Bài tiểu luận: Quản lý thị trường bất động sản Phần I MỞ ĐẦU 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Quy hoạch sử dụng đất là một trong những nội dung đặc biệt quan trọng của công tác quản lý nhà nước về đất đai, là công cụ để Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai, đảm bảo cho đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả. Thông qua quy hoạch sử dụng đất, nhà nước nắm chắc được quỹ đất và định hướng mục đích sử dụng đất đến từng thửa đất, bảo đảm cơ sở pháp lý cho việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo phân bố quỹ đất hợp lý cho các cấp, các ngành cả trước mắt và lâu dài, đồng thời dự tính nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Quy hoạch sử dụng đất thành phố Đà Nẵng thời kỳ 2006 - 2010 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt theo Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 26 tháng 5 năm 2006. Dưới sự lãnh đạo của Thành ủy, HĐND, UBND thành phố, các ngành, các cấp đã triển khai thực hiện quy hoạch sử dụng đất, góp phần tích cực vào việc phát triển kinh tế - xã hội của thành phố, đã khai thác được tiềm năng đất đai một cách có hiệu quả làm thay đổi hẳn diện mạo của thành phố. Trong quá trình thực hiện quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội và quy hoạch sử dụng đất, thành phố Đà Nẵng đã được nhiều thành tựu to lớn về mọi mặt của kinh tế - xã hội. Đà Nẵng đã vươn mình mạnh mẽ, xứng đáng là trung tâm kinh tế, văn hóa, xã hội của cả miền Trung và Tây Nguyên, thành một điểm sáng của cả nước trong công tác Quy hoạch đặc biệt là quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển không gian đô thị và quy hoạch sử dụng đất. Cùng với sự phát triển mạnh mẽ về kinh tế - xã hội của Đà Nẵng, những thành công trong công tác quy hoạch và giải phóng mặt bằng đã tạo ra một đô thị văn minh hiện đại, một thành phố có điều kiện sống hết sức lý tưởng, đáp ứng nhu cầu đòi hỏi chất lượng cuộc sống ngày càng cao của người dân thành phố. Những điều này đã làm cho thị trường bất động sản trở nên đặc biệt sôi động và thu hút được sự quan tâm rất lớn của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Có thể nói là cùng với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội và quy hoạch định hướng không gian đô thị, quy hoach sử dụng đất đã đóng vai trò khá quan trọng với quản lý phát triển thị trường bất động sản của thành phố. Tuy nhiên để thấy rõ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị nó ảnh hưởng và tác động đến việc định hướng phát triển thị trường bất động sản như thế nào thì trước tiên chúng ta cần xem xét mối quan hệ và tác động của quy hoạch sử dụng đất đối với thị trường bất động sản. Xuất phát từ thực tế trên, chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Vai trò và thực trạng công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị đối với quản lý phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Đà Nẵng” . Nhóm: Võ Thị Linh + Hồ Xuân Bảo Bài tiểu luận: Quản lý thị trường bất động sản 1.2. Mục đích của đề tài - Nghiên cứu vai trò và thực trạng của quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị đối với quản lý, phát triển thị trường Bất động sản Đà Nẵng. - Đề xuất một số giải pháp nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất để phát triển tốt thị trường bất động sản thành phố Đà Nẵng. 1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: - Thị trường bất động sản ở thành phố Đà Nẵng - Mối quan hệ giữa quy hoạch và thị trường bất động sản. Phạm vi nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu trong phạm vi ranh giới hành chính thành phố Đà Nẵng. Nhóm: Võ Thị Linh + Hồ Xuân Bảo - 2 - Bài tiểu luận: Quản lý thị trường bất động sản Phần II NỘI DUNG 2.1. Một số khái niệm về quy hoạch sử dụng đất và thị trường bất động sản 2.1.1. Về quy hoạch sử dụng đất 2.1.1.1. Khái niệm về quy hoạch “Quy hoạch là sự bố trí, sắp xếp sử dụng một tiềm năng nào đó cho một mục đích nhất định một cách có hiệu quả nhất phù hợp với điều kiện cụ thể của việc sử dụng tiềm năng đó trong hiện tại và tương lai”. 