Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH Nghiên cứu tình DỰ ÁN CHUNG CƯ MERCURY Nguyễn Minh Kiều, Huỳnh Thế Du Tháng 08 năm 2003 Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright Niên khố 2003-2004 Phân tích Tài Nghiên cứu tình Dự án Chung cư Mercury DỰ ÁN CHUNG CƯ MERCURY Đối với ông Vương, giám đốc kinh doanh High Sky Co Ltd, 14/02/2003 ngày đặc biệt quan trọng, ngày mà ông giao nhiệm vụ chuẩn bị hồ sơ kêu gọi đối tác thành lập liên doanh tham gia đấu giá lô đất 10,3 đường Nguyễn Hữu Cảnh, Quận I, Tp Hồ Chí Minh nhằm lập dự án xây dựng chung cư Mercury với 6.000 hộ để bán cho thuê Sau tháng làm việc cật lực, ngày 01/04/2003, họp đối tác dự kiến tham gia liên doanh, ông Vương với cộng đưa đánh giá sơ án THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TẠI TP HỒ CHÍ MINH Nhu cầu nhà Tp Hồ Chí Minh Theo tính tốn Sở Địa - Nhà đất Tp Hồ Chí Minh, nhu cầu nhà Thành phố 10 năm khoảng 954.000 hộ, với 60%-70% hộ chung cư, cần khoảng 160.000 cho người có thu nhập thấp Để đáp ứng nhu cầu này, bình quân hàng năm phải có thêm 100.000 hộ Nhưng theo ước tính Sở xây dựng Tp Hồ Chí Minh, hàng năm có khoảng 50.000 hộ xây dựng Lượng chỗ đáp ứng 50% nhu cầu, 80% tư nhân tự xây dựng Mặc dù theo truyền thống, người Việt Nam muốn sở hữu ngơi nhà độc lập, khơng thích chung cư, giá đất liên tục tăng làm cho việc xây dựng nhà độc lập trở nên đắt đỏ, cộng với bất tiện việc nhà mặt phố, nên có xu hướng dịch chuyển sang chung cư Lý góp phần làm cho nhu cầu mua hộ chung cư gia tăng Các loại chung cư có Tp Hồ Chí Minh Hiện nay, TP.HCM có bốn dạng chung cư Thứ chung cư dành cho chương trình tái định cư xây nội thành; thứ hai chung cư dành cho chương trình tái định cư xây ngoại thành; thứ ba chung cư xây túy để kinh doanh; thứ tư chung cư hộ cao cấp Chủ đầu tư ba loại đầu thực tế doanh nghiệp nhà nước1 Với loại thứ nhất, chủ đầu tư ưu đãi nộp tiền sử dụng đất diện tích xây nhà chung cư, giảm 50% tiền sử dụng đất diện tích dự án khơng phải sử dụng để xây dựng chung cư Ngoài đơn vị bán hộ lầu tầng theo giá kinh doanh, chuyển tiền đền bù cho hộ tái định cư làm vốn ứng trước.Với loại thứ hai, ưu đãi tương chung cư xây ngoại thành, vùng ven nên không hấp dẫn người mua Với loại thứ ba, thực tế cho thấy chung cư vừa đưa có người đăng ký mua hết từ giấy Người có nhu cầu thật khơng có thơng tin khơng có khả tài khó mà Theo báo Sài gòn Tiếp thị Nguyễn Minh Kiều/Huỳnh Thế Du Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright Niên khố 2003-2004 Phân tích Tài Nghiên cứu tình Dự án Chung cư Mercury mua Đối với loại thứ tư, chủ đầu tư bao gồm nhiều thành phần, phần lớn liên doanh với đối tác nước ngồi Đây loại hình nhà dành cho người có thu nhập cao Thực tế hoạt động đơn vị kinh doanh khả quan, khả mang lại lợi nhuận lớn Vấn đề bất hợp lý thị trường nhà Theo thông tin nêu trên, nhu cầu nhà lớn, số chung cư bán hết từ giấy Thực tế đối tượng mua hộ chung cư khơng phải người có nhu cầu thực mà hầu hết người kinh doanh, đầu bất động sản sau bán lại để hưởng chênh lệch giá, số lượng hộ để trống chung cư lớn