Báo cáo chuyên đề tốt nghiệp Lời nói đầu Trong năm qua, với phát triển đất nớc,hệ thống ngân hàng thơng mại đà có bớc tiến đáng kể hoạt động kinh doanh tiền tệ, đa dạng hình thức cho vay, chế độ lÃi xuất hấp dẫn, tăng cờng hợp tác quốc tế, với chất lợng sống ngày đợc nâng cao, đà có ngày nhiều khách hàng tham gia giao dịch ngân hàng Một hoạt động cho vay phát triển năm gần hình thức cho vay có tài sản bảo đảm bất động sản(BĐS) chấp, đặc biệt BĐS nhà đất.Tuy nhiên có nhiều nguyên nhân chủ quan lẫn khách quan mà công tác xác định giá trị, quản lý, xử lý BĐS chấp ngân hàng gặp nhiều khó khăn, khó khăn mặt chế sách, hạn chế ngân hàng thơng mại, khó khăn từ phía khách hàng .làm cho hoạt động cho vay chấp BĐS cha đáp ứng đợc nhu cầu vay vốn khách hàng nh hoạt động ngân hàng Trong thời gian thực tâp ngân hàng TMCP CHÂU, qua nghiên cứu tìm hiểu thực tiễn công tác định giá, quản lý, xử lý BĐS chấp đây, em đà định chọn đề tài Hoạt động định giá BĐS chấp ngân hàng TMCP CHÂU với hy vọng tìm hiểu sâu hoạt động thẩm định giá nói chung định giá BĐS chấp ngân hàng nói riêng, đồng thời đa số kiến nghị nhằm đẩy mạnh hoạt động cho vay chấp ngân hàng TMCP CHÂU Phơng pháp nghiên cứu đợc sử dụng để nghiên cứu đề tài phơng pháp biện chứng vật lịch sử Việc chấp ®ỵc xem xÐt mèi quan hƯ biƯn chøng víi trình phát triển đất nớc, nhu cầu vốn cá nhân, tổ chức, hộ gia đình xà hội, đợc nghiên cứu từ sở lí thuyết đến thực tế Ngoài ra, số phơng pháp khác đợc sử dụng nh: phơng pháp thống kê, phơng pháp phân tích tổng hợp, tổng kết thực tiễn để làm sáng tỏ, phong phú thêm vấn đề lí luận Do thời gian nghiên cứu có hạn, lực kinh nghiệm thực tiễn hạn chế nên báo cáo chuyên đề không tránh khỏi thiếu sót, em mong đựơc giúp đỡ thầy giáo, cô giáo bạn đọc Nội dung chuyên đề gồm phần: Phần I: Cơ sở khoa học định giá BĐS chấp Phần II: Hoạt động định giá BĐS chấp ngân hàng TMCP CHÂU Phần III: Một số kiến nghị công tác thẩm định giá BĐS chấp Báo cáo chuyên đề tốt nghiệp Em xin cám ơn anh chị phòng khách hàng cá nhân đà giúp em thu thập số liệu hoàn thành trình thực tập ngân hàng TMCP CHÂU Đăc biệt, em xin cảm ơn PGS Ngô Đức Cát đà giúp em hoàn thành chuyên đề Chơng I: Cơ sở khoa học định giá, xử lí quản lí bất động sản chấp I- bất Động Sản chấp vai trò chấp phát triển kinh tế-xà hội Khái niệm, phân loại hình thức chấp BĐS 1.1- Khái niệm BĐS chấp BĐS BĐS tài sản lớn quốc gia Tỷ trọng BĐS tổng số cải xà hội nớc có khác nhng thờng chiếm dới 40% lợng cải vật chất nớc nớc ta, trớc ban hành luật dân năm 1995, hệ thống pháp luật nh quản lý hoạt ®éng kinh tÕ chóng ta rÊt Ýt sư dơng tht ngữ BĐS động sản Trong pháp luật kinh tế, sử dụng tài sản cố định tài sản lu động xác định đợc nội hàm chúng Thông lệ quốc tế nh sở thuộc tính tự nhiên tài sản tài sản Báo cáo chuyên đề tốt nghiệp di dời đợc hay không, Bộ luật dân đà phân chia thành BĐS động sản Tại khoản 1- Điều 181-Bộ luật dân 1995 đà xác định khái niệm BĐS nh sau: BĐS tài sản không di dời đợc, bao gồm: a.Đất đai; b.Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; c.Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d.Các tài sản khác pháp luật qui định Cách phân loại phù hợp với nhu cầu quản lý hoạt động kinh doanh: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng tài sản gắn liền với đất đai loại chủ yếu BĐS Theo quy định pháp luật, loại tài sản phải đợc đăng kí nhằm đảm bảo việc kiểm tra, kiểm soát quan nhà nớc có thẩm quyền Nh vậy, định giá BĐS thực chất định giá đất tài sản gắn liền với đất (nếu có) Từ định nghĩa BĐS, rút khái niệm chấp BĐS: chấp BĐS việc bên vay (bên chấp) dùng tài sản BĐS thuộc sở hữu quyền sử dụng để đảm bảo thực nghĩa vụ bên cho vay (nhận chấp) Đây đảm bảo thực nghĩa vụ bên vay với tổ chức tín dụng khoản cho vay họ, trờng hợp ngời vay không trả đợc nợ tài sản BĐS dùng để chấp nguồn trả nợ ngời vay 1.2- Phân loại BĐS chấp (Trích NĐ 165/1999/NĐ-CP đăng kí giao dịch bảo đảm) Sự đa dạng phong phú BĐS chủng loại, kích cỡ, tính năng, tác dụng,bắt buộc ngời định giá nhận chấp phải có đánh giá định BĐS chấp, xem có đủ tiêu chuẩn để chấp hay không Tài sản chấp bao gồm: ã Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng tài sản khác gắn liền với đất ã Quyền sử dụng đất mà pháp luật đất đai quy định đợc chấp ã Trờng hợp chấp toàn tài sản có vật phụ vật phụ BĐS thuộc tài sản chấp Trong trờng hợp chấp phần BĐS có vật phụ vật phụ thuộc tài sản chấp có thoả thuận ã Các loại tài sản khác theo quy định pháp luật Báo cáo chuyên đề tốt nghiệp Hoa lợi, lợi tức quyền phát sinh từ tài sản chấp thuộc tài sản chấp, bên có thoả thuận pháp luật quy định; Trờng hợp tài sản chấp đợc bảo hiểm khoản tiền bảo hiểm thuộc tài sản chấp Tài sản chấp bên chấp giữ, trừ trờng hợp bên có thoả thuận bên chấp ngời thứ ba giữ BĐS có đăng kí quyền sở hữu đợc chấp để đảm bảo thực nhiều nghĩa vụ dân sự, có giá trị lớn tổng nghĩa vụ dân đợc bảo đảm trừ trờng hợp có thoả thuận khác pháp luật quy định khác 1.3- Các hình thức chấp BĐS Trên thực tế nhu cầu sử dụng vốn để sản xuất kinh doanh cá nhân, tổ chức khác dẫn đến hình thức chấp BĐS khác Ngời vay chấp toàn tài sản cho tổ chức tÝn dơng nÕu xÐt thÊy nhu cÇu vèn vay lín nh: chấp toàn quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở; chấp toàn máy móc nhà xởng tham gia vào sản xuất kinh doanh,Ngời ®i vay cung cã thĨ chØ cÇn thÕ chÊp mét phần tài sản nh: chấp quyền sử dụng đất, chấp dây chuyền sản xuất, , Khi thực chấp bên tham gia phải làm hợp đồng chấp đăng kí giao dịch đảm bảo thực theo quy định pháp luật giao dịch bảo đảm Hợp đồng cấp phải có công chứng công chứng Nhà nớc chứng thùc cđa ban nh©n d©n cÊp cã thÈm qun bên có thoả thuận, trờng hợp pháp luật có quy định khác Các tiêu chuẩn BĐS chấp Theo cách phân loại BĐS đa dạng chủng loại, phong phú hình thức tính tác dụng,do để đảm bảo đợc khả trả nợ bên chấp bên nhận chấp phải có quy định tiêu chuẩn BĐS đợc đem chấp nh sau: ã Tài sản chấp phải thuộc sở hữu khách hàng vay vốn ngời thứ ba bảo lÃnh Cơ sở để xác định tiêu chuẩn giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, trờng hợp chấp quyền sử dụng đất khách hàng vay phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất(GCNQSD đất) đợc chấp theo qui định pháp luật đất đai ã Tài sản đợc phép giao dịch, tức tài sản mà pháp luật cho phép không cấm mua, bán tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhợng, cầm cố, chấp, bảo lÃnh giao dịch khác Báo cáo chuyên đề tốt nghiệp ã Tài sản tranh chấp, khách hàng vay phải kí kết văn với tổ chức tín dụng tài sản chấp tranh chấp thời điểm kí kết hợp đồng bảo đảm phải chịu trách nhiệm trớc pháp luật cam kết ã Tài sản mà pháp luật quy định phải bảo hiểm khách hàng vay phải mua bảo hiểm tài sản thời hạn bảo hiểm tiền vay Vai trò chấp BĐS trình phát triển kinh tế-xà hội Việc cho phép chấp giá trị quyền sử dụng đất tài sản gắn liền điều kiện kinh tế thÞ trêng cã mét ý nghÜa quan träng viƯc khai thác tiềm đất đai- nội lực quan trọng nghiệp công nghiệp hoá- đại hoá đất nớc theo tinh thần Nghị Hội nghị lần thứ t BCHTW khoá VII Đảng Nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đà sử dụng cách hiệu vốn vay Ngân hàng, tổ chức tín dụng khác để phát triển kinh doanh Hiện nay, phần lớn Ngân hàng thơng mại đà thực cho vay chấp giá trị quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với số d nợ hàng năm lên tới hàng trăm tỷ đồng Tại Hải Phòng, năm 2005 số d nợ cho vay chấp BĐS Ngân hàng thơng mại lên tới 785 tỷ đồng Tốc độ tăng khoản vay chấp BĐS tăng (năm 2004 tăng 21% so với năm 2000, năm 2003 tăng 68% so với năm 2003) Các khoản vay chiếm tỷ trọng tơng đối lớn so với tổng d nợ ngân hàng, bình thòng chiếm khoảng 25% Tại Phú Thọ, khoản cho vay chấp BĐS năm 2004 đạt 314 tỷ đồng, chiếm khoảng 13,4% tổng d nợ cho vay Nh vậy, hình thức cho vay chấp BĐS tạo điều kiện để ngân hàng thơng mại đa dạng hoá hình thức cho vay từ tăng lợng khách hàng giao dịch, góp phần vào phát triển kinh tế -xà hội chung đất nứơc Tuy nhiên, qua trình thực chấp BĐS để vay vốn tổ chức tín dụng bộc lộ vấn đề hạn chế, khó khăn nh giá trị quyền sử dụng đất thực tế, tiến độ cấp GCNQSD đất đô thị cha diễn theo kế hoạch Chính vậy, việc cho vay có bảo đảm tài sản BĐS nhiều tồn cần đợc khắc phục Báo cáo chuyên đề tốt nghiệp II phơng pháp định giá BĐS vận dụng vào định giá BĐS chấp Khái niệm & vai trò định giá BĐS 1.1- Khái niệm Có nhiều cách khác để tiệp cận định giá BĐS, thông thờng ngời ta thờng sử dụng khái niệm sau: ã Định giá BĐS ớc tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích tiền tệ đà đợc xác định ã Định giá nghệ thuật hay khoa học ớc tính giá trị cho mục đích cụ thể tài sản cụ thể thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất đặc điểm tài sản nh xem xét đến tất yếu tố kinh tế thị trờng, bao gồm loại đầu t lựa chọn Nh định giá BĐS chấp công việc không đơn giản, vừa mang tính khoa học, vừa mang tính nghệ thuật đòi hỏi chuyên viên định giá phải có kiến thức chuyên môn chắn nhạy cảm tốt biến động thị trờng Quá trình định giá BĐS trình áp dụng phơng pháp khoa học để xác định giá trị tài sản BĐS Quá trình tách rời với mục đích định giá BĐS 1.2- Vai trò định giá BĐS chấp Định giá đợc xem nh nghệ thuật hay khoa học ớc tính lợng giá trị tài sản với mục tiêu xác định Trong thực tế có nhiều lý khác đòi hỏi phải xác định giá trị tài sản BĐS, có giá trị khác cho BĐS vào thời điểm cụ thể khác Đối với việc định giá BĐS chấp khoản vay đợc bảo đảm lợi tức BĐS Những ngời cho vay muốn cho vay khoản vay có bảo đảm hạn chế đến mức thấp rủi ro xảy giao dịch Thông thờng, khoản vay đợc bảo đảm giá trị tài sản mua nên trờng hợp ngời vay không trả đợc nợ giá trị tài sản bảo đảm đựơc chấp đảm bảo cho khoản vay Mục tiêu chủ yếu định giá chấp xác định tổng giá trị tài sản đợc đem chấp trờng hợp buộc phải đem bán tài sản Trong trờng hợp lúc đa BĐS vào thị trờng vào thời điểm thuận lợi hoàn cảnh có lợi Do đó, chuyên viên định giá phải xem xét cẩn thận xác định giá trị tài sản BĐS Báo cáo chuyên đề tốt nghiệp trờng hợp điều kiện thị trờng bất lợi Giá trị định giá cách xa so với giá bán thị trờng Việc định giá chấp định giá khoản vay trờng hợp ngời cho vay không muốn nhận rủi ro mức 2- Căn nguyên tắc định giá BĐS 2.1- Căn định giá BĐS Khi thực định giá BĐS cần dựa vào sau đây: ã Căn vào yếu tố qúa trình lao động sản xuất: trình kết hợp ba yếu tố bản: lao động, t liệu lao động, tài nguyên đất đai nguồn lực khác Định giá BĐS phải