Đang tải... (xem toàn văn)
Tài liệu tham khảo tài chính ngân hàng Nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Techcombank
Chuyên đề tốt nghiệpMỤC LỤC Nguyễn Thanh Ngọc Địa chính 47 Chuyên đề tốt nghiệpDANH MỤC CHỮ VIẾT TẮTBĐS : Bất động sảnTMCP : Thương mại cổ phầnTSBĐ : Tài sản bảo đảmCVKH : Chuyên viên khách hàngCVĐG : Chuyên viên định giáCV KS & HTKD : Chuyên viên kiểm soát và hỗ trợ kinh doanhĐGTS : Định giá tài sảnĐGTSBĐ : Định giá tài sản bảo đảmMB : Mẫu biểuCCA : Trung tâm kiểm soát và hỗ trợ kinh doanhCV QLCT : Chuyên viên quản lý chứng từKSV : Kiểm soát viênVNĐ : Việt Nam đồngQSD : Quyền sử dụngQSH : Quyền sở hữuGCNQSD : Giấy chứng nhận quyền sử dụngGCNQSH : Giấy chứng nhận quyền sở hữuUBND : Ủy ban nhân dânROA : Tỷ suất lợi nhuận trên tổng tài sảnROE : Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu Nguyễn Thanh Ngọc Địa chính 47 Chuyên đề tốt nghiệpDANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂUSơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức Techcombank Sơ đồ 2.2: Quy trình định giá thế chấp bất động sản Nguyễn Thanh Ngọc Địa chính 47 Chuyên đề tốt nghiệpLỜI NÓI ĐẦUCùng với sự phát triển của nền kinh tế nói chung và hệ thống ngân hàng nói riêng, việc sử dụng bất động sản (BĐS) làm tài sản thế chấp tại các ngân hàng ngày càng gia tăng. Các tác nhân trong nền kinh tế muốn đẩy mạnh sản xuất, mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh thì nhu cầu vốn là rất lớn. Lượng vốn này chủ yếu được vay tại các ngân hàng. Để có thể vay được vốn, các cá nhân, tổ chức kinh doanh đều cần có tài sản thế chấp tại ngân hàng để đảm bảo cho các khoản vay của mình. Chất lượng, giá trị của các tài sản thế chấp sẽ quyết định việc ngân hàng sẽ cho vay hay không và mức cho vay tối đa là bao nhiêu. Để có thể làm được điều này, công tác định giá tài sản thế chấp tại các ngân hàng có vai trò vô cùng quan trọng. Trong các tài sản được thế chấp tại ngân hàng, BĐS là tài sản được thế chấp nhiều nhất. Việc định giá đúng giá trị của BĐS sẽ là cơ sở để ngân hàng quyết định mức cho vay. Hiện nay, hoạt động định giá tài sản thế chấp đã được triển khai khá bài bản tại nhiều ngân hàng.Rủi ro tín dụng trong hoạt động của các ngân hàng là điều không thể tránh khỏi, ảnh hưởng đến hiệu quả cũng như kết quả kinh doanh của các ngân hàng. Vì vậy, quản trị rủi ro là công tác có tầm quan trọng hàng đầu đối với hoạt động kinh doanh của các ngân hàng và đặc biệt là tại Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam - Techcombank. Với việc thành lập Khối tín dụng và quản trị rủi ro, công tác quản trị rủi ro và định giá tài sản của Techcombank cả về tầng vi mô và vĩ mô đã được độc lập hoàn toàn với mảng kinh doanh, giúp cho ban điều hành có cái nhìn khách quan, đảm bảo an toàn kinh doanh và nâng cao hiệu quả hoạt động chung của ngân hàng. Tuy nhiên, một thực tế là việc định giá BĐS thế chấp vẫn thường diễn ra tình trạng bất cập trong công tác tổ chức định giá khiến cho việc xác định giá trị của BĐS, việc xây dựng khung giá đất thị trường thường không sát với giá trị thực của BĐS… bên cạnh đó việc áp dụng và mở rộng các phương pháp định giá đôi khi cũng chưa được linh hoạt, điều đó đã gây ra tình trạng khiếu nại của khách hàng cá nhân và doanh nghiệp yêu cầu tái thẩm định ngày càng phổ biến khi mà nhu cầu sử dụng vốn ngày càng lớn để đáp ứng nhu cầu đầu tư và tiêu dùng. Từ sự bất cập trong công tác tổ chức định giá, việc áp dụng các phương pháp thẩm định còn chưa được linh hoạt, việc khiếu nại yêu cầu tái thẩm định còn phổ biến… Nguyễn Thanh Ngọc Địa chính 471 Chuyên đề tốt nghiệpchính vì vậy việc nghiên cứu và phân tích công tác định giá BĐS thế chấp tại Techcombank là cần thiết. Từ đó, nhằm đưa ra một số giải pháp để “Nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Techcombank”.Mục tiêu nghiên cứu: Về mặt lý thuyết, làm rõ cơ sở khoa học về hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng. Trên cơ sở đó, nghiên cứu và phân tích thực trạng hoạt động cho vay thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương Việt Nam – Techcombank nhằm thấy được những mặt mạnh và cũng như những mặt còn hạn chế của công tác định giá bất động sản thế chấp. Từ đó, đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản thế chấp.Phạm vi nghiên cứu: Đề tài tập trung vào nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản thế chấp của Ngân hàng Techcombank tại khu vực Hà Nội.Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp phân tích, phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh… Ngoài ra chuyên đề còn xem xét hoạt động thực tiễn của công tác định giá bất động sản và tham khảo thêm một số công trình đã nghiên cứu trong lĩnh vực này. Kết cấu chuyên đề: Ngoài lời nói đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, chuyên đề bao gồm 3 chương:Chương 1: Cơ sở khoa học về định giá bất động sản thế chấpChương 2: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TechcombankChương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động thế chấp tại Ngân hàng TechcombankDo phạm vi nghiên cứu và trình độ có hạn nên bài viết của em không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong sự góp ý của các thầy, cô giáo trong khoa và các bạn sinh viên để bài viết của em được hoàn thiện hơn.Em xin cảm ơn Th.S Vũ Thị Thảo đã tạo điều kiện thuận lợi và giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề này.Em xin cảm ơn các anh chị trong phòng Định giá và quản lý tài sản - Ngân hàng Techcombank đã tạo điều kiện giúp đỡ để em hoàn thành tốt đề tài này.Em xin trân thành cảm ơn! Nguyễn Thanh Ngọc Địa chính 472 Chuyên đề tốt nghiệpCHƯƠNG 1CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP1.1. Bất động sản và thế chấp bất động sản1.1.1. Khái niệm bất động sảnTài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng. Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị và các quyền tài sản. Tài sản được phân loại cách chung nhất bao gồm động sản và bất động sản.Việc phân loại thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. BĐS bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm BĐS và động sản”. Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí đất đai (Điều 517, 518 Luật dân sự Cộng hòa Pháp, Điều 86 Luật dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật dân sự Cộng hòa Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật dân sự Cộng hòa Liên bang Đức…) Tuy nhiên Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Mỗi nước lại có quan niệm rất khác nhau về những tài sản gắn liền với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây thì được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ Luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất đai. Nguyễn Thanh Ngọc Địa chính 473 Chuyên đề tốt nghiệpỞ nước ta, điều 181 của Bộ Luật Dân sự quy định: BĐS bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định.1.1.2. Thế chấp bất động sảnThế chấp BĐS là một bộ phận trong quản lý và kinh doanh tài sản nói chung và BĐS nói riêng. Để có vốn kinh doanh của các cá nhân, tổ chức, họ phải thế chấp BĐS tại các tổ chức tín dụng để vay vốn, do vậy trong nền kinh tế cạnh tranh như hiện nay thế chấp BĐS để vay vốn tại các tổ chức tín dụng có vai trò rất quan trọng, giúp thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển, rút ngắn thời gian sản xuất, tiết kiệm chi phí, tăng cường công tác quản lý Nhà nước về BĐS nói chung và nhà đất nói riêng. Không chỉ có vậy, nhờ thế chấp BĐS mà các tổ chức tín dụng tránh khỏi được rủi ro khi cho vay và hoạt động có hiệu quả hơn. Từ đó có thể coi thế chấp BĐS để vay vốn là việc bên vay vốn (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản là BĐS thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp của mình để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ (gồm nợ gốc, lãi vay và phạt lãi quá hạn) đối với bên cho vay (bên nhận thế chấp).Tất cả các BĐS thuộc sở hữu của cá nhân hay tổ chức đều có thể thế chấp để vay vốn. Khi thế chấp hai bên, ngân hàng và khách hàng phải thỏa thuận định giá BĐS thế chấp và ký kết hợp đồng thế chấp có chứng nhận của Phòng công chứng.Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất đối với các cá nhân, hộ gia đình, các tổ chức kinh tế, các đơn vị vũ trang, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội sử dụng ổn định lâu dài. Trong các chủ thể được giao đất hoặc cho thuê đất nói trên, chỉ có cá nhân, hộ gia đình và các tổ chức kinh tế mới có thể sử dụng quyền sử dụng (QSD) đất làm tài sản thế chấp để vay vốn ở các ngân hàng.1.2. Quy định của Ngân hàng về bất động sản thế chấp1.2.1. Phân loại bất động sản thế chấpBĐS rất phong phú về chủng loại, kích cỡ, tính năng… Do vậy tài sản thế chấp là BĐS cũng rất đa dạng và phong phú. BĐS thế chấp bao gồm: Nguyễn Thanh Ngọc Địa chính 474 Chuyên đề tốt nghiệp• Nhà ở, công trình gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó và các tài sản khác gắn liền với đất. • QSD mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.• Trường hợp thế chấp toàn bộ BĐS có vật phụ, thì vật phụ cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận.• Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản cũng thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có sự thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định và trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp.• Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.1.2.2. Các hình thức thế chấp bất động sản Thế chấp pháp lý và thế chấp công bằngThế chấp pháp lý là hình thức thế chấp mà trong đó người đi vay (người thế chấp) thỏa thuận chuyển quyền sở hữu (QSH) cho ngân hàng khi không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ. Theo hình thức này, khi người đi vay không thanh toán được nợ, ngân hàng được quyền bán BĐS hoặc cho thuê với tư cách là người chủ sở hữu mà không cần thực hiện các thủ tục tố tụng để nhờ sự can thiệp của tòa án.Thế chấp công bằng (thế chấp thông thường) là hình thức thế chấp mà trong đó ngân hàng chỉ nắm giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSD) hoặc sở hữu tài sản để đảm bảo cho món vay. Khi người đi vay không thực hiện được nghĩa vụ theo hợp đồng, việc xử lý BĐS phải dựa trên cơ sở thỏa thuận giữa người đi vay và người cho vay hoặc phải nhờ đến sự can thiệp của tòa án nếu có tranh chấp. Thế chấp thứ nhất và thế chấp thứ haiThế chấp thứ nhất là thế chấp tài sản để đảm bảo cho món nợ thứ nhất. Điều này nghĩa là người đi vay sử dụng nhiều tài sản để đảm bảo cho nhiều khoản vay và thế chấp cho khoản vay đầu tiên đang tồn tại là thế chấp thứ nhất. Thế chấp thứ nhất có hai trường hợp: thế chấp cho một bên vay và thế chấp cho nhiều bên vay dưới hình thức hợp Nguyễn Thanh Ngọc Địa chính 475 Chuyên đề tốt nghiệpđồng vốn (đồng tài trợ). Trong trường hợp thế chấp cho khoản vay hợp vốn, việc quản lý BĐS và giấy tờ của tài sản bảo đảm (TSBĐ) do một ngân hàng đại diện.Thế chấp thứ hai là hình thức thế chấp trong đó người đi vay sử dụng phần giá trị chênh lệch giữa giá trị tài sản thế chấp và khoản nợ thứ nhất được bảo đảm bằng tài sản đó để bảo đảm cho khoản nợ thứ hai. Thế chấp trực tiếp và thế chấp gián tiếpThế chấp trực tiếp là hình thức thế chấp mà tài sản thế chấp do chính vốn vay tạo nên. Ví dụ như ngân hàng cho vay mua căn hộ và khách hàng sử dụng chính căn hộ đó để thế chấp cho ngân hàng.Thế chấp gián tiếp là hình thức thế chấp mà trong đó tài sản thế chấp và tài sản dùng vốn vay để mua là hai tài sản khác nhau. Ví dụ, người đi vay thế chấp nhà ở để vay vốn ngân hàng, sau đó dùng số tiền vay được để đầu tư mua một tài sản khác như mua nguyên liệu sản xuất, máy móc thiết bị… Thế chấp toàn bộ hoặc một phần bất động sảnTrong trường hợp thế chấp toàn bộ BĐS có vật phụ thì vật phụ của BĐS cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS có vật phụ thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có thỏa thuận. 1.2.3. Điều kiện bất động sản có thể nhận thế chấpKhông phải tất cả các BĐS đều có thể thế chấp để vay vốn, để có thể thế chấp để vay vốn, đòi hỏi các BĐS đó phải có những điều kiện nhất định. Những điều kiện cần phải có bao gồm:- BĐS đó thuộc QSH của khách hàng vay, bên bảo lãnh. Đối với BĐS là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, phải thuộc QSD của khách hàng cho vay, bên bảo lãnh với QSD đất.- BĐS đó phải được phép giao dịch hoặc không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển nhượng, chuyển đổi, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác. Nguyễn Thanh Ngọc Địa chính 476 [...]