Đang tải... (xem toàn văn)
Tài liệu tham khảo tài chính ngân hàng Định giá đất cho DNNN cổ phần hóa tại Công ty cổ phần Định Giá và Dịch Vụ Tài Chính Việt Nam
Chuyờn thc tp tt nghip 1trờng đại học kinh tế quốc dânKHOA BấT ĐộNG SảN Và KINH Tế TàI NGUYÊNchuyên đề tốt nghiệpĐề tài: ĐịNH GIá ĐấT CHO DOANH NGHIệP NHà NƯớC Cổ PHầN HóA TạI CÔNG TY cổ phần ĐịNH GIá Và DịCH Vụ TàI CHíNH VIệT NAM Giáo viên hớng dẫn : THS. NGÔ Thị PHƯƠNG THảOSinh viên thực hiện : LÊ THị THU HIềNLớp : ĐịA CHíNH 47Lờ Th Thu Hin Lp: a chớnh 47Hà Nội - 2009 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 2MỤC LỤCTrangDANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮTDANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU1.2.4.3. Phương pháp thu nhập 25 1.2.4.4. Phương pháp thặng dư . 26 1.2.6. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn phương pháp định giá 28 3.2.2.1 Tổ chức một hệ thống các cơ quan định giá đất . 79 3.2.2.3. Đào tạo lực lượng cán bộ định giá đất . 81 3.2.2.5. Tạo điều kiện cho thị trường đất đai phát triển 82 1.2.4.3. Phương pháp thu nhập 25 1.2.4.4. Phương pháp thặng dư . 26 1.2.6. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn phương pháp định giá 28 3.2.2.1 Tổ chức một hệ thống các cơ quan định giá đất . 79 3.2.2.3. Đào tạo lực lượng cán bộ định giá đất . 81 3.2.2.5. Tạo điều kiện cho thị trường đất đai phát triển 82 Danh mục sơ đồ, bảng biểuBảng 1: Cơ cấu tổ chức của công ty VVFCLê Thị Thu Hiền Lớp: Địa chính 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 3Bảng 2: Quy trình định giá của công ty VVFCBảng 3: Các điểm khác nhau giữa các BĐSBảng 4: Bảng điều chỉnh các điểm khác nhau giữa các BĐSBảng 5: Thông tin thu thập BĐSLỜI MỞ ĐẦU1. Tính cấp thiết của đề tàiĐể tăng hiệu quả hoạt động và sức cạnh tranh của các doanh nghiệp Việt Nam, đổi mới sắp xếp lại các doanh nghiệp Nhà nước là một đòi hỏi tất yếu. Cổ Lê Thị Thu Hiền Lớp: Địa chính 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 4phần hoá là một hình thức đổi mới làm thay đổi tính chất sở hữu, qua đó làm thay đổi cơ chế quản lí doanh nghiệp, là một giải pháp chủ yếu cho nhiệm vụ trên. Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay thì cổ phần hoá DNNN ngày càng được thúc đẩy. Bởi lẽ, cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước được bắt đầu tiến hành từ năm 1992, cho tới nay nó đã thực sự chứng minh được tính hiệu quả của hình thức đổi mới này.Mặc dù quá trình cổ phần hoá đã thu được nhiều thành quả tích cực nhưng thời gian vừa qua tiến trình cổ phần hoá đã thực hiện rất chậm so với kế hoạch đặt ra (cụ thể năm 2008 vừa qua cả nước mới chỉ cổ phần hoá được 74 DNNN, bằng 25% kế hoạch đặt ra). Một trong những nguyên nhân đó là sự lúng túng hay khó khăn trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hoá, đặc biệt, đối với những doanh nghiệp có nhiều đất đai ở vị trí thuận lợi. Do giá trị QSDĐ trong giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa có tính đặc thù riêng, nên việc định giá đất cũng có phần khác biệt hơn so với các mục đích định giá thông thường khác. Vì vậy, việc xem xét vấn đề định giá đất cho doanh nghiệp phục vụ mục đích cổ phần hóa là rất cần thiết trong giai đoạn hiện nay nhằm đưa ra thực trạng và phương hướng giải quyết để đẩy nhanh tiến độ cổ phần hóa thời gian tới.Công ty Cổ Phần Định Giá và Dịch Vụ Tài Chính Việt Nam (VVFC), tiền thân là ban vật giá chính phủ, được thành lập từ năm 1998, với bề dày thành tích, hoạt động trong nhiều lĩnh vực, đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp.Trong những năm qua công ty đã hoàn thành tốt công tác định giá nói chung và công tác định giá đất phục vụ cho DNNN cổ phần hoá nói riêng - góp phần phục vụ cho quá trình cổ phần hoá của đất nước. Tuy nhiên, cũng không tránh