không có tranh chấp; hay buộc người sử dụng đất phải nộp một khoản tiền sử dụng đất (với các mức nộp là 20%; 40% và 100%) khi được cấp GCNQSDĐ Điều này đã gây khó khăn rất lớn cho người sử dụng đất nói chung và các doanh nghiệp nói riêng trong việc thực hiện thế chấp QSDĐ. Thứ hai, hiện nay, nước ta chưa hình thành thị trường bất động sản (BĐS) có tổ T * Giảng viên chính Khoa pháp luật kinh tế Trường đại học luật Hà Nội nghiên cứu - trao đổi Tạp chí luật học số 5/2004 51 chc nờn cỏc ngõn hng gp rt nhiu khú khn, lỳng tỳng trong vic xỏc nh giỏ tr BS th chp cho vay vn. Bi l: - Nu ngõn hng da vo khung giỏ t do UBND tnh, thnh ph trc thuc trung ng ban hnh thỡ thc t cho thy, khung giỏ t ny thng thp hn rt nhiu so vi giỏ tr thc t ca BS trờn th trng, "cú trng hp mt BS m giỏ chuyn nhng lờn ti 4 t ng, nhng em th chp ngõn hng ch c tớnh mc 800 triu ng". (2) iu ny ó khin s vn khỏch hng vay c rt thp so vi giỏ tr ti sn th chp, gõy phn ng rt nhiu t khỏch hng, c bit l cỏc doanh nghip ngoi quc doanh; - Ngc li, nu ngõn hng da vo giỏ chuyn nhng BS thc t theo quy nh ca Ngh nh s 85/2002/N-CP ca Chớnh ph (3) thỡ cng khụng th xỏc nh c giỏ tr thc ca BS trong iu kin giỏ c trờn th trng luụn bin ng, hụm trc mt giỏ, hụm sau mt giỏ: "Mt mnh t th chp hụm cho vay c xỏc nh l 10 t ng nhng ch tun sau do tỏc ng no ú ch cũn 5 t ng, khỏch hng m khụng tr c n, ngõn hng ụm ming t vo thỡ l to. Trong khi hot ng tớn dng hin ti ó theo c ch "t quyt nh, t chu trỏch nhim vi quyt nh ca mỡnh" nu ri ro xy ra khụng thu c vn ó cho vay thỡ ai chu?". (4) Nh vy, vic yờu cu xỏc nh giỏ tr QSD theo giỏ thc t ch cú tớnh kh thi khi nc ta cú th trng BS hon chnh. Cũn hin nay vic xỏc nh giỏ tr QSD em th chp, bo lónh vn ỏp dng theo kiu "mi bờn a mt giỏ, sau ú tha thun mc hai bờn cựng chp nhn c", giỏ chuyn nhng thc t ch cú tớnh tham kho m thụi Th ba, hn ch trong vic xỏc nh i tng c th chp QSD. Theo quy nh hin hnh, ngi s dng t c quyn th chp QSD hoc ti sn gn lin vi t bao gm: 1) H gia ỡnh, cỏ nhõn c Nh nc giao t hoc cho thuờ t; 2) Cỏc t chc kinh t c Nh nc giao t, cho thuờ t; 3) T chc, cỏ nhõn nc ngoi v ngi Vit Nam nh c nc ngoi u t vo Vit Nam theo Lut u t nc ngoi ti Vit Nam. Tuy nhiờn, phỏp lut li "b sút" mt i tng s dng t quan trng v khụng cho h c quyn th chp QSD, ú l cỏc h gia ỡnh nụng, lõm trng viờn nhn khoỏn t ca cỏc nụng trng, lõm trng s dng vo mc ớch sn xut nụng nghip, lõm nghip. Trong trng hp ny, QSD ca h b rng buc bi hp ng nhn khoỏn t i vi nụng trng, lõm trng. H khụng c cp GCNQSD. Do vy, h khụng c thc hin quyn th chp QSD mc dự trờn thc t h l ngi trc tip lao ng sn xut nụng nghip, lõm nghip. Hin nay, trong nn sn xut nụng nghip hng húa nc ta, nhng ngi s dng t nhn khoỏn trong cỏc nụng trng, lõm trng ang rt cn vn u t m rng sn xut, tuy nhiờn vic cho nghiªn cøu - trao ®æi 52 T¹p chÝ luËt häc sè 5/2004 vay vốn của các tổ chức tín dụng lại không đến được với họ. Điều này góp phần kìm hãm sự hình thành và phát triển mô hình kinh tế trang trại ở nước ta. Thứ tư, hiện nay pháp luật mới cho phép các tổ chức kinh tế sử dụng đất thế chấp QSDĐ tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam mà chưa cho phép các tổ chức này được thế chấp QSDĐ tại các tổ chức tín dụng nước ngoài để vay vốn đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh. Điều này đã góp phần hạn chế khả năng cạnh tranh và năng lực sản xuất của các doanh nghiệp trong nước trong xu thế hội nhập kinh tế; bởi lẽ, các tổ chức tín dụng nước ngoài có ưu thế và khả năng vượt trội về nguồn vốn cho vay so với các tổ chức tín dụng trong nước. Trong khi các doanh nghiệp này lại rất cần bổ sung nguồn vốn vay để phát triển và mở rộng hoạt động sản xuất - kinh doanh. Nghịch lí này tồn tại thách thức các nhà xây dựng, hoạch định chính sách và các nhà quản lí kinh tế ở nước ta. Thứ năm, hiện nay môi trường kinh doanh nói chung và hệ thống pháp luật kinh doanh nói riêng ở nước ta vẫn chưa tạo được "sân chơi" thực sự bình đẳng cho các doanh nghiệp (đặc biệt là các doanh nghiệp tư nhân). Các doanh nghiệp tư nhân sau khi đăng kí kinh doanh đã không thể thuê được đất hoặc gặp rất nhiều khó khăn khi xin giao đất để xây dựng nhà xưởng, cơ sở sản xuất do vấp phải rào cản là các thủ tục hành chính phiền hà, quan liêu, sách nhiễu trong việc giao đất, thuê đất. Chính vì vậy, thực tế đang tồn tại nghịch lí là các doanh nghiệp tư nhân phải đi thuê lại đất của doanh nghiệp nhà nước không sử dụng hết hoặc bỏ hoang để xây dựng nhà xưởng. Phần lớn các trường hợp thuê lại đất này là thuê ngắn hạn với hợp đồng thuê đất hàng năm. Do không được giao đất hoặc thuê đất sử dụng ổn định, lâu dài nên các doanh nghiệp tư nhân không được cấp GCNQSDĐ. Hậu quả là các doanh nghiệp tư nhân đã gặp rất nhiều khó khăn trong việc thế chấp QSDĐ để vay vốn sản xuất. Theo kết quả nghiên cứu về hoạt động của các doanh nghiệp tư nhân sau khi đăng kí thành lập do Ngân hàng thế giới tại Hà Nội tiến hành cho thấy: "Đến nay, chỉ có 15% trong số những doanh nghiệp cần vốn bổ sung có vay được vốn từ ngân hàng. Quy mô khoản vay dao động từ 5 triệu đến 14 tỉ đồng (trung bình là 837 triệu). Khó khăn lớn nhất thường gặp trong việc vay vốn ngân hàng là do doanh nghiệp không có (hoặc không đủ) tài sản thế chấp chiếm 59%. Đây là một thực tế hiển nhiên đối với những doanh nghiệp nhỏ mới đăng kí thành lập". (5) Thứ sáu, Thông tư số 07/2003/TT- NHNN của Ngân hàng nhà nước hướng dẫn về việc cho vay vốn thông qua hình thức thế chấp QSDĐ quy định: Tài sản thế chấp bao gồm cả tài sản hình thành trong tương lai là BĐS hình thành sau thời điểm kí kết giao dịch thế chấp; hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp nghiên cứu - trao đổi Tạp chí luật học số 5/2004 53 nu cỏc bờn tho thun hoc do phỏp lut quy nh. Song hin nay li cha cú quy nh, hng dn c th v cỏch thc xỏc nh giỏ tr ti sn hỡnh thnh trong tng lai l BS; hoa li, li tc v cỏc quyn phỏt sinh t ti sn th chp nờn cỏc t chc tớn dng gp rt nhiu khú khn, lỳng tỳng trong vic xỏc nh giỏ tr l cỏc li th ca ti sn - BS th chp khi cho khỏch hng vay vn. Ngoi ra, hot ng th chp QSD nc ta cũn gp nhiu tr ngi do thiu cỏc bin phỏp m bo ca Nh nc cho vic thc hin cỏc hot ng ny. Vớ d: Cha cú c quan ng kớ th chp phự hp; cha cú h thng d liu thụng tin t ai y ; cha cú c quan mụi gii BS; c quan bo him th chp v BS; cha thit lp c mi quan h liờn thụng khng khớt, cht ch gia h thng ngõn hng vi c quan ng kớ giao dch bo m, gia h thng ngõn hng vi cỏc co quan mụi gii, nh giỏ BS v cỏc c quan qun lớ nh nc v t ai 2. Mt s kin ngh gúp phn hon thin phỏp lut v th chp QSD khc phc nhng hn ch trờn õy, phỏp lut v th chp QSD cn c b sung, hon thin theo mt s gii phỏp c bn sau: Th nht, Nh nc cn tp trung cao ngun nhõn lc, kinh phớ, trang thit b v phng tin nhm y nhanh vic cp GCNQSD phn u n ht nm 2005 c bn hon thnh vic cp GCNQSD cho mi ngi s dng t ng thi phỏt hin kp thi v x lớ nghiờm minh cỏc cỏn b, cụng chc cú hnh vi vi phm phỏp lut v cp GCNQSD nh c tỡnh lm sai cỏc quy nh v th tc hnh chớnh trong cp GCNQSD; c tỡnh kộo di thi hn cp GNQSD nhm mc ớch v li Bờn cnh ú, cn cú ch ti x lớ thớch ỏng v trỏch nhim ca ngi ng u cỏc a phng trong vic khụng thc hin ỳng thi gian v tin cp GCNQSD; Th hai, Nh nc cn khn trng xõy dng v a vo hot ng th trng BS cú t chc (trong ú cú th trng QSD) nhm "chớnh thc hoỏ" cỏc giao dch t ai, to iu kin thỳc y giao dch v th chp QSD phỏt trin. C th: - Cn y nhanh vic son tho Lut kinh doanh v BS v cỏc vn bn phỏp lut cú liờn quan nhm to lp khung phỏp lớ ng b cho s ra i ca th trng BS; - Sm thnh lp t chc nh giỏ t; t chc mụi gii BS v t chc bo him v hot ng th chp BS; cng c h thng d liu thụng tin v t ai; thit lp mi quan h liờn thụng gia cỏc ngõn hng vi c quan qun lớ nh nc v t ai, c quan ng kớ giao dch cú bo m trong vic thc hin vic th chp QSD. Trc mt, t chc thớ im cỏc sn giao dch v BS mt s cỏc ụ th ln Th ba, sa i, b sung v hon thin h thng phỏp lut t ai liờn quan n th chp, bo lónh QSD v BS theo nghiên cứu - trao đổi 54 Tạp chí luật học số 5/2004 hng nh sau: - Cho phộp ngi nhn