Hiện nay, hộ chung cư với mức độ trung bình có giá từ 300-500 triệu đồng, số người có nhu cầu thực có khả mua hộ Vấn đề nêu bất hợp lý, chất phản ánh quy luật cung cầu thị trường Khả mua nhà người có nhu cầu Nhu cầu nhà thường phát sinh có hai người đưa phường đăng ký kết hôn Lúc đôi vợ chồng trẻ gần chưa tích luỹ gì, để có hộ với giá từ 300-500 triệu đồng điều khơng tưởng Nhưng có điều chắn sau thời gian từ 10 -15 năm họ mua Nếu có hình thức mua nhà trả góp họ thoả mãn nhu cầu Do thị trường tài Việt nam chưa phát triển, uy tín quan hệ tín dụng chủ thể kinh tế, đặc biệt uy tín tín dụng cá nhân khơng cao nên loại hình tín dụng bất động sản chưa phát triển Việc cho người vay trả góp để mua nhà thời gian từ 10 - 20 năm việc cịn khó khăn số tổ chức tín dụng Thực tế cho thấy, số nước, đặc biệt nước phát triển, hầu hết nhu cầu nhà - nhu cầu quan trọng cho đại phận dân chúng, thoả mãn tín dụng kinh doanh bất động sản phát triển Thấy rõ xu hướng này, số ngân hàng có sách cho vay tiền mua nhà chung cư Đối với khách hàng vay để mua nhà chung cư hộ phải có điều kiện người đứng tên hợp đồng vay phải người có hộ Thành phố Hồ Chí Minh, đối tượng cho vay tiền mua nhà, thời gian vay tối đa 10 năm, mức vay không 50% giá mua nhà Điều quan trọng xét cho vay thẩm định thu nhập khả trả nợ người vay để định thời gian cho vay, tài sản chấp điều kiện thứ yếu2 để bảo đảm vốn vay Chính vấn đề nêu trên, việc mua hộ giải pháp hợp lý cho đối tượng thuê hộ với giá tối thiểu triệu đồng tháng, đồng thời phải để dành tiền thời từ gian 10 - 15 năm để mua hộ cho riêng Những vấn đề nêu nghịch lý nay, theo dự báo thời gian tới, mức sống thu nhập người dân ổn định, mức độ tín nhiệm quan hệ tín dụng cải thiện viêc cho vay mua nhà trả góp phát triển Đây Thực tế, tài sản chấp yếu tố thiếu ngân hàng định cho vay Nguyễn Minh Kiều/Huỳnh Thế Du Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright Niên khố 2003-2004 Phân tích Tài Nghiên cứu tình Dự án Chung cư Mercury yếu tố tích cực làm cho thị trường nhà đất hoạt động sôi động lành mạnh DỰ ÁN CHUNG CƯ MERCURY Khu đất đường Nguyễn Hữu Cảnh Nằm kế hoạch huy động nguồn vốn từ 35.000 - 40.000 tỷ đồng để đáp ứng nhu cầu đầu tư phát triển nhằm đạt tốc độ tăng trưởng GDP bình quân hàng năm 12%, Thành phố Hồ Chí Minh có kế hoạch bán đấu giá số lô đất để huy động nguồn vốn Lô đất 22-22 Bis Lê Thánh Tôn, Quận I lô đất tổ chức đấu giá Kết lô đất bán 56 tỷ đồng Lô đất 10 đường Nguyễn Hữu Cảnh thuộc kế hoạch Đây khu đất có vị trí thuận lợi, nằm trung tâm Tp Hồ Chí Minh, lý tưởng cho việc xây dựng chung cư cao tầng Ở khu đất này, Thành phố đòi hỏi phải có cơng trình nhà cao tầng đại mọc lên Các thơng số dự án Theo quy định, quy hoạch tại, khu đất xây dựng nhà cao tầng, với thông số sau: 2.1 Các thông số tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng Tổng diện tích khu đất 10,3 Trong đó, đất dân dụng 6,2 ha, chiếm 60,3% diện tích khu đất; đất giao thơng 2,5 ha, chiếm 24,3% diện tích khu đất đất xanh 1,6 ha, chiếm 15,4% diện tích khu đất Đây vị trí thuận lợi cho việc xây dựng chung cư Tỷ lệ đất xây dựng nhà cao tầng theo quy định tối đa 60% Tầng cao xây dựng: Theo quy định, tồ nhà, có tồ cao tối thiểu 20 tầng, cao tối thiểu 30 tầng Do đó, dự án sử dụng số tầng cao tối thiểu trung bình 24 tầng tầng hầm Số lượng tầng kinh doanh: Trong 26 tầng xây dựng, tầng hầm tầng sử dụng để phục vụ mục đích cơng cộng Số lượng tầng kinh doanh lại 23 tầng Tỷ lệ sàn xây dựng dùng để kinh doanh: Tỷ lệ sàn xây dựng dùng để kinh doanh chiếm 65%, 35% cịn lại diện tích cho khu vực cơng cộng hành lang, cầu thang Diện tích kinh doanh, số hộ dự kiến: Với thông số nêu trên, tổng diện tích kinh doanh tính 561.522m2 Diện tích bình qn hộ 84m2 Tổng số hộ dự kiến vào khoảng 6.100 hộ Thời gian xây dựng dự kiến 36 tháng Nguyễn Minh Kiều/Huỳnh Thế Du Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright Niên khố 2003-2004 Phân tích Tài Nghiên cứu tình Dự án Chung cư Mercury 2.2 Các thơng số chi phí xây dựng Đơn giá xây dựng nhà cao tầng tính bình qn 4.200.000 đ/m2sàn xây dựng (bao gồm phần đầu tư hạ tầng nội Block) Chi phí xây dựng hạ tầng 350.000đ/m2 đất Giá trị đấu giá đất 935 tỷ đồng Giá 1,1 lần giá khởi điểm công bố đấu giá Tp Hồ Chí Minh Tổng vốn đầu tư nguồn vốn đầu tư 3.1 Tổng vốn đầu tư Với thơng số nêu trên, chi phí trực tiếp để thực dự án sau: Bảng1: Ước lượng chi phi đầu tư dự án TT Đvt: triệu đồng Chỉ tiêu Thành tiền Giá trị khu đất (ước tính 1,1 lần giá công bố ban đầu) 935.000 Chi phí chuẩn bị đầu tư 84.500 Chi phí xây dựng hạ tầng trục 36.315 Chi phí xây dựng Block nhà Dự phịng phí (5% tổng chi phí ngoại trừ tiền mua đất) 4.101.552 Tổng cộng 211.118 5.368.485 3.2 Nguồn vốn đầu tư Với tổng mức đầu tư dự án gần 5.400 tỷ đồng, dự kiến huy động từ khách hàng mua hộ khoảng 4.200 tỷ đồng Phần lại khoảng 1.200 tỷ đồng, Hight Sky Co Ltd số đối tác sử dụng toàn vốn chủ sở hữu để thực dự án Nhu cầu vốn cho phần thiếu thời điểm cao khoảng 1.000 tỷ đồng Tỷ lệ tham gia bên sau: High Sky Co Ltd tham gia khoảng 300 tỷ đồng, phần lại đối tác khác bỏ vốn Giá bán phương thức kinh doanh 4.1 Giá bán dự kiến Căn vào giá bán bình quân 1m2 số chung cư thành phố như: Chung cư Cao Đạt Quận giá triệu đồng/m2; chung cư Nguyễn Đình Chính, Quận Phú Nhuận giá 8,9 triệu đồng/m2; chung cư Đặng Dung, Quận Phú Nhuận giá 8,85 triệu đồng/m2; chung cư Pasteur, Quận giá 1.200 USD (tương đương 18,5 triệu đồng/m2), giá bán dự kiến dự án 10 triệu đồng/m2 Đây mức giá hợp lý có khả cạnh tranh đảm bảo hiệu kinh doanh Nguyễn Minh Kiều/Huỳnh Thế Du Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright Niên khố 2003-2004 Phân tích Tài Nghiên cứu tình Dự án Chung cư Mercury Giá 10 trđ/m2 giá trả thời điểm công bố vẽ mặt bằng, thời điểm dự kiến ký kết hợp đồng mua bán Sau giá bán tăng thêm 10% năm Giá thời điểm kết thúc xây dựng 12,1 trđ/m2 Nhằm đa dạng hoá sản phẩm, thoả mãn nhiều đối tượng khách hàng, hộ chia làm loại gồm: loại lớn có phòng ngủ lớn, phòng ngủ nhỏ, phòng tắm; loại trung bình có phịng ngủ lớn, phịng ngủ nhỏ, phịng tắm; loại nhỏ có phịng ngủ, phịng tắm Diện tích tương ứng cho loại phòng 96m2/căn, 72m2/căn 64m2/căn Như giá