khỏi sự lúng túng khi thực hiện, một phần do sự hạn chế của công ty và một phần cũng do các quy chế, chính sách mà nhà nước ban hành chưa hợp lý. Vì vậy, đây cũng là một vấn đề trọng điểm được công ty quan tâm.Nhận thấy được tầm quan trọng của việc định giá đất cho DNNN cổ phần hoá và sự khó khăn hay những tồn tại khi thực hiện công tác định giá đất cho DNNN cổ phần hoá tại công ty, em đã chọn đề tài: “Định giá đất cho DNNN cổ phần hóa tại Công ty cổ phần Định Giá và Dịch Vụ Tài Chính Việt Nam” làm nội dung nghiên cứu của mình.Lê Thị Thu Hiền Lớp: Địa chính 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 52. Mục đích nghiên cứuMục đích nghiên cứu chuyên đề nhằm: hệ thống hoá cơ sở khoa học về định giá đất trong cổ phần hóa DNNN; Đánh giá thực trạng công tác định giá đất phục vụ cho DNNN cổ phần hoá tại công ty VVFC. Từ đó đề suất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá đất cho DNNN cổ phần hoá tại công ty trong thời gian tới. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứuChuyên đề tập trung đi sâu vào phân tích vấn đề định giá đất cho DNNN cổ phần hoá tại công ty Định Giá và Dịch Vụ Tài Chính Việt Nam. Thời gian nghiên cứu từ năm 2004 tới nay.4. Phương pháp nghiên cứuChuyên đề sử dụng phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử làm nền tảng nghiên cứu, kết hợp chặt chẽ với các phương pháp khác như: toán học, thống kê, phân tích, tổng hợp và so sánh .5. Nội dung nghiên cứuNgoài phần Lời mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, chuyên đề gồm các chương sau:Chương I: Cơ sở khoa học về định giá đất trong cổ phần hoá DNNNChương II: Thực trạng công tác định giá đất cho DNNN cổ phần hóa tại công ty VVFC.Chương III: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất cho DNNN cổ phần hoá tại công ty VVFC trong thời gian tới.Để hoàn thành tốt được chuyên đề này em đã nhận được sự chỉ bảo tận tình của cô giáo Ths. Ngô Thị Phương thảo và toàn thể cán bộ công nhân viên Công ty Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam. Em xin được gửi tới cô và toàn thể công nhân viên công ty VVFC lời cảm ơn chân thành nhất!CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG CỔ PHẦN HÓA DNNN.1.1. Tổng quan về CPH và giá trị doanh nghiệp trong CPHLê Thị Thu Hiền Lớp: Địa chính 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 61.1.1. Khái niệm, vai trò CPH và các nội dung chủ yếu của CPH DNNN1.1.1.1. Khái niệm CPH Xét về mặt hình thức, cổ phần hoá các doanh nghiệp nhà nước là việc nhà nước bán một phần hay toàn bộ vốn của mình trong các doanh nghiệp cho các đối tượng tổ chức hoặc cá nhân. Xét về mặt thực chất, cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước chính là phương thức thực hiện xã hội hoá sở hữu, chuyển hình thái kinh doanh một chủ với sở hữu Nhà nước thành công ty cổ phần với nhiều chủ sở hữu (Tư nhân hóa).1.1.1.2. Vai trò của CPH DNNNCổ phần hóa là một bộ phận cấu thành quan trọng của quá trình cải cách và cải tổ kinh tế ở nhiều nước có khu vực kinh tế nhà nước chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế.Quá trình cổ phần hóa đã thực sự đóng một vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế của mỗi quốc gia. Trong đó, cụ thể quá trình này đã có một số vai trò chủ yếu sau:- Nâng cao hiệu quả hoạt động của các DNNN.- Giảm thâm hụt ngân sách Nhà nước đồng thời huy động được nguồn vốn nhàn dỗi trong xã hội.- Xóa bỏ độc quyền được Nhà nước quy định, tình trạng vô chủ của doanh nghiệp buộc các doanh nghiệp này phải phát huy tính cạnh tranh để nâng cao hiệu quả so với khu vực tư nhân. Từ đó, thu hút các nhà đầu tư tư nhân vào các ngành , các lĩnh vực mà lâu nay Nhà nước độc quyền.