khoỏn s dng t ca cỏc nụng, lõm trng c cp GCNQSD th chp vay vn; - Cho phộp t chc kinh t trong nc c th chp QSD ti cỏc t chc tớn dng nc ngoi vay vn, vi s qun lớ cht ch ca Nh nc v cú cỏc quy nh c th v trỡnh t, th tc x lớ QSD th chp trong trng hp ny; - Th tc v ng kớ th chp QSD v BS nờn chuyn giao cho c quan ng kớ ca B t phỏp thng nht thc hin, khụng nờn ngnh a chớnh thc hin nh hin nay; - Sa i, b sung cỏc quy nh v chuyn QSD trong B lut dõn s cho phự hp vi cỏc quy nh mi ca phỏp lut t ai; ng thi, b cỏc quy nh v trỡnh t, th tc v iu kin c th chp QSD quy nh trong B lut dõn s nm 1995 vỡ õy l nhng quy nh mang tớnh cht qun lớ hnh chớnh v t ai; Th t, sa i cỏc quy nh v th tc hnh chớnh v giao t, cho thuờ t theo hng n gin, rừ rng, minh bch v thun tin nhm to iu kin thun li cho cỏc doanh nghip t nhõn cú th d dng cú c QSD, t ú, giỳp h nhanh chúng tip cn c cỏc ngun vn vay thụng qua hỡnh thc th chp, bo lónh bng QSD; Th nm, cn cú cỏc quy nh hng dn c th v cỏch thc xỏc nh giỏ tr ti sn hỡnh thnh trong tng lai l BS; hoa li, li tc v cỏc quyn phỏt sinh t ti sn th chp, nhm to iu kin thun li cho cỏc t chc tớn dng trong vic thc hin cho vay vn thụng qua hỡnh thc th chp QSD. Chỳng tụi cho rng vic xỏc nh giỏ tr ti sn hỡnh thnh trong tng lai; hoa li, li tc v cỏc quyn phỏt sinh t ti sn th chp cn da trờn mt s tiờu chớ nh: - Nhng ti sn hoa li, li tc v cỏc quyn phỏt sinh ny phi phỏt sinh trc tip v gn lin vi ti sn th chp; - Nhng ti sn hoa li, li tc v cỏc quyn phỏt sinh ny cú th xỏc nh c giỏ tr hoc c lng c giỏ tr cn c vo giỏ tr ca BS th chp; - Nhng ti sn hỡnh thnh trong tng lai phi l nhng ti sn c hỡnh thnh trờn c s BS cú thc ang tn ti ./. (1).Xem: Trn Thnh Hng, "Gii phỏp ti chớnh thỳc y s phỏt trin th trng bt ng sn Vit Nam", Tp chớ ti chớnh, s 11/2001, tr. 16-17. (2).Xem: Tun Khanh, "Giỏ no l giỏ chuyn nhng thc t khi th chp vay vn", Bỏo u t, s 23 (976), ngy 21/2/2003, tr.7. (3).Xem: Ngh nh s 85/2002/N-CP ca Chớnh ph ban hnh ngy 25/10/2002 v sa i, b sung Ngh nh s 178/1999/N-CP ngy 29/12/1999 v bo m tin vay ca cỏc t chc tớn dng. (4). Giỏ no l giỏ chuyn nhng thc t khi th chp vay vn, Sd, tr.7. (5). Chng trỡnh Phỏt trin D ỏn Mờkụng (Ngõn hng Th gii) - Chuyờn Nghiờn cu kinh t t nhõn: Kinh doanh di Lut doanh nghip mi - Kho sỏt v cỏc doanh nghip mi ng kớ, s 12. H. 2001, tr. 16. nghiªn cøu - trao ®æi T¹p chÝ luËt häc sè 5/2004 55 . xuất, làm tăng giá trị của đất đai và góp phần mở rộng thị trường vốn ở nước ta. Bên cạnh những ưu điểm không thể phủ nhận, pháp luật về thế chấp QSDĐ. dụng đất trong việc thực hiện quyền thế chấp QSDĐ. 1. Hạn chế của pháp luật về thế chấp QSDĐ Qua một thời gian triển khai thi hành, pháp luật về thế