2.1.1.2. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất Đất đai là tài nguyên vô hạn về thời gian sử dụng, giới hạn về không gian, cố định về vị trí và là một tư liệu sản xuất không thể thay thế được. Do đó công tác quy hoạch sử dụng đất là một yêu cầu được đặt ra hết sức cấp thiết, có vai trò ngày càng quan trọng, nhất là trong thời điểm hiện nay. Bản chất của quy hoạch sử dụng đất không nằm ở khía cạnh kỹ thuật, cũng không thuộc về hình thức pháp lý, mà nó nằm ở bên trong việc tổ chức sử dụng đất như một tư liệu sản xuất đặc biệt, coi đất như một đối tượng của các mối quan hệ trong sản xuất. Nó coi trọng hiệu quả kinh tế của việc sử dụng đất. Do đó quy hoạch sử dụng đất là tổ hợp của 3 biện pháp: - Biện pháp pháp chế: nhằm bảo đảm chế độ quản lý và sử dụng đất theo pháp luật. - Biện pháp kỹ thuật: bao gồm các công tác chuyên môn nghiệp vụ như: điều tra, khảo sát, xử lý số liệu, xây dựng bản đồ… nhằm mục đích tổ chức lãnh thổ một cách hợp lý trên cơ sở khoa học-kỹ thuật. - Biện pháp kinh tế: đây là biện pháp quan trọng nhất nhằm khai thác triệt để, được biểu hiện qua hiệu quả sử dụng đất đai. Song điều đó chỉ đạt được khi thực hiện đồng bộ cùng với biện pháp kỹ thuật và biện pháp pháp chế. Theo viện tài nguyên đất Liên Xô (cũ): ” Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp khai thác, sử dụng toàn diện có hiệu quả và bảo vệ tài nguyên đất “. Theo hướng dẫn quy hoạch sử dụng đất đai của FAO (tổ chức lương thực và nông nghiệp thế giới) thì “ Quy hoạch sử dụng đất là việc đánh giá có hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của nhà nước về tổ chức sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, có hiệu quả thông qua việc phân bổ và tái phân phối quỹ đất trong cả nước, tổ chức sử dụng đất như một tư liệu sản xuất cùng với các tư liệu sản xuất khác gắn liền với đất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội, tạo điều kiện để bảo vệ đất và bảo vệ môi trường”. Nhóm: Võ Thị Linh + Hồ Xuân Bảo - 3 - Bài tiểu luận: Quản lý thị trường bất động sản 2.1.1.3. Quy hoạch đô thị Quy hoạch đô thị là một bộ phận của quy hoạch không gian có mục tiêu trong tâm là nghiên cứu những vấn đề phát sinh và quy hoạch xây dựng đô thị, các điểm dân cư kiểu đô thị. Quy hoạch đô thị có liên quan đến nhiều lĩnh vực vực khoa học chuyên ngành nhằm giải quyết tổng hợp những vấn đề về tổ chức sản xuất, xã hội, đời sống vật chất tinh thần và nghĩ ngơi giải trí của nhân dân, tổ chức hệ thống hạ tầng kỹ thuật, nghệ thuật kiến trúc và tạo lập môi trường sống đô thị. 2.1.1.4. Những nguyên tắc cơ bản của quy hoạch sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất tuân theo những nguyên tắc cơ bản sau: - Chấp hành quyền sở hữu nhà nước về đất đai, củng cố và hoàn thiện các đơn vị sử dụng đất: Nguyên tắc này là cơ sở của mọi hoạt động và biện pháp có liên quan tới quyền sử dụng đất, là nguyên tắc quan trọng nhất trong hoạt động quy hoạch sử dụng đất. Nó không chỉ mang ý nghĩa kinh tế, mà còn là một vấn đề chính trị quan trọng, bởi vì tài nguyên đất đã được quốc hữu hóa là đối tượng sở hữu toàn dân, đồng thời là một căn cứ quan trọng để phát triển sức sản xuất, để củng cố và hoàn thiện phương thức sản xuất xã hội chủ nghĩa trong tất cả các ngành. - Sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý, chú trọng bảo vệ đất và bảo vệ môi trường: Đất đai có một đặc điểm rất quan trọng là nếu sử dụng đúng và hợp lý chất lượng đất ngày càng tốt lên, ngược lại thì đất ngày càng bạc