- Thu hút các nhà đầu tư nước ngoài để đổi mới kỹ thuật và học tập quản lý, tạo ra một nền kinh tế mở cửa để tăng sức cạnh tranh của các DNNN, nâng Lê Thị Thu Hiền Lớp: Địa chính 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 7cao chất lượng hàng hóa và dịch vụ.- Tạo dựng và phát triển một thị trường tài chính (thị trường chứng khoán, tư bản, tiền tệ) hoàn chỉnh.Cổ phần hóa một bộ phận DNNN là giải pháp quan trọng được khẳng định trong khuôn khổ cuộc cải cách cơ bản nhất – cải cách DNNN. Giải pháp này tạo động lực nội tại mới trong các doanh nghiệp và tạo ra hiệu suất quản lý doanh nghiệp tốt hơn.Qua thời gian cổ phần hóa vừa qua, chương trình cổ phần hoá các doanh nghiệp nhà nươcá đã thực sự cho thấy tầm quan trọng và vai trò to lớn của quá trình này. Cổ phần hóa các DNNN đi kèm với sự thành lập nhiều công ty Cổ phần mới sẽ đóng vai trò quan trọng xác lập nền kinh tế thị trường vững chắc ở Việt Nam trong tương lai.1.1.1. 3. Các nội dung chủ yếu của quá trình CPH Thứ nhất, xử lý tài chính khi cổ phần hoáĐó là hoạt động kiểm kê, phân loại, đối chiếu, xử lí các loại tài sản của doanh nghiệp trước khi thực hiện định giá doanh nghiệp. Tuỳ theo từng loại và tình trạng các loại tài sản sau khi được kiểm tra đối chiếu, doanh nghiệp có thể xử lí bằng các hình thức sau: kế thừa hay thanh lí các hợp đồng, thanh lí, nhượng bán, tính vào giá trị doanh nghiệp, chuyển giao cho người lao động, thu hồi, xử lí các khoản nợ phải thu,v.v. Đây là bước chuẩn bị cho công việc định giá doanh nghiệp được rõ ràng, chính xác.Thứ hai, xác định giá trị doanh nghiệp cổ phần hoáĐây là quá trình ước tính giá trị thực tế của doanh nghiệp và giá trị phần vốn của nhà nước tại thời điểm cổ phần hoá. Giá trị thực tế của doanh nghiệp được xác định căn cứ vào số liệu trong sổ sách kế toán; số lượng và chất lượng thực tế của tài sản; tính năng kĩ thuật, nhu cầu sử dụng, giá trị thị trường của tài Lê Thị Thu Hiền Lớp: Địa chính 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 8sản; giá trị quyền sử dụng đất, lợi thế kinh doanh của doanh nghiệp; khả năng sinh lời của doanh nghiệp. Thứ ba, bán cổ phần lần đầu và quản lý, sử dụng tiền thu từ cổ phần hoáSau khi việc định giá doanh nghiệp được hoàn thành, công việc tiếp theo là xác định cơ cấu cổ phần lần đầu: số lượng cổ phần do nhà nước nắm giữ, bán ưu đãi cho người lao động, bán cho các đối tác chiến lược, bán cho các đối tượng ngoài doanh nghiệp. Số tiền thu được từ cổ phần hoá DNNN, sau khi trừ chi phí cổ phần hoá được chuyển về các quỹ hỗ trợ sắp xếp doanh nghiệpThứ tư, chính sách đối với doanh nghiệp và người lao động khi cổ phần hoáDoanh nghiệp sau khi cổ phần hoá được hưởng các ưu đãi theo qui định của pháp luật. Người lao động được hưởng ưu đãi thông qua việc được mua cổ phần với giá ưu đãi, được giải quyết chính sách đối với lao động dôi dư.Thứ năm, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm trong quá trình cổ phần hoáTrong quá trình cổ phần hoá doanh nghiệp có những thắc mắc, khiếu nại, tố cáo gì thì gửi đơn tới các cơ quan có thẩm quyền để xử lý. Và nếu doanh nghiệp có những vi phạm trong quá trình CPH thì sẽ bị sử phạt theo quy định của pháp luật.Thứ sáu, tổ chức thực hiệnXây dựng phương án cổ phần hoá, tổ chức bán cổ phần và xử lí các vấn đề sau cổ phần hoá.1.1.2. Giá trị doanh nghiệp trong cổ phần hóa1.1.2 .1. Doanh nghiệp và Giá trị doanh nghiệp Lê Thị Thu Hiền Lớp: Địa chính 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 9Theo Luật Doanh Nghiệp số 60/2005/QH11 khóa XI, kỳ họp thứ 8 do quốc hội nước Cộng Hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 29/11/2005: “Doanh nghiệp là một tổ chức có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh.”Theo tiêu chuẩn thẩm định quốc tế 2005: “Doanh nghiệp là một tổ chức thương mại, công nghiệp, dịch vụ hay đầu tư đang theo đuổi một hoạt động kinh tế”.Như vậy, doanh nghiệp cũng là một loại tài sản. Có thể coi cổ phần hoá là quá trình bán tài sản đó. Cũng như việc bán tất cả các tài sản thông thường khác, vấn đề quan trọng nhất trong cổ phần hoá một doanh nghiệp là xác định giá trị của tài sản - doanh nghiệp đó. Vậy giá trị doanh nghiệp là gì và căn cứ vào đâu để xác định giá trị doanh nghiệp?