bình hộ dao động từ 700 triệu đến tỷ đồng Mức giá hộ tương đối cạnh tranh chấp nhận tầng lớp trung lưu thành phố 4.2 Phương thức kinh doanh Dự kiến, việc kinh doanh thực theo phương thức đăng ký mua có vẽ mặt hộ với phương thức toán sau: Khi ký kết hợp đồng mua bán, người mua toán 35% giá trị hộ Sau hoàn thiện phần xây dựng, người mua toán 30% giá trị hộ Sau giao nhà, người mua toán 30% giá trị hộ Sau giao nhà hoàn chỉnh (Giấy chứng nhận quyền sở hữu), người mua toán 5% giá trị hộ Theo kinh nghiệm từ dự án trước vào đặc điểm dự án này, dự tính việc mua nhà tốn diễn suốt thời gian xây dựng Năm bán thu 40% số tiền, hai năm năm bán thu tiền 30% số tiền bán hộ Ngồi ra, cịn số phương thức kinh doanh dự phịng khác tính đến việc bán trả góp, cho thuê hộ Giá trả góp cho thuê vào giá bán dự kiến 10 triệu đồng nêu để tính tốn 4.3 Quy định việc tính tốn kết kinh doanh nộp thuế thu nhập Trong suốt trình xây dựng, có doanh thu, chưa tính tốn chi phí, nên Cục thuế cho phép tính thuế thu nhập vào thời điểm hoàn thành dự án (khi tốn vốn đầu tư) Điều có nghĩa thuế thu nhập nộp vào cuối năm thứ Dựa vào quy định này, chủ đầu tư kéo dài thời hạn tốn cơng trình để trì hỗn việc nộp thuế thu nhập nhằm chiếm dụng vốn, nâng cao hiệu kinh doanh Tính toán sơ hiệu đầu tư 5.1 Tiến độ sử dụng vốn đầu tư Dự kiến nhu cầu chi tiêu vốn đầu tư vào dự án trình bày bảng 2, (trang 7): Nguyễn Minh Kiều/Huỳnh Thế Du Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright Niên khố 2003-2004 Phân tích Tài Nghiên cứu tình Dự án Chung cư Mercury Bảng 2: Chi tiết chi phí đầu tư TT Khoản mục Đvt: Triệu đồng Năm Năm Năm Năm Tổng Mua đất Tỷ lệ % so với tổng chi phí Số tiền dự kiến chi (trđ) 100% 935.000 935.000 Chi phí ban đầu Tỷ lệ % so với tổng chi phí Số tiền dự kiến chi (trđ) 60% 20% 10% 10% 50.700 16900 8.450 8.450 60% 30% 10% 21.789 10.894 3.631 40% 50% 10% - 1.640.621 2.050.776 410.155 4.101.552 211.118 211.118 629.724 5.332.170 84.500 Xây dựng hạ tầng Tỷ lệ % so với tổng chi phí Số tiền dự kiến chi (trđ) - 36.315 Xây dựng nhà Tỷ lệ % so với tổng chi phí Số tiền dự kiến chi (trđ) Dự phòng (trđ) Tổng(trđ) 985.700 1.657.521 2.059.226 5.2 Kế hoạch thu tiền Bảng 3: Ước lượng doanh thu STT Khoản mục Đvt: Triệu đồng Năm Năm Tỷ lệ bán 30% 30% 10 Tổng diện tích bán 11 Tổng 100% 12.1 224.609 168.457 168.457 561.522 2.246.088 1.853.023 2.038.325 6.137.435 5.3 Nguyễn Minh Kiều/Huỳnh Thế Du Năm 40% Giá bán Số tiền thu Năm Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright Niên khố 2003-2004 Phân tích Tài Nghiên cứu tình Dự án Chung cư Mercury 5.4 Tính tốn kết kinh doanh Bảng 4: Ước lượng kết kinh doanh TT Đvt: Triệu đồng Chỉ tiêu Thành tiền Doanh thu 6.137.435 Chi phí 5.332.170 Lợi nhuận trước thuế 805.265 Thuế thu nhâp doanh nghiệp (32%) 257.685 Lợi nhuận sau thuế 547.580 Kết kinh doanh tính vào cuối năm thứ để nộp thuế 5.5 Hiệu dự án (NPV, IRR) Tính tốn giá suất thu hồi vốn nội dự án sau: Bảng 5: Đánh giá hiệu tài dự án TT Chỉ tiêu Đvt: Triệu đồng Năm Năm I Ngân lưu vào Năm Năm - 2.246.088 1.853.023 2.038.325 II Ngân lưu 985.700 1.679.310 2.070.120 633.355 Mua đất 935.000 - - - Chi phí ban đầu 50.700 16.900 8.450 8.450 Xây dựng hạ tầng - 21.789 10.894 3.631 Xây dựng tồ nhà - 1.640.621 2.050.776 410.155 Dự phòng - - - 211.118 Nộp thuế III Ngân lưu ròng NPV@12% IRR Nguyễn Minh Kiều/Huỳnh Thế Du 257,685 (985.700) 310,101 28% 566.778 (217.098) 1.404.970 Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright Niên khố 2003-2004 Phân tích Tài Nghiên cứu tình Dự án Chung cư Mercury Kết luận Đây dự án có hiệu mặt tài cao Tuy nhiên tính tốn sơ có phương án đưa Do cần phải có tính tốn cách chi tiết với nhiều phương án lựa chọn tính đến biến động yếu tố đầu vào yếu tố đầu nhằm lượng hố cách tốt rủi ro gặp phải trình thực dự án NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẶT RA Kết tính tốn cho thấy dự án có hiệu mặt tài Tuy nhiên có số vấn đề đặt phiên họp vào ngày 01/04/2003 đối tác Các ý kiến tham gia Ý kiến công công trình: Một số ý kiến cho rằng, đầu tư xây dựng chung cư 6.000 hộ lớn nên việc bán hộ có khả gặp nhiều khó khăn, khơng thể bán hết được, đồng thời với số lượng hộ có khoảng gần 30.000 người sinh sống Đây số lượng lớn nên đa dạng thêm cơng cơng trình việc sử dụng từ 2-3 tầng thuê làm siêu thị tiện ích khác vui chơi giải trí Riêng tầng sân thượng cho thuê làm nhà hàng, quán cà phê Ý kiến việc phân kỳ đầu tư: Việc thực lúc dự án lớn, khả xảy rủi ro cao, thực phân kỳ đầu tư làm hai giai đoạn Mỗi giai đoạn làm hai tồ nhà Tuy nhiên có ý kiến phản đối vấn đề việc phân kỳ đầu tư kéo dài thời gian xây dựng, dễ xảy tượng không đồng bộ, khả bán hộ giai đoạn đầu gặp nhiều khó khăn việc thi cơng giai đoạn ảnh hưởng đến sống người sống hai nhà xây trước Ý kiến phương thức kinh doanh: Hiện số chung cư áp dụng phương thức bán phù hợp Tuy nhiên, cơng trình với số lượng hộ lớn, khó bán hết lúc nên sử dụng phương thức kinh doanh hỗn hợp bán ngay, bán trả góp, cho thuê nhằm tăng lượng khách hàng Ý kiến nguồn vốn đầu tư: Khả huy động 1.000 tỷ lúc cố gắng lớn đối tác tham gia vào dự án Đây phương án lạc quan Nếu số người mua chậm dự kiến cần nguồn vốn lớn, có lên đến 3.000 tỷ đồng Khi đó, đối tác tham gia khơng có khả đáp ứng được, cần tính đến phương thức huy động vốn khác khả thi Mặt khác, việc sử dụng nguồn vốn khác làm tăng suất sinh lợi vốn tự có Ý kiến việc tính tốn hiệu đầu tư: Trong thực tế, việc thực dự án thường xuyên có nhiều thay đổi, khơng với việc tính tốn cố định Do đó, cần tính tốn biến động yếu tố tác động đến dự án để biết xác suất dự án khơng có hiệu nhằm đưa biện pháp phòng ngừa rủi ro Nguyễn Minh Kiều/Huỳnh Thế Du Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright Niên khố 2003-2004 Phân tích Tài Nghiên cứu tình Dự án Chung cư Mercury Ý kiến việc đề nghị Chính quyền Thành phố hỗ trợ: Đây dự án có hiệu lớn mặt kinh tế xã hội Việc thực dự án giải nhu cầu nhà cho gần 30.000 người, 6% nhu cầu nhà hàng năm, cần có hỗ trợ Ủy ban Nhân dân Tp Hồ Chí Minh Các thơng tin việc huy động vốn Theo ý kiến việc đa dạng hố nguồn vốn, thực theo phương thức vay vốn tổ chức tín dụng nước phát hành trái phiếu cơng trình 2.1 