màu. Tính chất đặc biệt này của đất đòi hỏi chúng ta phải hết sức chú trọng trong việc sử dụng đất. - Sử dụng tài nguyên đất vì lợi ích của nền kinh tế quốc dân nói chung và từng ngành nói riêng, trong đó ưu tiên cho ngành nông nghiệp đặc biệt là đất trồng lúa. - Tạo ra những điều kiện tổ chức lãnh thổ để thực hiện những nhiệm vụ kế hoạch của nhà nước, của riêng ngành nông nghiệp và từng đơn vị sản xuất cụ thể. - Tạo ra những điều kiện tổ chức lãnh thổ để nâng cao hiệu quả sản xuất trên cơ sở các phương pháp quản lý kinh tế tiên tiến, để nâng cao độ màu mỡ của đất, nâng cao trình độ canh tác và hiệu suất sử dụng máy móc. - Phải tính đến điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội cho từng vùng, từng đơn vị sử dụng đất: Mỗi vùng, mỗi đơn vị sử dụng đất đều có những điểm khác biệt về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội. Nếu không tính đến điều đó thì không thể tổ chức sử dụng hợp lý đất đai. 2.1.1.5. Sự cần thiết phải lập quy hoạch sử dụng đất Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. Nhóm: Võ Thị Linh + Hồ Xuân Bảo - 4 - Bài tiểu luận: Quản lý thị trường bất động sản Đất đai là nguồn tài nguyên có giới hạn về số lượng, có vị trí cố định trong không gian, là sản phẩm của tự nhiên, xuất hiện trước con người và tồn tại ngoài ý muốn của con người. Đất đai là điều kiện vật chất cần thiết cho sự tồn tại của mọi ngành kinh tế. Tuy nhiên nhiên vai trò của đất đối với các ngành không giống nhau. Trong các ngành công nghiệp, giao thông vận tải, thương mại dịch vụ, du lịch … đất chỉ đóng vai trò thụ động là cơ sở không gian, là nền tảng, là vị trí để thực hiện quá trình sản xuất kinh doanh. Đối với các ngành nông lâm nghiệp, đất đóng vai trò đặc biệt quan trọng, là đối tượng chịu sự tác động trực tiếp của con người trong quá trình sản xuất, đồng thời đất tham gia tích cực vào quá trình sản xuất, cung cấp cho cây trồng môi trường sống, nước, không khí và các dưỡng chất cần thiết để cây trồng sinh trưởng và phát triển. Trong xã hội, đất đai có nhiều chức năng sử dụng vì thế luôn tồn tại mâu thuẫn giữa một bên là lợi ích kinh tế - xã hội và một bên là bảo vệ môi trường sống bền vững, và ngay trong việc sử dụng đất vì lợi ích kinh tế cũng cũng tồn tại những mâu thuẫn giữa các ngành với nhau, mâu thuẫn giữa mục đích sử dụng này với mục đích sử dụng khác. Để điều hòa các lợi ích và giải quyết các mâu thuẫn giữa chúng cần phải có một công cụ điều chỉnh mang tính chất quốc gia, và công cụ đó chính là: “Quy hoạch sử dụng đất”. 2.1.2. Về thị trường bất động sản 2.1.2.1. Thị trường bất động sản Bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt, tuy không thể di chuyển được nhưng có thể đem lại lợi ích cao cho chủ sở hữu (sử dụng), do đó làm nảy sinh các hoạt động giao dịch. Thị trường bất động sản là nơi tiến hành các giao dịch về bất động sản, mang tính khu vực và biến động theo thời gian. Như vậy thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch bất động sản đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong một thời điểm nhất định. 2.1.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản Thị trường bất động sản có những đặc điểm riêng chủ yếu sau: - Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền lợi chứa trong bất động sản đó chứ không phải bản thân đất đai và công trình. - Mức độ hoàn hảo của thị trường bất động sản thấp hơn thị trường hàng hóa tiêu dùng và các thị trường tư liệu sản xuất khác, đòi hỏi phải có sự quan tâm nhiều hơn của nhà nước, đặc biệt trong công tác qui hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, xây dựng đô thị…) trong việc xác lập quyền và bảo hộ quyền sử hữu tài sản bất động sản của cá nhân và tổ chức trong quá trình trao đổi bất động sản hàng hóa. Nhóm: Võ Thị Linh + Hồ Xuân Bảo - 5 - Bài tiểu luận: Quản lý thị trường bất động sản - Do tính phức tạp của quá trình giao dịch (mua bán, cho thuê, cầm cố, bảo lãnh, góp vốn…) bất động sản nên thời gian thực hiện giao dịch dài và chi phí giao dịch lớn. - Do đất đai là nguồn tài nguyên hữu hạn và ngày càng khan hiếm (tổng cung về đất hầu như không thay đổi, mặc dù hiện nay việc khai thác không gian 3 chiều cả trong lòng đất, trên cao được chú trọng nhưng chi phí khai thác và sử dụng lớn) nên yếu tố đầu cơ trong thị trường bất động sản luôn tồn tại và phát triển khi có cơ hội tạo thành những “bong bóng bất động sản” mà nếu không có sự quản lý chặt chẽ của nhà nước thì thị trường có thể sụp đổ bất cứ lúc nào. - Hầu hết các tổ chức kinh doanh và phần lớn các hộ dân cư đều có nhu cầu tham gia vào thị trường với nhiều vai trò khác nhau (người mua, người bán người giao hoặc nhận thừa kế, người thế chấp…) trong thị trường bất động sản hàng hóa. - Thị trường bất động sản rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị “nóng” khi nền kinh tế có mức tăng trưởng cao và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy giảm. - Thị trường bất động sản cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hóa, xã hội. Một mặt các yếu tố biến động chính trị, môi trường xã hội, phong tục tập quán, tâm lý đám đông… đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị trường; mặt khác việc tổ chức thị trường không tốt có thể là yếu tố làm sâu thêm khoảng cách giàu nghèo, phá vỡ nếp văn hóa cộng đồng, phân hóa xã hội và tạo những bất bình trong xã hội 2.2. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Đà Nẵng Thành phố Đà Nẵng thuộc Vùng duyên hải trung Trung bộ, có diện tích tự nhiên là 125.654 ha. Có vị trí địa lý: Phía Đông: Giáp biển Đông; Phía Tây: Giáp Thừa Thiên - Huế và Quảng Nam; Phía Nam: Giáp tỉnh Quảng Nam; Phía Bắc: Giáp tỉnh Thừa Thiên - Huế. Về tổ chức hành chính, thành phố Đà Nẵng có 6 quận, 2 huyện (có 1 huyện đảo Hoàng Sa) với tổng số 56 xã, phường. Thành phố Đà Nẵng nằm trên trục giao thông xuyên quốc gia cả về đường bộ, đường sắt, đường biển và đường hàng không, có quốc lộ 14B nối cảng biển Tiên Sa đến Tây Nguyên và là cửa ngỏ ra biển của Tây nguyên và các nước Lào, Thái Lan, Đông Bắc Campuchia, Myanma đến các nước vùng Đông Bắc Á qua tuyến Hành lang kinh tế Đông - Tây. Ngoài ra, Đà Nẵng tọa lạc gần năm di sản thiên nhiên, văn hoá thế giới: Cố đô Huế, Phố cổ Hội An, Thánh địa Mỹ Sơn, Phong Nha - Kẽ Bàng và Nhã nhạc cung đình Huế. Nhóm: Võ Thị Linh + Hồ Xuân Bảo - 6 - Bài tiểu luận: Quản lý thị trường bất động sản 2.3. Khái quát về công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng. Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng, có vị trí đặc biệt, quyết định quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Do nằm ở trung độ của cả nước, có điều kiện để phát triển nền kinh tế tổng hợp, thành phố Đà Nẵng đã xác định đất đai là tiềm lực trong mọi lĩnh vực phát triển: Sản xuất, đời sống, đầu tư cơ sở hạ tầng, phát triển không gian đô thị. Việc quản lý sử dụng đất để phát triển đô thị phải mang tính chiến lược mới có thể đảm bảo cho sự phát triển được cân đối, bền vững và bảo vệ được môi trường:“Phát triển đô thị phải đáp ứng nhu cầu của đời nay mà không làm tổn hại đến khả năng đáp ứng nhu cầu của đời sau”. Đà Nẵng ngày càng phát triển mạnh mẽ, điều này dẫn đến đất đai biến động không ngừng, kể cả việc chuyển dịch quyền sử dụng đất trong nhân dân, yêu cầu đòi hỏi công tác quản lý nhà nước về đất đai phải được tăng cường để đáp ứng nhu cầu phát triển của xã hội. Công tác quản lý nhà nước về đất đai được tăng cường, dần dần đi vào nề nếp, pháp luật đất đai đã đi vào cuộc sống xã hội, ý thức của người sử dụng đất từng bước được nâng lên, các nội dung cơ bản về quản lý nhà nước về đất đai được thực hiện một cách đồng bộ và có hiệu quả. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là 1 trong 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai, thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhà nước phân bổ quỹ đất đai một cách hợp lý, bảo đảm mối quan hệ hài hòa giữa khai thác và sử dụng đất để phát triển kinh tế - xã hội với sử dụng đất bền vững và bảo vệ môi trường sinh thái. Ngay từ khi chia tách tỉnh, lập nên thành phố Đà Nẵng một đô thị loại I trực thuộc Trung ương năm 1997, nhận thấy quy hoạch sử dụng đất thuộc tỉnh Quãng Nam - Đà Nẵng (cũ) đã không còn phù hợp với sự phát triển của thành phố nữa. Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương cũng như định hướng phát triển kinh tế - xã hội, thành phố đã tiến hành lập: “Quy hoạch sử dụng đất thành phố Đà Nẵng thời kì 1997 - 2003”. Sau một thời gian thực hiện, đến năm 2003 do có sự điều chỉnh chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, nên Đà Nẵng xây dựng phương án “Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất thành phố Đà Nẵng thời kỳ 2004 - 2010”. Đến năm 2005, qua thực tế phát triển của thành phố cho thấy một số dự án quy hoạch trước đây cần phải được điều chỉnh hoặc xóa bỏ, và một số dự án mới phát sinh cần phải được thực hiện cho phù hợp thực tiễn đồng thời phù hợp với các quy định hiện hành của Nhà nước, thành phố Đà Nẵng một lần nữa xây dựng phương án: “Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thành phố Đà Nẵng thời kỳ 2006 - 2010”. Nhóm: Võ Thị Linh + Hồ Xuân Bảo - 7 - Bài tiểu luận: Quản lý thị trường bất động sản 2.4. Thị trường bất động sản tại thành phố Đà Nẵng 2.4.1. Đặc điểm thị trường bất động sản tại thành phố Đà Nẵng Thị trường bất động sản Đà Nẵng tuy quy mô còn nhỏ so với Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội, nhưng với lợi thế là thành phố trực thuộc Trung ương, có vị trí đặc biệt thuận lợi về đường bộ, đường biển và đường hàng không quốc tế; là một trong những trung tâm kinh tế, văn hoá, khoa học và công nghệ của miền Trung và cả nước; là thành phố động lực của vùng kinh tế trọng điểm miền Trung; là cửa ngõ phía đông của tuyến Hành lang kinh tế Đông Tây. Đà Nẵng còn nằm ở trung tâm của “Con đường di sản thế giới” và được tạp chí có uy tín Forbes của Mỹ bình chọn là một trong 6 bãi biển quyến rũ nhất hành tinh. Với những điều kiện thuận lợi trên, trong thời gian qua và tương lai, thị trường BĐS Đà Nẵng sẽ còn phát triển lớn hơn do rất nhiều dự án đầu tư kinh doanh bất động sản được thực hiện. Lĩnh vực bất động sản là lĩnh vực thu hút lượng vốn FDI lớn nhất của thành phố Đà Nẵng trong thời gian qua. Hiện nay, trên địa bàn thành phố có đến 46 dự án FDI đầu tư vào lĩnh vực này. Mặc dù đây không phải là con số lớn, nhưng nếu xét trên tỷ trọng vốn đầu tư thì lĩnh vực bất động sản lại chiếm tỉ trọng cao nhất với 78,25% trong tổng vốn đăng ký FDI trên địa bàn. Kể từ khi được thành lập ngày 01/01/1997, thành phố Đà Nẵng đã tập trung vào việc quy hoạch và chỉnh trang đô thị, từ đây, diện mạo của thành phố bắt đầu khởi sắc. Cũng như một số thành phố lớn khác, cơn sốt nhà đất tại Đà Nẵng bắt đầu bùng phát từ cuối năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003 và khi Luật Đất đai có hiệu lực thi hành với những qui định chi tiết của Nghị định 181/2004/NĐ-CP thì các giao dịch bất động sản trở nên trầm lắng. Trong giai đoạn này, hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản diễn ra khắp nơi, trong đó, dịch vụ môi giới tại các khu dân cư mới và các khu vực thực hiện giải tỏa thu hồi đất trở nên sôi động. Do nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp nên các nhà môi giới hoạt động mạnh trong lĩnh vực này. Phần lớn họ mua đất nông nghiệp hoặc đất vườn, sau đó chuyển