Để đưa ra được khái niệm về giá trị doanh nghiệp, chúng ta có những nhận xét sau:- Thứ nhất, doanh nghiệp là một tổ chức, một đơn vị kinh tế chứ không như những hàng hoá thông thường. Nó là một thực thể hoạt động. Doanh nghiệp không phải là một tập hợp các loại tài sản. Giá trị doanh nghiệp là một khái niệm chỉ được sử dụng cho những doanh nghiệp đang hoạt động và sẵn sàng hoạt động. - Thứ hai, doanh nghiệp là một tổ chức, đơn vị kinh doanh đồng thời là một hàng hoá, cũng được trao đổi, mua bán như những hàng hoá thông thường khác.- Thứ ba, doanh nghiệp là một tổ chức, một hệ thống và là một phần tử của một hệ thống. Giá trị của doanh nghiệp không những chỉ phụ thuộc vào những yếu tố nội tại của bản thân doanh nghiệp mà còn phụ thuộc vào môi Lê Thị Thu Hiền Lớp: Địa chính 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 10trường nền kinh tế, mối quan hệ ra bên ngoài doanh nghiệp như quan hệ với nhà cung cấp, khách hàng, chủ nợ, . Do đó, đánh giá doanh nghiệp phải đặt doanh nghiệp trong môi trường và các mối quan hệ đó.-Thứ tư, nhà đầu tư lập ra doanh nghiệp không nhằm mục đích sở hữu tài sản cố định, tài sản lưu động hay một bộ máy sản xuất kinh doanh năng động mà vì lợi nhuận, tìm kiếm thu nhập. Tiêu chuẩn định giá hiệu quả hoạt động, lợi ích của doanh nghiệp là thu nhập từ doanh nghiệp.Từ những nhận xét trên ta có thể nói, giá trị của doanh nghiệp là biểu hiện bằng tiền về các khoản thu nhập mà doanh nghiệp mang lại cho nhà đầu tư trong quá trình sản xuất kinh doanh.Về mặt nguyên lí có hai cách tiếp cận để xác định giá trị doanh nghiệp. Thứ nhất, tiếp cận qua đánh giá trực tiếp giá trị tài sản của doanh nghiệp. Thứ hai, tiếp cận qua đánh giá thu nhập dự tính của doanh nghiệp.Tương ứng với hai cách tiếp cận này, ở Việt Nam có hai phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp trong cổ phần hóa được sử dụng thông dụng là phương pháp tài sản và phương pháp dòng tiền chiết khấu. 1.1.2 .2. Phương pháp xác định giá trị DN cho DNNN CPH a, Phương pháp tài sản là phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp trên cơ sở đánh giá giá trị thực tế toàn bộ tài sản hiện có của doanh nghiệp tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp. Theo phương pháp tài sản, giá trị thực tế của doanh nghiệp cổ phần hoá là giá trị toàn bộ tài sản hiện có của doanh nghiệp tại thời điểm cổ phần hoá có tính đến khả năng sinh lời của doanh nghiệp mà người mua, người bán cổ phần đều chấp nhận được.Theo đó, xác đinh giá trị thực tế của doanh nghiệp căn cứ vào:Lê Thị Thu Hiền Lớp: Địa chính 47 [...]... 2.1 Khái quát về công ty cổ phần định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam 2.1.1 Sự hình thành và phát triển của Công ty định giá và dịch vụ tài chính Lê Thị Thu Hiền Lớp: Địa chính 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 36 Việt Nam Công ty cổ phần định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam trước đây là Trung tâm định giá trực thuộc Bộ Tài Chính Ngày 6/9/2007, Bộ trưởng Bộ Tài Chính phê duyệt Quyết định số 3004/ QĐ-... địa lý hoặc giá trị QSDĐ vào giá trị doanh nghiệp Vậy việc định giá đất cho DNNN cổ phần hóa phụ thuộc vào việc xác định giá trị QSDĐ để tính vào giá trị doanh nghiệp (đó là giá trị QSDĐ hay giá trị lợi thế vị trí địa lý) Việc định giá này chủ yếu dựa trên cơ sở của giá trị thị trường và giá do UBND cấp tỉnh quy định CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CHO