dựa sở số lợng chất lợng lao động, nguồn lực đặc điểm tài nguyên đất đai tham gia vào trình lao động sản xuất ã Căn vào chi phí hội việc sử dụng:đó sử dụng cao tốt tài sản mặt vật chất mặt pháp lý để tạo khả sinh lời cao BĐS thời điểm định giá ã Dựa vào thay đổi kinh tế nh: thay đôỉ sách nh sách đất đai, nhà ở, hoạt động thị trờng BĐS, tăng cao nhu cầu vật chất, văn hoá tinh thần ngời ã Căn vào phù hợp đóng góp BĐS quần thể BĐS khu vực: phù hợp thể thống mục đích sử dụng mục đích đầu t vào BĐS, giá trị sử dụng BĐS quần thể BĐS vùng đóng góp việc làm tăng giá trị BĐS xung quanh ã Căn vào yếu tố cấu thành giá trị BĐS: yếu tố cấu thành nên giá trị BĐS nh giá trị BĐS nh giá trị nhà, giá trị đất (gồm quy mô, vị trí đất tính pháp lý nó) ã Căn vào khả cạnh tranh lợi ích mang lại tong lai: BĐS mang tính hữu dụng nó, BĐS đợc đa vào sử dụng dới nhiều hình thức sử dụng khác Việc định giá phải dựa vào việc sử dụng có hiệu cao nhất, tốt Ngoài ngời ta tính đến khả cạnh tranh thị trờng nh cạnh tranh nội vùng, khu vực nớc thời điểm định giá, cạnh tranh phù hợp thị hiếu ngời tiêu dùng Giá trị thị trờng BĐS giá trị lợi ích đem lại tơng lai cho ngời sở hữu nó, lợi ích tơng lai có ảnh Báo cáo chuyên đề tốt nghiệp hởng trực tiếp đến giá Vì lợi ích tơng lai cần phải đợc tính đến định giá 2.2- Các nguyên tắc định giá BĐS Các nguyên tắc định giá BĐS trớc hết phải đợc hiểu nguyên tắc kinh tế, chúng có quan hệ mật thiết với học thuyết kinh tế thờng đợc thừa nhận có ảnh hởng trực tiếp đến quan niệm đại giá trị thị trờng Những nguyên tắc khó đợc xem xét cách riêng rẽ mà ngời ta hay sử dụng phơng pháp mối quan hệ chặt chẽ với chúng bổ xung hỗ trợ cho a Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt Một BĐS đợc định giá sử dụng cao tốt thời điểm định giá cho thấy BĐS có khả thu nhập lớn suốt khoảng thời gian xác định cho trớc Xét mặt vật chất, BĐS đợc đánh giá sử dụng cao nhất, tốt thoả mÃn đợc nhiều nhu cầu Xét mặt pháp lý, BĐS đợc xác định sử dụng cao nhất, tốt quyền sở hữu BĐS đợc Nhà nớc thừa nhận bảo hộ Ví dụ: nhà tiêu chí vị trí, đặc điểm, hình thể, kích thớc, sở hạ tầng, môi trờng xà hội tiêu chí mặt vật chất BĐS ; việc có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà mặt pháp lý mảnh đất Sử dụng cao nhất, tốt BĐS không đợc xem xét giới hạn đồng tiền, hay nói cách khác không nói đến khả sinh lời BĐS mà nhiều khí phải xem xét thu nhập thực tế từ BĐS lại dới dạng tiện lợi khác lợng hoá đợc tiền b Nguyên tắc dự báo trớc Giá thị trờng BĐS giá trị tất lợi nhuận tơng lai thu đợc từ BĐS mang lại Những lợi ích BĐS đợc biểu dới dạng nguồn thu nhập Với thông tin từ vị trí, đặc điểm, diện tích BĐS cho phép ngời định giá dự đoán trớc đợc khả sinh lời BĐS tơng lai để từ ớc tính giá chúng c Nguyên tắc quán Nguyên tắc cho việc định giá BĐS sở giá trị sử dụng toàn BĐS Sự thống thể mục đích đầu t vào BĐS với mục đích sử dụng BĐS, mục đích sử dụng BĐS mang tính pháp lý giữ vai trò định chi phối mục đích định giá Vì vậy, định giá BĐS, chuyên viên định giá phải dựa vào mục Báo cáo chuyên đề tốt nghiệp đích sử dụng BĐS để định giá tránh lẫn lộn với định giá tiềm d Nguyên tắc cạnh tranh Nguyên tắc cho đạt đợc lợi nhuận cạnh tranh trở nên có tính hấp dẫn, điều đồng nghĩa với lợi nhuận làm phát sinh cạnh tranh Có thể cạnh tranh sù sư dơng cao nhÊt, tèt nhÊt; c¹nh tranh nội cung-cầu; cung cầu; cạnh tranh nội vùng, vùng khu vực nớc Do đó, ngời định giá cần phải xem xét khả sinh lời, vị trí, đặc điểm BĐS, dự báo tình sử dụng BĐS để từ có phơng pháp định giá hợp lý, xác e Nguyên tắc thực tế Định giá phải đợc sở trạng sử dụng BĐS, nhng sử dụng không đợc trái với quy hoạch nhà nớc Đối với việc định giá đất, định giá đất cha sử dụng cần đảm bảo định giá theo quy hoạch sử dụng đất đà đợc quan Nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt Việc thực nguyên tắc thực tế bảo đảm cho BĐS đợc giá trị cao thời điểm định giá Nh vậy, để thực định giá có hiệu cao cần phải xác kết hợp sử dụng nguyên tắc Đây điều kiện định đến kết định giá BĐS Các phơng pháp định giá BĐS đợc sử dụng định giá BĐS chấp 3.1- Phơng pháp so sánh a Khái niệm Phơng pháp so sánh trực tiếp (còn gọi phơng pháp so sánh giá bán): Là phơng pháp sử dụng giá bán bất động sản tơng tự đà đợc giao dịch thị trờng (sau gọi tắt bất động sản so sánh) làm sở để xác định giá cho bất động sản cần thẩm định giá Các nguyên tắc áp dụng sử dụng phơng pháp so sánh trùc tiÕp - Thay thÕ: Mét ngêi mua cã lý trí không trả giá cho BĐS nhiều chi phí để mua BĐS khác có hữu ích nh - Sự đóng góp: Quá trình điều chỉnh có ớc tính tham gia đóng góp yếu tố hay phận BĐS tổng số giá thị trờng b Đối tợng, phạm vi, bớc tiến hành yêu cầu phơng pháp * Đối tợng áp dụng: Phơng pháp so sánh trực tiếp đợc sử dụng để thẩm định giá tất bất động sản giao dịch mua bán thị trờng Báo cáo chuyên đề tốt nghiệp Trên thÕ giíi ngêi ta íc tÝnh r»ng cã tíi 98% số bất động sản đợc thẩm định giá phơng pháp so sánh trực tiếp, phơng pháp đợc sử dụng nhiều lý sau: - Là phơng pháp đơn giản, dễ thực đặc biệt ngời có kiến thức kinh nghiệm thị trờng bất động sản - Kết phơng pháp phản ánh đánh giá khách quan thị trờng, nên dễ đợc ngời chấp nhận - Nó sở cho nhiều phơng pháp thẩm định giá khác Thông thờng nhà thẩm định giá sử dụng phơng pháp so sánh trực tiếp kết hợp với phơng pháp khác để thẩm định giá bất động sản * Phạm vi áp dụng Phơng pháp so sánh trực tiếp đợc sử dụng tốt thẩm định giá bất động sản dân dụng (nhà - đặc biệt nhà có tính đồng cao nh hộ chung c, dÃy nhà liền kề đợc xây dựng kiểu) đất trống khu vực dân c, bất động sản thơng mại - dịch vụ, tức bất động sản thờng đợc mua bán phổ biến thị trờng * Các bớc tiến hành Khi tiến hành thẩm định giá theo phơng pháp so sánh trực tiếp cần phải tuân theo bớc sau đây: - Tìm kiếm thông tin tài sản đợc bán thời gian gần mà so sánh với tài sản đối tợng cần định giá mặt kiểu cách, điều kiện, vị trí - Tiến hành kiểm tra tài sản so sánh, để xác định giá trị đảm bảo tài sản so sánh đợc - Lựa chọn số tài sản so sánh đợc thích hợp (khoảng cái) - Phân tích giá bán, xác định khác (tốt xấu hơn) tài sản so với tài sản mục tiêu tiến hành điều chỉnh (tăng lên giảm giá) - Bớc cuối ớc tính giá trị BĐS cần thẩm định giá sở giá bán so sánh đợc sau đà điều chỉnh * Yêu cầu phơng pháp - Phơng pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi ngời định giá phải tiến hành khảo sát, tìm kiếm, phân tích giá bán thị trờng bất động sản lân cận (bất động sản so sánh) có đặc điểm tơng đối giống bất động sản cần định giá (bất động sản chủ thể); sở tiến hành điều chỉnh thích hợp 10 Báo cáo chuyên đề tốt nghiệp - in, nc, an ninh: tt - Cơng dụng: Nhà + văn phịng - Diên tích: Xây dựng 110m2 - Đơn giá xây dựng xác định: 1200.000đ/m2 - Giá trị nhà=110x2x1200.000x 0.88= 23.232.000đ Trong trường hợp 1: Giá trị BĐS = giá đất + giá nhà =2800.000.000+816.000.000=3616.000.000đ Số tiền vay= 3616.000.000*70%=2531200.000đ Trong trương hợp 2: Giá trị BĐS = Giá đất + giá nhà = 6240.000.000+232.320.000= 6472320000đ Số tiền vay: 6472320.000*70%=4530624.000đ Như hai trường hợp vay vốn theo yêu cầu, nhiên công tác định giá thuận lợi hai trường hợp trên, tuỳ vào thời điểm cụ thể mà việc định giá BĐS có khó khăn khác Qua ví dụ , ta thấy giá trị BĐS định chủ yếu phần đóng góp giá trị đất, phần giá trị nhà chiếm tỷ lệ tương đối nhỏ (nhỏ 20%) Do điều chỉnh đơn giá chuẩn xây dựng nhà khoảng thời gian nhỏ năm không ảnh hưởng nhiều đến gía trị BĐS III- ĐÁNH GIÁ CHUNG Sau trình tìm hiểu, phân tích định giá BĐS chấp Ngân hàng TMCP Á Châu, rút nhận xét sau: Quy trình định giá Ngân hàng TMCP Á Châu đựơc diễn chặt chẽ, khâu kiểm tra trước cho vay đến khâu thẩm định hồ sơ thu thập thông tin BĐS Việc xác định giá trị BĐS định giá linh động phạm vi cho phép Tuy nhiên việc xác định giá trị BĐS chủ yếu dựa theo khung giá nhà nước làm cho giá trị BĐS chấp thấp nhiều so với giá thực tế Ví dụ trường 44 B¸o c¸o chuyên đề tốt nghiệp hp , theo gớa th trường khu vực Hàng Bè giá trị đất vào khoảng 150 đến 180 triệu/m2 Khi giá trị BĐS theo giá trường lớn lần so với giá trị định giá, điều làm nản lòng khách hàng đem tài sản chấp thực ngân hàng muốn xác định giá trị BĐS tương đương xấp xỉ với giá trị thị trường để tăng thêm uy tín số lượng khách hàng đến giao dịch, thị trường BĐS nước ta trình hình thành phát triển, giá thường xuyên thay đổi Đặc biệt thị trường BĐS giai đoạn đóng băng Bên cạnh khung giá UBND thành phố ban hành cho giai đoạn tương đối dài, khó đáp ứng tính linh hoạt thị trường Do để tránh rủi ro cho khách hàng khơng thể trả nợ ngân hàng khơng dám mạo hiểm để định giá theo giá thị trường điều dễ hiểu IV Bµi häc kinh nghiƯm rút định giá BĐS chấp Những thuận lợi thành công Với Cũng nh Ngân hàng thơng mại, Ngân hàng thơng mại cổ phần (TMCP) Châu phải vận hành môi trờng pháp lí chặt chẽ quan pháp quyền đặt Mặc dù hệ thống ngân hàng Việt Nam đợc hình thành từ lâu nhng hành lang pháp lý BĐS trẻ Điều đợc lí giải đặc trng giai đoạn lịch sử.Trớc năm 1999, với đặc trng kinh tế nặng bao cấp, biện pháp bảo đảm cha đợc quy định.Từ có nghị định 178/NĐ-CP năm1999 đảm bảo tiền vay tổ chức tín dụng Thông t 06/NHNN thi công tác định giá, xử lí BĐS chấp có sở để thực Nghị định 178/NĐ-CP Chính phủ đảm bảo tiền vay tổ chức tín dụng văn ph¸p lt rÊt quan träng nh»m thùc hiƯn c¸c quy định luật tổ chức tín dụng Bộ luật dân sự, luật đất đai văn pháp luật khác có liên quan Sau đó, nhận thấy cha phù hợp với thực tế nên phủ đà tiếp tục sửa đổi bổ sung việc ban hành nghị định 85/NĐ-CP Nh sở pháp lí hoạt động chấp BĐS đà đợc quy định rõ ràng, cụ thể, với đạo, hớng dẫn quan nhà nớc mà cụ thể NHNN đà tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá, xử lí BĐS chấp Ngân hàng TMCP Châu Ngoài ra, số yếu tố khác tạo điều kiện thuận lợi góp phần vào thành công công tác định giá Ngân hàng TMCP Châu: 45 Báo cáo chuyên đề tốt nghiệp - nớc ta, thị trờng BĐS giai đoạn phát triển đặc biệt giai đoạn chuyển sang kinh tế thị trờng, nhng hoạt động thị trờng đà có nhiều đóng góp phát triển kinh tế nói chung công tác chấp BĐS nói riêng Khi thị trờng BĐS phát triển lợng thông tin thu thập đơc BĐS phong phú cập nhật hơn, xác hơn, quy tắc, kĩ thuật định giá đợc sử dụng phổ biến, giúp cho chuyên viên định giá thuận lợi việc định giá - Sự phối hợp quan nhà nớc nh UBND phờng, Sở tài nguyên môi trờng, phòng công chứng giúp cho ngân hàng quản lí chặt chẽ BĐS chấp bảo đảm đợc nguông vốn cho vay mình.Trong xử lí BĐS chấp phối hợp chặt chẽ với quan đẩy nhanh trình thu hồi nợ phải xử lí BĐS chấp - Sự tuân thủ chấp hành cam kết từ phía khách hàng: Đây nhân tố không phần quan trọng điều kiện kinh tế thị trợng nay.Nếu khách hàng thực nghiêm chỉnh cam kết vay vốn ngân hàng thực đợc mục đích, tiêu đặt ra, tác động đến việc mở rộng quy mô, hạn mức tín dụng ngân hàng Với thuận lợi với cố gắng cán định giá ngân hàng TMCP Châu, năm qua hoạt động cho vay chấp BĐS đà đạt đợc kết đáng khích lệ, mở rộng quy mô khách hàng, nâng cao chất lợng định giá Giá trị BĐS chấp đợc xác định cao khung giáNhà nớc cán tín dùng đà có điều chỉnh hệ số k Tình hình quản lí hồ sơ BĐS chÊp, kiĨm tra giÊy tê, B§S tríc cho vay đợc tiến hành đầy đủ, chặt chẽ, giảm tối thiểu nguy rủi ro cho hoạt động kinh doanh ngân hàng Việc xử lí BĐS chấp, thu hồi nợ có thành công đáng kể, việc xem xét cho gia hạn nợ khách hàng hoạt động hiệu thiếu vốn, giải chủ yếu thoả thuận ngân hàng khách hàng thông qua hợp đồng tín dụng Những khó khăn tồn công tác định giá BĐS chấp Cùng với thuận lợi thành công trên, việc định giá BĐS chấp ngân hàng TMCP Châu gặp không khó khăn, tồn cần đợc giải thời gian tới đòi hỏi phải có phối hợp ngân hàng quan liên quan Theo quy định hành để thực quyền chấp giá trị quyền sử dụng đất, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Quy định nhằm tránh việc chấp BĐS nhiều nơi đảm bảo chắn cho khoản vay ngân hàng.Tuy nhiên việc cấp giấy chøng nhËn qun sư dơng ®Êt ë níc ta vÉn chậm chạp, Nhà nớc đà có nhiều 46 Báo cáo chuyên đề tốt nghiệp sách tạo điều kiện cho công tác Theo ớc tính Hà Nội 35% số hộ sử dụng đất ở, đất chuyên dùng cha đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Do đà hạn chế lín ®Õn viƯc thùc hiƯn qun thÕ chÊp cđa ngêi sử dụng đất Có nghịch lí đô thị thành phố lớn, đất đai có nhu cầu giao dịch lớn việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại diễn chậm Một nguyên nhân lịch sử để lại, việc quản lí đất đai không đợc quy hoạch triệt để từ đầu Việc sử dụng giá đất UBND Thành phố ban hành theo định 3519/UB để tính giá trị quyền sử dùng đất thấp so với giá thực tế thị trờng, thờng bằng1/3-1/5 giá thị trờng, giá thành phố ban hành đà đợc mềm hoá nghị định 17/98/NĐ-CP ngày 21/3/1998 phủ NĐ188/2004 phủ Điều gây khó khăn cho ngân hàng áp dụng, ngân hàng áp dụng khung giá UBND vào định gía BĐS chấp giá trị BĐS thấp nhiều so với giá thị trờng, điều làm nản lòng khách hàng không đáp ứng đợc nhu cầu vay vốn họ.Còn ngân hàng định giá theo giá thị trờng trờng hợp gặp rủi ro khả ngân hàng không thu đợc đủ nợ gốc lÃi khó tránh khỏi án xác định giá trị BĐS chấp lại áp dụng khung giá nhà nớc Bên cạnh đó, việc cha ban hành văn pháp luật quy định trình tự, thủ tục, phơng pháp định giá quan nhà nớc có thẩm quyền gây khó khăn cho ngân hàng định giá BĐS chấp Nhìn chung cách mà ngân hàng sử dụng để định giá BĐS chấp hiƯn chđ u phơ thc vµo kinh nghiƯm cđa ngời định giá giá trị BĐS đợc xác định mang tính chất tơng đối, cha thực sát với giá thị trờng Ngân hàng gặp phải biến động không ổn định thị trờng BĐS Do nớc ta thị trờng BĐS thời kì phôi thai nên bộc lộ nhiều điểm thiếu sót Sự hoạt động thị trờng ngầm phổ biến vợt khỏi tầm kiểm soát phủ, hệ thống văn quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động cuả thị trờng BĐS ban hành thiếu đồng cha đáp ứng đơc nhu cầu xà hội Từ dẫn tới việc thông tin thị trờng BĐS thiếu tính công khai, minh bạch, xác ảnh hởng đến quyền lợi ích đáng nhân dân, tạo điều kiện cho nhà đầu kiếm lời bất chính, đẩy giá đất lên cao, không phản ánh giá trị BĐS thị trờng Đặc biệt thị trờng BĐS nớc ta giai đoạn đóng băng, giao dịch thị trờng giảm mạnh, giá loại BĐS biến động phức tạp làm cho thông tin thị trờng hạn chế không đầy đủ Đây khó khăn lớn cho cán định giá tổ chức tín dung nói chung Ngân hàng TMCP Châu nói riêng, định giá BĐS chấp ngời định giá phải dự báo đợc nhu cầu giá trị tơng lai, nhng thị trờng không ổn định họ khó xác định điều Mặt khác việc thu thập phân tích thông tin thị trờng dễ 47 Báo cáo chuyên đề tốt nghiệp bị sai lệch, thiếu xác tăng mức rủi ro cho hoạt động kinh doanh ngân hàng 48 Báo cáo chuyên đề tốt nghiệp Chơng III: số kiến nghị công tác định giá bđs chấp I Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác định giá BĐS chấp ngân hàng Cptm châu Một số giải pháp chủ yếu Để nâng cao uy tín Ngân hàng TMCP Châu hệ thống NHTM, thu hút đông khách hàng đến giao dịch ngân hàng thị công tác định giá BĐS chấp, ngân hàng cần cho phép cán làm công tác định gía đợc xác định giá trị BĐS chấp sát so với giá thị trờng Tuy nhiên dây công việc khó yếu tố chuyên môn kinh nghiệm ngời định giá cần ổn định thị trờng BĐS Một đặc thù định giá BĐS chấp ngời định giá phải dự báo đợc thay đổi thị trờng lạm phát kinh tế Trong trờng hợp phải phát mại tài sản chấp để thu hồi nợ việc đánh giá tài sản thời điểm chấp không ý nghĩa Do để đảm bảo thu hút đợc khách hàng, nâng cao uy tín ngân hàng, vừa tránh đợc rủi ro kinh doanh ngân hàng, em xin đề xuất số ý kiến sau: 1.1 Ngân hàng TMCp Châu cần nhanh chóng hoàn thiện phơng pháp định giá BĐS chấp ngân hàng theo hơng vừa dựa khung gía nhà nơc vừa sát vời giá thị trờng Xuất phát từ quan điểm thoả mÃn nhu cầu vay vốn khách hàng cách tốt hơn, vừa tạo điều kiện thuận lợi ngân hàng phát mại định giá ý nghĩa định giá BĐS chấp , ngời định giá cần kiểm tra chặt chẽ thông tin thị trờng, giá thị trờng BĐS khu vực có BĐS chấp, BĐS tơng tự thông qua việc thu thập thông tin, tham khảo giá tổ chức t vấn nhà đất Từ Xây dựng khung giá đất công ty cách hoàn chỉnh 1.2 Nâng cao trình độ cán công tác định giá BĐS chấp Một lợi ngân hàng TMCP Châu là: Đội ngũ cán nói chungvà đội ngũ cán định giá nói riêng trẻ, động, có khả lực thực công việc Tuy nhiên trớc biến động phức tạp thị trờng BĐS, thay đổi quy định, sách Nhà nớc thị Ngân hàng TMCP Châu cận: 49 Báo cáo chuyên đề tốt nghiệp - Bồi dỡng, nâng cao nghiệp vụ, khả nắm bắt hiểu biết pháp luật, chế sách,văn bản, chế độ liên quan cho đội ngũ cán làm công tác định giá, để họ có khả tiếp cận nhanh nhất, hiệu - Thực lớp tập huấn, hội thảo kinh nghiệm định giá BĐS chấp ngân hàng thơng mại hệ thống NHNN Việt Nam ngân hàng nớc để học hỏi, tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm ứng dụng vào thực tế - Sắp xếp lại đội ngũ cán làm công tác định giá theo lĩnh vực cụ thể ( nhà phố, nhà xởng, đất trang trại ) để họ có khả nắm bắt đợc tình hình thị trờng, hiểu sâu lĩnh vực mà quản lí nhằm giúp cho việc định giá đạt hiệu 1.3 Tăng cờng hoạt động thị trờng BĐS thông qua mở rộng hoạt động trung tâm địa ốc ACB Điều có ý nghĩa to lớn việc gắn bó, hỗ trợ thị trờng tài thị trờng BĐS Đồng thời việc góp phần hạn chế tối đa rủi ro biến động giá cảcủa BĐS thị trờng, điều quan trọng qua ngân hàng tìm thêm đợc nhiều khách hàng tiềm quảng bá tên tuổi, uy tín mình, lại tận dụng vốn để tham gia cung ứng tài đầu t vào dự án BĐS khả thi Mét sè kiÕn nghÞ 2.1 KiÕn nghÞ víi chÝnh phủ quan nhà nớc có thẩm quyền 2.1.1 §Èy nhanh viƯc cÊp giÊy chøng nhËn qun sư dơng(GCNQSD) đất quỳên sở hữu nhà Nhận thức đợc tầm quan trọng việc cấp GCNQSD đất sở hữu nhà cá nhân, tổ chức, hộ gia đình đợc giao đất, cho thuê đất nhận chuyển nhợng đất tự ngời khác, nên năm qua Nhà nớc đà có nhiều sách cải tạo điều kiện nhằm đẩy nhanh tiến độ thực công tác nhng thực tế, công tác cấp giấy chứng nhận diễn chậm, đất đô thị, vùng ven đô, ven trục đờng giao thông, làng nghềnhững nơi đợc coi nhạy cảm tiềm ẩn nguy co giao dịch qua thị trờng ngầm cao Có nhiều nguyên nhân ®Én ®Õn cÊp giÊy chøng nhËn chËm nh: -C¬ quan công quyền gây phiền hà cho ngời có nhu cầu xincấp giấy, vin vào việc phải cấp theo kế hoạch để làm khó ngời cần thực quyền 50 Báo cáo chuyên đề tốt nghiệp -Ngời dân ë mét sè n¬i thê ¬ víi viƯc cÊp giÊy chứng nhận nhu cầu thực quyền -Có địa phơng, xà lấy tiền lệ phí cấp giÊy chøng nhËn ®Ĩ nép thay th sư dơng ®Êt nông nghiệp, việc thu tiền sử dụng đất hợp thức hoá quyền sử dụng đất cha hợp lòng dân cha phù hợp với thực tế sử dụng đất nớc ta Để khắc phục tình trạng có số biện pháp sau: -Tất trợng hợp sử dụng đất ổn định đến thời điểm cấp giấy chứng nhận đợc cấp tranh chấp Để thực điều địa phơng cần có kế hoạch triển khai cụ thể, sau thông tin phơng tiện thông tin đại chúng khoảng thời gian định (khoảng tháng) Sau thời gian tranh chấp, khiếu kiện cấp GCNQSD đất cho ngời sử dụng Nếu có tranh chấp, khiế kiện tập trung giải dứt điểm để cấp giấy Mọi khiếu kiện phát sinh sau ngày cấp giấy giá trị xem xÐt -Bá chÕ ®é thu tiỊn sư dơng ®Êt cấp GCNQSD đất sở hữu nhà theo NĐ38/2000/NĐ-CP tất trờng hợp sử dụng ®Êt ỉn ®Þnh ®Õn thêi ®iĨm cÊp giÊy chøng nhËn Khi tốc độ cấp giấy chứng nhận đợc đẩy nhanh tạo sở pháp lí cho giao dịch diễn thị trờng BĐS nói chung giao dịch chấp BĐS tổ chức tín dụng nói riêng, tăng lợng khách hàng chấp BĐS có ®đ ®iỊu kiƯn vay vèn, quy m« tÝn dơng cđa ngân hàng đợc mở rộng, ngân hàng ngày phát triển 2.1.1.2 Thúc đẩy phát triển thị trờng BĐS nói chung thị trờng nhà đất nói riêng Thị trờng BĐS thị trờng quan trọng nện kinh tế, xuất phát từ yêu cầu kinh tế, xà hội hoạt động khách quan.Vì với trình đa Bộ luật kinh doanh bất động sản vào thực hiện, cận thiết phải có giải pháp trớc mắt để khắc phục tồn rào cản ảnh hởng không tốt đến trình hình thành phát triển thị trờng Trên sở Luật đất đai, Luật xây dùng, Bé lt d©n sù, Lt doanh nghiƯp, Lt th văn pháp quy đà ban hành cần phân tích, đúc rút vấn đề cụ thể kiên quan đến phát triển quản lí thị trờng BĐS để loại trừ yếu tố chồng chéo, mâu thuẫn dẫn đến triệt tiêu động lực hạn chế hiệu tích cực vốn có thị trờng Có nh tạo điều kiện cho thị trờng BĐS phát huy đợc vai trò nệ kinh tế cần thúc đẩy phát triển Để làm đợc điều cần sớm ban hành Nghị định Chính phủ 51 Báo cáo chuyên đề tốt nghiệp Phát triển quản lí thị trờng Bất động sản, giao cho Bộ,ngành có liên quan ban hành chế, sách mang tính động lực để thúc đẩy phát triển thị trờng BĐS nh chín sách thuế, thị trờng chứng khoán Thị trờng nhà phËn quan träng chiÕm tØ träng chÝnh thÞ trêng BĐS Thị trờng nhà giai đoạn đóng băng Các giao dịch nhà giảm dần Giá BĐS có chiều hớng giảm gây ảnh hởng tiêu cực Vì khắc phục tình trạng trầm lắng thị trợng BĐS laf công việc đặc biệt quan trọng nhà môi giới nhằm thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trờng Tại hầu hết quốc gia,Chính phủ tham gia trực tiếp vào phía cung lĩnh vực bất động sản nhà thông qua ngân sách doanh nghiệp nhà nớc, lựa chọn xây dựng hệ thống doanh nghiệp nhà nớc (trung ơng địa phơng) chuyên kinh doanh bất động sản Các doanh nghiệp thuộc hệ thống đợc Nhà nớc giao đất giao nhiệm vụ đầu t bất động sản để đa hàng hoá cho thị trơng bất động sản tiền ứng trớc từ ngấn sách nhà nớc thu hồi sau với t cách thành phần kinh tế t nhà nớc Lợng cung ứng đợc tính toán cụ thể trọng tới chủng loại bất động sản mà doanh nghiệp không muốn làm ( nhà cho ngợi thu nhập thấp, nhà cho thuê ) Phát triển thị trờng nhà song song với thị trờng mua bán nhà ở, thuê nhà nhu cầu xà hội đối trọng với bán nhà, giá nhà bán cao nhiều ngời có xu hớng chuyển sang thuê ngợc lại Điều chỉnh chế theo hớng u đÃi Nhà nớc tới đợc đối tợng cần u đÃi thay biẹen pháp hỗ trợ tài gián tiếp thông qua doanh nghiệp nh Thành lập quỹ hỗ trợ phát triển nhà để trợ giúp cho ngời thu nhập thấp tạo lập nhà Khi thị trờng bất động sản hoạt động lành mạnh thông tin thị trờng xác hơn, tạo điều kiện cho ngời định giá xác định đợc giá trị thựct bất động sản chấp dự báo đợc biến động tơng lai nó, để từ đáp ứng đợc nhu cầu vay vốn cuả khách hàng 2.1.3 Ban hành khung gía phù hợp với thực tế Về lâu dài Nhà nớc không cần quy định khung giá đất mà đa chế, sách, tạo khuôn khổ pháp luật mang tính chất tổng thể, định hớng cho công tác quản lí giá đất địa phơng, làm cho công tác đạo từ trung ơng đến địa phơng Tuy nhiên, tình hình thị trờng bất động sản thị trơng nhà hịn nhiều biến động nh nớc ta Nhà nớc quy định khung giá cần thiết 52 Báo cáo chuyên đề tốt nghiệp Quyết định UBND thành phố Hà Nội khung giá đất địa bàn thành phố Hà Nội đà vào yếu tố hình thành giá đất nh: khả sinh lời, vị trí, điều kiện sở hạ tầng Tuy nhiên biến động phức tạp thị trờng bất động sản nên khó phù hợp với tình hình thực tế Với bất động sản chấp, xác định theo khung giá nhà nớc giá trị thấp nhiều so với gía thị trờng, từ không đáp ứng đợc nhu cầu vay vốn khách hàng, điều khách hàng vay ngân hàng không muốn Do vvạy định giá ngân hàng đà phải điều chỉnh hệ số k theo nhận định mình, nhiên việc xây dựng khung giá đòi hỏi cấp thiết Việc xây dựng khung giá phải vào yếu tố hình thành giá đất nh: khả sinh lời, mức độ hoàn thiện sở hạ tầng nh nay, nhng cần quy định rõ định tính định lợng cho trờng hợp cụ thể, chủ yếu phải dựa vào giá đất thực tế thị trờng so sánh với giá đất trao đổi thực tế cuả nơi có vị trí tơng tự ( co giÃn số phần trăm đó), cho phép địa phơng linh động, dẽ dàng không bị ràng buộc cách cứng nhắc vào quy định,phân loại nhà nớc 2.1.4 Thành lập quan chuyên môn làm tham mu thẩm định giá đất Hiện việc đạo hớng dẫn Nhà nớc nhiều hạn chế, cha có quan chyên môn làm tham mu cho quyền nhà đất, cha quy định rõ trách nhiệm Bộ tài chính, Bộ, ngành việc quản lí nhà nớc giá đất, từ dẫn đến cách hiểu, cách làm cha thống nhất, phù hợp với thực tế.Việc thẩm định giá đất số địa phơng đợc giao cho sở Tài chính, có nơi la Sở tài nguyên môi trờng, Sở xây dựng nên khả chuyên môn, tổng hợp nhiều hạn chế cha có tính khách quan, độc lập theo chất giá đất Vì để khắc phục đợc điểm yếu trên, Nhà nớc cần quy định rõ thẩm quyền, trách nhiềm cho quan chuyên môn tham mu, thẩm định giá đất trung ơng nh địa phơng Các quan có nhiệm vụ dự kiến, kiểm tra, thẩm định giá đất giúp quan có thẩm quyền định hớng phát triển phù hợp với lúc, nơi Mặt khác, cần hoàn thiện công tác ứng dụng tin học việc thẩm định giá đất cho vùng, tỉnh, chí cho mảnh đất cụ thể, thẩm định giá đất theo quy trình định Nhà nớc cần ban hành chuẩn mực định giá Việt Nam để làm sở cho việc định giá Bất kể ngời định giá phải tuân theo chuẩn mực chịu trách nhiệm kết định gía cuả trớc khách hàng vay pháp luật 53 Báo cáo chuyên đề tèt nghiƯp 2.2 KiÕn nghÞ víi NHNN ViƯt Nam: Trong thời gian sớm nhất, NHNN cần nghiên cứu trình Chính phủ, Quốc hội luật chấp tài sản văn hớng dẫn việc xác định quyền sở hữu tài sản, đặc biệt nhà cửa, GCHQSD đất.Qua ngân hàng nói chung ngân hàng TMCP Châu nói riêng có sở pháp lí cho việc cho vay hình thức chấp Đồng thời nên khẩn trơng thành lập công ty mua bán tài sản dựa kinh nghiệm nớc áp dụng có chọn lọc vào hoạt động tín dơng t¹i ViƯt Nam theo sù ủ qun cđa ChÝnh phủ 54 Báo cáo chuyên đề tốt nghiệp Kết luận Hoạt động cho vay chấp bất động sản trẻ ngân hàng thơng mại hệ thống ngân hàng Việt Nam nói chung ngân hàng TMCP Châu nói riêng Trong tơng lai, để mở rộng phát triển quy mô tín dụng cần đẩy mạnh hoạt động này, từ thu hút đợc lợng vốn tiềm ẩn BĐS Điều không giúp cho ngân hàng phát triển hoạt động mà cung cấp nguồn tài lớn cho trình phát triển công nghiệp hóa- đại hoá đất nớc Trên sở phân tích, đánh giá thực trạng tình hình định giá bất động sản chấp ngân hàng TMCP Châu, báo cáo rút đợc thuận lợi, thành công khó khăn, tồn công tác định giá BĐS chấp đây, từ đề xuất số giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện công tác ngân hàng TMCP Châu Để công việc định giá, quản lí xử lí bất động sản chấp đợc thực có hiệu thi việc nỗ lực ngân hàng thơng mại chế, sách hợp lí Chính phủ quan Nhà nớc có thẩm quyền đóng vai trò quan trọng Nó tạo sở pháp lí vững để ngân hàng đẩy mạnh hoạt động cho vay chấp BĐS Trong trình sửa đổi, bổ sung chế sách chấp cận tạo hành lang pháp lí an