đổi thành đất ở để bán cho người mua với mức giá khá cao so với giá trị thật của bất động sản đất ở. Đến cuối năm 2007 và những tháng đầu năm 2008, giao dịch bất động sản mới thực sự sôi động trở lại do nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu chuyển hướng sang đầu tư bất động sản. Với định hướng phát triển đô thị Đà Nẵng trong tương lai, mô hình đất chia lô không còn nữa, quỹ đất dành cho các công trình lớn đã được triển khai trong những năm trước khiến nguồn cung bất động sản của thành phố dần ổn định, dẫn đến nhu cầu nhà đất tăng đột biến đẩy giá nhà ở và đất ở tăng lên một cách nhanh chóng. Tuy nhiên, ước tính 60% các giao dịch bất động sản nhà ở trong thời gian này không nhằm mục đích tiêu dùng mà nhằm mục đích đầu cơ là chính. Giá bất động sản nhà ở duy trì ở mức cao và rất cao so với thu nhập của người dân. Nhóm: Võ Thị Linh + Hồ Xuân Bảo - 8 - Bài tiểu luận: Quản lý thị trường bất động sản Đối với các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản, sau khi Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực và các quy định của Nhà nước về hoạt động môi giới bất động sản phải có chứng chỉ môi giới bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản phải qua sàn giao dịch bất động sản thì số doanh nghiệp đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản tăng lên đáng kể về số lượng và chất lượng. Cụ thể, năm 2002 có 3 doanh nghiệp đăng ký kinh doanh trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản thì đến thời điểm năm 2010, con số này là 88 doanh nghiệp, gấp 29 lần. Trong thời gian này, các loại hình dịch vụ bất động sản cũng trở nên đa dạng hơn. Các doanh nghiệp đã chú trọng hơn đến dịch vụ đấu giá, thành lập sàn giao dịch bất động sản. Tính đến thời điểm hiện tại, Đà Nẵng hiện có 6 sàn giao dịch bất động sản có qua đăng ký chính thức. Đây là con số khá lớn so với một số tỉnh khác trong khu vực Miền Trung, tuy nhiên, nếu so sánh thành phố Đà Nẵng với các thành phố lớn khác như thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội thì đây quả thật là con số còn rất thấp. Theo thống kê và định hướng phát triển của Thành phố đến năm 2010 và 2020 thì quỹ nhà ở hiện tại chỉ đáp ứng được 50% nhu cầu. Để đáp ứng tình hình, Thành phố đã phát triển theo hướng quy hoạch các khu ngoại vi và chỉnh trang các khu dân cư nội thành. Rất nhiều các dự án đất nền nhà, chung cư, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, khách sạn…đang triển khai, đặc biệt các khu giải tỏa–tái định cư luôn luôn phát sinh các nhu cầu rất lớn về giao dịch chuyển nhượng bất động sản. Có thể thấy thị trường bất động sản tại thành phố Đà Nẵng rất nhiều tiềm năng, nhưng hiện tại có rất ít đơn vị kinh doanh dịch vụ bất động sản chuyên nghiệp. Ngoài các đại gia trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản Việt Nam đã có mặt tại Đà Nẵng như: CBRE Việt Nam (Những công ty cung cấp dịch vụ bất động sản hàng đầu hiện nay tại Việt Nam, đang nắm phần lớn thị phần dự án cao ốc, resort tại thành phố Đà Nẵng, tuy nhiên lại không tham gia vào phân khúc nhà, đất riêng lẽ), hoặc như Savills Việt Nam, Sacomreal-Đà Nẵng (Cty kinh doanh dịch vụ bất động sản chuyên nghiệp, có thương hiệu mạnh tại Việt Nam), còn lại có một số ít đơn vị kinh doanh theo mô hình chuyên nghiệp (nhưng thực sự vẫn chưa chuyên nghiêp) như: Sàn giao dịch bất động sản Cường Hưng Thịnh, EVN Land Central, Saigon Land…Đây là các sàn mới thành lập và có định hướng chuyên nghiệp, tuy nhiên ở thời điểm hiện tại, loại hình này vẫn chưa đầu tư đáng kể nguồn lực để kinh doanh, đang còn thăm dò và chờ đợi tín hiệu của thị trường; còn lại là các cơ sở, đơn vị môi giới bất động sản nhỏ lẽ chỉ chuyên về môi giới bất động sản, mua bán nhà đất đơn lẽ, hoạt động manh mún, chất lượng dịch vụ đơn sơ nhưng với một lực lượng cá nhân hùng hậu hoạt động trên lĩnh vực môi giới bất động sản. Loại hình này mạnh ở phân khúc nhà đơn lẽ, giao dịch tự do, mua bán phiếu đất tái định cư, hoạt động cò đất, điểm yếu của loại hình này là: thông tin thiếu minh bạch, độ an toàn và tính pháp lý không cao. Nhóm: Võ Thị Linh + Hồ Xuân Bảo - 9 - Bài tiểu luận: Quản lý thị trường bất động sản Đối với các dịch vụ môi giới bất động sản, trong thời gian từ 2000-2006, Nhà nước vẫn chưa ban hành bất kỳ qui định nào trong kinh doanh dịch vụ bất động sản nói chung và hành nghề môi giới bất động sản nói riêng. Do đó, rất nhiều văn phòng nhà đất được hình thành nhưng không đăng ký kinh doanh. Đặc điểm của đội ngũ môi giới này đa phần làm ăn nhỏ lẻ, không có trình độ chuyên môn, chưa qua trường lớp đào tạo, hành nghề chủ yếu dựa vào kinh nghiệm cá nhân và thông tin về bất động sản thu thập được, không bị ràng buộc bởi các định chế cần thiết để nâng cao trách nhiệm trong các hoạt động của họ. Với cách hoạt động chộp giật như vậy, thông tin bất động sản mà những người này đưa ra nhiều lúc không chính xác, thường không chịu sự giám sát của bất cứ cơ quan nào. Kể từ sau năm 2007, đội ngũ những người làm các dịch vụ bất động sản đã bắt đầu được đào tạo và có kinh nghiệm. Người mua cũng đã tìm kiếm đến dịch vụ này trong quá trình tìm kiếm bất động sản. Nhìn chung, trong 10 năm qua, thị trường bất động sản thành phố từng bước phát triển mạnh và có tính chu kỳ khoảng 3-4 năm lại xuất hiện một đợt “sốt giá”. Những biến động chủ yếu thường xảy ra ở các khu nội thị, khu dân cư mới, các khu vực đất du lịch, sinh thái, các khu dự kiến quy hoạch, chỉnh trang. Đối với các khu vực nông thôn và các xã miền núi chỉ có những giao dịch nhỏ, chủ yếu mua bán giữa những người dân với nhau. 2.4.2. Thực trạng thị trường bất động sản ở từng khu vực trong thành phố Đà Nẵng - Đối với thị trường nhà ở: Khu vực thị trường nhà chung cư cao cấp, nhà biệt thự, nhà riêng lẻ hiện nay có sức mua kém do giá quá cao, trong khi khu vực thị trường nhà chung cư chất lượng trung bình và thấp vẫn hoạt động bình thường. Hình thức kinh doanh cho thuê nhà ở hầu như chưa phát triển. - Đối với thị trường bất động sản công nghiệp và dịch vụ: Hoạt động này diễn ra khá sôi động, quỹ đất đáp ứng đủ cho nhu cầu đầu tư phát triển kinh tế phi nông nghiệp. Nhiều nơi có biểu hiện lãng phí trong sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, dịch vụ phi nông nghiệp hoặc sai phạm trong việc tự động chuyển dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp sang dự án xây dựng kinh doanh nhà ở. Một số khu công nghiệp có giá cho thuê hạ tầng còn cao, thị trường cho thuê cơ sở dịch vụ đã phát triển nhưng thiếu hàng hoá. - Đối với thị trường hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình công cộng: Hầu hết đều được đầu tư bằng vốn ngân sách Nhà nước và vốn ODA. Mặc dù Nhà nước đã có chủ trương xã hội hoá nhưng còn nhiều khó khăn trong thực hiện, các dự án dạng BOT, BT, BTO, kinh doanh khoán thu phí v.v còn quá ít, chưa động viên được sức đầu tư, vận hành từ các thành phần kinh tế tư nhân. Nhóm: Võ Thị Linh + Hồ Xuân Bảo - 10 - [...]... dân và đưa ra thị trường một lượng hàng hóa khoảng hơn Nhóm: Võ Thị Linh + Hồ Xuân Bảo - 16 - Bài tiểu luận: Quản lý thị trường bất động sản 500 ha giao dịch trong thị trường quyền sử dụng đất Tuy nhiên với 80% khách hàng bất động sản đến từ Hà Nội và 13% đến từ thành phố Hồ Chí Minh yếu tố đầu cơ trong thị trường đất ở là rất lớn, nếu thành phố không có sự quản lý chặt chẽ trong thị trường này thì... định số lượng bất động sản sẽ hình thành, góp phần hình thành bất động sản và xác định được số lượng bất động sản có thể trở thành hàng hóa Mặt khác giải quyết hợp lý thị trường bất động sản sẽ tạo cơ sở