DNNN CỔ PHẦN HÓA TẠI CÔNG TY VVFC 2.1... đến giá đất 1.2.2 Khái niệm và cơ sở khoa học của định giá đất Định giá đất là sự ước tính về giá trị của các quyền sử dụng đất cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ, trong những điều kiện của một thị trường nhất định và những phương pháp phù hợp Cơ sở khoa học cho định giá tài sản nói chung và định giá đất nói riêng là giá trị thị trường và giá trị phi thị trường - Giá. .. dụng đất phải trả để được sử dụng đất mà người có nhu cầu sử dụng đất phải trả để được sử dụng diện tích đất đó trong thời hạn sử dụng đất xác định. ” Như vậy, đã có sự đồng nhất giữa giá trị QSDĐ và giá đất Việc xác định giá trị QSDĐ (hay giá trị đất) vào giá trị DNNN để cổ phần hóa được quy định như sau: Giá trị QSDĐ chỉ chính thức được đề cập vào trong giá trị DN từ tháng 6 năm 2002 trong nghị định. .. Thẩm định giá thành Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài Chính Việt Nam, tên viết tắt là VVFC Hiện nay trụ sở chính của công ty ở Số 3 – Thụy Khuê, Quận Tây Hồ, Thành phố Hà Nội Với bề dày kinh nghiệm 10 năm hoạt động , VVFC đã không ngừng lớn mạnh cả về số lượng và chất lượng Chủng loại tài sản và giá trị thẩm định ngày càng tăng Phạm vi hoạt động và danh sách khách hàng ngày càng mở rộng Hiện công. .. việc xác định giá trị đất vào giá trị doanh nghiệp là phần chênh lệch giữa giá đất được xác định sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường so với giá do UBND tỉnh công bố vào ngày 01/01 của năm thực hiện xác định giá trị doanh nghiệp (là giá trị lợi thế vị trí địa lý) - Đối với những doanh nghiệp cổ phần hóa được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và đã nộp tiền sử dụng đất vào ngân... phương Vì vậy người định giá đất phải hiểu tập quán của người dân địa phương mới có thể định giá chính xác được m) Gắn với mục tiêu của định giá Định giá đất là cho một mục đích nhất định, không thể có một giá đất chung chung, tuỳ theo mục đích cụ thể của việc định giá, giá trị của bất động sản có thể khác nhau, phương pháp định giá cũng khác nhau 1.2.5 Các phương pháp định giá đất 1.2.4.1 Phương pháp... nghiệp được định giá Ngoài hai phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp nêu trên, cơ quan quyết định giá trị doanh nghiệp và tổ chức định giá được áp dụng các phương pháp định giá khác để xác định giá trị doanh nghiệp cổ phần hoá, nhưng phải đảm bảo tính khoa học, phản ánh thực chất giá trị doanh nghiệp và được quốc tế áp dụng rộng rãi 1.2 Cơ sở khoa học về định giá đất 1.2.1 Bản chất của giá đất và các... giao đất có thu tiền sử dụng đất thì việc xác định giá trị QSDĐ được tính như sau: - Đối với những doanh nghiệp cổ phần hóa đang thực hiện hình thức thuê đất nay chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất phải tính giá trị QSDĐ vào giá trị doanh nghiệp Lê Thị Thu Hiền Lớp: Địa chính 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 35 Giá đất để xác định giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp cổ. .. giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa thì định giá đất lại càng quan trọng , do trước đây giá trị của đất đai của các DNNN thường chưa được tính đến hoặc nếu có thường ở mức thấp khác xa giá trị thị trường, vì vậy, nếu giá trị đất đai trong quá trình cổ phần hóa không được đánh giá lại thì ngân sách nhà nước sẽ bị thất thoạt lớn) - Định giá đất không chỉ cần thiết cho việc định giá hàng loạt quy mô lớn . Và KINH Tế TàI NGUYÊNchuyên đề tốt nghiệpĐề tài: ĐịNH GIá ĐấT CHO DOANH NGHIệP NHà NƯớC Cổ PHầN HóA TạI CÔNG TY cổ phần ĐịNH GIá Và DịCH Vụ TàI CHíNH VIệT. trạng công tác định giá đất cho DNNN cổ phần hóa tại công ty VVFC.Chương III: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất cho DNNN cổ phần hoá tại công ty