... giá thị trường Định giá đối với bất động sản là đất vườn liền kề * Ngân hàng Habubank - Định giá đất vườn liền kề bằng trung bình cộng của giá thị trường và giá khung - Cho vay bằng 80% giá trị định giá - Mức cho vay tối đa: 70% * 80% = 56% giá thị trường * Ngân hàng ACB Không tính giá trị đất vườn liền kề vào giá trị định giá * Ngân hàng Đông Á Định giá đất vườn liền kề bằng với khung giá đất vườn liền... ước lượng giá trị BĐS và sử dụng kết quả định giá Báo cáo định giá và chứng thư định giá được gửi cho khách hàng và được lưu giữ tại văn phòng định giá 1.7 Kinh nghiệm công tác định giá bất động sản thế chấp 1.7.1 Kinh nghiệm thế giới Định giá BĐS là lĩnh vực được nhiều quốc gia trên thế giới, kể cả những nước phát triển cũng như đang phát triển quan tâm, đầu tư, nghiên cứu từ nhiều năm qua Định giá. .. hành Định giá đối với bất động sản là căn hộ tập thể cũ * Ngân hàng Đông Á: hạn chế nhận chung cư cũ làm tài sản bảo đảm, nếu phương án kinh doanh tốt có thể nhận, giá trị định giá tối đa bằng khung giá theo Nghị định 61/CP * Ngân hàng Habubank: định giá bằng giá thị trường thực tế, cho vay bằng 85% giá trị định giá Nguyễn Thanh Ngọc Địa chính 47 Chuyên đề tốt nghiệp 30 CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH... 1.3.2 Mục đích và vai trò của định giá bất động sản Mục đích định giá bất động sản Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, mọi hoạt động kinh doanh đều chịu tác động của khái niệm giá trị Việc định giá nhằm hướng tới mục tiêu tìm kiếm giá trị hợp lý của BĐS trên thị trường Chính vì vậy, định giá giá trị BĐS rất quan trọng trong các quyết định mua - bán, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, đền bù khi... Bank) - Giá định giá: được xác định theo giá thị trường, định giá bằng 70% giá thị trường (giao dịch thực tế trên thị trường) - Cho vay bằng 70% giá trị định giá - Mức cho vay tối đa: 70% * 70% = 49% giá thị trường * Ngân hàng Habubank - Giá định giá: trung bình cộng giữa giá thị trường và giá khung do Nhà nước ban hành - Cho vay bằng 85% giá trị định giá - Mức cho vay tối đa: 70% * 85% = 59.5% giá thị... phương pháp định giá nào cho phù hợp Đối với các BĐS tạo ra thu nhập ròng hàng năm như các BĐS cho thuê thì phương pháp định giá thu nhập tỏ ra hiệu quả hơn hẳn Khi đó các CVĐG sẽ chuyển tất cả các khoản thu nhập trong tương lai của BĐS thế chấp về giá trị hiện tại với một tỷ lệ chiết khấu xác định 1.6 Quy trình định giá bất động sản thế chấp 1.6.1 Xác định vấn đề định giá - Xác định BĐS cần định giá: trong... và nguyên tắc định giá chủ yếu được vận dụng Người định giá có thể áp dụng một hay nhiều phương pháp định giá để ước tính giá trị của BĐS 1.6.6 Lập báo cáo và viết chứng thư định giá Báo cáo định giá thể hiện hữu hình công việc đã làm của người định giá Toàn bộ quá trình định giá được trình bày trong báo cáo định giá Chứng thư định giá trình bày tóm tắt quá trình định giá, kết quả định giá và các điều... và nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp 1.4.1 Căn cứ định giá bất động sản thế chấp Căn cứ vào các yếu tố cơ bản của quá trình lao động tạo ra BĐS: Đó là các yếu tố đất đai, lao động và các nguyên vật liệu Căn cứ vào chi phí cơ hội của sử dụng đất và công trình: so sánh với các sử dụng thay thế khác nhau để xác định việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của BĐS tại thời điểm định giá Dựa vào những... liệu - Người định giá phải xác định và phân tích được điểm mạnh, điểm yếu của số liệu đã thu thập được và sử dụng trong phân tích so sánh Tất cả những yếu tố và quan điểm phù hợp phải được đưa ra trong báo cáo định giá * Vận dụng phương pháp so sánh trực tiếp vào định giá bất động sản thế chấp Định giá BĐS thế chấp là một công việc quan trọng trong nghiệp vụ tín dụng ngân hàng, kết quả định giá BĐS là... giá sẽ linh hoạt sử dụng các phương pháp khác nhau 1.7.2 Kinh nghiệm trong nước Định giá đối với bất động sản là đất ở Các ngân hàng quốc doanh và các ngân hàng thương mại cổ phần (TMCP) đều xác định một phương pháp định giá chung: quan niệm về giá thị trường trên cơ sở giá giao dịch thực tế đã được trừ đi phần rủi ro mà theo các cán bộ định giá cảm nhận (thường bằng 93-98% giá giao dịch thực tế, giá . về định giá bất động sản thế chấpChương 2: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TechcombankChương 3: Giải pháp nâng cao. VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP1.1. Bất động sản và thế chấp bất động sản1 .1.1. Khái niệm bất động sảnTài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản
