CBRE - Hội Thảo Chuyên Đề Gia tăng giá trị cho chủ đầu tư Hoạch định ngân sách vận hành tồ nhà 30/03/2010 MỤC LỤC • Gia tăng giá trị cho chủ đầu tư – Dòng tiền hoạt động • Cập nhật tình hình thị trường – Những biến động • Tác động quy trình hoạch định ngân sách • Tổng quan Chi phí ứng dụng thực tiễn • Tóm lược chung CB Richard Ellis | Page Gia tăng giá trị cho chủ đầu tư – Khái niệm Ghi chú: FCF – dòng tiền doanh nghiệp V – giá trị doanh nghiệp CB Richard Ellis | Page Dòng tiền hoạt động dự án BĐS CB Richard Ellis | Page Thị trường cho thuê văn phòng – Tổng Cung & Cầu CB Richard Ellis | Page Vịng đời tồ nhà Vịng đời tòa nhà Dòng tiền Thời gian Thiết lập Xây dựng Hòan thiện Quản lý Phát triển CB Richard Ellis | Page Marketing /Cho thuê Hoạch định ngân sách • Biên độ sai số nhỏ/ Khả thành công bị thu hẹp • Thời gian hồn vốn dài -> tăng chi phí vốn • Hoạt động phạm vi hạn định giá ngắn hạn (ví dụ: chi phí biến đổi) • Chuyển dần chi phí vận hành sang chi phí Marketing xun suốt • Cung cấp dịch vụ – Duy trì khách th – Chi phí hoạt động tăng • Số lượng chi phí khơng thể chi trả – chi phí hoạt động tăng • Chiến lược cho thuê hiệu CB Richard Ellis | Page Hoạch định ngân sách • Vị trí cho th tồ nhà rải rác • Thời gian lấp đầy tồ nhà kéo dài • Điểm hồ vốn thay đổi • Rất khó để diện tích lên đến 99% -> khó đạt cắt giảm chi phí cố định mong muốn • Làm quen với “Chi phí mục tiêu” • Thực hoạch định ngân sách hoạt động giai đoạn sớm (giai đoạn thiết kế) • Bắt đầu ứng dụng mơ hình biến đổi (vd: Phương pháp phân tích Monte Carlo) CB Richard Ellis | Page Phân tích chi phí CB Richard Ellis | Page Phân loại chi phí • Phí biến đổi Phí đơn vị Tổng phí Tổng số vd: Phí điện CB Richard Ellis | Page 10 Tổng số Ví dụ chi phí hỗn hợp % chi phí Chi phí hàng tháng (USD) monthly cho thuê 100% Chi phí biến đổi Chi phí cố định 100% Chi phí hành 50% 50% 100% Chi phí vệ sinh 70% 30% Chi phí khấu hao 0% 100% 100% Chi phí điều hồ 70% 30% 100% Tiền điện (chiếu sáng) 80% 20% 100% Tiền bảo hiểm 0% 100% 100% Chi phí quản lí tồ nhà 20% 80% 100% Chi phí tơn tạo cảnh quan mơi trường 0% 100% 100% Chi phí pháp lý 100% 0% 100% Chi phí trang trí nội thất tồ nhà 100% 0% 100% Chi phí Marketing xúc tiến hoạt động 0% 100% 100% Chi phí quản lý bãi đỗ xe 100% 0% 100% Chi phí thu nhặt rác 80% 20% 100% Chi phí sửa chữa bảo dưỡng 70% 30% 100% Chi phí an ninh 70% 30% 100% Chi phí phúc lợi 20% 80% 100% Tiền nước/ Cấp thoát nước 80% 20% CB Richard Ellis | Page 15 Ứng dụng thực tế •Phí dịch vụ bao gồm chi phí gì? •Chi phí m^2? •Những yếu tố ảnh hưởng đến chi phí? CB Richard Ellis | Page 16 Phí dịch vụ bao gồm • • CHI PHÍ HÀNH CHÍNH Phí quản lý Chi phí nhân Chi phí hoạt động văn phịng Chi phí tổ chức kiện Chi phí ban đầu thiết bị cho văn phòng điều hành ban quản lý tồ nhà CHI PHÍ DỊCH VỤ TỒ NHÀ Dịch vụ an ninh - hệ thống camera thay nhân viên bảo vệ Dịch vụ vệ sinh Bảo hiểm tồ nhà Bảo trì tồ nhà (sửa chữa bảo dưỡng) Khuôn viên cảnh trang trí Bảo trì hệ thống kỹ thuật tồ nhà (sửa chữa bảo dưỡng) Các trang thiết bị Quỹ dự phịng (có thể sụt giảm nhiều hiệu suất cho thuê thấp) CB Richard Ellis | Page 17 Chi phí trung bình – Văn phịng Nhân lực 8.88% Hành chính/ Quản lý 28.91% Năng lượng 36.05% Sửa chữa bảo trì 2.29% Diệt trùng 1.35% Vệ sinh 8.19% Tỉ lệ % tổng chi phí CB Richard Ellis | Page 18 An ninh 14.33% Chi phí trung bình – Trung tâm thương mại Hành chính/ Quản lý 9.44% Sửa chữa bảo trì 13.32% Nhân lực 30.98% Diệt trùng 0.40% Vệ sinh 4.00% An ninh 7.22% Năng lượng 34.64% CB Richard Ellis | Page 19 Chi phí điện trung bình – qua năm Chi phí điện trung bình cho tồ nhà hạng B khoảng 10.000 m2 CB Richard Ellis | Page 20 Chi phí điện Chi phí phụ 14.00% Điều hịa/ Thơng gió 30.00% Các thiết bị khác 8.00% Thiết bị văn phòng 8.00% Thiết bị nấu nướng 2.00% Tủ lạnh 4.00% CB Richard Ellis | Page 21 Bình nước nóng 8.00% Đèn chiếu sáng 26.00% So sánh với tiêu chuẩn giới Máy biến 7.60% Thiết bị sưởi 22.80% Các thiết bị khác 16.90% Hệ thống thơng gió 1.30% Máy tính 2.40% Đèn chiếu sáng 13.00% Thiết bị nấu nướng 2.50% Máy hút ẩm 3.10% Tủ lạnh 5.00% Các thiết bị điện tử 6.70% CB Richard Ellis | Page 22 Bình nước nóng 9.30% Thiết bị làm mát 9.40% Phí tiêu thụ lượng • Do Năng lượng – Một chi phí cao – Dễ đo lường Thu phí lượng từ khách thuê vấn đề then chốt hợp đông cho thuê CB Richard Ellis | Page 23 Phí tiêu thụ lượng – Mẫu Expenses Percentage Salary Electricity 1.94% Fee for sanitary material CB Richard Ellis | Page 24 73.91% Water fee Toà nhà Hạng B 16.60% 3.17% Other fees 4.38% Phí tiêu thụ lượng– Mẫu CB Richard Ellis | Page 25 Những yếu tố ảnh hưởng đến chi phí • Cách hoạt động khách th • Qui định tồ nhà • Qui định nội quy hành • Hệ thống lắp đặt M&E • Đội ngũ vận hành giàu kinh nghiệm • Hợp đồng thuê CB Richard Ellis | Page 26 Những điều nên làm nên tránh hoạch định ngân sách • Nên tránh nhân diện tích cho th với số cố định • Nên tránh tính chi phí theo tỉ lệ % doanh thu • Nên tránh coi chi phí • Nên tránh suy diễn từ báo cáo tài tháng đầu năm • Nên tránh suy diễn số liệu từ hoạt động củanhững tồ nhà khác • Nên dự tốn đến trường hợp xảy • Nên cân nhắc tính tốn nhà cung cấp M&E • Nên sử dụng KWH thay USD / VND • Nên sử dụng m^3 thay m^2 CB Richard Ellis | Page 27 THẮC MẮC & GIẢI ĐÁP CB Richard Ellis | Page 28 Văn phịng CBRE tồn cầu Có 480 văn phịng tổng số 60 nước XIN CẢM ƠN! 49 33 © 2008 CB Richard Ellis, Inc Chúng thu thập thông tin từ nguồn thông tin mà cho đáng tin cậy Tuy nhiên, không kiểm chứng tính xác thơng tin không bảo đảm, đoan hay đại diện cho thông tin Các thông tin đưa với giả thuyết có khả có sai sót, bỏ sót, thay đổi giá bán, giá thuê điều kiện khác trước bán, cho thuê hay tài trợ vốn, bị thu hồi mà khơng có thơng báo Chúng tơi đưa dự đoán, quan điểm, giả định hay đánh giá để làm ví dụ dẫn chứng thơng tin khơng thể hoạt động thời tương lai tài sản Quý vị chuyên viên tư vấn thuế pháp lý quý vị cần tự tiến hành điều tra khảo sát tài sản giao dịch CB Richard Ellis | Page 29 ...MỤC LỤC • Gia tăng giá trị cho chủ đầu tư – Dịng tiền hoạt động • Cập nhật tình hình thị trường – Những biến động • Tác động quy trình hoạch định ngân sách • Tổng quan Chi phí... Ellis | Page Marketing /Cho thuê Hoạch định ngân sách • Biên độ sai số nhỏ/ Khả thành cơng bị thu hẹp • Thời gian hồn vốn dài -> tăng chi phí vốn • Hoạt động phạm vi hạn định giá ngắn hạn (ví dụ:... thực tiễn • Tóm lược chung CB Richard Ellis | Page Gia tăng giá trị cho chủ đầu tư – Khái niệm Ghi chú: FCF – dòng tiền doanh nghiệp V – giá trị doanh nghiệp CB Richard Ellis | Page Dòng tiền