Đang tải... (xem toàn văn)
Mục lục Mở đầu Chương I Một số vấn đề về thị trường BĐS I. Khái niệm BĐS II. Khái niệm thị trường BĐS 1. Khái niệm 2. Tính tất yếu của quá trình hình thành và phát triển thị trường BĐS 3.
mở đầuI. Mục đích nghiên cứuBất động sản (BĐS) gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã hội. Cùng với thị trờng vốn, thị trờng lao động thị trờng BĐS là một trong những thị tr-ờng đầu vào của quá trình sản xuất. Thị trờng BĐS là một trong những thị trờng quan trọng của nền kinh tế. Với mô hình kinh tế kế hoạch tập trung của nớc ta trớc đây thị trờng này cha phát triển. Trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị tr-ờng nhiều thành phần theo định hớng XHCN có sự quản lý của Nhà nớc những năm vừa qua, thị trờng BĐS nớc ta đã đang hình thành và phát triển với tốc độ nhanh và hết sức phức tạp.Nền kinh tế nớc ta trong những năm qua đã chấm dứt đợc tình trạng suy thoái, phát triển tơng đối toàn diện và liên tục tăng trởng với nhịp độ cao. Từ năm 1986 nền kinh tế nớc ta chuyển từ nền kinh tế kế hoạch tập trung bao cấp sang nền kinh tế thị trờng theo định hớng xã hội có sự điều chỉnh của Nhà nớc, nền kinh tế nhiều thành phần đang đợc hình thành rõ nét. Nền kinh tế nớc ta đợc chuyển đổi một bớc theo hớng khai thác khả năng đầu t và phát triển toàn diện xã hội, lấy hiệu quả kinh tế xã hội làm tiêu chuẩn chọn phơng hớng hiệu quả quy mô đầu t.Thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là nơi tập trung nhiều điều kiện u việt thu hút vốn đầu t của cả nớc và quốc tế nhằm phát huy mạnh mẽ vai trò trung tâm kinh tế văn hoá khoa học kỹ thuật đầu mối phát triển kinh tế đối ngoại, liên kết thúc đẩy và lôi kéo các vùng khác phát triển. Để tăng cờng đầu t tại các vùng đô thị trên và các khu công nghiệp Nhà nớc cần quan tâm đến việc xây dựng chính sách u tiên và luật pháp nhằm bảo hộ quyền lợi hợp pháp và lợi ích chính đáng của chủ đầu t hình thành đồng bộ các loại thị trờng hàng hoá, dịch vụ, sức lao động, vốn, kỹ thuật công nghệ trong đó nổi bật lên là thị trờng BĐS.Thực tế cho thấy nếu đầu t và phát triển đúng mức thì thị trờng BĐS sẽ rạo ra những kết quả to lớn:1 Kinh doanh BĐS tạo ra lợi nhuận lớn vì vậy dễ dàng hấp dẫn vốn đầu t và BĐS nhất là vốn nớc ngoài và vốn tích luỹ của các tầng lớp dân c Nhà nớc sẽ tăng nguồn thu, đồng thời quản lý tốt tài nguyên đất Thị trờng BĐS dới sự quản lý và điều chỉnh của Nhà nớc sẽ phát triển lành mạnh, hiện tợng kinh doanh ngầm đựơc xoá bỏ Nhà ở và đất ở là lĩnh vực quan trọng chứa đựng các yếu tố kinh tế xã hội chính trị, do vậy quản lý và phát triển đúng mức thị trờng BĐS sẽ kéo theo nhiều yếu tố khác nh: sử dụng đất đúng mục đích tránh lãng phí đất, tạo đợc chỗ ở cho nhân dân, đảm bảo chính sách quy hoạch của Nhà nớc Tuy nhiên hiện nay do tác động của cơ chế thị trờng, do biện pháp quản lý còn yếu kém thiếu đồng bộ nên thị trờng BĐS ở nớc ta hình thành tự phát thiếu tổ chức ngoài tầm quản lý. Tình hình phát triển của thị trờng BĐS cha lành mạnh ảnh hởng lớn tới sự phát triển nông thôn và đô thị theo quy hoạch gây thất thu cho ngân sách nhà nớc và ảnh hởng không nhỏ tới tâm lý ngời dân. Những tiêu cực trong quá trình hoạt động thể hiện rõ ở những điểm sau: Tỷ lệ giao dịch phi chính thức cao. Thị trờng ngầm phát triển mạnh nạn đầu cơ đất đai gây hỗn loạn thị trờng. Mất cân bằng cung cầu do nhu cầu của ngời dân tăng nhanh. Thị trờng nóng lạnh bất thờng, gía cả dễ biến động. Thông tin về thị trờng không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận nên xuất hiện nhiều cò mồi đất đai nhà ở. Quy trình mua bán phức tạp qua nhiều khâu trung gian không cần thiết, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao. Còn tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt không cần thiết giữa quốc doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nớc và ngoài nớc trong cơ chế chính sách, trong quản lý điều hành của bộ máy Nhà nớc về lĩnh vực BĐS và thị trờng BĐS. Trong những năm qua mặc dù Nhà nớc đã tập trung nhiều sức lực và tiền của nhằm giải quyết vấn đề trên nhng thực tế đây vẫn là vấn đề còn nhiều bế tắc cần khắc phục và giải quýêt. Điều này luôn thúc đẩy các nhà quản lý phải nhanh chóng 2 tìm ra các biện pháp hỗ trợ nhằm quản lý và thúc đẩy sự phát triển của thị trờng BĐS.II. Đối tợng, phạm vi nghiên cứu Thị trờng BĐS là thị trờng rộng lớn bao gồm thị trờng đất và thị trờng nhà đất. Trong phạm vi của đề tài tốt nghiệp chỉ đi vào phân tích một số biện pháp thúc đẩy thị trờng BĐS nhà đất. Trong thị trờng nhà đất cũng phân thành nhiều loại theo từng phạm vi nh. Theo yếu tố sử dụng phân ra thành: thị trờng nhà ở, thị trờng khách sạn, thị trờng văn phòng, thị trờng công nghiệp. Theo khu vực địa lý có thị trờng nhà đất ở các đô thị, thị trờng nhà đất ở nông thôn, thị trờng nhà đất ở các đô thị lớn Ngoài ra còn nhiều cách phân loại khác sẽ đợc đề cập kỹ trong phần sau. Do thời gian có hạn cũng nh trình độ còn hạn chế đồ án tốt nghiệp chỉ đi sâu vào thị trờng nhà đất tại Hà Nội, nơi mà thị trờng BĐS phát triển tơng đối sớm và cũng tơng đối phức tạp thu hút sự quan tâm của các nhà quản lý và có ảnh hởng sâu sắc tới nền kinh tế. Đối tợng nghiên cứu của khoa học thị trờng nhà đất là nghiên cứu các yếu tố cơ bản của thị trờng nhà đất nh: cung, cầu, giá cả nhà đất và mối quan hệ giữa chúng đồng thời nghiên cứu các nguyên tắc, phơng pháp định giá nhà đất cũng nh sự tác động của Nhà nớc đối với loại thị trờng này nhằm góp phần phát triển thị tr-ờng nhà đất đạt hiệu quả cao. Để nắm đợc nội dung của khoa học thị trờng nhà đất cần phải trang bị kiến thức của nhiều khoa học khác có liên quan nh: quản lý nhà nớc về đất đai và nhà ở, kinh tế tài nguyên đất, kinh tế đô thị, kinh tế nông thôn, quy hoạch đất đai, kinh tế xây dựng3 Các phơng pháp dùng để nghiên cứu là: phơng pháp phân tích, tổng hợp, phơng pháp hệ thống, phơng pháp thống kê, phơng pháp toán học, phơng pháp tổng kết thực tiễn để làm sáng tỏ phong phú thêm những vấn đề về lý luận.III Nội dung của đồ án tốt nghiệpChơng I: Một số vấn đề về thị trờng BĐSI. Khái niệm BĐSII. Khái niệm thị trờng BĐS1. Khái niệm2. Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển thị trờng BĐS3. Phân loại thị trờng BĐSIII. Khái quát về thị trờng nhà đất1. Khái niệm thị trờng nhà đất.2. Đặc điểm của thị trờng nhà đất.3. Vị trí của thị trờng nhà đất trong nền kinh tế quốc dânChơng II. Thực trạng tình hình phát triển thị trờng nhà đất tại Hà NộiI. Những mặt đợc của việc phát triển thị trờng nhà đấtII. Những tồn tại yếu kém trong phát triển thị trờng nhà đất và hậu quảIII. Nguyên nhân của những yếu kém trênChơng III. Một số biện pháp thúc đẩy thị trờng nhà đấtA. Một số kinh nghiệm quản lý thị trờng BĐS nhà đất tại một số n ớc trên thế giới và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam.I. Một số kinh nghiệm quản lý thị trờng BĐS nhà đất tại một số nớc.II. Các bài học kinh nghiệm đối với Việt NamB. Một số biện pháp thúc đẩy sự phát triển của thị trờng Nhà đất tại Hà NộiI. Nhóm các phơng pháp chung về pháp lý, tài chínhII. Biện pháp đổi mới công tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế hoạch tổng thể về phát triển các vùng và sử dụng đất đai có hiệu quả đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội đất nớc.III. Biện pháp tạo lập và phát triển thị trờng hàng hoá cho thị trờng nhà đất4 IV. Biện pháp xây dựng năng lực thể chế và tổ chức tham gia thị trờng nhà đấtV. Thúc đẩy sự phát triển của thị trờng bằng việc sử dụng các biện pháp tài chínhVI. Biện pháp tăng cờng hiệu quả và năng lực quản lý nhà nớc đối với thị trờng nhà đấtVII. Biện pháp tổ chức cung cấp thông tin cho thị trờng nhà đấtVIII. ứng dụng các biện pháp tin học để góp phần quản lý thị trờng nhà đấtChơng I 5 Một số vấn đề về bất động sản và thị trờng bất động sản.I.Khái niệm về bất động sản (BĐS)Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã đợc chia thành bất động sản và động sản. Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì đợc tạo ra do sức lao động của con ngời trên mảnh đất.Pháp luật của nhiều nớc trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại tài sản nhtrên, đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nớc cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm BĐS và động sản.Hầu hết các nớc đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, đợc xác định bởi vị trí địa lý của đất (Pháp, Nhật, Đức ), nh ng có nớc (Nga) quy định cụ thể BĐS là mảnh đất chứ không phải là đất đai nói chung.Tuy nhiên có nớc lại có quan niệm khác về những tài sản gắn liền với những đất đai đợc coi là BĐS. Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định những mùa màng cha gặt, trái cây cha bứt khỏi cây là BĐS, nếu bứt khỏi cây đợc coi là động sản. Tơng tự, quy định này cũng đợc thể hiện ở Luật dân sự Nhật Bản, Luật dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó điều 100 Luật dân sự Thái Lan quy định: BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một hệ thống nhất với đất đai và các tài sản gắn với việc sở hữu đất . Luật dân sự Đức đa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất.Theo Mc Kenzie and Betts. 1996.trang 3: BĐS bao gồm đất đai và những tài sản không di dời đợc đợc quy định bởi pháp luật.Hiện nay có nhiều quan niệm khác nhau về BĐS, có thể có ba khái niệm nh sau:6 Khái niệm 1: BĐS là đất, cùng với nhà và các phơng tiện khác trên đấtĐây là khái niệm cha đủ bởi không quy định rõ các phơng tiện trên đất nh thế nào thì đợc coi là BĐS.Khái niệm 2: BĐS là 1, Đất2, Nhà và các công trình khác xây trên đấtKhái niệm này khác các khái niệm trên ở chỗ: coi những vật không di dời đợc là BĐS, có hai thứ không di dời đợc đó là đất và nhà.Khái niệm này tách nhà khỏi đất.Khái niệm 3: Theo điều 181 Bộ luật dân sự (năm 1995) BĐS là tài sản không di dời đợc bao gồm: - Đất- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất kể cả tài sản xây dựng gắn liền với nhà ở- Các tài sản khác gắn liền với đất- Các tài sản khác do pháp luật quy địnhKhái niệm thứ 3 có u điểm: - Một là: BĐS là tài sản không thể di dời đợc, yếu tố không thể di dời đợc nh là yếu tố số 1.- Hai là: Kể thứ tự các yếu tố không di dời đợc nh: nhà xây trên đất, vật xây dựng gắn liền với nhà ngoài ra còn có các tài sản cố định khác do pháp luật quy định bởi vì: trong BĐS thì có tài sản cố định. ở đây không kể tài sản cố định nói chung theo nghĩa trong kế toán (tàu thuỷ, máy bay, máy móc thiết bị ) là vật có thể di dời đựơc tuy nhiên không phải là BĐS. BĐS chỉ bao gồm những tài sản cố định gắn liền với nhà mà thôi.Nói chung BĐS là đất và các công trình vật kiến trúc đã xây dựng trên đó.7Các khái niệm về BĐS II. Khái niệm về thị trờng bất động sản1. Khái niệmTừ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trờng định hớng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đã nỗ lực xây dựng và phát triển đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trờng. Đến nay về cơ bản chúng ta đã hình thành đầy đủ các bộ phận của kinh tế thị trờng, trong đó một số thị trờng đã phát triển khá nh thị trờng các sản phẩm đầu ra, nhất là thị trờng hàng hoá và một số sản phẩm phục vụ. Tuy nhiên, đối với các thị trờng sản phẩm đầu vào có ý nghĩa quan trọng đối với việc phát triển sản xuất kinh doanh nh thị trờng vốn thị trờng lao động đặc biệt là thị trờng BĐS lại mới chỉ trong giai đoạn ban đầu hình thành và phát triển.Có thể thấy rằng bản thân thị trờng BĐS không tự dng mà có, nó phụ thuộc vào yếu tố khi nào BĐS đợc coi là hàng hoá, đợc trao đổi, mua, bán, cho thuê, chuyển nhợng v.v Nói chung là hoạt động kinh doanh BĐS.Hiện nay quan niệm về thị trờng BĐS cũng đang đựơc tranh luận và nổi lên một số ý kiến nh sau:8Khái niệm 1BĐS là đất, cùng với nhà và các phơng tiện khác trên đấtKhái niệm 2BĐS là:- Đất,- Nhà và các công trình khác xây trên đấtKhái niệm 3BĐS là tài sản không di dời đợc bao gồm: - Đất;- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất kể cả tài sản xây dựng gắn liền với nhà ở;- Các tài sản khác gắn liền với đất;- Các tài sản khác do pháp luật quy định Khái niệm 1: Thị trờng BĐS là thị trờng của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhợng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị trờng có sự quản lý của Nhà nớc.Khái niệm 2: Thị trờng bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định.Khái niệm 3: Thị trờng BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất mà thờng đợc gọi là đất.Định nghĩa thứ ba này nghiêng về thị trờng bất động sản là một mô hình, một tổ chức để các quyền có liên quan đến đất đợc thực hiện một cách độc lập. Tuy rằng tính khách quan của thị trờng BĐS là quan hệ giao dịch mua bán BĐS theo quy luật đặc thù của thị trờng giá trị nhng về chủ quan là sự giao dịch đó phải đợc tổ chức theo một ý đồ nhất định.Có thể mô tả thị trờng BĐS theo mô hình sau:9 Do quan niệm khác nhau về hàng hoá BĐS và phạm vi thị trờng nên có một số quan niệm khác nhau về thị trờng BĐS. Có ý kiến cho rằng thị trờng BĐS và thị trờng đất đai là một bởi vì tài sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành BĐS đợc. Do đó đất đai bản thân nó là BĐS đồng thời là yếu tố đầu tiên của bất kỳ BĐS nào khác. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trờng đất đai chỉ là một bộ phận của thị tr-ờng BĐS và hàng hoá đất đai chỉ là một bộ phận của hàng hoá BĐS. Trên thực tế, có một số ngời cho rằng thị trờng BDS là thị trờng nhà đất (thị trờng địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nứơc ta vì cho rằng chỉ có nhà đất mới mang ra mua bán chuyển nhợng trên thị trờng. Cũng giống nh quan niệm trên BĐS nhà đất chỉ là một bộ phận của hàng hoá BĐS trên thị trờng. Vì vậy quan niệm này là không đầy đủ. Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng thị trờng BĐS là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) 10Quản lý nhà nớc- Quy luật cung cầu- Khan hiếm- Cạnh tranh- Độc quyền- Lợi nhuận- Quy luật đặc thù BĐSQuy luật giá trịLợi ích kinh Ngời sở hữuNgời sử dụngNg-ờimuaNgời bánGiá đấtQuan hệ quốc tếhội nhậpGiá đất [...]... Theo đối tợng của thị trờng - Thị trờng nhà ở - Thị trờng khách sạn - Thị trờng nhà cho thuê - Thị trờng văn phòng * Theo mục đích sử dụng - Thị trờng mua và bán - Thị trờng cho thuê - Thị trờng thế chấp, bảo hiểm * Theo khu vực - Thị trờng BĐS ở đô thị 13 - Thị trờng BĐS ở nông thôn - Thị trờng BĐS ở các đô thị lớn Phân loại thị trờng BĐS Theo các cấp của thị trờng Theo đối tợng của thị trờng Theo mục... dụng Theo khu vực Thị trờng cấp I Thị trờng cấp II Trị trờng cấp III Thị trờng nhà ở Thị trờng khách sạn Thị trờng nhà cho thuê Thị trờng VP Thị trờng mua bán Thị trờng BĐS ở đô thị Thị trờng cho thuê Thị trờng thế chấp, bảo hiểm Thị trờng BĐS ở nông thôn Thị trờng BĐS ở các đô thị lớn III Khái quát về thị trờng nhà đất 1 Khái niệm Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trờng