vững chắc để khắc phục những tiêu cực trong quản lý và sử dụng đất đai, dần xóa bỏ được thị trường ngầm trong kinh doanh nhà đất bất hợp pháp, hơn nữa có thể sử dụng được động lực của thị trường để thực... Nhóm: Võ Thị Linh + Hồ Xuân Bảo - 12 - Bài tiểu luận: Quản lý thị trường bất động sản Mặt khác một nhiệm vụ quan trọng trong quy hoạch sử dụng đất là xác định diện tích đất phải chuyển mục đích sử dụng (chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo chuyển chủ sử dụng) Diện tích đất này thực sự sẽ tham gia thị trường và đây cũng là thị trường rất sôi động Như vậy giữa quy hoạch sử dụng đất và thị trường bất động. .. quan quản lý nhà nước về quản lý, giám sát thị trường bất động sản và hoạt động môi giới bất động sản vẫn mờ nhạt Trước các cơn sốt giá bất động sản, các cơ quan quản lý nhà nước hầu hết đều bị động, một số biện pháp hành chính đã được đưa ra nhưng kết quả đem lại rất hạn chế 2.5 Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị đối với quản lý phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Đà Nẵng 2.5.1 Vai.. .Bài tiểu luận: Quản lý thị trường bất động sản - Đối với thị trường bất động sản nông nghiệp: Thị trường chuyển nhượng đất nông nghiệp, mua bán rừng cây, vườn cây tiếp tục phát triển, tạo được hiệu quả trong nông nghiệp sản xuất hàng hoá Thị trường chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp đang còn nhiều vướng mắc,... gia vào thị trường dưới nhiều hình thức như mua bán bất động sản (đất ở, đất cơ sở sản xuất kinh doanh, đất nghĩa trang nghĩa địa), cho thuê và cho thuê lại bất động sản (khu công nghiệp, khu du lịch…) hoặc giá trị bất động sản được đưa vào cổ phiếu và tham gia thi trường cổ phiếu Như vậy có thể nói phần lớn đất đai và bất động sản đều có thể tham gia vào thị trường đất đai và thị trường bất động sản... Võ Thị Linh + Hồ Xuân Bảo - 13 - Bài tiểu luận: Quản lý thị trường bất động sản hoặc điều chỉnh quy hoạch thì cũng phải thực hiện đúng các trình tự thẩm định, phê duyệt như khi lập quy hoạch Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai sẽ xác định số lượng bất động sản sẽ hình thành, góp phần hình thành bất động sản và xác định được số lượng bất động. .. nhượng Nhóm: Võ Thị Linh + Hồ Xuân Bảo - 14 - Bài tiểu luận: Quản lý thị trường bất động sản b) Đất phi nông nghiệp Giá trị bất động sản mà nhất là đất đai có đặc điểm rất khác biệt so với các loại hàng hoá khác là phụ thuộc vào sự tác động của con người làm tăng khả năng sinh lời của bất động sản Nói cách khác công tác quy hoạch, đặc biệt là chủ trương, chính sách quy hoạch chỉnh trang đô thị có ý nghĩa... thanh khoản quá phức tạp nên chưa đảm bảo tính liên thông thực sự giữa thị trường bất động sản và thị trường vốn 2.4.3 Quản lý đất đai trong thị trường bất động sản Mục tiêu phát triển của thị trường quyền sử dụng đất cần đặt ra là thực hiện hợp lý quá trình chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất đồng bộ với quá trình chuyển dịch cơ cấu lao động và chuyển dịch cơ cấu đầu tư nhằm thực hiện thành công quá trình... mối quan hệ tương hỗ lẫn nhau Nếu quy hoạch sử dụng đất hợp lý, ổn định, việc thực hiện quy hoạch hiệu quả sẽ góp phần làm cho thị trường bất động sản phát triển tốt Mặt khác giải quyết hợp lý thị trường bất động sản sẽ tạo cơ sở vững chắc để khắc phục những tiêu cực trong quản lý và sử dụng đất đai, hơn nữa có thể sử dụng được động lực của thị trường để thực hiện tốt việc đưa đất chưa sử dụng vào sử . Võ Thị Linh + Hồ Xuân Bảo - 7 - Bài tiểu luận: Quản lý thị trường bất động sản 2.4. Thị trường bất động sản tại thành phố Đà Nẵng 2.4.1. Đặc điểm thị trường. đô thị đối với quản lý phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Đà Nẵng” . Nhóm: Võ Thị Linh + Hồ Xuân Bảo Bài tiểu luận: Quản lý thị trường bất