Vay vốn tổ chức tín dụng nước Việc vay vốn tổ chức tín dụng gặp phải hai vấn đề, là: Vấn đề giới hạn cho vay: Theo quy định hành, tổ chức tín dụng phép cho khách hàng vay vốn tối đa 15% vốn tự có tổ chức tín dụng Do dự án khơng có tổ chức tín dụng có khả cho vay tồn Ngân hàng có mức vốn điều lệ lớn khoảng 3.500 tỷ đồng Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn, giới hạn cho vay tối đa vào khoảng 525 tỷ đồng Nếu gộp tất tổ chức tín dụng nước tổng vốn tự có khoảng 15.000 tỷ đồng, mức cho vay tối đa khoảng 2.250 tỷ đồng Mức đáp ứng nhu cầu vốn cho dự án Nhưng khả vay số vốn tối đa khó Vấn đề đảm bảo tiền vay: Đối với dự án này, thường ngân hàng yêu cầu có tài sản đảm bảo nợ vay Nếu trường hợp đảm bảo tài sản hình thành từ vốn vay dự án này, Ngân hàng địi hỏi chủ đầu tư phải có tối thiểu 50% mức vốn tự có tham gia3 Đây điều kiện tương đối khó cho High Sky Co Ltd đối tác 2.2 Phát hành trái phiếu công trình Thực tế có Ủy ban nhân Tp Hồ Chí Minh phát hành trái phiếu cơng trình Tổng cơng ty Dầu khí Tổng cơng ty Bưu Viễn thơng dự kiến phát hành trái phiếu, thực tế chưa thực Do vấn đề mức độ tín nhiệm cơng chúng nên khả phát hành trái phiếu cơng trình trái phiếu cơng ty gặp nhiều khó khăn Với cơng trình mức độ phát triển thị trường vốn khó tìm tổ chức bảo lãnh phát hành cho loại trái phiếu Từ vấn đề nêu trên, dự án xây dựng chung cư Mercury hiệu quả, khả thực High Sky Co Ltd đối tác cịn gặp nhiều khó khăn Nếu High Sky Co Ltd đối tác có đấu thầu thành cơng lơ đất phải thời gian tương đối dài để có cơng trình mang vóc dáng tương lai Theo quy định đảm bảo tiền vay, để áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản hình thành từ vốn vay mức vốn tự có tham gia và/hoặc tài sản bảo đảm và/hoặc bảo lãnh tài sản bên thứ tối thiểu 15% tổng mức đầu tư dự án Nguyễn Minh Kiều/Huỳnh Thế Du 10 Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright Niên khố 2003-2004 Phân tích Tài Nghiên cứu tình Dự án Chung cư Mercury Câu hỏi thảo luận: Theo anh (chị) việc đánh giá thị trường nhà Tp Hồ Chí Minh, thực tế triển vọng, giúp ích cho việc đánh giá dự án Mercury nói chung? Nhiều ý kiến cho dự án hiệu quả, khó triển khai dự án lớn, anh (chị) bình luận ý kiến này? Theo anh (chị), để đánh giá dự án hiệu hay khơng cần phải thực cơng việc gì? Anh (chị) có bình luận ý kiến nêu họp đối tác tham gia dự án? Theo anh (chị) giải pháp khả thi để huy động nguồn vốn đầu tư dự án? Nguyễn Minh Kiều/Huỳnh Thế Du 11 ... Fulbright Niên khố 2003-2004 Phân tích Tài Nghiên cứu tình Dự án Chung cư Mercury yếu tố tích cực làm cho thị trường nhà đất hoạt động sôi động lành mạnh DỰ ÁN CHUNG CƯ MERCURY Khu đất đường Nguyễn...Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright Niên khố 2003-2004 Phân tích Tài Nghiên cứu tình Dự án Chung cư Mercury DỰ ÁN CHUNG CƯ MERCURY Đối với ông Vương, giám đốc kinh doanh High Sky Co Ltd,... 2003-2004 Phân tích Tài Nghiên cứu tình Dự án Chung cư Mercury Kết luận Đây dự án có hiệu mặt tài cao Tuy nhiên tính tốn sơ có phương án đưa Do cần phải có tính tốn cách chi tiết với nhiều phương án