toàn, thông thoáng cho hoạt động ngân hàng, cần đa dạng hình thức cho vay Đặc biệt phát triển thị trơng bất động sản thị trờng nhà đất, giúp ngời sử dụng đất thực có đợc quyền sử dụng đất để vay vốn sản xuất kinh doanh tổ chức tín dụng Khi số lợng khách hàng đủ điều kiện chấp quyền sử dung đất tăng lên, chất lợng công việc định giá đợc nâng cao đáp ứng đợc nhu cầu vốn xà hội Vì để hoạt động cho vay chấp BĐS ngân hàng TMCP Châu nói riêng tổ chức tín dụng Việt Nam nói chung đạt kết cao cần đợc quan tâm kÃnh đạo ngân hàng, phối hợp chặt chẽ quan, ban ngành có thẩm quyền Đây để cán tín dụng có đợc cách định giá khách quan hơn, xác trình thực nhiệm vụ Danh mục tài liệu tham khảo giáo trình: Nguyên lý thị trờng nhà đất, NXB Chính trị quốc gia Tác giả GS-TSKH Lê Đình Thắng Những quy định cầm cố, chấp tài sản.NXB Tài chính-2003 Quản trị ngân hàng thơng mại NXB Thống kê-2003, tác giả Lê Văn Tề Bộ luật dân năm 1995 Luật đất đai 1993, 2003 Luật đất đai sửa đổi 1998, 2001 55 Báo cáo chuyên đề tốt nghiệp 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 Nghị định 178/NĐ-CP ngày 29/12/1999 Thủ tớng Chính phủ đảm bảo tiền vay tổ chức tín dụng Nghị định 85/NĐ-CP ngày 25/10/2002 Thủ tớng ChÝnh phđ vỊ viƯc sưa ®ỉi, bỉ sung mét sè điều Nghị định 178 Nghị định 08/NĐ-CP ngày 10/3/2000 Thủ tớng Chính phủ đăng kí giao dịch bảo đảm Nghị định 17/NĐ-CP ngày 29/3/1999 thủ tục chuyển đổi,chuyển nhợng, chi thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất chấp, góp vốn trị giá quyền sử dụng đất Nghị định 165/NĐ-CP ngày 19/11/1999 giao dịch bảo đảm Quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12/09/1997 cđa UBND thµnh Hµ Néi ban hµnh, quy định thực Nghị định 87-CP ngày 17/08/1994 Chính phủ khung giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội Quyết định số1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 Thống đôc ngân hàng Nhà nớc Việt Nam việc ban hành quy chế cho vay tổ chức tín dụng khách hàng Thông t số06/TT-NHNN ngày 4/4/2000 hớng dẫn thực Nghị định 178/NĐ-CP khung giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội Quyết định số1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 Thống đôc ngân hàng Nhà nớc Việt Nam việc ban hành quy chÕ cho vay cđa c¸c tỉ chøc tÝn dơng khách hàng Thông t số06/TT-NHNN ngày 4/4/2000 hớng dẫn thực Nghị định 178/NĐ-CP Thông t số 03/TTLT/NHNN-BTP-BCA-TCĐC hớn dẫn việc xử lí tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ tổ chức tín dụng Thông t 1417/1999/TT/TCĐC Tổng cục Địa hớng dẫn thi hành Nghị định 17/1999/NĐ-CP Tạp chí địa 2003-2005 Tạp chí thông tin tài 2003-2005 Báo Kinh tế Đô thị Trangweb: http://www.dinhgianhadat.com, http://www.basao.com Luận văn khoá 42-43 56 Báo cáo chuyên đề tốt nghiệp 57 Báo cáo chuyên đề tốt nghiệp Mục lục Trang Lời nói đầu Ch¬ng I: C¬ së khoa học định giá, xử lí quản lí bất động sản chấp I- bất Động Sản chấp vai trò chấp phát triển kinh tế-xà hội.2 Khái niệm, phân loại hình thức chấp BĐS 1.1- Khái niệm BĐS chấp BĐS 1.2- Phân loại BĐS chấp (Trích NĐ 165/1999/NĐ-CP đăng kí giao dịch bảo đảm) 1.3- Các hình thức chấp BĐS .4 Các tiêu chuẩn BĐS chÊp .4 Vai trò chấp BĐS trình phát triển kinh tÕ-x· héi II phơng pháp định giá BĐS vận dụng vào định giá BĐS chấp Khái niệm & vai trò định giá BĐS .6 1.1- Kh¸i niƯm .6 1.2- Vai trß cđa định giá BĐS chấp 2- Căn nguyên tắc định giá BĐS 2.1- Căn định giá BĐS 2.2- Các nguyên tắc định giá BĐS Các phơng pháp định giá BĐS đợc sử dụng định giá BĐS thÕ chÊp 3.1- Phơng pháp so s¸nh .9 3.2- Phơng pháp đầu t .11 3.3- Phơng pháp giá thành .13 Tr×nh tù tiến hành định giá BĐS .15 Chơng II: Tình hình đánh giá bất động sản chấp tại NHTMCP Châu18 I Một số nét khái quát tình hình hoạt động NHCPTM Châu 18 Giới thiệu tổng quát 18 Tình hình hoạt động năm 2005 .21 II Tình hình định giá BĐS chấp ngân hàng TMCP châu .23 Quy định Ngân hàng Nhà nớc ngân hàng TPCP châu định giá chấp BĐS 23 1.1 Nguyên tắc bảo đảm tiền vay BĐS chấp (Trích quy định NHTW chấp BĐS 23 1.2- Cơ sở, thủ tục thực bảo đảm tiền vay BĐ chấp S (trích quy định NHNN chấp BĐS) 24 1.3- Quyền nghĩa vụ bên chấp BĐS (trích quy định NHTW chấp BĐS) 27 1.4- Xác đinh giá trị BĐS chấp.(trích quy định NHTW chấp BĐS) 30 1.5- Phạm vi bảo đảm tiền vay BĐS chấp (trích quy định NHTW chấp BĐS) 32 2- Kiểm tra trước cho vay (trích quy định NHTW chấp BĐS) 32 3- Tình hình định giá BĐ chấp Ngân hàng TMCP ÁChâu 34 S III- ĐÁNH GIÁ CHUNG .44 IV Bµi häc kinh nghiƯm rút định giá BĐS chấp .45 Những thuận lợi thành công .45 Những khó khăn tồn công tác định giá BĐS chấp 46 Ch¬ng III: mét sè kiÕn nghị công tác định giá bđs chấp 49 58 ... Thời gian định giá BĐS sử dụng 1.5 Xác định giá trị BĐS cần định giá Xác định giá trị sử dụng thời điểm tại, giá trị tiềm năng, giá trị tiềm điều kiện có tính đến yếu tố trợt giá, giá trị chấp Đặc... theo quy định Ngân hàng TMCP Á Châu 70% giá trị tài sản định giá Ngân hàng TMCP Á Châu Để hiểu rõ trình định giá Ngân hàng TMCP Á Châu phân tích trường hợp cụ thể sau: - Trường hợp 1: Cá nhân anh... lợi Giá trị định giá cách xa so với giá bán thị trờng Việc định giá chấp định giá khoản vay trờng hợp ngời cho vay không muốn nhận rủi ro mức 2- Căn nguyên tắc định giá BĐS 2.1- Căn định giá BĐS