nhà đất... hệ chặt chẽ với thị trờng tài chính tiền tệ Hàng hoá nhà đất là loại hàng hoá có gía trị lớn do đó các hoạt động giao dịch, đầu t, kinh doanh trên thị trờng nhà đất đều có nhu cầu rất lớn về vốn Một phần nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu t kinh doanh nhà đất đợc huy động trên thị trờng đồng thời một lợng vốn đựơc huy động trên thị trờng tài chính đợc đầu t trên thị trờng nhà đất một thị trờng đầu t... dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Vì vậy thị trờng nhà đất có thể hình dung một cách trừu tợng là nơi mà ngời mua và ngời bán thoả thuận đợc với nhau về số lợng, chất lợng và giá cả hàng hoá 2 Đặc điểm của thị trờng nhà đất Thị trờng nhà đất là một bộ phận chủ yếu của thị trờng BĐS Thị trờng nhà đất đợc hình thành và phát triển cùng với qúa trình phát triển hàng hoá trong nền kinh tế thị trờng Thị trờng... lớn có một số đặc điểm nh không thể di dời, lâu bền nên thờng đóng vai trò là tài sản thế chấp trong hoạt động vay mợn trên thị trờng vốn Chính vì vậy, thị trờng nhà đất của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trờng vốn phát triển lành mạnh và ổn định Muốn có thị trờng BĐS lành mạnh thì phải có thị trờng tiền tệ hùng mạnh làm hậu thẫu Nhng huy động vốn trong thị trờng... càng đợc hình thành và phát triển Thị trờng nhà đất đợc coi là một bộ phận của thị trờng BĐS và là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá nhà và đất cũng nh các dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó Thị trờng nhà đất là thị trờng các yếu tố nhà và đất hợp thành Theo nghĩa hẹp, thị trờng nhà đất gồm thị trờng các yếu tố nhà và đất ở, vờn tợc, khuôn viên gắn liền với nhà Theo nghĩa rộng, thị trờng nhà đất... và phát triển của thị trờng BĐS là một quá trình tất yếu khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hoá Cơ sở kinh tế xã hội của sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hoá là phân công lao động giữa ngời sản xuất này và ngời sản xuất khác, do quan hệ khác nhau về t liệu sản xuất quy định Con ngời ngoài các nhu cầu về ăn mặc, làm việc, lao động thì nhà ở cũng là một nhu cầu không... trong thời gian qua 1 u điểm của việc phát triển thị trờng nhà đất ở Hà Nội Thị trờng nhà đất là một vấn đề khách quan trong nền kinh tế thị trờng Nó là một phạm trù kinh tế và lịch sử, hơn nữa thị trờng nhà đất lại tồn tại lâu dài cùng nền kinh tế thị trờng Việc phát triển thị trờng BĐS trong thời gian qua đã đem lại một số kết quả nh sau: 1.1 Các nhu cầu về nhà - đất đợc đáp ứng đầy đủ với chất lợng... nhiên đối với thị trờng các sản phẩm nhà đất hoàn chỉnh nh nhà ở tại khu đô thị đã ổn định về quy hoạch (thị trờng thứ cấp), Nhà nớc cần tôn trọng tính thị trờng và tạo điều kiện để thị trờng này phát triển 2.3 Cung trong thị trờng nhà đất phản ứng chậm hơn so với cầu và là nguồn cung có giới hạn tơng đối Mọi hàng hoá đợc đa ra thị trờng khi đợc thừa nhận và xuất hiện cầu tăng lên thì nhà sản xuất có... hiện sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác Đồng thời thị trờng nhà đất phát triển ảnh hởng tới sự phát trỉên của thị trờng hàng hoá, thị trờng vốn góp phần thúc đẩy sự phát triển chung của thị trờng đáp ứng nhu cầu nhiều mặt đời sống con ngời 3.2 Thị trờng nhà đất là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh nhà đất 21 Trên thị trờng nhà đất, các nhà kinh doanh BĐS và . cho thị trờng nhà đấtVIII. ứng dụng các biện pháp tin học để góp phần quản lý thị trờng nhà đấtChơng I 5 Một số vấn đề về bất động sản và thị trờng bất động. trờng bất động sản. I.Khái niệm về bất động sản (BĐS)Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã đợc chia thành bất động sản và động sản. Sự phân
